Mon propriétaire est-il devenu fou ?

grmff · #1 03-05-2021 09:18:19

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.

Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

b) Le décompte annuel:
Je suppose que vous recevez les comptes de l'année de votre arrivée ou de votre départ. Comme vous vous posez la question de savoir si c'est à déduire du loyer, c'est que vous y êtes encore.
Avec les relevés de départ, il est parfaitement possible (mais céphalogène) de refaire le décompte sur base des relevés et du relevé Ista/Caloribel/Aquatel. En effet, ces notes de calculs mentionnent les relevés qui sont pris en considération. Il est donc possible de refaire le calcul avec vos paramètres exacts. SI votre propriétaire ne veut pas le faire, vous pouvez le faire, lui envoyer, et lui mentionner que vous payerez les charges suivant ces relevés réels.
c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

baloo

baloo · #81 03-05-2021 08:36:39

GT a écrit :

baloo a écrit :
a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.
Se soumet ?
Comment la clause est-elle rédigée ?

Le preneur est tenu au paiement des charges communes de l’immeuble dans lequel le bien est situé et repris au poste « charges occupant » dans les décomptes du syndic. Ces charges comprennent notamment les frais de consommations communs ainsi que le chauffage du bien.
Les décomptes définitifs seront calculés sur bas des relevés communiqués.

GT a écrit :

Le syndic et le commissaire aux comptes d'un immeuble à appartements sont des tiers par rapport aux parties qui ont signé le bail.
En l'absence de cette clause, l'usage est la répartition 50-50.

Serions-nous donc bien comme je le pense dans ce cas de figure ?

Dernière modification par baloo (03-05-2021 08:40:59)

baloo · #82 03-05-2021 08:27:06

panchito a écrit :

Point a: vous n'auriez jamais du signer une tel bail sans avoir négocié pour modifier cette clause auparavant.

Merci de me répondre, mais désolé, je me suis rendu compte comme vous qu'il est trop tard ;-)

panchito a écrit :

Point b: Techem / Caloribel ne passe qu'une fois par an pour relever vos compteurs. Donc entre temps, le syndic répartit toutes les factures ayant trait au chauffage au prorata des quotités. Dès qu'il aura les relevés des compteurs annuels, il enverra toutes les régularisations. Certains recevront des remboursements, d'autres devront payer un surplus.

Les relevés et factures sont effectivement bien disponibles et c'est bien cela mon problème : la répartition proposée par mon propriétaire ne tient pas compte de mon index ;-)

panchito a écrit :

Point c: une fois vous dites qu'il n'y a pas de compteurs de passage: "chaque lot privatif a son propre compteur qui n'est pas un compteur de passage", une autre fois vous dites qu'il y q des dizaines de compteurs de passage.
QUID?

Désolé, ici aussi j'avais pensé être clair ;-) :

ballo a écrit :

c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage )
.../...
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure

GT · #83 03-05-2021 07:56:44

baloo a écrit :

Bonjour,
Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.
J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)
Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.
a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Se soumet ?
Comment la clause est-elle rédigée ?

En ce qui concerne les baux d'habitations qui sont situées en Région brux (ks)elloise et la relation entre bailleur et locataire, c'est le bail) qui prévoit si les frais du syndic sont à charge du bailleur ou du locataire et dans quelles proportions (0 %, 50 %, 100 %,...).

Le syndic et le commissaire aux comptes d'un immeuble à appartements sont des tiers par rapport aux parties qui ont signé le bail.
En l'absence de cette clause, l'usage est la répartition 50-50.

Remarques :

1)La nouvelle législation flamande sur les beaux d'habitation (contrats à partir du 1/1/2019) prévoit une répartition des frais de syndic selon la clé suivante 34 % à charge du locataire, 66% à charge du propriétaire.

2)Les baux Pim d'habitation, Région bruxelloise, résidence principale et résidence secondaire prévoient :

"Les charges communes de l’immeuble dans lequel le bien loué se trouverait, dues par le Preneur à raison de sa quote-part, comprennent
• les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage,
• le salaire et les charges des concierges éventuels,
• la rémunération du syndic,
• ainsi que l’ensemble des frais d’entretien et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux ascenseurs et aux équipements techniques, tels que décrits à sa charge par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Preneur ou du Bailleur."

"La quote-part des charges communes dues par le Preneur se calculera sur base des relevés communiqués au moins une fois par an
• par le Bailleur,
• son représentant,
• ou le syndic."

Dernière modification par GT (03-05-2021 07:57:39)

rexou, baloo

panchito · #84 03-05-2021 07:13:51

Point a: vous n'auriez jamais du signer une tel bail sans avoir négocié pour modifier cette clause auparavant.
Le syndic indique sur ses décomptes que la répartition bailleur / locataire n'est donnée qu'à titre indicatif puisque c'est le bail qui doit décrire cette répartition sur base d'une loi récente d'application dans la région de Bruxelles Capitale.

Point b: Techem / Caloribel ne passe qu'une fois par an pour relever vos compteurs. Donc entre temps, le syndic répartit toutes les factures ayant trait au chauffage au prorata des quotités. Dès qu'il aura les relevés des compteurs annuels, il enverra toutes les régularisations. Certains recevront des remboursements, d'autres devront payer un surplus.

Point c: une fois vous dites qu'il n'y a pas de compteurs de passage: "chaque lot privatif a son propre compteur qui n'est pas un compteur de passage", une autre fois vous dites qu'il y q des dizaines de compteurs de passage.

QUID?

libra · #85 03-05-2021 05:58:49

baloo a écrit :

Bonjour,
Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.
J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)
Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.
a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.
Jusqu’à preuve du contraire, le commissaire aux comptes est lui-même copropriétaire - non occupant - sans formation de Syndic professionnel et ayant donc des intérêts qui pourraient apparaître comme opposés à ceux des locataires
(lire et comprendre : faire porter la totalité des frais de syndic par les locataires alors que ce n’est décidément pas l’usage… alors que les propriétaires bénéficient également des services du Syndic dans la gestion de l’immeuble… y compris en ce qui concerne l’établissement des décomptes relatifs à des dépenses d’ordre non privatives…)
b) non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique (compteur de passage d’eau chaude commune pour le chauffage privatif), mais répartition au prorata de la durée d’occupation (A quoi servent alors les relevés d'index minutieusement relevés lors de l'ELE dans ce cas ?)
c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage ), 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs = 3000 L / semaine (?)
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure et personne ne semble s’inquiéter de ce puit à fond percé...
J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...
Qu’en pensez-vous sachant que - sans tenir compte de ce quo précède - mon décompte privatif précise un remboursement en ma faveur dont vous aurez compris qu'il me semble insuffisant en regard des provisions versées...?
Quel(s) levier(s) pour ramener le propriétaire à la raison ?
Envoi d’un recommandé ?
Suspendre le paiement des charges jusqu’à plus amples débats ?
L’inviter à une conciliation chez le juge de paix ?
Suspendre le paiement du loyer pour l'y contraindre ?
Paiement de l’incontestablement dû et signifier la retenue sous forme de provision du reste ?
Et après ?
Entendons - nous bien : je ne cherche pas ici à éluder mes obligations ou engagements liés à mon bail que je compte bien respecter.
Cependant, j'attends également une forme de réciprocité de la part de mon propriétaire...
D'avance merci pour vos réactions !

Je partage dans les grandes lignes vos griefs. Suspendre des paiements sera une faute grave qui vous exposera à une résiliation à vos tort du bail.

Il vous reste donc la conciliation chez le juge de paix éventuellement précédé d'une lettre recommandée.

Dernière modification par libra (03-05-2021 08:31:54)

baloo

baloo · #86 02-05-2021 22:33:10

Bonjour,

Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.

J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)

Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.

a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Jusqu’à preuve du contraire, le commissaire aux comptes est lui-même copropriétaire - non occupant - sans formation de Syndic professionnel et ayant donc des intérêts qui pourraient apparaître comme opposés à ceux des locataires

(lire et comprendre : faire porter la totalité des frais de syndic par les locataires alors que ce n’est décidément pas l’usage… alors que les propriétaires bénéficient également des services du Syndic dans la gestion de l’immeuble… y compris en ce qui concerne l’établissement des décomptes relatifs à des dépenses d’ordre non privatives…)

b) non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique (compteur de passage d’eau chaude commune pour le chauffage privatif), mais répartition au prorata de la durée d’occupation (A quoi servent alors les relevés d'index minutieusement relevés lors de l'ELE dans ce cas ?)

c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage ), 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs = 3000 L / semaine (?)
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure et personne ne semble s’inquiéter de ce puit à fond percé...

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

Qu’en pensez-vous sachant que - sans tenir compte de ce quo précède - mon décompte privatif précise un remboursement en ma faveur dont vous aurez compris qu'il me semble insuffisant en regard des provisions versées...?
Quel(s) levier(s) pour ramener le propriétaire à la raison ?
Envoi d’un recommandé ?
Suspendre le paiement des charges jusqu’à plus amples débats ?
L’inviter à une conciliation chez le juge de paix ?
Suspendre le paiement du loyer pour l'y contraindre ?
Paiement de l’incontestablement dû et signifier la retenue sous forme de provision du reste ?
Et après ?
Entendons - nous bien : je ne cherche pas ici à éluder mes obligations ou engagements liés à mon bail que je compte bien respecter.
Cependant, j'attends également une forme de réciprocité de la part de mon propriétaire...

D'avance merci pour vos réactions !

Dernière modification par baloo (02-05-2021 22:52:34)

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