Mon propriétaire est-il devenu fou ?

panchito · #1 03-05-2021 19:19:32

Baloo a écrit :

Rien ne vous permet de dire que les chiffres sont faux. Ce qui le cas échéant concernerait aussi les locataires. Que le CAC fasse le boulot du syndic ne veut pas dire que c'est "cochonné"... et surtout, cela ne concerne en rien le locataire.

Questions primordiales pour vous:

1/ Les comptes ont-ils été approuvés par les CP en AG? Si oui, et que cette approbation en AG date de plus de 4 mois, vous êtes forclos.
2/ La loi ne vous permet pas d'assister / voter à une AG (sauf si un CP vous donne une procuration). Par contre une loi récente vous donne la possibilité de soumettre toutes vos remarques au Syndic avant la tenue d'une AG. Le syndic a l'obligation légale de lire vos remarques en fin d'AG.
Avez-vous utilisé ce droit? Qu'en a été le résultat?

PIM · #61 03-05-2021 19:13:22

baloo a écrit :

l’intitulé de mon post évoquant la folie potentielle de mon propriétaire est un artifice pour attirer la lecture de mon sujet et les réactions de celui-ci. Je vous laisse juger si cela fonctionne ?

Procédé que je désapprouve.
Imaginez si tout le monde se met à pratiquer de la sorte !

rexou · #62 03-05-2021 18:31:46

baloo a écrit :

J’ai bien compris que mes questions suscitent des avis qui ne sont manifestement pas unanimes et confirment ainsi mon sentiment que tout n’est pas aussi limpide…
Merci à tous pour vos réactions.
Pour votre culture personnelle, je partage ici quelques liens qui évoquent l’affectation des frais de syndic et leur répartition qui vont plutôt dans le sens de l’analyse de GT (répartition 50/50 si rien n’est précisé dans le bail sur ce poste précis) – ne parle-t-on pas d’omission trompeuse lorsque l’usage s’éloigne de ce qui est pratiqué ?
https://www.lecho.be/monargent/immobili … 06535.html
https://blog.immoweb.be/fr/louer/frais- … prietaire/
https://immo.vlan.be/fr/conseils/locati … 20ou%20non.
https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … -bruxelles
@ Rexou, l’intitulé de mon post évoquant la folie potentielle de mon propriétaire est un artifice pour attirer la lecture de mon sujet et les réactions de celui-ci. Je vous laisse juger si cela fonctionne ?
Pour la répartition des charges, déduire qu’un remboursement implique que les charges ne sont pas excessives est un raccourci. Payer des provisions excessives et être confronté à un mode de calcul au prorata injustifié peut aboutir à des conclusions inverses. Par exemple si vous n’occupez pas le bien de manière continue… et que les frais de syndic ne sont pas répartis équitablement… ou encore que l’aéroport de Zaventem a été rincé par le tuyau de jardin de la copropriété…
Quant à savoir si cela en vaut la peine, l’enjeu en question restera toujours subjectif.
Je pense donc que tout est dit et si vous le souhaitiez, je reviendrai ici vous donner l’épilogue de mon histoire, car je ne compte pas en rester là, même si je sais qu’avoir gain de cause pourrait provoquer des réactions de certains me rappelant à l’envi que cela ne veut pas dire que j’avais raison…
Il faut parfois pouvoir remettre dans le droit chemin ceux qui seraient tentés de s’en écarter… fussent-ils propriétaires (ou locataires). Cela permet de se rappeler que tout n’est pas permis.
Je rappelle qu’à ce jour, et presque 15 jours après avoir posé des questions très simples par écrit, mon propriétaire/ régisseur / représentant du propriétaire est aux abonnés absents…
Je ne pense pas que ce soit bon signe… pour lui…
Merci ‘avoir pris le temps de me lire.

Oui, les tribunaux s'accordent généralement à répartir les frais de gérance à 50/50 si rien n'est précisé dans le bail. Mais dans votre cas, il est précisé que cela se calcule sur base de ce qui est mentionné dans le décompte du syndic. Soit 100% à charge du locataire. Et ce n'est ni anormal ni illégitime. Donc vous devez payer la totalité des frais de gérance.

Evoquer la folie de votre propriétaire est un artifice pour attirer la lecture, soit. Mais je reste pantois à la lecture des mesures que vous envisagez de prendre. Et vous parlez maintenant de "remettre dans le droit chemin ceux qui seraient tentés de s'en écarter". Un rien excessif selon moi.

Quant à savoir si cela en vaut la peine, à vous de voir les différences de montants si vous appliquez la répartition des charge prorata temporis ou en vous basant sur le relevé d'index qui a été établi. Je pose la question, vous êtes le seul à pouvoir y répondre.

Je vais vous raconter un souvenir vécu : je donne en location un bureau. Après avoir reçu le calcul de l'indexation, le locataire m'envoie un recommandé en faisant état de calcul fantaisiste... Après avoir recalculé, la différence était d'un peu plus d'un euro mensuel. Quand je lui ai exprimé le peu de sérieux de son courroux, j'ai appris que je m'adressais à un ancien directeur de banque et que chaque centime est important, que les règles sont les règles, etc... Quelques mois plus tard, ce locataire achète un local de bureau et souhaite rompre son bail au plus vite. Je lui ai rappelé à mon tour les règles : trois mois de préavis et 6 mois d'indemnité. Bail signé. Il a gagné une bonne dizaine d'euros (moins ses frais de recommandé) mais avait épuisé mon capital sympathie. Dont coût : 9 mois de loyer. Mais dans le droit chemin bien sur !

baloo, grmff, max11, Girkou

rexou · #63 03-05-2021 18:05:53

baloo a écrit :

rexou a écrit :
GT a écrit :
En l'espèce, nous apprenons :
"De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes."
Ce n'est pas très normal, mais en l'occurrence cela ne concerne pas le locataire.
Le syndic délègue son boulot au CAC, c'est le problème des propriétaires. Pour le locataire, le syndic remet valablement un décompte avec répartition des charges propriétaire/locataire et c'est ce décompte que le bail dit prendre en considération. Peu importe qui fait le travail.
Si le travail en question est 'cochonné', ça change un peu la donne... C'est juste mon avis et j'accepte que d'autres pensent différemment que moi.

Rien ne vous permet de dire que les chiffres sont faux. Ce qui le cas échéant concernerait aussi les locataires. Que le CAC fasse le boulot du syndic ne veut pas dire que c'est "cochonné"... et surtout, cela ne concerne en rien le locataire.

baloo · #64 03-05-2021 17:46:47

J’ai bien compris que mes questions suscitent des avis qui ne sont manifestement pas unanimes et confirment ainsi mon sentiment que tout n’est pas aussi limpide…
Merci à tous pour vos réactions.
Pour votre culture personnelle, je partage ici quelques liens qui évoquent l’affectation des frais de syndic et leur répartition qui vont plutôt dans le sens de l’analyse de GT (répartition 50/50 si rien n’est précisé dans le bail sur ce poste précis) – ne parle-t-on pas d’omission trompeuse lorsque l’usage s’éloigne de ce qui est pratiqué ?
https://www.lecho.be/monargent/immobili … 06535.html
https://blog.immoweb.be/fr/louer/frais- … prietaire/
https://immo.vlan.be/fr/conseils/locati … 20ou%20non.
https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … -bruxelles
@ Rexou, l’intitulé de mon post évoquant la folie potentielle de mon propriétaire est un artifice pour attirer la lecture de mon sujet et les réactions de celui-ci. Je vous laisse juger si cela fonctionne ?
Pour la répartition des charges, déduire qu’un remboursement implique que les charges ne sont pas excessives est un raccourci. Payer des provisions excessives et être confronté à un mode de calcul au prorata injustifié peut aboutir à des conclusions inverses. Par exemple si vous n’occupez pas le bien de manière continue… et que les frais de syndic ne sont pas répartis équitablement… ou encore que l’aéroport de Zaventem a été rincé par le tuyau de jardin de la copropriété…
Quant à savoir si cela en vaut la peine, l’enjeu en question restera toujours subjectif.

Je pense donc que tout est dit et si vous le souhaitiez, je reviendrai ici vous donner l’épilogue de mon histoire, car je ne compte pas en rester là, même si je sais qu’avoir gain de cause pourrait provoquer des réactions de certains me rappelant à l’envi que cela ne veut pas dire que j’avais raison…
Il faut parfois pouvoir remettre dans le droit chemin ceux qui seraient tentés de s’en écarter… fussent-ils propriétaires (ou locataires). Cela permet de se rappeler que tout n’est pas permis.
Je rappelle qu’à ce jour, et presque 15 jours après avoir posé des questions très simples par écrit, mon propriétaire/ régisseur / représentant du propriétaire est aux abonnés absents…
Je ne pense pas que ce soit bon signe… pour lui…

Merci ‘avoir pris le temps de me lire.

baloo · #65 03-05-2021 17:24:19

rexou a écrit :

GT a écrit :
En l'espèce, nous apprenons :
"De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes."
Ce n'est pas très normal, mais en l'occurrence cela ne concerne pas le locataire.
Le syndic délègue son boulot au CAC, c'est le problème des propriétaires. Pour le locataire, le syndic remet valablement un décompte avec répartition des charges propriétaire/locataire et c'est ce décompte que le bail dit prendre en considération. Peu importe qui fait le travail.

Si le travail en question est 'cochonné', ça change un peu la donne... C'est juste mon avis et j'accepte que d'autres pensent différemment que moi.

Dernière modification par baloo (03-05-2021 17:26:04)

rexou · #66 03-05-2021 13:33:51

panchito a écrit :

Baloo a écrit :
J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...
C'est moi qui m'inquiète à votre sujet, mais vous n'êtes peut-être pas francophone?
Ce qui expliquerait que vous ne semblez pas comprendre....
En aucun cas, votre interlocuteur n'est le propriétaire du bien!
Pour avoir la paix, il paie un régisseur (une agence immobilière) pour en assumer la gestion.
Donc
1/ vous posez vos questions à cette agence immobilière
2/ vous demandez un RV au syndic pour consulter les documents comptables

C'est clair?

Bien sur que si le bail prévoit que l'interlocuteur est une agence agissant au nom du propriétaire, c'est à cette agence qu'il convient de s'adresser. Donc dans toutes mes interventions, le mot propriétaire peut être remplacé par son représentant, agent immo ou régisseur.

baloo

rexou · #67 03-05-2021 13:27:59

GT a écrit :

En l'espèce, nous apprenons :
"De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes."

Ce n'est pas très normal, mais en l'occurrence cela ne concerne pas le locataire.

Le syndic délègue son boulot au CAC, c'est le problème des propriétaires. Pour le locataire, le syndic remet valablement un décompte avec répartition des charges propriétaire/locataire et c'est ce décompte que le bail dit prendre en considération. Peu importe qui fait le travail.

rexou · #68 03-05-2021 13:21:21

baloo a écrit :

Bonjour,
Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.
J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)
Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.
a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.
Jusqu’à preuve du contraire, le commissaire aux comptes est lui-même copropriétaire - non occupant - sans formation de Syndic professionnel et ayant donc des intérêts qui pourraient apparaître comme opposés à ceux des locataires
(lire et comprendre : faire porter la totalité des frais de syndic par les locataires alors que ce n’est décidément pas l’usage… alors que les propriétaires bénéficient également des services du Syndic dans la gestion de l’immeuble… y compris en ce qui concerne l’établissement des décomptes relatifs à des dépenses d’ordre non privatives…)
b) non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique (compteur de passage d’eau chaude commune pour le chauffage privatif), mais répartition au prorata de la durée d’occupation (A quoi servent alors les relevés d'index minutieusement relevés lors de l'ELE dans ce cas ?)
c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage ), 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs = 3000 L / semaine (?)
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure et personne ne semble s’inquiéter de ce puit à fond percé...
J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...
Qu’en pensez-vous sachant que - sans tenir compte de ce quo précède - mon décompte privatif précise un remboursement en ma faveur dont vous aurez compris qu'il me semble insuffisant en regard des provisions versées...?
Quel(s) levier(s) pour ramener le propriétaire à la raison ?
Envoi d’un recommandé ?
Suspendre le paiement des charges jusqu’à plus amples débats ?
L’inviter à une conciliation chez le juge de paix ?
Suspendre le paiement du loyer pour l'y contraindre ?
Paiement de l’incontestablement dû et signifier la retenue sous forme de provision du reste ?
Et après ?
Entendons - nous bien : je ne cherche pas ici à éluder mes obligations ou engagements liés à mon bail que je compte bien respecter.
Cependant, j'attends également une forme de réciprocité de la part de mon propriétaire...
D'avance merci pour vos réactions !

Concernant les frais de syndic, il est normal donc qu'ils vous soient imputés. Et contrairement à ce que vous semblez penser, c'est décidément l'usage le plus courant.

La prise en compte des index relevés -j'imagine en début de location- peut (et devrait) remplacer le calcul prorata temporis effectué par le syndic. Mais ce calcul devrait être effectué par votre bailleur qui seul dispose de ces index et est concerné par les termes de son bail. La question est : cela en vaut-il la peine ?

Les consommations excessives d'eau pour les communs sont un point qui peut être éclairci par le syndic. Cela ne semble pas normal mais il existe peut-être une explication simple.

Le propriétaire n'est pas fou. Il n'a pas perdu la raison. Mais je reste sans voix en lisant l'éventail des mesures que vous envisagez... d'autant plus que si vous avez droit à un remboursement, c'est que les charges que vous avez à payer ne sont pas excessives à première vue.

GT · #69 03-05-2021 12:38:04

rexou a écrit :

GT a écrit :
grmff a écrit :
a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.
Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.
La convention. Oui. Mais la convention entre le bailleur et le preneur.
L'ACP et le syndic sont des tiers par rapport à cette convention.
Chaque copropriétaire peut recourir au syndic, à titre personnel, pour l'établissement de la répartition des frais entre lui et son locataire. La relation sur ce point se noue entre le copropriétaire et le syndic.
Tous les contrats de baux ne sont pas identiques.
Certains baux prévoiront une répartition des frais de syndic; d'autres seront muets.
Lorsque le syndic se charge d'une manière générale de la ventilation des frais entre les copropriétaires et leurs locataires, il prend généralement la précaution de préciser qu'il ne s'agit que d'une indication. Le syndic lit-il réellement tous les baux ?
Par ailleurs, le syndic n'a aucune obligation légale de procéder à la ventilation des frais propriétaire/locataire.

Il est indiqué dans le bail, si j'ai bien suivi : "Le preneur est tenu au paiement des charges communes de l’immeuble dans lequel le bien est situé et repris au poste « charges occupant » dans les décomptes du syndic. Ces charges comprennent notamment les frais de consommations communs ainsi que le chauffage du bien..."
J'en conclus que même s'il est vrai que la répartition du syndic n'est qu'indicative (c'est une évidence), il est spécifié dans le bail que c'est cette répartition qui est à prendre en compte.
Donc si le décompte du syndic met les frais de gérance à charge du locataire (et c'est majoritairement le cas), ce sera à charge du locataire. J'entends par là celui qui aura signé le bail acceptant de se référer à cette répartition.
Dans ce cas, le locataire sera légitimement tenu au paiement de 100% des frais de gérance. Ce n'est ni anormal ni abusif. C'est très souvent le cas, mais d'autres options sont possibles (50/50 parfois) ou 100% à charge du bailleur, bien plus rarement.

En l'espèce, nous apprenons :
"De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes."

baloo

panchito · #70 03-05-2021 12:23:09

Baloo a écrit :

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

C'est moi qui m'inquiète à votre sujet, mais vous n'êtes peut-être pas francophone?

Ce qui expliquerait que vous ne semblez pas comprendre....

En aucun cas, votre interlocuteur n'est le propriétaire du bien!

Pour avoir la paix, il paie un régisseur (une agence immobilière) pour en assumer la gestion.

Donc
1/ vous posez vos questions à cette agence immobilière
2/ vous demandez un RV au syndic pour consulter les documents comptables

C'est clair?

rexou · #71 03-05-2021 12:22:51

GT a écrit :

grmff a écrit :
a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.
Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.
La convention. Oui. Mais la convention entre le bailleur et le preneur.
L'ACP et le syndic sont des tiers par rapport à cette convention.
Chaque copropriétaire peut recourir au syndic, à titre personnel, pour l'établissement de la répartition des frais entre lui et son locataire. La relation sur ce point se noue entre le copropriétaire et le syndic.
Tous les contrats de baux ne sont pas identiques.
Certains baux prévoiront une répartition des frais de syndic; d'autres seront muets.
Lorsque le syndic se charge d'une manière générale de la ventilation des frais entre les copropriétaires et leurs locataires, il prend généralement la précaution de préciser qu'il ne s'agit que d'une indication. Le syndic lit-il réellement tous les baux ?
Par ailleurs, le syndic n'a aucune obligation légale de procéder à la ventilation des frais propriétaire/locataire.

Il est indiqué dans le bail, si j'ai bien suivi : "Le preneur est tenu au paiement des charges communes de l’immeuble dans lequel le bien est situé et repris au poste « charges occupant » dans les décomptes du syndic. Ces charges comprennent notamment les frais de consommations communs ainsi que le chauffage du bien..."

J'en conclus que même s'il est vrai que la répartition du syndic n'est qu'indicative (c'est une évidence), il est spécifié dans le bail que c'est cette répartition qui est à prendre en compte.

Donc si le décompte du syndic met les frais de gérance à charge du locataire (et c'est majoritairement le cas), ce sera à charge du locataire. J'entends par là celui qui aura signé le bail acceptant de se référer à cette répartition.

Dans ce cas, le locataire sera légitimement tenu au paiement de 100% des frais de gérance. Ce n'est ni anormal ni abusif. C'est très souvent le cas, mais d'autres options sont possibles (50/50 parfois) ou 100% à charge du bailleur, bien plus rarement.

baloo · #72 03-05-2021 11:57:59

panchito a écrit :

Baloo a écrit :
Mon propriétaire à confié son bien à une agence qui a un mandat de gestion.
Et qu'attendez-vous pour poser toutes vos questions à l'agence qui gère le bien? Votre propriétaire ne vous répondra puisqu'il a confié la gestion de son bien à un régisseuer pour avoir la paix. Et il en paie d'ailleurs le prix.

Peut-être que vous me le suggérassiez ?
Décidement Panchito, je commence à m’inquiéter pour vous... :-) :

Baloo a écrit :

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

grmff · #73 03-05-2021 11:57:29

baloo a écrit :

grmff a écrit :
c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.
Comme locataire, je n'ai aucun raison de m'adresser au Syndic qui me renverra à raison auprès de mon propriétaire me semble-t-il ?

Il vous semble mal.

Pour plus de détaux, voyez la réponse bien documentée de GT...

GT · #74 03-05-2021 11:38:16

baloo a écrit :

grmff a écrit :
c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.
Comme locataire, je n'ai aucun raison de m'adresser au Syndic qui me renverra à raison auprès de mon propriétaire me semble-t-il ?
Il est vrai que je peux demander la facture d'eau au propriétaire...

Vous ou votre mandataire spécial devez vous voir offerte la possibilité de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion de l'immeuble à appartements.

libra · #75 03-05-2021 10:59:00

grmff a écrit :

150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

Le nettoyage du tarmac est compris dans le prix. big_smile

GT · #76 03-05-2021 10:20:29

baloo a écrit :

Bonjour,
Merci pour l'intérêt porté à mes questions.
grmff a écrit :
a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété.
Je n'ai pas mentionné (dans la bail) avoir vu les décomptes car cela ne m'a pas non plus été proposé avant signature et je ne l'ai pas demandé non plus.. Mon propriétaire à confié son bien à une agence qui a un mandat de gestion.
grmff a écrit :
c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.
Comme locataire, je n'ai aucun raison de m'adresser au Syndic qui me renverra à raison auprès de mon propriétaire me semble-t-il ?
Il est vrai que je peux demander la facture d'eau au propriétaire...

Que prévoit le code civil ?

"Art. 1728ter.

§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que
• le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges,
• ET que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme."

Bref, prenez (vous ou votre mandataire) rendez-vous avec le syndic via l'agence immobilière qui gère le bien/ via le bailleur ( j'imagine que vous ignorez le contenu du mandat de gestion) pour consultation des documents établissant les dépenses.

Dernière modification par GT (03-05-2021 10:26:57)

panchito · #77 03-05-2021 09:52:56

Baloo a écrit :

Mon propriétaire à confié son bien à une agence qui a un mandat de gestion.

Et qu'attendez-vous pour poser toutes vos questions à l'agence qui gère le bien? Votre propriétaire ne vous répondra puisqu'il a confié la gestion de son bien à un régisseuer pour avoir la paix. Et il en paie d'ailleurs le prix.

GT · #78 03-05-2021 09:49:46

grmff a écrit :

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.
Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

La convention. Oui. Mais la convention entre le bailleur et le preneur.

L'ACP et le syndic sont des tiers par rapport à cette convention.

Chaque copropriétaire peut recourir au syndic, à titre personnel, pour l'établissement de la répartition des frais entre lui et son locataire. La relation sur ce point se noue entre le copropriétaire et le syndic.

Tous les contrats de baux ne sont pas identiques.

Certains baux prévoiront une répartition des frais de syndic; d'autres seront muets.

Lorsque le syndic se charge d'une manière générale de la ventilation des frais entre les copropriétaires et leurs locataires, il prend généralement la précaution de préciser qu'il ne s'agit que d'une indication. Le syndic lit-il réellement tous les baux ?

Par ailleurs, le syndic n'a aucune obligation légale de procéder à la ventilation des frais propriétaire/locataire.

Dernière modification par GT (03-05-2021 09:50:56)

baloo

baloo · #79 03-05-2021 09:43:46

Bonjour,

Merci pour l'intérêt porté à mes questions.

grmff a écrit :

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété.

Je n'ai pas mentionné (dans la bail) avoir vu les décomptes car cela ne m'a pas non plus été proposé avant signature et je ne l'ai pas demandé non plus.. Mon propriétaire à confié son bien à une agence qui a un mandat de gestion.

grmff a écrit :

J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.
Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

Le décompte propriétaire-locataire existe. Mais la répartition est unilatéralement porté à charge de l'occupant.

grmff a écrit :

b) Le décompte annuel:
Je suppose que vous recevez les comptes de l'année de votre arrivée ou de votre départ. Comme vous vous posez la question de savoir si c'est à déduire du loyer, c'est que vous y êtes encore.
Avec les relevés de départ, il est parfaitement possible (mais céphalogène) de refaire le décompte sur base des relevés et du relevé Ista/Caloribel/Aquatel. En effet, ces notes de calculs mentionnent les relevés qui sont pris en considération. Il est donc possible de refaire le calcul avec vos paramètres exacts. SI votre propriétaire ne veut pas le faire, vous pouvez le faire, lui envoyer, et lui mentionner que vous payerez les charges suivant ces relevés réels.

Ici mes provisions sont supérieures au décompte des charges (non encore corrigé). C'est donc le propriétaire qui me doit des sous !

grmff a écrit :

c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

Comme locataire, je n'ai aucun raison de m'adresser au Syndic qui me renverra à raison auprès de mon propriétaire me semble-t-il ?
Il est vrai que je peux demander la facture d'eau au propriétaire...

baloo · #80 02-05-2021 22:33:10

Bonjour,

Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.

J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)

Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.

a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Jusqu’à preuve du contraire, le commissaire aux comptes est lui-même copropriétaire - non occupant - sans formation de Syndic professionnel et ayant donc des intérêts qui pourraient apparaître comme opposés à ceux des locataires

(lire et comprendre : faire porter la totalité des frais de syndic par les locataires alors que ce n’est décidément pas l’usage… alors que les propriétaires bénéficient également des services du Syndic dans la gestion de l’immeuble… y compris en ce qui concerne l’établissement des décomptes relatifs à des dépenses d’ordre non privatives…)

b) non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique (compteur de passage d’eau chaude commune pour le chauffage privatif), mais répartition au prorata de la durée d’occupation (A quoi servent alors les relevés d'index minutieusement relevés lors de l'ELE dans ce cas ?)

c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage ), 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs = 3000 L / semaine (?)
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure et personne ne semble s’inquiéter de ce puit à fond percé...

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

Qu’en pensez-vous sachant que - sans tenir compte de ce quo précède - mon décompte privatif précise un remboursement en ma faveur dont vous aurez compris qu'il me semble insuffisant en regard des provisions versées...?
Quel(s) levier(s) pour ramener le propriétaire à la raison ?
Envoi d’un recommandé ?
Suspendre le paiement des charges jusqu’à plus amples débats ?
L’inviter à une conciliation chez le juge de paix ?
Suspendre le paiement du loyer pour l'y contraindre ?
Paiement de l’incontestablement dû et signifier la retenue sous forme de provision du reste ?
Et après ?
Entendons - nous bien : je ne cherche pas ici à éluder mes obligations ou engagements liés à mon bail que je compte bien respecter.
Cependant, j'attends également une forme de réciprocité de la part de mon propriétaire...

D'avance merci pour vos réactions !

Dernière modification par baloo (02-05-2021 22:52:34)

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