Mon propriétaire est-il devenu fou ?

Bonjour,

Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.

J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)

Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.

  a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Jusqu’à preuve du contraire, le commissaire aux comptes est lui-même copropriétaire - non occupant -  sans formation de Syndic professionnel et ayant donc des intérêts qui pourraient apparaître comme opposés à ceux des locataires

(lire et comprendre : faire porter la totalité des frais de syndic par les locataires alors que ce n’est décidément pas l’usage… alors que les propriétaires bénéficient également des services du Syndic dans la gestion de l’immeuble… y compris en ce qui concerne l’établissement des décomptes relatifs à des dépenses d’ordre non privatives…)

  b) non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique (compteur de passage d’eau chaude commune pour le chauffage privatif), mais répartition au prorata de la durée d’occupation (A quoi servent alors les relevés d'index minutieusement relevés lors de l'ELE dans ce cas ?)

  c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage ), 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs  = 3000 L / semaine (?)
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure et personne ne semble s’inquiéter de ce puit à fond percé...

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

Qu’en pensez-vous  sachant que - sans tenir compte de ce quo précède - mon décompte privatif précise un remboursement en ma faveur dont vous aurez compris qu'il me semble insuffisant en regard des provisions versées...?
Quel(s) levier(s) pour ramener le propriétaire à la raison ?
Envoi d’un recommandé ?
Suspendre le paiement des charges jusqu’à plus amples débats ?
L’inviter à une conciliation chez le juge de paix ?
Suspendre le paiement du loyer pour l'y contraindre ?
Paiement de l’incontestablement dû et signifier la retenue sous forme de provision du reste ?
Et après ?
Entendons - nous bien : je ne cherche pas ici à éluder mes obligations ou engagements liés à mon bail que je compte bien respecter.
Cependant, j'attends également une forme de réciprocité de la part de mon propriétaire...

D'avance merci pour vos réactions !

Bonjour,

Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.

J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)

Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.

  a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

baloo a écrit :

  a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Se soumet ?
Comment la clause est-elle rédigée ?

Le syndic et le commissaire aux comptes d'un immeuble à appartements sont des tiers par rapport aux parties qui ont signé le bail.
En l'absence de cette clause, l'usage est la répartition 50-50.

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété.

J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.

Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

b) Le décompte annuel:
Je suppose que vous recevez les comptes de l'année de votre arrivée ou de votre départ. Comme vous vous posez la question de savoir si c'est à déduire du loyer, c'est que vous y êtes encore.
Avec les relevés de départ, il est parfaitement possible (mais céphalogène) de refaire le décompte sur base des relevés et du relevé Ista/Caloribel/Aquatel. En effet, ces notes de calculs mentionnent les relevés qui sont pris en considération. Il est donc possible de refaire le calcul avec vos paramètres exacts. SI votre propriétaire ne veut pas le faire, vous pouvez le faire, lui envoyer, et lui mentionner que vous payerez les charges suivant ces relevés réels.

c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

Mon propriétaire à confié son bien à une agence qui a un mandat de gestion.

150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

grmff a écrit :

c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

Comme locataire, je n'ai aucun raison de m'adresser au Syndic qui me renverra à raison auprès de mon propriétaire me semble-t-il ?

grmff a écrit :

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.

Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

La convention. Oui. Mais la convention entre le bailleur et le preneur.

L'ACP et le syndic sont des tiers par rapport à cette convention.

Chaque copropriétaire peut recourir au syndic, à titre personnel, pour l'établissement de la répartition des frais entre lui et son locataire. La relation sur ce point se noue entre le copropriétaire et le syndic.

Tous les contrats de baux ne sont pas identiques.

Certains baux prévoiront une répartition des frais de syndic; d'autres seront muets.

Lorsque le syndic se charge d'une manière générale de la ventilation des frais entre les copropriétaires et leurs locataires, il prend généralement la précaution de préciser qu'il ne s'agit que d'une indication. Le syndic lit-il réellement tous les baux ? 

Par ailleurs, le syndic n'a aucune obligation légale de procéder à la ventilation des frais propriétaire/locataire.

GT a écrit :

grmff a écrit :

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.

Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

La convention. Oui. Mais la convention entre le bailleur et le preneur.

L'ACP et le syndic sont des tiers par rapport à cette convention.

Chaque copropriétaire peut recourir au syndic, à titre personnel, pour l'établissement de la répartition des frais entre lui et son locataire. La relation sur ce point se noue entre le copropriétaire et le syndic.

Tous les contrats de baux ne sont pas identiques.

Certains baux prévoiront une répartition des frais de syndic; d'autres seront muets.

Lorsque le syndic se charge d'une manière générale de la ventilation des frais entre les copropriétaires et leurs locataires, il prend généralement la précaution de préciser qu'il ne s'agit que d'une indication. Le syndic lit-il réellement tous les baux ? 

Par ailleurs, le syndic n'a aucune obligation légale de procéder à la ventilation des frais propriétaire/locataire.

Il est indiqué dans le bail, si j'ai bien suivi : "Le preneur est tenu au paiement des charges communes de l’immeuble dans lequel le bien est situé et repris au poste « charges occupant » dans les décomptes du syndic. Ces charges comprennent notamment les frais de consommations communs ainsi que le chauffage du bien..."

J'en conclus que même s'il est vrai que la répartition du syndic n'est qu'indicative (c'est une évidence), il est spécifié dans le bail que c'est cette répartition qui est à prendre en compte.

Donc si le décompte du syndic met les frais de gérance à charge du locataire (et c'est majoritairement le cas), ce sera à charge du locataire. J'entends par là celui qui aura signé le bail acceptant de se référer à cette répartition.

Dans ce cas, le locataire sera légitimement tenu au paiement de 100% des frais de gérance. Ce n'est ni anormal ni abusif. C'est très souvent le cas, mais d'autres options sont possibles (50/50 parfois) ou 100% à charge du bailleur, bien plus rarement.

En l'espèce, nous apprenons :
"De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes."