forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Mon propriétaire est-il devenu fou ?

baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 18-09-2007
Messages : 175

Mon propriétaire est-il devenu fou ?

Bonjour,

Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.

J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)

Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.

  a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Jusqu’à preuve du contraire, le commissaire aux comptes est lui-même copropriétaire - non occupant -  sans formation de Syndic professionnel et ayant donc des intérêts qui pourraient apparaître comme opposés à ceux des locataires

(lire et comprendre : faire porter la totalité des frais de syndic par les locataires alors que ce n’est décidément pas l’usage… alors que les propriétaires bénéficient également des services du Syndic dans la gestion de l’immeuble… y compris en ce qui concerne l’établissement des décomptes relatifs à des dépenses d’ordre non privatives…)

  b) non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique (compteur de passage d’eau chaude commune pour le chauffage privatif), mais répartition au prorata de la durée d’occupation (A quoi servent alors les relevés d'index minutieusement relevés lors de l'ELE dans ce cas ?)

  c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage ), 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs  = 3000 L / semaine (?)
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure et personne ne semble s’inquiéter de ce puit à fond percé...

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

Qu’en pensez-vous  sachant que - sans tenir compte de ce quo précède - mon décompte privatif précise un remboursement en ma faveur dont vous aurez compris qu'il me semble insuffisant en regard des provisions versées...?
Quel(s) levier(s) pour ramener le propriétaire à la raison ?
Envoi d’un recommandé ?
Suspendre le paiement des charges jusqu’à plus amples débats ?
L’inviter à une conciliation chez le juge de paix ?
Suspendre le paiement du loyer pour l'y contraindre ?
Paiement de l’incontestablement dû et signifier la retenue sous forme de provision du reste ?
Et après ?
Entendons - nous bien : je ne cherche pas ici à éluder mes obligations ou engagements liés à mon bail que je compte bien respecter.
Cependant, j'attends également une forme de réciprocité de la part de mon propriétaire...

D'avance merci pour vos réactions !

Dernière modification par baloo (02-05-2021 22:52:34)

Hors ligne

libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 426

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

baloo a écrit :

Bonjour,

Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.

J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)

Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.

  a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Jusqu’à preuve du contraire, le commissaire aux comptes est lui-même copropriétaire - non occupant -  sans formation de Syndic professionnel et ayant donc des intérêts qui pourraient apparaître comme opposés à ceux des locataires

(lire et comprendre : faire porter la totalité des frais de syndic par les locataires alors que ce n’est décidément pas l’usage… alors que les propriétaires bénéficient également des services du Syndic dans la gestion de l’immeuble… y compris en ce qui concerne l’établissement des décomptes relatifs à des dépenses d’ordre non privatives…)

  b) non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique (compteur de passage d’eau chaude commune pour le chauffage privatif), mais répartition au prorata de la durée d’occupation (A quoi servent alors les relevés d'index minutieusement relevés lors de l'ELE dans ce cas ?)

  c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage ), 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs  = 3000 L / semaine (?)
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure et personne ne semble s’inquiéter de ce puit à fond percé...

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

Qu’en pensez-vous  sachant que - sans tenir compte de ce quo précède - mon décompte privatif précise un remboursement en ma faveur dont vous aurez compris qu'il me semble insuffisant en regard des provisions versées...?
Quel(s) levier(s) pour ramener le propriétaire à la raison ?
Envoi d’un recommandé ?
Suspendre le paiement des charges jusqu’à plus amples débats ?
L’inviter à une conciliation chez le juge de paix ?
Suspendre le paiement du loyer pour l'y contraindre ?
Paiement de l’incontestablement dû et signifier la retenue sous forme de provision du reste ?
Et après ?
Entendons - nous bien : je ne cherche pas ici à éluder mes obligations ou engagements liés à mon bail que je compte bien respecter.
Cependant, j'attends également une forme de réciprocité de la part de mon propriétaire...

D'avance merci pour vos réactions !

Je partage dans les grandes lignes vos griefs. Suspendre des paiements sera une faute grave qui vous exposera à une résiliation à vos tort du bail.

Il vous reste donc la conciliation chez le juge de paix éventuellement précédé d'une lettre recommandée.

Dernière modification par libra (03-05-2021 08:31:54)

Hors ligne

Aime ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 486

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

Point a: vous n'auriez jamais du signer une tel bail sans avoir négocié pour modifier cette clause auparavant.
Le syndic indique sur ses décomptes que la répartition bailleur / locataire n'est donnée qu'à titre indicatif puisque c'est le bail qui doit décrire cette répartition sur base d'une loi récente d'application dans la région de Bruxelles Capitale.


Point b: Techem / Caloribel ne passe qu'une fois par an pour relever vos compteurs. Donc entre temps, le syndic répartit toutes les factures ayant trait au chauffage au prorata des quotités. Dès qu'il aura les relevés des compteurs annuels, il enverra toutes les régularisations. Certains recevront des remboursements, d'autres devront payer un surplus.

Point c: une fois vous dites qu'il n'y a pas de compteurs de passage: "chaque lot privatif a son propre compteur qui n'est pas un compteur de passage", une autre fois vous dites qu'il y q des dizaines de compteurs de passage.

QUID?

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 975

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

baloo a écrit :

Bonjour,

Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.

J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)

Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.

  a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Se soumet ?
Comment la clause est-elle rédigée ?



En ce qui concerne les baux d'habitations qui sont situées en Région brux (ks)elloise et la relation entre bailleur et locataire, c'est le bail) qui prévoit si les frais du syndic sont à charge du bailleur ou du locataire et dans quelles proportions (0 %, 50 %, 100 %,...).

Le syndic et le commissaire aux comptes d'un immeuble à appartements sont des tiers par rapport aux parties qui ont signé le bail.
En l'absence de cette clause, l'usage est la répartition 50-50.

Remarques :

1)La nouvelle législation flamande sur les beaux d'habitation (contrats à partir du 1/1/2019) prévoit une répartition des frais de syndic selon la clé suivante 34 % à charge du locataire, 66% à charge du propriétaire.

2)Les baux Pim d'habitation, Région bruxelloise, résidence principale et résidence secondaire  prévoient :

"Les charges communes de l’immeuble dans lequel le bien loué se trouverait, dues par le Preneur à raison de sa quote-part, comprennent
•    les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage,
•    le salaire et les charges des concierges éventuels,
•    la rémunération du syndic,
•    ainsi que l’ensemble des frais d’entretien et menues réparations, en ce compris ceux relatifs aux ascenseurs et aux équipements techniques, tels que décrits à sa charge par arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Preneur ou du Bailleur."

"La quote-part des charges communes dues par le Preneur se calculera sur base des relevés communiqués au moins une fois par an
•    par le Bailleur,
•    son représentant,
•    ou le syndic."

Dernière modification par GT (03-05-2021 07:57:39)

Hors ligne

Aiment ce post :
baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 18-09-2007
Messages : 175

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

panchito a écrit :

Point a: vous n'auriez jamais du signer une tel bail sans avoir négocié pour modifier cette clause auparavant.

Merci de me répondre, mais désolé, je me suis rendu compte comme vous qu'il est trop tard ;-)

panchito a écrit :

Point b: Techem / Caloribel ne passe qu'une fois par an pour relever vos compteurs. Donc entre temps, le syndic répartit toutes les factures ayant trait au chauffage au prorata des quotités. Dès qu'il aura les relevés des compteurs annuels, il enverra toutes les régularisations. Certains recevront des remboursements, d'autres devront payer un surplus.

Les relevés et factures sont  effectivement bien disponibles et c'est bien cela mon problème : la répartition proposée par mon propriétaire ne tient pas compte de mon index ;-)

panchito a écrit :

Point c: une fois vous dites qu'il n'y a pas de compteurs de passage: "chaque lot privatif a son propre compteur qui n'est pas un compteur de passage", une autre fois vous dites qu'il y q des dizaines de compteurs de passage.
QUID?

Désolé, ici aussi j'avais pensé être clair ;-) :

ballo a écrit :

c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage )
.../...
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure

Hors ligne

baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 18-09-2007
Messages : 175

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

GT a écrit :
baloo a écrit :

  a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Se soumet ?
Comment la clause est-elle rédigée ?

Le preneur est tenu au paiement des charges communes de l’immeuble dans lequel le bien est situé et repris au poste « charges occupant » dans les décomptes du syndic. Ces charges comprennent notamment les frais de consommations communs ainsi que le chauffage du bien.
Les décomptes définitifs seront calculés sur bas des relevés communiqués.

GT a écrit :

Le syndic et le commissaire aux comptes d'un immeuble à appartements sont des tiers par rapport aux parties qui ont signé le bail.
En l'absence de cette clause, l'usage est la répartition 50-50.

Serions-nous donc bien comme je le pense dans ce cas de figure ?

Dernière modification par baloo (03-05-2021 08:40:59)

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 617
Site Web

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.

Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

b) Le décompte annuel:
Je suppose que vous recevez les comptes de l'année de votre arrivée ou de votre départ. Comme vous vous posez la question de savoir si c'est à déduire du loyer, c'est que vous y êtes encore.
Avec les relevés de départ, il est parfaitement possible (mais céphalogène) de refaire le décompte sur base des relevés et du relevé Ista/Caloribel/Aquatel. En effet, ces notes de calculs mentionnent les relevés qui sont pris en considération. Il est donc possible de refaire le calcul avec vos paramètres exacts. SI votre propriétaire ne veut pas le faire, vous pouvez le faire, lui envoyer, et lui mentionner que vous payerez les charges suivant ces relevés réels.
c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

En ligne

Aime ce post :
baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 18-09-2007
Messages : 175

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

Bonjour,

Merci pour l'intérêt porté à mes questions.

grmff a écrit :

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété.

Je n'ai pas mentionné (dans la bail) avoir vu les décomptes car cela ne m'a pas non plus été proposé avant signature et je ne l'ai pas demandé non plus.. Mon propriétaire à confié son bien à une agence qui a un mandat de gestion.

grmff a écrit :

J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.

Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

Le décompte propriétaire-locataire existe. Mais la répartition est unilatéralement porté à charge de l'occupant.

grmff a écrit :

b) Le décompte annuel:
Je suppose que vous recevez les comptes de l'année de votre arrivée ou de votre départ. Comme vous vous posez la question de savoir si c'est à déduire du loyer, c'est que vous y êtes encore.
Avec les relevés de départ, il est parfaitement possible (mais céphalogène) de refaire le décompte sur base des relevés et du relevé Ista/Caloribel/Aquatel. En effet, ces notes de calculs mentionnent les relevés qui sont pris en considération. Il est donc possible de refaire le calcul avec vos paramètres exacts. SI votre propriétaire ne veut pas le faire, vous pouvez le faire, lui envoyer, et lui mentionner que vous payerez les charges suivant ces relevés réels.

Ici mes provisions sont supérieures au décompte des charges (non encore corrigé). C'est donc le propriétaire qui me doit des sous !


grmff a écrit :

c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

Comme locataire, je n'ai aucun raison de m'adresser au Syndic qui me renverra à raison auprès de mon propriétaire me semble-t-il ?
Il est vrai que je peux demander la facture d'eau au propriétaire...

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 975

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

grmff a écrit :

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.

Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

La convention. Oui. Mais la convention entre le bailleur et le preneur.

L'ACP et le syndic sont des tiers par rapport à cette convention.

Chaque copropriétaire peut recourir au syndic, à titre personnel, pour l'établissement de la répartition des frais entre lui et son locataire. La relation sur ce point se noue entre le copropriétaire et le syndic.

Tous les contrats de baux ne sont pas identiques.

Certains baux prévoiront une répartition des frais de syndic; d'autres seront muets.

Lorsque le syndic se charge d'une manière générale de la ventilation des frais entre les copropriétaires et leurs locataires, il prend généralement la précaution de préciser qu'il ne s'agit que d'une indication. Le syndic lit-il réellement tous les baux ? 

Par ailleurs, le syndic n'a aucune obligation légale de procéder à la ventilation des frais propriétaire/locataire.

Dernière modification par GT (03-05-2021 09:50:56)

Hors ligne

Aime ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 486

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

Baloo a écrit :

Mon propriétaire à confié son bien à une agence qui a un mandat de gestion.

Et qu'attendez-vous pour poser toutes vos questions à l'agence qui gère le bien? Votre propriétaire ne vous répondra puisqu'il a confié la gestion de son bien à un régisseuer pour avoir la paix. Et il en paie d'ailleurs le prix.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 975

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

baloo a écrit :

Bonjour,

Merci pour l'intérêt porté à mes questions.

grmff a écrit :

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété.

Je n'ai pas mentionné (dans la bail) avoir vu les décomptes car cela ne m'a pas non plus été proposé avant signature et je ne l'ai pas demandé non plus.. Mon propriétaire à confié son bien à une agence qui a un mandat de gestion.

grmff a écrit :

c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

Comme locataire, je n'ai aucun raison de m'adresser au Syndic qui me renverra à raison auprès de mon propriétaire me semble-t-il ?
Il est vrai que je peux demander la facture d'eau au propriétaire...


Que prévoit le code civil ?

"Art. 1728ter.

§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
  Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
  Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
  Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que
•    le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges,
•    ET que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.

  § 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
  § 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme."

Bref, prenez (vous ou votre mandataire) rendez-vous avec le syndic via l'agence immobilière qui gère le bien/ via le bailleur ( j'imagine que vous ignorez le contenu du mandat de gestion) pour consultation des documents établissant les dépenses.

Dernière modification par GT (03-05-2021 10:26:57)

Hors ligne

libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 426

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

grmff a écrit :

150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

Le nettoyage du tarmac est compris dans le prix. big_smile

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 975

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

baloo a écrit :
grmff a écrit :

c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

Comme locataire, je n'ai aucun raison de m'adresser au Syndic qui me renverra à raison auprès de mon propriétaire me semble-t-il ?
Il est vrai que je peux demander la facture d'eau au propriétaire...


Vous ou votre mandataire spécial devez vous voir offerte la possibilité de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion de l'immeuble à appartements.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 617
Site Web

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

baloo a écrit :
grmff a écrit :

c) 150m3 rien que pour le nettoyage, c'est énorme. Sauf si c'est pour l'éroport de Bruxelles, et encore, pour l'an dernier, cela ne me semble pas possible non plus. Demandez au syndic à voir les factures.

Comme locataire, je n'ai aucun raison de m'adresser au Syndic qui me renverra à raison auprès de mon propriétaire me semble-t-il ?

Il vous semble mal.

Pour plus de détaux, voyez la réponse bien documentée de GT...

En ligne

baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 18-09-2007
Messages : 175

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

panchito a écrit :
Baloo a écrit :

Mon propriétaire à confié son bien à une agence qui a un mandat de gestion.

Et qu'attendez-vous pour poser toutes vos questions à l'agence qui gère le bien? Votre propriétaire ne vous répondra puisqu'il a confié la gestion de son bien à un régisseuer pour avoir la paix. Et il en paie d'ailleurs le prix.

Peut-être que vous me le suggérassiez ?
Décidement Panchito, je commence à m’inquiéter pour vous... :-) :

Baloo a écrit :

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 876

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

GT a écrit :
grmff a écrit :

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.

Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

La convention. Oui. Mais la convention entre le bailleur et le preneur.

L'ACP et le syndic sont des tiers par rapport à cette convention.

Chaque copropriétaire peut recourir au syndic, à titre personnel, pour l'établissement de la répartition des frais entre lui et son locataire. La relation sur ce point se noue entre le copropriétaire et le syndic.

Tous les contrats de baux ne sont pas identiques.

Certains baux prévoiront une répartition des frais de syndic; d'autres seront muets.

Lorsque le syndic se charge d'une manière générale de la ventilation des frais entre les copropriétaires et leurs locataires, il prend généralement la précaution de préciser qu'il ne s'agit que d'une indication. Le syndic lit-il réellement tous les baux ? 

Par ailleurs, le syndic n'a aucune obligation légale de procéder à la ventilation des frais propriétaire/locataire.


Il est indiqué dans le bail, si j'ai bien suivi : "Le preneur est tenu au paiement des charges communes de l’immeuble dans lequel le bien est situé et repris au poste « charges occupant » dans les décomptes du syndic. Ces charges comprennent notamment les frais de consommations communs ainsi que le chauffage du bien..."

J'en conclus que même s'il est vrai que la répartition du syndic n'est qu'indicative (c'est une évidence), il est spécifié dans le bail que c'est cette répartition qui est à prendre en compte.

Donc si le décompte du syndic met les frais de gérance à charge du locataire (et c'est majoritairement le cas), ce sera à charge du locataire. J'entends par là celui qui aura signé le bail acceptant de se référer à cette répartition.

Dans ce cas, le locataire sera légitimement tenu au paiement de 100% des frais de gérance. Ce n'est ni anormal ni abusif. C'est très souvent le cas, mais d'autres options sont possibles (50/50 parfois) ou 100% à charge du bailleur, bien plus rarement.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 486

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

Baloo a écrit :

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

C'est moi qui m'inquiète à votre sujet, mais vous n'êtes peut-être pas francophone?

Ce qui expliquerait que vous ne semblez pas comprendre....

En aucun cas, votre interlocuteur n'est le propriétaire du bien!

Pour avoir la paix, il paie un régisseur (une agence immobilière) pour en assumer la gestion.

Donc
1/ vous posez vos questions à cette agence immobilière
2/ vous demandez un RV au syndic pour consulter les documents comptables


C'est clair?

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 975

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

rexou a écrit :
GT a écrit :
grmff a écrit :

a) Les frais de syndic: C'est une question de convention. Si les comptes habituels prévoient que les frais de syndic sont répartis de telle manière, et que vous avez mentionné que vous avez consulté les comptes, il faut respecter la manière de faire habituelle de la copropriété. J'ai connu des ACP où les frais de syndic étaient à charge du bailleur, à charge de l'occupant, ou fifty-fifty.

Si le contrat ne prévoit rien et que le syndic se refuse à faire le décompte propriétaire-locataire, c'est un problème.

La convention. Oui. Mais la convention entre le bailleur et le preneur.

L'ACP et le syndic sont des tiers par rapport à cette convention.

Chaque copropriétaire peut recourir au syndic, à titre personnel, pour l'établissement de la répartition des frais entre lui et son locataire. La relation sur ce point se noue entre le copropriétaire et le syndic.

Tous les contrats de baux ne sont pas identiques.

Certains baux prévoiront une répartition des frais de syndic; d'autres seront muets.

Lorsque le syndic se charge d'une manière générale de la ventilation des frais entre les copropriétaires et leurs locataires, il prend généralement la précaution de préciser qu'il ne s'agit que d'une indication. Le syndic lit-il réellement tous les baux ? 

Par ailleurs, le syndic n'a aucune obligation légale de procéder à la ventilation des frais propriétaire/locataire.


Il est indiqué dans le bail, si j'ai bien suivi : "Le preneur est tenu au paiement des charges communes de l’immeuble dans lequel le bien est situé et repris au poste « charges occupant » dans les décomptes du syndic. Ces charges comprennent notamment les frais de consommations communs ainsi que le chauffage du bien..."

J'en conclus que même s'il est vrai que la répartition du syndic n'est qu'indicative (c'est une évidence), il est spécifié dans le bail que c'est cette répartition qui est à prendre en compte.

Donc si le décompte du syndic met les frais de gérance à charge du locataire (et c'est majoritairement le cas), ce sera à charge du locataire. J'entends par là celui qui aura signé le bail acceptant de se référer à cette répartition.

Dans ce cas, le locataire sera légitimement tenu au paiement de 100% des frais de gérance. Ce n'est ni anormal ni abusif. C'est très souvent le cas, mais d'autres options sont possibles (50/50 parfois) ou 100% à charge du bailleur, bien plus rarement.

En l'espèce, nous apprenons :
"De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes."

Hors ligne

Aime ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 876

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

baloo a écrit :

Bonjour,

Je fréquente généralement ce forum en temps que propriétaire au sujet de questions relevant de la location.

J'ai définitivement décidé de consulter le forum de PIM avant de me faire une opinion :-)

Néanmoins, c'est cette fois comme locataire accidentel à BXL que j'interviens ici dans un immeuble d’une trentaine de lots.
Les décomptes (privatifs) transmis par mon propriétaire me semblent incohérents.

  a) 100% des frais de Syndic imputés en privatif. Le bail prévoit bien que le locataire se soumet aux décomptes du Syndic.
Pas de soucis avec cette clause dès lors que l’on reste dans les usages et que l'écart à la norme ne saute pas aux yeux…
De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes.

Jusqu’à preuve du contraire, le commissaire aux comptes est lui-même copropriétaire - non occupant -  sans formation de Syndic professionnel et ayant donc des intérêts qui pourraient apparaître comme opposés à ceux des locataires

(lire et comprendre : faire porter la totalité des frais de syndic par les locataires alors que ce n’est décidément pas l’usage… alors que les propriétaires bénéficient également des services du Syndic dans la gestion de l’immeuble… y compris en ce qui concerne l’établissement des décomptes relatifs à des dépenses d’ordre non privatives…)

  b) non prise en compte du relevé d’index de consommation d’énergie calorifique (compteur de passage d’eau chaude commune pour le chauffage privatif), mais répartition au prorata de la durée d’occupation (A quoi servent alors les relevés d'index minutieusement relevés lors de l'ELE dans ce cas ?)

  c) chaque lot disposant de son compteur d’eau individuel avec abonnement privatif à la société de distribution d’eau (Il ne s’agit donc pas de compteurs de passage ), 150 m³ d’eau sur un an sont portés en compte des occupants pour nettoyer les communs  = 3000 L / semaine (?)
J'ai bien conscience que, dans un immeuble avec un compteur principal alimentant plusieurs dizaines de compteurs de passage,des 'pertes' sont à supporter par les occupants (compteurs paresseux ou bloqués), mais nous ne sommes définitivement pas ici dans ce cas de figure et personne ne semble s’inquiéter de ce puit à fond percé...

J’ai interrogé le propriétaire à ces différents sujets qui ne semble pas vouloir donner suite à mes demandes d’explications... probablement fautes d'arguments tangibles...

Qu’en pensez-vous  sachant que - sans tenir compte de ce quo précède - mon décompte privatif précise un remboursement en ma faveur dont vous aurez compris qu'il me semble insuffisant en regard des provisions versées...?
Quel(s) levier(s) pour ramener le propriétaire à la raison ?
Envoi d’un recommandé ?
Suspendre le paiement des charges jusqu’à plus amples débats ?
L’inviter à une conciliation chez le juge de paix ?
Suspendre le paiement du loyer pour l'y contraindre ?
Paiement de l’incontestablement dû et signifier la retenue sous forme de provision du reste ?
Et après ?
Entendons - nous bien : je ne cherche pas ici à éluder mes obligations ou engagements liés à mon bail que je compte bien respecter.
Cependant, j'attends également une forme de réciprocité de la part de mon propriétaire...

D'avance merci pour vos réactions !

Concernant les frais de syndic, il est normal donc qu'ils vous soient imputés. Et contrairement à ce que vous semblez penser, c'est décidément l'usage le plus courant.

La prise en compte des index relevés -j'imagine en début de location- peut (et devrait) remplacer le calcul prorata temporis effectué par le syndic. Mais ce calcul devrait être effectué par votre bailleur qui seul dispose de ces index et est concerné par les termes de son bail. La question est : cela en vaut-il la peine ?

Les consommations excessives d'eau pour les communs sont un point qui peut être éclairci par le syndic. Cela ne semble pas normal mais il existe peut-être une explication simple.

Le propriétaire n'est pas fou. Il n'a pas perdu la raison. Mais je reste sans voix en lisant l'éventail des mesures que vous envisagez... d'autant plus que si vous avez droit à un remboursement, c'est que les charges que vous avez à payer ne sont pas excessives à première vue.

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 876

Re : Mon propriétaire est-il devenu fou ?

GT a écrit :

En l'espèce, nous apprenons :
"De plus, le Syndic en question admet ne pas assumer la répartition des charges privatives (y compris donc celles relatives au frais de Syndic) dès lors que la répartition en question est effectuée par … le commissaire aux comptes."

Ce n'est pas très normal, mais en l'occurrence cela ne concerne pas le locataire.

Le syndic délègue son boulot au CAC, c'est le problème des propriétaires. Pour le locataire, le syndic remet valablement un décompte avec répartition des charges propriétaire/locataire et c'est ce décompte que le bail dit prendre en considération. Peu importe qui fait le travail.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres