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Question résiliation bail avant entrée

J1897
Pimonaute
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Question résiliation bail avant entrée

Bonjour
Je suis français non résident en Belgique.
J'ai signé un bail de 3 ans pour location d'une résidence principale avec ma copine belge, résidente sur Bruxelles.
Nous avons décidé le lendemain de ne pas donner suite. Cela étant plus d'un mois avant la date d'entrée.
Je connais les règles en matière de rétractation et d'indemnités des baux de 3 ans.
Cependant le propriétaire via son avocat nous demande 4 mois de loyer d'indemnités.
Il n'y évidemment pas de réel préjudice.
Sur le bail, il est indiqué que mon adresse en Belgique est chez ma copine alors que ce n'est pas du tout le cas (ni de fait, ni enregistré à la commune). Est-ce là un motif de caducité du bail que mon état civil soit incorrect ? Quelle solution est envisageable ?
Merci pour votre aide.

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rexou
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Re : Question résiliation bail avant entrée

Perso, en tant que bailleur, j'ai été voir le juge dans un cas similaire et je n'ai obtenu AUCUNE indemnisation, au motif que les clés n'ont pas été remises et donc il n'existe pas de bail.

J'étais d'un avis contraire et je subissais un réel préjudice au niveau du blocage du bien et l'arrêt des visites durant plus d'un mois.

Ceci dit, un juge n'est pas l'autre... je vous livre seulement une expérience (région bruxelloise, à jette)

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libra
Pimonaute incurable
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Re : Question résiliation bail avant entrée

(...)
Comme le dit justement Rexou, le bail n'a pas encore commencé; on est dans une zone grise; cela dépendra de l'humeur et ou de la couleur du juge de paix et ou de la couleur du défendeur.

Je suppose que le bailleur réclame 3 mois d'indemnité à titre de compensation de préavis manquant et un mois d'indemnité de rupture.

Je crois que réclamer les deux est abusif et qu'il y a extrêmement peu de chance que juge de paix accorde les deux.

Probablement, qu'un juge de paix se limitera à l'indemnité de rupture d'un mois.

Dernière modification par libra (08-05-2021 09:00:53)

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grmff
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Re : Question résiliation bail avant entrée

C'est un bail de type court à Bruxelles. Le préavis légale est de 3 mois, et le propriétaire a droit à une indemnité de 1 mois. Voilà pourquoi il vous demande 4 mois de loyer.

Vous pouvez bien entendu penser que le propriétaire n'a eu aucun préjudice. C'est votre droit de le penser, mais c'est que vous ne pensez pas juste! Le propriétaire a sans doute rejeté toutes les autres candidatures. Le temps de faire le nécessaire pour signer, une semaine se sera sûrement écoulée, et tous les autres candidats auront disparu dans la nature, ou plutôt auront trouvé ailleurs.

Le propriétaire va donc devoir recommencer tout. Mettre une annonce, faire visiter, sélectionner, signer, perdre son temps pour des rendez-vous à la banque, etc. Sans compter que, étant donné que son bien n'est plus "neuf" sur le marché, bien des gens qui regardent les annonces reconnaîtront l'annonce et ne la regarderont même pas en détail. Toutes ces démarches sont facturée un mois de loyer par les agents immobilier, c'est donc bien que c'est un travail qui a de la valeur. C'est donc bien un préjudice, même si c'est le propriétaire qui fait lui-même sa mise en location.

Au delà des démarches à recommencer, le propriétaire a donc un risque de ne pas relouer immédiatement. Et le risque, c'est aussi un préjudice.

Ceci étant dit, à votre place, je mettrais en lumière que vous avez bloqué le bien pendant moins d'une semaine, et qu'il y a encore du temps qui va s'écouler avant que le bien soi vide de son occupant précédent. Et donc qu'il n'y a pas ou presque pas de préjudice, et en tout cas pas autant que le propriétaire prétend. Enrobez cela d'un "pas d'enrichissement sans cause" et d'un "quasi abus de droit". Et si il ne vous réclame plus qu'un mois, payez! S'il vous en réclame 3, laissez-le venir en justice...

Et s'il refuse de libérer la garantie locative (elle est où, celle-là?), déposez une requête en conciliation.

Et pour l'avenir, faites attention à ce que vous signez. Une signature est un engagement à respecter. Une fois le choix fait, il faut arrêter de tourner en rond et avancer...

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GT
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Re : Question résiliation bail avant entrée

J1897 a écrit :

Bonjour
Je suis français non résident en Belgique.
J'ai signé un bail de 3 ans pour location d'une résidence principale avec ma copine belge, résidente sur Bruxelles.
Nous avons décidé le lendemain de ne pas donner suite. Cela étant plus d'un mois avant la date d'entrée.
Je connais les règles en matière de rétractation et d'indemnités des baux de 3 ans.
Cependant le propriétaire via son avocat nous demande 4 mois de loyer d'indemnités.
Il n'y évidemment pas de réel préjudice.
Sur le bail, il est indiqué que mon adresse en Belgique est chez ma copine alors que ce n'est pas du tout le cas (ni de fait, ni enregistré à la commune). Est-ce là un motif de caducité du bail que mon état civil soit incorrect ? Quelle solution est envisageable ?
Merci pour votre aide.


Quelle est la date de signature du bail ?
Quelle  est la date d'entrée en vigueur du bail stipulée ds le contrat?
Qu'entendez-vous par "cela étant plus d'un mois avant la date d'entrée" ?

Quelle est la date à laquelle vous avez informé le bailleur de ne "pas donner suite au bail"?

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copropriétaire engalère
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Re : Question résiliation bail avant entrée

@J1897 comme on vous l'a dit plus haut, il n'y a que le juge de paix habilité à vous aider dans ce genre de litige, je pense par contre que votre propriétaire a subit un "manque à  gagner" , il n'a pas chercher d'autres locataires puisqu'il vous avait trouvé, mais le juge peut en décider autrement.ça n'a évidemment rien à voir avec votre titre de séjour etc....
voilà


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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grmff
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Re : Question résiliation bail avant entrée

Si vous ne retrouvez plus certains de vos messages, c'est qu'ils ne répondaient pas à la problématique de l'intervenant initial et qu'ils polluaient inutilement le fil de discussion: Le modérateur est passé.

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PIM

Himura
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Re : Question résiliation bail avant entrée

En tant que bailleur, j'ai vécu 1 fois cette expérience. (Depuis, je prends beaucoup plus de précautions d'ailleurs, car c'est franchement préjudiciable, justement, de se retrouver face à des personnes qui s'engagent à la légère et ne respectent pas cela).

J'avais demandé de payer le loyer jusqu'à trouver un nouveau locataire, si besoin (potentiellement : rien à payer, maximum 3 mois).
Refusé...
J'ai déposé le dossier en justice, en demandant 3 mois + les indemnités de procédures classique.

Le juge a fort logiquement considéré que la signature du bail engageait pleinement le locataire (un couple, solidairement).
Ils ont été condamné à la totale + frais de justice et dépens. Ca leur a coûté 4 mois - et ils avaient de la chance que je n'ai pas fait intervenir d'avocat, qui n'aurait fait qualourdir fortement les dépens.

Bref : TRES mauvais calcul.
Et très peu honnête... surtout !

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grmff
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Re : Question résiliation bail avant entrée

Himura a écrit :

En tant que bailleur, j'ai vécu 1 fois cette expérience. (Depuis, je prends beaucoup plus de précautions d'ailleurs, car c'est franchement préjudiciable, justement, de se retrouver face à des personnes qui s'engagent à la légère et ne respectent pas cela).

J'avais demandé de payer le loyer jusqu'à trouver un nouveau locataire, si besoin (potentiellement : rien à payer, maximum 3 mois).
Refusé...
J'ai déposé le dossier en justice, en demandant 3 mois + les indemnités de procédures classique.

Le juge a fort logiquement considéré que la signature du bail engageait pleinement le locataire (un couple, solidairement).
Ils ont été condamné à la totale + frais de justice et dépens. Ca leur a coûté 4 mois - et ils avaient de la chance que je n'ai pas fait intervenir d'avocat, qui n'aurait fait qualourdir fortement les dépens.

Bref : TRES mauvais calcul.
Et très peu honnête... surtout !

C'est toujours la proposition que je fais aussi en cas de préavis raccourci. Le préavis est de 3 mois, le locataire qui part moyennant préavis plus court que 3 mois doit payer jusqu'à ce qu'il y ait un autre locataire, avec un max de 3 mois. Je ne réclame pas les indemnités tant qu'on n'est pas en justice.

En justice, je réclame le préavis non couvert par le locataire suivant,  les indemnités et les dépens.

Et généralement, j'ai gain de cause. En refusant ma proposition honnête, le locataire paie un mois d'indemnité en plus.

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rexou
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Re : Question résiliation bail avant entrée

grmff a écrit :
Himura a écrit :

En tant que bailleur, j'ai vécu 1 fois cette expérience. (Depuis, je prends beaucoup plus de précautions d'ailleurs, car c'est franchement préjudiciable, justement, de se retrouver face à des personnes qui s'engagent à la légère et ne respectent pas cela).

J'avais demandé de payer le loyer jusqu'à trouver un nouveau locataire, si besoin (potentiellement : rien à payer, maximum 3 mois).
Refusé...
J'ai déposé le dossier en justice, en demandant 3 mois + les indemnités de procédures classique.

Le juge a fort logiquement considéré que la signature du bail engageait pleinement le locataire (un couple, solidairement).
Ils ont été condamné à la totale + frais de justice et dépens. Ca leur a coûté 4 mois - et ils avaient de la chance que je n'ai pas fait intervenir d'avocat, qui n'aurait fait qualourdir fortement les dépens.

Bref : TRES mauvais calcul.
Et très peu honnête... surtout !

C'est toujours la proposition que je fais aussi en cas de préavis raccourci. Le préavis est de 3 mois, le locataire qui part moyennant préavis plus court que 3 mois doit payer jusqu'à ce qu'il y ait un autre locataire, avec un max de 3 mois. Je ne réclame pas les indemnités tant qu'on n'est pas en justice.

En justice, je réclame le préavis non couvert par le locataire suivant,  les indemnités et les dépens.

Et généralement, j'ai gain de cause. En refusant ma proposition honnête, le locataire paie un mois d'indemnité en plus.

Je partage entièrement les avis énoncés. Mais malheureusement j'ai été confronté à un juge  qui a simplement déclaré le bail inexistant au motif que les clés n'ont pas été remises. Pas de début d'exécution donc aucune obligation de payer quoi que ce soit.

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grmff
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Re : Question résiliation bail avant entrée

Ce n'est pas une décision qui grandit la justice...

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Himura
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Re : Question résiliation bail avant entrée

rexou a écrit :
grmff a écrit :
Himura a écrit :

En tant que bailleur, j'ai vécu 1 fois cette expérience. (Depuis, je prends beaucoup plus de précautions d'ailleurs, car c'est franchement préjudiciable, justement, de se retrouver face à des personnes qui s'engagent à la légère et ne respectent pas cela).

J'avais demandé de payer le loyer jusqu'à trouver un nouveau locataire, si besoin (potentiellement : rien à payer, maximum 3 mois).
Refusé...
J'ai déposé le dossier en justice, en demandant 3 mois + les indemnités de procédures classique.

Le juge a fort logiquement considéré que la signature du bail engageait pleinement le locataire (un couple, solidairement).
Ils ont été condamné à la totale + frais de justice et dépens. Ca leur a coûté 4 mois - et ils avaient de la chance que je n'ai pas fait intervenir d'avocat, qui n'aurait fait qualourdir fortement les dépens.

Bref : TRES mauvais calcul.
Et très peu honnête... surtout !

C'est toujours la proposition que je fais aussi en cas de préavis raccourci. Le préavis est de 3 mois, le locataire qui part moyennant préavis plus court que 3 mois doit payer jusqu'à ce qu'il y ait un autre locataire, avec un max de 3 mois. Je ne réclame pas les indemnités tant qu'on n'est pas en justice.

En justice, je réclame le préavis non couvert par le locataire suivant,  les indemnités et les dépens.

Et généralement, j'ai gain de cause. En refusant ma proposition honnête, le locataire paie un mois d'indemnité en plus.

Je partage entièrement les avis énoncés. Mais malheureusement j'ai été confronté à un juge  qui a simplement déclaré le bail inexistant au motif que les clés n'ont pas été remises. Pas de début d'exécution donc aucune obligation de payer quoi que ce soit.

C'est évidemment une décision fortement pré-orientée...

Dans le même ordre d'idée, on pourrait considérer n'importe quel type de réservation de bien ou de service.
Tous les médecins ou kinés facturent, à présent, les rendez-vous pris et où le patient oublie de se présenter.
Tous les hôtels ou sites de réservation de vacance conservent les acomptes ou arrhes lorsqu'on annule une réservation (tardivement ou non, selon les conditions).

La responsabilité d'un engagement ne se limite pas à l'exécution de la chose, fort heureusement.

Triste réalité de certains juge de paix, qui peuvent avoir des a priori fort peu appropriés à leur fonction et pouvoir.

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J1897
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Re : Question résiliation bail avant entrée

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses.
Pour être encore plus précis, voici le déroulé des évènements pour répondre à vos questions.

20 Avril 2021 : Bail signé
26 Avril 2021 : Mail pour de désister du bail
1er Juin 2021 : Date d'entrée dans l'appartement du bail

Aucune garantie locative, ni état des lieux, ni remise des clefs n'ont été effectués. Nous nous sommes désistés plus de 30 jours avant la date d'entrée.

Nous avons reçu un courrier le 07 Mai 2021 d'un cabinet d'avocat précisant que la propriétaire demande 6000€ (l'équivalent de 3 mois de loyer).
Cela me parait incroyablement élevé pour 6 jours.

Que me conseillez vous ? Je veux bien considérer une indemnité maximale d'un mois de loyer ou d'un demi mois.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Question résiliation bail avant entrée

J1897 a écrit :

Nous avons reçu un courrier le 07 Mai 2021 d'un cabinet d'avocat précisant que la propriétaire demande 6000€ (l'équivalent de 3 mois de loyer).
Cela me parait incroyablement élevé pour 6 jours.

Que me conseillez vous ? Je veux bien considérer une indemnité maximale d'un mois de loyer ou d'un demi mois.

1.Vous écriviez le 7/5/2021
"Cependant le propriétaire via son avocat nous demande 4 mois de loyer d'indemnités."

2. Le 8/5/2021 à 09:00:10 Grmff vous a déjà conseillé. Commencez par essayer d'arriver à un arrangement à l'amiable.

3. Je fais remarquer que le propriétaire a eu recours à un avocat et celui-ci vous a adressé une lettre. J'imagine que cela a un coût.

4. Le propriétaire appréciera le montant de l'indemnité maximale que vous lui proposerez.

5. Si l'affaire est portée devant le juge de paix, croyez -vous que vous serez en mesure de vous défendre seul, sans avocat ? Celui-ci vous facturera ses honoraires.

Réfléchissez avant de prendre une décision sur le montant final des indemnités que vous accepteriez ds un arrangement à l'amiable.

Dernière modification par GT (10-05-2021 17:42:44)

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panchito
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Re : Question résiliation bail avant entrée

J1897 a écrit :

Nous avons reçu un courrier le 07 Mai 2021 d'un cabinet d'avocat précisant que la propriétaire demande 6000€ (l'équivalent de 3 mois de loyer).

Légalement parlant il pouvait vous demander 4 mois : 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnité de rupture.

Evidemment avec un loyer de 2000€/mois hors charges, cela fait vite un gros montant....

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grmff
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Re : Question résiliation bail avant entrée

panchito a écrit :
J1897 a écrit :

Nous avons reçu un courrier le 07 Mai 2021 d'un cabinet d'avocat précisant que la propriétaire demande 6000€ (l'équivalent de 3 mois de loyer).

Légalement parlant il pouvait vous demander 4 mois : 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnité de rupture.

Evidemment avec un loyer de 2000€/mois hors charges, cela fait vite un gros montant....

Je ne suis pas d'accord.
Si le bail commence le 1er juin, et qu'il a donné son préavis avant le 1er mai, le préavis court jusqu'au 31 juillet. Le bailleur est donc en tout état de cause infondé à demander 3 mois de loyer. Considérer 2 mois, on peut encore en discuter. Ce serait juin et juillet. Mais 3? Aucun sens.

Ce à quoi on rajoute l'indemnité de 1 mois pour rupture d'un bail court. Cela fait donc 3 mois, comme l'avocat le demande, mais en aucun cas 4 mois.

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panchito
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Re : Question résiliation bail avant entrée

grmff a écrit :
panchito a écrit :
J1897 a écrit :

Nous avons reçu un courrier le 07 Mai 2021 d'un cabinet d'avocat précisant que la propriétaire demande 6000€ (l'équivalent de 3 mois de loyer).

Légalement parlant il pouvait vous demander 4 mois : 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnité de rupture.

Evidemment avec un loyer de 2000€/mois hors charges, cela fait vite un gros montant....

Je ne suis pas d'accord.
Si le bail commence le 1er juin, et qu'il a donné son préavis avant le 1er mai, le préavis court jusqu'au 31 juillet. Le bailleur est donc en tout état de cause infondé à demander 3 mois de loyer. Considérer 2 mois, on peut encore en discuter. Ce serait juin et juillet. Mais 3? Aucun sens.

Ce à quoi on rajoute l'indemnité de 1 mois pour rupture d'un bail court. Cela fait donc 3 mois, comme l'avocat le demande, mais en aucun cas 4 mois.

Effectivement, ils ont donné leur préavis le 26 avril. Ce dernier cours donc du 1er mai au 31 juillet.
Comme l'entrée dans les lieux était prévue le 1er juin, il n'y a donc que les loyers de juin et juillet qui sont dus + 1 mois d'indemnité de rupture.

Donc avec un loyer de 2000€/mois hors charges, cela fait bien 6000€.

Dernière modification par panchito (10-05-2021 21:30:39)

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libra
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Re : Question résiliation bail avant entrée

J1897 a écrit :

Que me conseillez vous ? Je veux bien considérer une indemnité maximale d'un mois de loyer ou d'un demi mois.

Que conseiller? D'être moins arrogant. Vous êtes en faute; vous n'avez pas à imposer vos conditions.

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panchito
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Re : Question résiliation bail avant entrée

J1897 a écrit :

Que me conseillez vous ? Je veux bien considérer une indemnité maximale d'un mois de loyer ou d'un demi mois.

Non ce n'est pas à vous à "considérer".

La loi c'est la loi et elle est applicable à tous.

Les parties peuvent évidemment négocier une autre indemnité mais évidemment avec un loyer hors charge de 2000€/mois, vous comprenez bien que ce n'est pas demain la veille que le bailleur va retrouver un autre expat gagnant aussi bien sa vie que pour se permettre un tel loyer.

Surtout qu'actuellement le marché des expats est en berne: ils télé-travaillent depuis leur pays et très peu sont à la recherche d'un nouveau logement.

Le quartier européen est totalement désert....

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Question résiliation bail avant entrée

La problématique de la rétractation/du désistement avant la date d'entrée en vigueur du contrat de bail a déjà été abordée ici.

https://forum.pim.be/topic-290932-retra … age-2.html

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