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Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril
Pimonaute assidu
Lieu : Anderlues
Inscription : 30-08-2021
Messages : 105

Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Bonjour,

Nous avons fait l'acquisition en octobre dernier de deux maisons sur la commune d'Anderlues. Nous habitons une des deux et avons souhaité tenter l'aventure de la location pour la seconde.

J'ai pris le temps en octobre/novembre de faire un raffraîchissement des peintures, intaller les détecteurs de fumées, l'entretien de la chaudière etc avant de mettre en location.

Nous avions décidé avec Madame de louer le bien à des personnes plus en difficultés que nous et nous avons donc signé un bail d'un an sans à-priori aucun à un couple au CPAS pour emménagement au 1er décembre pour une durée d'un an. Bail de résidence principal et enregistré.

Il s'avère que cette première expérience est une déception pour nous et nous avons donc fait savoir à nos locataires qu'on ne souhaite pas prolonger le bail à l'échéance.

Nous avons cependant pas mal de questions pour lesquelles je ne trouve pas réponses.

- Les locataires ont commencé à faire nombre d'aller-retours pour déménager leur mobilier, je suppose qu'ils ont trouvé à se reloger pour la suite. Même si je ne doute pas qu'ils puissent quitter le logement avant la fin du bail, nous doivent-ils tout de même les loyers jusqu'à l'échéance si le bien n'est pas reloué?
- Il n'y a jamais eu de visite dune quelconque personne du CPAS durant la période. Doit-on les faire venir pour l'état des lieux de sortie?
- Je sais que nous pouvons faire appel à un expert pour l'état des lieux (ce que nous n'avons pas fait à l'entrée, ça s'est fait entre nous avec un descriptif détaillé). Il y a eu des dégâts au bien de leur part et je doute qu'ils acceptent les frais afférants à la venue d'un expert. Que puis-je faire dans ce cas?
- Nous avons eu de la part du CPAS une "lettre de caution tenant lieu de garantie locative". Nous savons pertinament qu'il va y avoir des frais de remise en état à la sortie des locataires, comment celà va-t-il se passer avec le CPAS? Que se passe-t-il si le montant des travaux est supérieur à la garantie? (nous savons qu'ils sont insolvables ou presque et de plus nous ne sommes pas dans les meilleurs termes)

On apprend à la dure sur ce coup là  tongue

Merci d'avance pour vos éclairages avisés  smile

Dernière modification par Cyril (30-08-2021 12:44:41)

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Cyril
Pimonaute assidu
Lieu : Anderlues
Inscription : 30-08-2021
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Je n'avais pas alimenté mon sujet depuis un petit temps...

Pas que mes nouveaux locataires me posent des soucis, à tout le moins pas encore, mais j'ai une situation originale qui me chatouille un peu.

Leur contrat de bail est effectif depuis le 1er mars. En mai/juin, ils ont demandé s'ils pouvaient héberger pendant quelques semaines leur fils et sa compagne qui arrivaient en fin de bail et qui avaient leur maison en rénovation dont les délais avaient glissés. Forcément pas des monstres, on leur dit que tant que c'est temporaire, on comprend bien qu'ils aient envie d'aider leur enfant. Je passe sur le fait qu'au passage ils demandent s'ils peuvent utiliser une partie de notre garage pour stocker les affaires du fiston.

6 mois plus tard, la maison n'est toujours pas terminée évidemment, fiston et sa compagne ont eu un enfant et tout le monde vit encore là. Et avec bébé qui est arrivé, on a mis la chaudière à fond, on aère moins, ce genre de petites choses et évidemment on se retrouve à nouveau avec un problème de condensation dans la chambre à coucher qui est adjacente à la salle de douche et dans laquelle dort la petite famille (malgré la VMC installée dans ladite salle de douche en accord avec les recommandations de l'expert sapiteur qui était passé pour les locataires précédents). Bref, nos locataires ont au moins la décence de s'en inquiéter, de nous prévenir et de nous écouter et en leur faisant tester ceci et celà ils sont bien convaincus de la source du problème. Ce qui ne nous empêche pas  de faire - à nouveau - réaliser une expertise, qu'un intervenant externe détermine lui même la cause des soucis.

Ce problème, même s'il est forcément rageant, n'est cependant pas ce qui m'embête le plus. On a eu l'expérience, on sait comment on va gérer la chose.

Ce qui m'embête le plus c'est à quel moment eux ou nous franchissons les limites du "bon père de famille". En tant que propriétaires, on ne peut évidemment pas leur interdire de recevoir du monde ni même d'héberger. Mais à quel moment l'hébergement temporaire devient-il excessif? Bien sûr, d'un côté purement humain, c'est difficile d'aller leur dire qu'il est temps que chacun rentre chez soi, mais les problèmes qui commencent à apparaître dans le bien commencent aussi à rogner mon côté humain.

A quel moment mettez-vous votre âme charitable de côté pour protéger votre patrimoine?

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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

A partir du moment où cela pose problème, il faut agir.

Wallonie?
Quelle surface d'appartement, hors salle de bain, WC, couloir et pièce de moins de 4m2?

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AA-loulou64
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Ah oui ça a dû être chiant, bon courage à vous.

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GT
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

AA-loulou64 a écrit :

Ah oui ça a dû être chiant, bon courage à vous.

Bon sang tonnerre de Brest

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Cyril
Pimonaute assidu
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

grmff a écrit :

A partir du moment où cela pose problème, il faut agir.

Wallonie?
Quelle surface d'appartement, hors salle de bain, WC, couloir et pièce de moins de 4m2?

Oui grmff,  en Wallonie. La maison doit avoir une chambre d'environ  20 m² et une grande pièce à vivre d'à peu près 40 m² au rez-de-chaussée, et une chambre sous toiture à l'étage qui sert de grenier pour l'instant étant donné qu'il faut bien stocker les affaires de tout ce petit monde.

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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

33m2 pour 3 personnes, et 5m2 par personnes supplementaire: À mon avis, c'est bon...
2 couples, avec deux  chambres, c'est bon aussi. Le bébé peut dormir dans la chambre des parents...

Donc, au niveau surpeuplement, pas de problème, inutile de chercher par là. Sorry.

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Cyril
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Messages : 105

Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Non effectivement, le surpeuplement ne peut pas être invoqué, j'avais déjà fait le calcul.

Je pense par contre que je vais passer à la commune demander une composition de ménage, voir si les enfants se sont domiciliés là ou pas.

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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Question additionnelle, parce que je ne trouve pas ça clair dans le décret du 15 mars 2018.

on a signé un bail d'un an. On souhaite le renouveller pour une nouvelle année.

Le paragraphe 6 de l'article 55 n'est pas très clair. Je ne comprends déjà pas la différence entre le renouvellement et la prorogation. En cas de renouvellement je dois signifier un congé 3 mois avant mais en cas de prorogation un simple courrier suffit?

Par ailleurs, il est bien écrit que

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu'après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

ça ne me semble pas cohérent avec le fait de signifier le congé pour renouveller.

Quelle est la marche à suivre finalement?

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PIM
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :

Question additionnelle, parce que je ne trouve pas ça clair dans le décret du 15 mars 2018.

on a signé un bail d'un an. On souhaite le renouveller pour une nouvelle année.

Le paragraphe 6 de l'article 55 n'est pas très clair. Je ne comprends déjà pas la différence entre le renouvellement et la prorogation. En cas de renouvellement je dois signifier un congé 3 mois avant mais en cas de prorogation un simple courrier suffit?

Par ailleurs, il est bien écrit que

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu'après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.

ça ne me semble pas cohérent avec le fait de signifier le congé pour renouveller.

Quelle est la marche à suivre finalement?

Pourquoi voulez-vous signifier un congé pour renouveler ??

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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Et bien c'est ça que je ne comprends pas justement.

En prenant les infos du Bon  bail

Renouvellement du bail de courte durée

    Il n’y a pas de limitation au nombre de contrats successifs, mais la durée cumulée ne doit pas excéder 3 ans.
    Le précédent bail doit avoir fait l’objet d’une notification de congé au moins 3 mois avant l’échéance (voir infra).

Par ailleurs, il est tout à fait possible de signer, avec le même locataire, un bail de courte durée à l’issue d’un bail de 9 ans.
Faute de congé envoyé à temps, le bail de courte durée est requalifié en bail de 9 ans.

Même reconduit, le bail de courte durée doit toujours faire l’objet d’une résiliation en bonne et due forme par le bailleur ou le locataire.

Si aucune notification de congé n’est envoyée par le bailleur ou le locataire au moins 3 mois avant l’échéance du bail, le bail de courte durée est automatiquement requalifié en bail de 9 ans, aux mêmes conditions que le bail de courte durée, même si les parties ont signé un nouveau bail de courte durée.

Dans le paragraphe 6 de l'article 55 il est écrit :

À défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur

Il me semble évident que renouveller un bail ne nécessite pas de le casser donc là je suis un peu perdu.

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PIM
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Pour éviter que le bail de courte durée ne se transforme automatiquement en bail de 9 ans, et que les parties veulent par exemple le proroger d'une nouvelle durée (sans excéder un total de 3 ans), il convient de signer (sauf si ce cas de figure est déjà écrit dans le bail initial) un avenant actant cette prorogation.
Il faut le faire au plus tard 3 mois + 1 jour avant l'échéance contractuelle initiale pour éviter cette transformation.
Si ce n'est pas fait en temps utile, il faut notifier le congé pour la dite échéance, faute de quoi, il y aura bail de 9 ans.

Quant à la différence entre proroger et prolonger, c'est expliqué dans le site cité:
"Le bail de courte durée peut faire l’objet d’une prorogation (allongement de la durée conventionnelle initiale) ou d’un renouvellement (signature d’un nouveau contrat de bail)."

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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Merci Erik!

Courrier de prorogation a été envoyé en temps et en heure. Question subsidiaire : le bail initial étant enregistré, dois-je ajouter ce courrier au dossier MyRent?

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :

Merci Erik!

Courrier de prorogation a été envoyé en temps et en heure. Question subsidiaire : le bail initial étant enregistré, dois-je ajouter ce courrier au dossier MyRent?

Yapadequoi

subsidiaire: je dirais oui (en y ajoutant les références du 1er enregistrement)

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