Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Bonjour et bienvenue sur le forum de Pim.be. Désolé que vous ayez déjà besoin d'aide... 

Loyer: Si vous avez bien envoyé le préavis 3 mois à l'avance (donc hier au plus tard), le bail se termine au bout du préavis, au 30 novembre. Le loyer est dû jusqu'au bout du préavis, et ils ne doivent pas vous remettre les clefs avant; Ils peuvent le faire, cela ne diminue pas leur responsabilité.

S'ils partent plus tôt que fin novembre, vous pouvez évidemment trouver un accord avec eux afin de remettre en location plus tôt. Il ne serait pas logique de toucher deux loyer pour la même période. Donc, s'ils sont partis pour fin octobre et que vous relouez pour le 1er novembre, ce sont les nouveaux locataires qui seront responsable du paiement du loyer, et le sortant n'aura pas à le payer. la loi n'est pas claire sur ce sujet, mais c'est ma manière de voir les choses.

Cpas: Vous n'avez aucun rapport de droit (ni de travers...) avec le Cpas. Ce n'est pas parce qu'ils émargent au Cpas que le Cpas a un quelconque droit de vue sur le contrat. C'est donc normal que vous ne les ayiez jamais vu ou que vous n'ayiez jamais eu de contact avec eux.

Etat des lieux: Il faut voir ce que le bail prévoit . Mon bail personnel prévoit que l'état des lieux de sortie se fait entre le locataire et le propriétaire, sauf si l'un des deux veut un expert. En ce cas, les frais d'expertise sont partagés en deux. Et votre bail?

Garantie locative du Cpas: Chaque Cpas fait à sa mode. L'important est d'avoir un accord avec le locataire à la sortie, et de faire valider cet accord. Si vous faites appel à un expert, l'expert se fera mandater par le locataire. Tout expert compétent et prudent fera de cette manière. Si l'expert est mandaté, la copie du mandat et du rapport de l'expert devraient suffire pour faire libérer la garantie à votre profit, à concurrence des dégâts.

Il est à noter que selon mon expérience, la garantie du Cpas d'Anderlues est limitée aux dégâts locatifs. Les arriérés de loyer et les frais judiciaires en sont exclus.

Si le montant de la garantie ne suffit pas, ou si la garantie exclus certaines choses, cela veut dire que vous devrez vous retourner contre les locataires. Ce n'est pas parce qu'ils n'ont pas de revenus saisissables qu'ils ne vous payeront pas. Ce sera évidemment plus compliqué pour se faire payer, mais tous les "insaissables" ne sont pas malhonnêtes... Comme l'entente ne semble pas idéale entre vous, j'imagine que vous pourrez choisir entre vous asseoir sur la dette et passer à autre chose, ou lancer une procédure en justice de paix, signifier le jugement, et attendre qu'ils reviennent à meilleure fortune...

La remise en état sera considérée comme "indisponibilité" pour remise en état. Et comptabilisée au même tarif que le loyer. 15 jours pour faire les travaux? un demi loyer d'indemnité d'indisponibilité.

A noter que je ne suis pas sûr que le Cpas accepte que ce soit mis sur la garantie locative, même si le locataire a marqué son accord. Dans le cas du Cpas de Charleroi, il exigent un jugement, même si vous avez un accord avec le locataire. (Ce qui est un peu crétin: on est d'accord mais on fait une procédure en justice dont les frais ne sont pas pris en compte sur la garantie...)

Je pense que votre clause concernant l'état des lieux est mal torchée....

A tout hasard, plutôt que de réinventer la roue, voyez nos modèles ici

Que prévoit ce document ? Il convient de s'y référer.

"Notre centre procède par le biais de lettres de cautions solidaires qui constituent un contrat par lequel le CPAS se porte tiers garant en cas d’appel de la caution après jugement obtenu par le propriétaire auprès de la Justice de Paix"

https://www.anderlues.be/ma-commune/soc … nnexes.pdf

Vous citez le CPAS de Charleroi.

Informations relatives à la lettre de caution tenant lieu de garantie locative

https://www.cpascharleroi.be/sites/defa … am%C3%A9es.

extraits

"La lettre de caution consiste en une attestation émise par le CPAS de CHARLEROI. L’accord du CPAS est porté à la connaissance du propriétaire par l’envoi de la lettre de caution et du locataire par l’envoi d’une notification de la décision sociale.
Celle-ci garantit le paiement de toute somme due au propriétaire dans le cadre de la location ; c’est-à-dire arriérés locatifs, coût des réparations des dégradations locatives, … à l’exception des dépens judiciaires et jusqu’à concurrence du montant maximum cautionné.
Cette caution est limitée à un montant maximum équivalent à trois mois de loyer net (sans les charges).

Le locataire et le propriétaire s’engagent à fournir au CPAS une copie du bail locatif dans les 30 jours de la prise de décision du CPAS de CHARLEROI. La lettre de caution tenant lieu de garantie locative sera rédigée sous condition suspensive de la fourniture du contrat de bail.

Dans le cas où une indemnisation est demandée à l’amiable, le propriétaire fait appel à la caution en mentionnant les loyers dus, la nature des dégradations locatives (devis des réparations).
Cette demande écrite est contresignée par le locataire avec la mention « pour accord pour la somme de (montant pour lequel les deux parties sont d’accord) ».
Ce document ne peut être complété qu’à la fin du bail après renon locatif et un état des lieux de sortie précisant le détail des sommes réclamées. Il ne peut dès lors être complété qu’au moment de la sortie du locataire.

A défaut d’accord ou en cas d’accord partiel, il appartient au propriétaire d’assigner son locataire en Justice de Paix afin de faire valoir ses prétentions et d’en informer sans délai le CPAS de CHARLEROI.
Une copie conforme du jugement exécutoire se prononçant explicitement sur l’appel à la caution est (en indiquant la somme à verser au propriétaire) alors transmise au CPAS de CHARLEROI pour indemnisation au propriétaire.
Son paiement (total ou partiel) doit être sollicité dans les 120 jours de la fin du bail ou à dater de la décision judiciaire exécutoire mettant fin au bail par envoi recommandé adressé au CPAS de CHARLEROI et à condition d’en avoir informé le CPAS de CHARLEROI au moment de l’introduction d’une telle requête auprès de la juridiction compétente.

A défaut, il est considéré que le propriétaire renonce à toute indemnisation.

Le cautionnement prendra fin suite à une décision sociale, de même que toute indemnisation fait l’objet d’une décision du CPAS de CHARLEROI communiquée au locataire et au propriétaire. Le CPAS de CHARLEROI s’engage à l’exécuter dans un délai de 30 jours à dater de la décision sociale du Comité Spécial du Service Social. "

Attention à la procédure.

Actuellement

La lettre de caution garantit le paiement de toute somme due au propriétaire dans le cadre de la location ; c’est-à-dire arriérés locatifs, coût des réparations des dégradations locatives, … à l’exception des dépens judiciaires et jusqu’à concurrence du montant maximum cautionné (trois mois de loyer net, sans les charges).

DEMANDE DE LETTRE DE CAUTION TENANT LIEU DE GARANTIE LOCATIVE

"J’accepte que la garantie locative soit accordée sous forme d’une lettre de caution du CPAS de CHARLEROI selon les modalités précisées au verso de la présente et signé pour accord."

La lettre de caution n'est pas une garantie bancaire.

Lettre de caution tenant lieu de garantie locative

https://www.cpascharleroi.be/sites/defa … aution.pdf

"Quelle différence entre la lettre de caution et la garantie bancaire ?

Le propriétaire, comme le locataire, n’y verront aucune différence. En effet, au même titre que le procédé classique en matière de garantie bancaire, le propriétaire fondé à réclamer la garantie locative, pourra la récupérer s’il satisfait à l’une des deux conditions précitées."

Suite à de nouveaux rebondissements dans notre formidable histoire avec nos locataires, je viens solliciter à nouveau vos lumières.

Permier point : Ils viennent de nous envoyer un courrier recommandé pour lequel je ne sais pas trop quoi faire.

Pour refaire l'histoire :
- nous avons acheté la maison en octobre 2020
- j'ai refait les peinture du bien pendant le mois de novembre pour l'entrée des locataires au 1er décembre (photos à l'appui), la maison semblait saine.
- en mars 2021 ils nous signale des soucis d'humidité dans la chambre
- on fait intervenir un expert qui determine que le problème vient des locataires qui n'aèrent pas convenablement la maison, rapport à l'appui
- lors de la visite annuelle au mois d'août, on constate que le problème s'est amplifié. On leur a laissé l'opportunité de procéder à leur frais à une contre-expertise puisqu'ils dénoncent le rapport de l'expertise réalisée. Email envoyé aux locataires pour faire office de rapport de la visite.
- début septembre, un entrepreneur est venu réparer un volet roulant de la maison. Etant présent, je constate que les porte-fenêtre de la maison sont pleines de condensation sur la face intérieure, preuve flagrante que la maison n'est pas aérée. Photos prises.
- on a reçu ce jour un recommandé de nos locataires qui nous intiment à réaliser les travaux nécessaires pour résoudre le problème d'humidité de la maison, précisant qu'ils ont prévenu les services d'inspection d'hygiène pour constater l'insalubrité du bien (en toute franchise, je ne crains pas trop ça puisqu'ils vivent avec les poubelles et les déchêts sur la terrasse, entre autres choses...)

Je conçois que je dois répondre à ce courrier mais en toute honnêté, je ne sais plus quoi répondre puisqu'ils ne veulent pas entendre que le problème vient de leur façon de vivre et pas de la maison.

Deuxième point : visite de la maison pour relocation

- on leur a remis le renon du bail le 10 août (échéance du bail au 30 novembre)
- le bail stipule que 2 créneaux de 2 heures par semaine doivent être agréés pour les visites.
- nous avont déjà du forcer pour avoir une première visite début septembre parce qu'ils nous demandaient d'attendre un mois pour une visite.
- nous demandons ce matin une date pour une nouvelle visite à laquelle on reçoit pour réponse "il n'est pas nécessaire de nous harceler, on vous tiendra au courant"

Puisqu'on n'arrive plus à gérer ça en direct, vaut-il mieux qu'on passe en médiation ou directement envisager un passage en justice de paix? Sachant que la liste des griefs est longue (dégâts locatifs importants, un mois de loyer impayé, pas d'assurance, pas de preuve de domicilation, ils ont vécu à 8 personnes pendant des mois dans une maison de 100m², défauts d'hygiène, etc...)

Le bail prend fin dans 2 mois. Si j'ai bien suivi dans les différentes discussions, je ne vais pas gagner beaucoup de temps en procédure d'expulsion, est-ce bien rentable?

Agir en validation du congé donné + imposer accès visites (avec astreinte)