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Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril
Pimonaute assidu
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Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Bonjour,

Nous avons fait l'acquisition en octobre dernier de deux maisons sur la commune d'Anderlues. Nous habitons une des deux et avons souhaité tenter l'aventure de la location pour la seconde.

J'ai pris le temps en octobre/novembre de faire un raffraîchissement des peintures, intaller les détecteurs de fumées, l'entretien de la chaudière etc avant de mettre en location.

Nous avions décidé avec Madame de louer le bien à des personnes plus en difficultés que nous et nous avons donc signé un bail d'un an sans à-priori aucun à un couple au CPAS pour emménagement au 1er décembre pour une durée d'un an. Bail de résidence principal et enregistré.

Il s'avère que cette première expérience est une déception pour nous et nous avons donc fait savoir à nos locataires qu'on ne souhaite pas prolonger le bail à l'échéance.

Nous avons cependant pas mal de questions pour lesquelles je ne trouve pas réponses.

- Les locataires ont commencé à faire nombre d'aller-retours pour déménager leur mobilier, je suppose qu'ils ont trouvé à se reloger pour la suite. Même si je ne doute pas qu'ils puissent quitter le logement avant la fin du bail, nous doivent-ils tout de même les loyers jusqu'à l'échéance si le bien n'est pas reloué?
- Il n'y a jamais eu de visite dune quelconque personne du CPAS durant la période. Doit-on les faire venir pour l'état des lieux de sortie?
- Je sais que nous pouvons faire appel à un expert pour l'état des lieux (ce que nous n'avons pas fait à l'entrée, ça s'est fait entre nous avec un descriptif détaillé). Il y a eu des dégâts au bien de leur part et je doute qu'ils acceptent les frais afférants à la venue d'un expert. Que puis-je faire dans ce cas?
- Nous avons eu de la part du CPAS une "lettre de caution tenant lieu de garantie locative". Nous savons pertinament qu'il va y avoir des frais de remise en état à la sortie des locataires, comment celà va-t-il se passer avec le CPAS? Que se passe-t-il si le montant des travaux est supérieur à la garantie? (nous savons qu'ils sont insolvables ou presque et de plus nous ne sommes pas dans les meilleurs termes)

On apprend à la dure sur ce coup là  tongue

Merci d'avance pour vos éclairages avisés  smile

Dernière modification par Cyril (30-08-2021 12:44:41)


Comme il n'est jamais trop tard pour découvrir les joies d'être propriétaire loueur, on s'est lancés... Alea Jacta Est comme disait un Romain.

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Cyril
Pimonaute assidu
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Allez, petite question supplémentaire parce que je sens que mon cas vous passionne  big_smile

Nous approchons de l'échéance du renom fixé au 30 novembre. Toujours pas un carton fait chez nos locataires, pas de proposition de date reçue pour l'EDL de sortie, on se doute bien que soit ils n'ont pas l'intention de quitter les lieux soit ils veulent quitter en laissant tout sur place (ma préférence va au premier choix et j'ai bien fait de demander l'expulsion)

Ma question est donc (puisque je le vois bien venir) : que dois-je faire si mes locataires paient un loyer en fin de mois pour décembre? Je ne suis pas censé le percevoir puisque le bail sera rompu mais ils me doivent toujours le loyer de septembre. J'ai l'intuition qu'il vaut mieux le rembourser et laisser la justice de paix acter pour le loyer dû et ne pas prendre le risque de dire que j'ai accepté un loyer qui vaudrait reconduction de bail. Suis-je dans le bon?


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max11
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :

Allez, petite question supplémentaire parce que je sens que mon cas vous passionne  big_smile

Nous approchons de l'échéance du renom fixé au 30 novembre. Toujours pas un carton fait chez nos locataires, pas de proposition de date reçue pour l'EDL de sortie, on se doute bien que soit ils n'ont pas l'intention de quitter les lieux soit ils veulent quitter en laissant tout sur place (ma préférence va au premier choix et j'ai bien fait de demander l'expulsion)

Ma question est donc (puisque je le vois bien venir) : que dois-je faire si mes locataires paient un loyer en fin de mois pour décembre? Je ne suis pas censé le percevoir puisque le bail sera rompu mais ils me doivent toujours le loyer de septembre. J'ai l'intuition qu'il vaut mieux le rembourser et laisser la justice de paix acter pour le loyer dû et ne pas prendre le risque de dire que j'ai accepté un loyer qui vaudrait reconduction de bail. Suis-je dans le bon?

En payant le loyer, ils indiquent le mois qu'il paie ?  si non, vous avez tout à fait le droit de considérer que c'est le mois impayé qui est payé.
Vous pouvez leur écrire pour les remercier d'avoir payé le loyer en retard et avoir régularisé leur situation.

Dans le cas contraire, je leur ferais un recommandé en accusant réception du paiement mais en précisant que vous proposez de l'affecter au loyer impayé puisque le bail est terminé et qu'il n'y a plus de loyer à payer après le 30 novembre.

Dernière modification par max11 (23-11-2021 09:34:07)

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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Personnellement, je ne rembourserais. Vous êtes même susceptible de vous voir octroyer une indemnité de 3 mois par le juge. Pourquoi lui rembourseriez vous quelque chose alors que vous en réclamez plus?


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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Pour l'état des lieux, proposez leur une date.

Dans mon modèle de bail, il est prévu ceci:

L'état des lieux de sortie (et la libération totale et définitive ainsi que remise des clés) sera effectué  entre 9h et 17h, au plus tard à midi le dernier jour ouvrable de la période de location. En clair, il n'y aura pas d'état des lieux les week-end et jours feriés, ni à des heures indues.

J'ai mis cela depuis qu'un p'tit rigolo m'a dit qu'il louait jusqu'à la fin du mois, et qu'il me rendrait les clefs à minuit le 31... décembre.


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

grmff a écrit :

Pour l'état des lieux, proposez leur une date.

Dans mon modèle de bail, il est prévu ceci:

L'état des lieux de sortie (et la libération totale et définitive ainsi que remise des clés) sera effectué  entre 9h et 17h, au plus tard à midi le dernier jour ouvrable de la période de location. En clair, il n'y aura pas d'état des lieux les week-end et jours feriés, ni à des heures indues.

J'ai mis cela depuis qu'un p'tit rigolo m'a dit qu'il louait jusqu'à la fin du mois, et qu'il me rendrait les clefs à minuit le 31... décembre.

effectivement une bonne idée, je vais faire de même!


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Du coup, question supplémentaire. On fait l'edl le 30 novembre mais ils ne me rendent pas les clefs et restent. Doit-on refaire un edl le jour de l'expulsion?


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EP001
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :

Du coup, question supplémentaire. On fait l'edl le 30 novembre mais ils ne me rendent pas les clefs et restent. Doit-on refaire un edl le jour de l'expulsion?

L'EDL se fait lors de la remise des clés. S'ils ne remettent pas les clés, il n'y a pas d'EDL.
S'il y a expulsion il faudra faire un état des lieux par un expert.

Dans le cas où ils sont insolvables, je ne fais pas d'état des lieux vu que c'est quand même perdu.

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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

EP001 a écrit :
Cyril a écrit :

Du coup, question supplémentaire. On fait l'edl le 30 novembre mais ils ne me rendent pas les clefs et restent. Doit-on refaire un edl le jour de l'expulsion?

L'EDL se fait lors de la remise des clés. S'il ne remette pas les clés, il n'y a pas d'EDL.
S'il y a expulsion il faudra faire un état des lieux par un expert.

Dans le cas où ils sont insolvable, je ne fais pas d'état des lieux vu que c'est quand même perdu.

Pareil: Un état des lieux sans remise des clefs n'est pas un état des lieux.

A noter que vous pouvez prouver l'état des lieux à la sortie par toute voie de droit, et notamment le témoignage.

Je connais des locataires qui étaient parti depuis 10 ans, à qui le propriétaire a demandé des photos des enfants dans le jardin.
Il a produit ces photos de l'état du jardin quelques mois avant l'entrée du locataire suivant, resté 10 ans, et qui n'avait pas entretenu le jardin...
L'histoire ne dit pas qu'il a eu gain de cause, mais je parie mon chapeau que oui.


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Bon à savoir tout ça! Merci pour tout!
Je vais aller fouiller dans mes photos maintenant  big_smile


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Bonjour le forum

Réponse écrite (SMS) de mes locataires (en substance) à ma proposition de réaliser l'ELS et la remise des clés demain : "Nous n'avons pas de solution d'hébergement, l'état des lieux ne pourra se faire ce jour"

Je leur ai signifié qu'ils n'ont pas respecté l'article 56 du décret Wallon relatif au bail d'habitation en ne nous faisant parvenir aucune demande de prorogation dans les délais.

Ils seront donc squatteurs dès mercredi. Evidemment, aucun loyer versé.

Vivement le 6 décembre.


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GT
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :

Vivement le 6 décembre.

Vous attendez un cadeau de Saint Nicolas ?

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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

GT a écrit :
Cyril a écrit :

Vivement le 6 décembre.

Vous attendez un cadeau de Saint Nicolas ?

J'espère big_smile Nous serons devant le juge de paix


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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :
GT a écrit :
Cyril a écrit :

Vivement le 6 décembre.

Vous attendez un cadeau de Saint Nicolas ?

J'espère big_smile Nous serons devant le juge de paix

Le JJP offre des cadeaux ?

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Cyril
Pimonaute assidu
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

GT a écrit :
Cyril a écrit :
GT a écrit :
Cyril a écrit :

Vivement le 6 décembre.

Vous attendez un cadeau de Saint Nicolas ?

J'espère big_smile Nous serons devant le juge de paix

Le JJP offre des cadeaux ?

Tant qu'il les met dehors, ça sera un beau cadeau wink


Comme il n'est jamais trop tard pour découvrir les joies d'être propriétaire loueur, on s'est lancés... Alea Jacta Est comme disait un Romain.

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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Bonne année le forum!

La suite de mes petites affaires pour vous tenir informés  big_smile

8 décembre :
Audience en justice de paix. Avocat des locataires absent donc demande de report accordée pour le 20 décembre

9 décembre :
On mandate également un avocat pour nous représenter parce qu'on sent bien que leur avocat va nous faire la vie difficile. Notre avocat, au vu du dossier, nous explique qu'on peut abandonner l'idée de se faire rembourser le montant des dégâts (estimés à au moins 10000€ par devis) car nos locataires sont de toute façon insolvables et que leur avocat gratuit fera traîner les procédures au maximum pendant qu'on continuera de débourser des frais de justice.

20 décembre :
Audience en justice de paix. Accord discuté avec leur avocat. Ils s'engagent à quitter les lieux d'ici le 31 janvier, à payer les loyers dûs et on renonce au montant des dégâts locatifs sous reserves de ce qu'on pourra encore découvrir à l'état des lieux de sortie. Après débats entre le juge et les avocats, le juge accède à la requète du nôtre de prononcer un jugement en sens, qui doit être rendu le 10 janvier.

6 janvier :
Les locataires nous annoncent qu'il vont quitter le logement ce weekend. Ils ont débarrasé leurs immondices, tondu la pelouse (geste symbolique puisqu'elle est morte par défaut d'entretien) et ils ont commencé à vider le bien.
Les loyers dûs ne sont pas encore payés à ce jour et on attend leur proposition de date pour l'état des lieux.

Le bon point c'est qu'on ne devrait pas avoir à faire appel à un huissier.

Maintenant j'appréhende un peu l'état des lieux et dans quel état on va retrouver la maison mais on sait déjà qu'on est partis pour des travaux quoi qu'il arrive.

Des points particuliers auxquels faire attention lors de l'état des lieux? En dehors des relevés de compteurs, preuves d'entretien des chaudières, vérifier les fuites de robinetterie, les gros trucs du genre. Je pense surtout aux petits trucs auquels on ne pense pas forcément mais dont vous avez fait l'expérience.


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PIM

PIM
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Il ne serait pas inutile de prévoir la présence de votre avocat lors de l'état des lieux de sortie.


Erik DECKERS
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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Je n'avais pas pensé à ça. Quelle valeur ajoutée? C'est pour avoir un support ou une validation légale?


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PIM
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :

Je n'avais pas pensé à ça. Quelle valeur ajoutée? C'est pour avoir un support ou une validation légale?

Lors de la sortie, il y aura des documents à signer à propos des engagements et décomptes: ce serait donc mieux, vu le contexte, de les faire vérifier sur place par votre avocat.


Erik DECKERS
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

De manière générale pour un état des lieux :
- être rigoureux et systématique : se forcer à regarder dans chaque pièce chaque élément (plafond, sol, mur, fenêtre, porte, électricité...)
On peut imprimer à l'avance une check-list pièce par pièce.  Ca permet d'éviter d'oublier quelque chose.
On se focalise parfois sur un problème qui saute aux yeux, on y passe du temps et on peut oublier de détailler le reste de la pièce.
- tester chaque prise électrique avec un appareil simple (radio, sèche-cheveux...).  On branche, ça fonctionne => ok.  On voit tout de suite s'il y a un souci (probablement d'ailleurs une bonne pratique que j'ai trouvée ici sur le forum).
- faire fonctionner chaque radiateur, chaque chasse d'eau, chaque robinet (le froid ET le chaud), ouvrir et fermer chaque fenêtre, chaque volet...
- Ne pas oublier de tester chacune des clés rendues (c'est toujours frustrant de devoir forcer sa propre boîte aux lettres parce que la clé rendue par les locataires n'est pas la vôtre).
- si les lieux ne sont pas parfaitement vides et que le locataire vous abandonne des objets, regarder derrière ou en-dessous si il ne les abandonne pas pour justement cacher une misère dessous.

Faire preuve de philosophie.

Ces généralités ne sont pas nécessairement adaptées à votre situation déjà compliquée.

Bonne chance.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Faites surtout bien les relevés, et faites les signer ces relevés afin de pouvoir reprendre les compteurs en "maison vide" avec un document probant.

Pour le reste, mon modele d'état des lieux contient une colonne "entrée" et une colonne "sortie". L'entrée,  c'est la description a l'entrée (original) et la sortie, j'y mentionne chaque dégât, que j'entoure, avec la place pour la date et les signatures. Chaque dégât est signé et validé...


Grmf!
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