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Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril
Pimonaute assidu
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Inscription : 30-08-2021
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Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Bonjour,

Nous avons fait l'acquisition en octobre dernier de deux maisons sur la commune d'Anderlues. Nous habitons une des deux et avons souhaité tenter l'aventure de la location pour la seconde.

J'ai pris le temps en octobre/novembre de faire un raffraîchissement des peintures, intaller les détecteurs de fumées, l'entretien de la chaudière etc avant de mettre en location.

Nous avions décidé avec Madame de louer le bien à des personnes plus en difficultés que nous et nous avons donc signé un bail d'un an sans à-priori aucun à un couple au CPAS pour emménagement au 1er décembre pour une durée d'un an. Bail de résidence principal et enregistré.

Il s'avère que cette première expérience est une déception pour nous et nous avons donc fait savoir à nos locataires qu'on ne souhaite pas prolonger le bail à l'échéance.

Nous avons cependant pas mal de questions pour lesquelles je ne trouve pas réponses.

- Les locataires ont commencé à faire nombre d'aller-retours pour déménager leur mobilier, je suppose qu'ils ont trouvé à se reloger pour la suite. Même si je ne doute pas qu'ils puissent quitter le logement avant la fin du bail, nous doivent-ils tout de même les loyers jusqu'à l'échéance si le bien n'est pas reloué?
- Il n'y a jamais eu de visite dune quelconque personne du CPAS durant la période. Doit-on les faire venir pour l'état des lieux de sortie?
- Je sais que nous pouvons faire appel à un expert pour l'état des lieux (ce que nous n'avons pas fait à l'entrée, ça s'est fait entre nous avec un descriptif détaillé). Il y a eu des dégâts au bien de leur part et je doute qu'ils acceptent les frais afférants à la venue d'un expert. Que puis-je faire dans ce cas?
- Nous avons eu de la part du CPAS une "lettre de caution tenant lieu de garantie locative". Nous savons pertinament qu'il va y avoir des frais de remise en état à la sortie des locataires, comment celà va-t-il se passer avec le CPAS? Que se passe-t-il si le montant des travaux est supérieur à la garantie? (nous savons qu'ils sont insolvables ou presque et de plus nous ne sommes pas dans les meilleurs termes)

On apprend à la dure sur ce coup là  tongue

Merci d'avance pour vos éclairages avisés  smile

Dernière modification par Cyril (30-08-2021 13:44:41)


Comme il n'est jamais trop tard pour découvrir les joies d'être propriétaire loueur, on s'est lancés... Alea Jacta Est comme disait un Romain.

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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Personnellement, j'ai un cas très similaire en cours: locataires de merde, préavis, demande de visite, pas de réponse. J'ai mis en justice afin de me faire payer des impayés (le locataire est insolvable mais bon...), de faire valider le congé, et de d'autoriser l'expulsion pour occupation pas en bon père de famille (surpopulation)

Je m'attends à tout mais pas à ce que le locataire parte volontairement. Et donc, je devrai passer par les huissiers. Si je ne le fais pas, le locataire continuera à occuper sans payer, et ma perte augmentera.

Bref, ne pas attendre: déposez votre requête.

Les locataires vous empêche de visiter? Ils vous empêchent de relouer, et donc vous risquez un "trou" de location. C'est une perte, et je vous suggère de rajouter cette perte. Elle est très simple à évaluer: étant donné que le préavis est la période dont vous disposer pour relouer, votre perte est égale au préavis qui n'a pas été presté. C'est ce que je plaiderais devant le juge, et je ne suis pas sûr du résultat de ma plaidoirie...

De mémoire, j'ai déposé les requêtes mi-septembre, et elles sont fixées pour mi-octobre. Donc, vu les délais, aucune raison d'attendre.


Grmf!
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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :

Permier point : Ils viennent de nous envoyer un courrier recommandé pour lequel je ne sais pas trop quoi faire.

Pour refaire l'histoire :
- nous avons acheté la maison en octobre 2020
- j'ai refait les peinture du bien pendant le mois de novembre pour l'entrée des locataires au 1er décembre (photos à l'appui), la maison semblait saine.
- en mars 2021 ils nous signale des soucis d'humidité dans la chambre
- on fait intervenir un expert qui determine que le problème vient des locataires qui n'aèrent pas convenablement la maison, rapport à l'appui
- lors de la visite annuelle au mois d'août, on constate que le problème s'est amplifié. On leur a laissé l'opportunité de procéder à leur frais à une contre-expertise puisqu'ils dénoncent le rapport de l'expertise réalisée. Email envoyé aux locataires pour faire office de rapport de la visite.
- début septembre, un entrepreneur est venu réparer un volet roulant de la maison. Etant présent, je constate que les porte-fenêtre de la maison sont pleines de condensation sur la face intérieure, preuve flagrante que la maison n'est pas aérée. Photos prises.
- on a reçu ce jour un recommandé de nos locataires qui nous intiment à réaliser les travaux nécessaires pour résoudre le problème d'humidité de la maison, précisant qu'ils ont prévenu les services d'inspection d'hygiène pour constater l'insalubrité du bien (en toute franchise, je ne crains pas trop ça puisqu'ils vivent avec les poubelles et les déchêts sur la terrasse, entre autres choses...)

Je conçois que je dois répondre à ce courrier mais en toute honnêté, je ne sais plus quoi répondre puisqu'ils ne veulent pas entendre que le problème vient de leur façon de vivre et pas de la maison.

Si vous aviez déjà déposé une requête en demande d'expulsion pour occupation non conforme, vous auriez été renforcé.
Ils ont certainement comme objectif d'obtenir un logement social. Ils croient sans doute qu'en démolissant votre bien, ils auront plus de droit. Et c'est triste mais c'est pas complètement faux: s'ils sont dans un bien insalubre, même si c'est de leur faute, ils ont plus de points pour le logement social.


Grmf!
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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

grmff a écrit :

Si vous aviez déjà déposé une requête en demande d'expulsion pour occupation non conforme, vous auriez été renforcé.
Ils ont certainement comme objectif d'obtenir un logement social. Ils croient sans doute qu'en démolissant votre bien, ils auront plus de droit. Et c'est triste mais c'est pas complètement faux: s'ils sont dans un bien insalubre, même si c'est de leur faute, ils ont plus de points pour le logement social.

C'est exactement ce qu'on soupçonnait en lisant leur courrier recommandé puisqu'ils ont bien utilisé le terme "insalubrité". Merci de confirmer nos doutes.

Par contre je trouve ça gonflé qu'ils puissent dégrader le bien et profiter de logements sociaux après parce qu'ils l'ont rendu "insalubre"... Il y a quand même un truc qui ne va pas dans le système  sad


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GT
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :
grmff a écrit :

Si vous aviez déjà déposé une requête en demande d'expulsion pour occupation non conforme, vous auriez été renforcé.
Ils ont certainement comme objectif d'obtenir un logement social. Ils croient sans doute qu'en démolissant votre bien, ils auront plus de droit. Et c'est triste mais c'est pas complètement faux: s'ils sont dans un bien insalubre, même si c'est de leur faute, ils ont plus de points pour le logement social.

C'est exactement ce qu'on soupçonnait en lisant leur courrier recommandé puisqu'ils ont bien utilisé le terme "insalubrité". Merci de confirmer nos doutes.

Par contre je trouve ça gonflé qu'ils puissent dégrader le bien et profiter de logements sociaux après parce qu'ils l'ont rendu "insalubre"... Il y a quand même un truc qui ne va pas dans le système  sad

L'obtention en location d'un logement social n'est pas aussi simple que vous l'imaginez. Les listes d'attente des  candidats sont longues, très longues. Parfois plusieurs années s'écoulent entre la demande du logement social et son obtention. Le parc des logements sociaux n'est pas suffisant pour répondre rapidement aux demandes.

Par ailleurs, insalubrité ne signifie pas toujours inhabitabilité.

Un arrêté d’inhabitabilité (Bourgmestre) ou une attestation d’inhabitabilité (Direction Générale Opérationnelle - Service Logement (DGO4) rue des Brigades d’Irlande, 1 à B-5100 Jambes Tél 081.33.21.11 ou Bourgmestre) donne droit à 8 points de priorité pour l'attribution d'un logement social.

Dernière modification par GT (01-10-2021 11:04:00)

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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

mais donc il y a bien quelqu'un qui doit venir voir et déclarer l'inhabitabilité/l'insalubrité. ça ne se fait pas juste sur les dires du locataire.

mais oui je me doute bien que c'est la guerre pour le logement social mais de là à dégrader intentionnelement le bien d'autrui pour faire des points, c'est vicieux


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Audience en justice de paix le 6 décembre. Cette location ça aura été la série des grandes premières  big_smile

Je ne sait pas trop ce qu'il va ressortir de ça étant donné la solvabilité limitée des locataires et les montants des dégâts occasionnés mais on croise les doigts.

En tous cas merci à tous pour tous vos conseils avisés.


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PIM

grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Vous en dites trop ou pas assez.

Ils ont remis les clefs? Ils sont partis? Ils ont payé les derniers loyers? C'est reloué?

Ce suspens est insoutenable... tongue


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

oulà c'est compliqué! Par où commencer?  big_smile

La situation actuelle :
- Mise en demeure de faire des travaux reçue de nos locataires le 30 septembre pour les problèmes d'humidité
- Réponse envoyée le 3 octobre par recommandé
- Recommandé envoyé le 5 octobre pour mise en demeure de payer le loyer de septembre en retard (750€ + intérêts) sous 5 jours - pas de réponse à ce jour
- Expertise humidité réalisée le 6 octobre par un expert sapiteur assermenté : conclusion confirmée que c'est un défaut d'occupation
- Recommandé envoyé le 11 octobre avec rapport d'expertise et facture de 340€ à nous rembourser sous 5 jours - pas de réponse à ce jour
- Passage d'un agent constatateur le 11 octobre pour les immondices qui traînent dans la propriété
- Recommandé envoyé le 19 octobre pour mise en demeure de débarraser sous 5 jours - pas de réponse à ce jour
- Devis réalisé pour la remise en état du jardin laissé à l'abandon : 4600€
- Devis réalisé pour réfection des dégâts liés à l'humidité (remise en peinture des murs et plafonds + chassis bois) : 2200€

Les locataires sont toujours présents, ne font toujours rien pour améliorer la situation du bâtiment, n'ont manifestement rien préparé pour un déménagement à la fin du mois, n'ont fait aucune proposition de date pour l'état des lieux... Je suis convaincu qu'ils ne nous prennent pas au sérieux

J'ai donc déposé une requête en justice de paix pour demander préventivement l'expulsion au cas où ils ne se décideraient pas à quitter le bâtiment, le paiement du loyer en retard avec intérêts, la facture de l'expertise, les dégats locatifs avec réserves de dépenses supplémentaires (désinfection du bâtiment, remise en état du parquet piqué par la moississure et/ou autres), l'éventuel paiement des frais d'enlèvement de leurs immondices s'ils ne s'en occupent pas et les dépens de l'action en justice. Bref, il y a plus de 8000€ en jeu tout de même. Je n'en reviens pas qu'on puisse causer autant de dégâts en à peine un an. On verra bien ce que donnera l'audience.


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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Ben mon colon. Pour un galop d'essai, c'est bien gratiné. La totale quoi. Manquerait plus qu'ils commencent à détruire volontairement... J'ai pourtant l'impression que vous gardez le moral, c'est bien! Dans quelques mois, vous en rirez.

Vous avez bien fait de déposer une requête, parce qu'à vue de pif, vous allez passer par la case expulsion par voie d'huissier


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Ah oui, on a vraiment tiré le gros lot pour une première. Je peux dire que ça nous a vacciné et que j'ai revue en profondeur le bail pour nous protéger au maximum pour la suite.

Moi je garde le moral oui, Madame un peu moins. C'est elle qui avait un peu poussé pour leur signer le bail, elle avait été touchée par leur histoire et donc elle s'en veut énormément. Elle est au point où elle évite de les croiser de peur de dire/faire quelque chose qui porterait préjudice. Mais oui, on en rira dans quelques mois j'espère. J'avoue que la décision de justice fera beaucoup.

Et oui je pense qu'on va en arriver à l'expulsion malheureusement.


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libra
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :

Et oui je pense qu'on va en arriver à l'expulsion malheureusement.

... et encore plus de 1.000 € de frais.

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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

libra a écrit :
Cyril a écrit :

Et oui je pense qu'on va en arriver à l'expulsion malheureusement.

... et encore plus de 1.000 € de frais.

c'est pour me remonter le moral?  big_smile


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Himura
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Cyril a écrit :
libra a écrit :
Cyril a écrit :

Et oui je pense qu'on va en arriver à l'expulsion malheureusement.

... et encore plus de 1.000 € de frais.

c'est pour me remonter le moral?  big_smile

Pour votre moral, dites-vous que tant qu'on ne l'a pas vécu une fois, on peut difficilement disposer d'une expérience utile pour éviter cela ensuite.
Le fameux coup du "je ne fais pas d'erreur, j'apprends"  big_smile

Je dirais aussi que le plus important n'est pas tjs le bail, mais votre sélection de locataire.
Ce n'est pas une science exacte, évidemment, mais se tenir à certains critères (tangibles ou non) aide grandement à déterminer le profil minimum recherché.

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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Tout est bon pour apprendre, le bon comme le mauvais. Ces histoires m'ont amenées ici, j'ai appris énormément de choses sur mon bail et mon EDL.

Mes locataires m'ont appris beaucoup sur la mauvaise foi de certaines personnes. Je tacherai de ne plus me faire avoir mais un bon menteur reste un bon menteur et ma femme au petit coeur sensible reste ma femme au petit coeur sensible, quand bien même la claque est bien plus sévère pour elle que pour moi du coup. Mais on passera au-dessus de ça et on tentera effectivement de faire mieux par la suite, pas en tant que propriétaires-bailleurs, on n'a pas le sentiment d'avoir échoué, mais dans le processus de choix de locataires effectivement.

Ce qui ne nous tue pas nous rend plus fort comme on dit  big_smile


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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Excellente manière de voir les choses.

Evidemment, on préfère tous apprendre plus lentement de ses erreurs, mais ça, on ne choisit pas.

Si la claque morale est plus forte que la claque financière, c'est que vous avez déjà accepté la perte financière. Dites à madame que ce n'est pas à elle de baisser les yeux, mais aux locataires. Ce sont eux qui ont fait des erreurs, malversations ou mensonges. Vous avez tendu une main, ils vous ont mis la leur dans la tronche? C'est quand même vous qui êtes dans le bon.


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Je n'accepte pas vraiment la perte financière mais je reste réaliste et je me doute bien qu'on ne recevra que peu ou pas de la part de nos chers locataires et que la justice ne fera pas forcément grand chose de plus pour nous.

Je trouve que le plus triste dans cette histoire c'est que ce sont des gens comme eux qui font que les gens comme nous, à la base sans préjugés et prêts à aider des gens dans une moins bonne situation que la nôtre, se retrouvent à dire "les gens comme eux" et à voir d'un mauvais oeil tout autre prétendant venant du CPAS. Encore une fois, on passera par dessus ce sentiment bien sûr, parce qu'il y a fondamentalement du bon et du mauvais partout et qu'un locataire salarié n'est pas forcément meilleur et qu'un locataire au CPAS ou pire peut aussi être très bien. En ce sens, j'admire votre implication cher grmff. Meme si vos histoires font parfois froid dans le dos, on ne relate après tout que les mauvaises histoires et je suis certain que vous en avez quantité de bonnes, que j'espère avoir moi aussi.

Dernière modification par Cyril (10-11-2021 14:38:50)


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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Quand je dis "accepter", je ne veux pas dire que vous avez abandonné l'idée de faire ce qu'il faut pour récupérer une partie, je veux dire que vous êtes passé à autre chose et que vous ne râlez plus dessus. Vous avez avalé la pilule "psychologiquement", et vous acceptez le fait que cette histoire était un risque potentiel qu'il faut accepter. Un peu comme quand on a un accident de la route, qu'on râle sur de la tôle froissée, mais qu'on relativise en se disant que cela n'est que de la tôle et que cela ne vous empêchera pas de reprendre le volant.

Certains disent qu'on parle 10x plus de nos échecs que de nos succès. C'est sans doute pour cela que je parle beaucoup de mes échecs. Et jamais ce ce locataire qui me téléphone régulièrement pour me remercier de lui avoir donné une chance et que "grâce à moi", il n'est plus SDF. Cela fait deux ans et demi qu'il me remercie, un sanglot dans la voix, de manière régulière. C'est vrai que je ne parle jamais de celui-là, parce que je n'ai pas besoin de l'exorciser, de l'extérioriser, de l'exprimer pour m'en défaire et chercher de la consolation. Alors, je n'en parle pas. C'est sans doute humain que de se concentrer sur les emmerdements...


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Nous avons (nous et nos locataires) reçu nos convocations ce jour. Plus qu'à attendre le 6 décembre. En attendant je suis preneur de tous conseils  big_smile


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grmff
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

Je suppose que vous avez consulté le "mode d'emploi" de la justice de paix que j'ai publié ici.

Vous y trouverez mes expériences diverses et variées. Si vous avez du temps, vous pouvez également aller à la séance précédente de justice de paix. Cela vous permet de voir comment cela se passe, et comment le juge réagit, interroge, s'énerve (ou pas), explique, est tolérant envers ceux qui viennent sans avocat (ou pas), etc. Cela vous permet de faire des recherche, de comprendre des explications qui vous auraient échappé, bref, d'être prêt et moins stressé pour le 6 décembre. Ce n'est pas indispensable, mais c'est une bonne préparation.


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Cyril
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Re : Nouveau propriétaire avec beaucoup de questions

grmff a écrit :

Je suppose que vous avez consulté le "mode d'emploi" de la justice de paix que j'ai publié ici.

Vous y trouverez mes expériences diverses et variées. Si vous avez du temps, vous pouvez également aller à la séance précédente de justice de paix. Cela vous permet de voir comment cela se passe, et comment le juge réagit, interroge, s'énerve (ou pas), explique, est tolérant envers ceux qui viennent sans avocat (ou pas), etc. Cela vous permet de faire des recherche, de comprendre des explications qui vous auraient échappé, bref, d'être prêt et moins stressé pour le 6 décembre. Ce n'est pas indispensable, mais c'est une bonne préparation.

Oh oui je vous ai lu smile Et je vais le refaire


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