La Flandre conditionne l'indexation des loyers au niveau d'isolation

Extrait : La question de l'indexation des loyers sera aussi à l'agenda du gouvernement bruxellois jeudi.

Le Soir et l'ECHO y consacrent un article.
Les titres :
Pas d'indexation de loyer pour les passoires énergétiques : l'idée fait son chemin
Nawal Ben Hamou veut interdire l'indexation des loyers des passoires énergétiques

Dernière modification par GT (08-09-2022 10:29:59)

Extrait de l'article du Soir, la réaction du SNPC:

"Du côté des propriétaires, l’idée est par contre accueillie froidement. « Que l’on veuille inscrire les bailleurs dans une dynamique d’économie d’énergie, je n’ai pas d’état d’âme par rapport à cela », explique Olivier Hamal président du Syndicat national des propriétaires. « Mais ce que je reproche à cette proposition, c’est de vouloir lier le coût de l’énergie au caractère énergivore du bien. La personne qui prend un bien en location a été informée du PEB de celui-ci. C’est obligatoire. Elle a donc le choix de ne pas le louer ou de négocier le loyer à la baisse. Or ce bien, il n’a pas changé depuis. Il consomme toujours autant d’énergie. C’est le prix de cette dernière qui a changé et on ne peut pas en rendre responsable le bailleur ». Il souligne aussi qu’en France, les propriétaires de passoires énergétiques ont eu plusieurs années pour corriger le tir et investir dans leur(s) logement(s). « S’imaginer qu’on va pouvoir appliquer cela en Belgique du jour au lendemain, ça ne va pas ». Il insiste aussi sur le fait qu’avant de prendre des mesures légales basées sur le PEB, il faudrait remettre de l’ordre dans cet outil. « Un même bien évalué pas trois certificateurs différents peut obtenir un label différent »."

Quand on dit "la Flandre le fait", autant savoir ce qui est fait: c'est à lire dans le Moniteur Belge 2e édition de ce 4 octobre 2022
A télécharger ici sur Pim:
04_2.pdf

Le PARLEMENT FLAMAND a adopté et et Nous, GOUVERNEMENT, sanctionnons ce qui suit :
DECRET portant limitation de l'indexation des loyers afin d'atténuer les conséquences de la crise énergétique
Article 1er. Le présent décret règle une matière régionale.
Art. 2. Le présent décret s'applique aux contrats de location qui relèvent de l'application du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, de l'ancien Code civil ou du titre II du décret flamand sur la location d'habitations du 9 novembre 2018, et qui sont entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022.
Art. 3. Par dérogation à l'article 1728bis de l'ancien Code civil et à l'article 34, § 2, du décret flamand sur la location d'habitations du 9 novembre 2018, dans la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer de la moitié de la différence entre le loyer, indexé conformément à l'article 1728bis de l'ancien Code civil et à l'article 34 du décret flamand sur la location d'habitations du 9 novembre 2018, et le loyer, si le bien loué dispose d'un certificat de performance énergétique portant le label D, tel que visé à l'article 73 de l'arrêté ministériel du 28 décembre 2018 contenant des dispositions générales sur la réglementation de la performance énergétique, les certificats de performance énergétique et la certification d'entrepreneurs et d'installateurs.
Dans la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le loyer n'est pas indexé si le bien loué n'a pas de certificat de performance énergétique tel que visé à l'article 1.1.3, 43°, du Décret sur l'Energie du 8 mai 2009, ou s'il a un certificat de performance énergétique portant le label E ou F, tel que visé à l'arrêté ministériel visé à l'alinéa 1er.
Art. 4. § 1er. Si le bien loué a un certificat de performance énergétique portant le label D tel que visé à l'article 73 de l'arrêté ministériel du 28 décembre 2018 contenant des dispositions générales sur la réglementation de la performance énergétique, les certificats de performance énergétique et la certification d'entrepreneurs et d'installateurs, le loyer obtenu en application de l'article 1728bis de l'ancien Code civil ou de l'article 34, § 2, du décret flamand sur la location d'habitations du 9 novembre 2018, est multiplié par un facteur de correction à partir du 1er octobre 2023.
Si le contrat de location est venu à échéance entre le 1er janvier 2022 et le 30 septembre 2022, le facteur de correction est obtenu en appliquant la formule suivante : (indice 2022/indice 2023) x [1 + 50 % x (indice 2022/indice 2021-1)].
L'indice 2021 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2021 de l'entrée en vigueur du contrat de location.
L'indice 2022 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de location.
L'indice 2023 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2023 de l'entrée en vigueur du contrat de location.
Si le contrat de location vient à échéance entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction est obtenu en appliquant la formule suivante : (indice 2021/indice 2022) x [1 + 50% x (indice 2022/indice 2021-1)].
L'indice 2021 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2021 de l'entrée en vigueur du contrat de location.
L'indice 2022 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de location.
§ 2. Si le bien loué n'a pas de certificat de performance énergétique tel que visé à l'article 1.1.3, 43°, du Décret sur l'Energie du 8 mai 2009, ou s'il a un certificat de performance énergétique portant le label E ou F tel que visé à l'arrêté ministériel, visé au paragraphe 1er, alinéa 1er, le loyer obtenu en application de l'article 1728bis de l'ancien Code civil ou de l'article 34, § 2, du décret flamand sur la location d'habitations du 9 novembre 2018, est multiplié par un facteur de correction à partir du 1er octobre 2023.
Si le contrat de location est venu à échéance entre le 1er janvier 2022 et le 30 septembre 2022, le facteur de correction est égal à l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022, divisé par l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2023.
Si le contrat de location vient à échéance entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction est égal à l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2021, divisé par l'indice santé du mois précédant la date anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022.
§ 3. Les dispositions contractuelles qui vont au-delà de l'ajustement visé au présent article peuvent être raccourcies jusqu'à cet ajustement.
Art. 5. L'article 3 produit ses effets à partir du 1er octobre 2022.
L'article 4 entre en vigueur le 1er octobre 2023.
Promulguons le présent décret, ordonnons qu'il soit publié au Moniteur belge.
Bruxelles, le 3 octobre 2022.
Le Ministre-Président du Gouvernement flamand
J. JAMBON
La Ministre flamande de la Justice et du Maintien, de l'Environnement et de l'Aménagement du Territoire, de l'Energie et du Tourisme,
Z. DEMIR
Le Ministre flamand des Finances et du Budget, du Logement et du Patrimoine immobilier,
M. DIEPENDAELE
_______
Note
(1) Session 2022-2023
Documents :- Proposition de décret : 1427 - N° 1
- Texte adopté en séance plénière : 1427 - N° 2
Annales - Discussion et adoption : Séance du 1er octobre 2022.

Questions posées par CIB Vlaanderen

https://www.cib.be/actua/c9ace41e-84e1- … -1-oktober

Traduction libre automatique:
"Jeudi dernier, le Premier ministre Jan Jambon a annoncé dans sa déclaration de septembre que la possibilité d'indexation des loyers serait limitée pour les logements énergivores. Samedi, le Parlement flamand a déjà approuvé le règlement. La mesure est entrée en vigueur le même jour et s'applique donc du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023.

Le gouvernement flamand laisse donc à peine le temps au secteur de s'organiser concrètement. Une mesure administrativement complexe est introduite en un rien de temps. Là où la politique a longtemps fait du surplace, le secteur de l'immobilier doit maintenant accélérer. D'ailleurs, il n'y a pas de paquet équilibré. L'amendement du décret ne contient aucune mesure d'accompagnement pour soutenir les propriétaires dans leurs rénovations. Elle vise à limiter unilatéralement l'indexation des loyers.

Elle s'applique à tous les contrats de location résidentielle, tant ceux relevant du décret flamand sur le logement (conclus à partir du 1er janvier 2019) que de la loi sur la location de logements (conclus avant le 1er janvier 2019). Toutefois, elle ne s'applique pas aux contrats d'étudiants. Inutile de dire que la nouvelle mesure soulève beaucoup de questions. Que se passe-t-il si le propriétaire ne dispose pas d'un CPE, par exemple ? Et après le 30 septembre 2023 ? Que faire si le propriétaire dispose d'un CPE datant d'avant le 1er janvier 2019, sur lequel il n'y a pas encore de label ?  Combien de propriétés sont concernées ?
Plus précisément :

    Si le propriétaire a un EPC avec le label A+, A, B et C, une indexation maximale de 100% est autorisée. Dans ce cas, rien ne change
    Si le propriétaire a un EPC avec le label E ou F, aucune indexation n'est autorisée.
    Si le propriétaire a un EPC avec le label D, l'indexation maximale est de 50%.

Ce règlement est appliqué dans son intégralité depuis samedi. Vous ne pouvez/devez donc plus vous contenter d'envoyer des lettres de demande d'indexation sans tenir compte de ces règles.
Que faire si le propriétaire ne dispose pas d'un CPE ?

Ensuite, aucune indexation n'est autorisée jusqu'à ce que le propriétaire soumette un EPC (avec un label suffisamment bas). Le propriétaire peut donc faire préparer un EPC "en attendant". Si cet EPC contient ensuite un label A+, A, B ou C, le propriétaire peut indexer à 100%. Idem en cas de réalisation d'une rénovation/de travaux visant à améliorer l'efficacité énergétique. Si cela conduit à un meilleur EPC, l'indexation est à nouveau autorisée.

Le point d'attention est que le propriétaire ne peut alors pas revenir en arrière. Normalement, la législation sur les baux d'habitation prévoit qu'une demande d'indexation peut remonter à trois mois au maximum. Cette règle ne s'applique plus aujourd'hui. Une demande d'indexation due au propriétaire ne peut pas remonter dans le temps, car avant la présentation d'un CPE avec un score suffisamment bon, l'indexation était interdite.

Et après le 30 septembre 2023 ?

À ce moment-là, le système prendra fin et il y aura un retour à l'indexation complète, sans lien avec les labels énergétiques.

Mais, pour les "foyers énergivores", l'indexation perdue ne pourra pas être rattrapée par la suite. Pour ce faire, un "facteur de correction" est ajouté à la formule d'indexation. Par conséquent, l'indexation que le propriétaire peut demander ne tiendra compte que du chiffre d'indexation de ce moment, sans tenir compte de l'indice majoré de la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

Facteur de correction de l'étiquette énergie D

Si le bail a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 30 septembre 2022, le facteur de correction est obtenu en appliquant la formule : (chiffre d'indice 2022/chiffre d'indice 2023) x [1 + 50% x (chiffre d'indice 2022/chiffre d'indice 2021-1)].

    L'indice 2021 est l'indice santé du mois précédant celui de l'anniversaire en 2021 de l'entrée en vigueur du bail.
    Le numéro d'indice 2022 est l'indice de santé du mois précédant celui de l'anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du bail.
    Le numéro d'indice 2023 est l'indice santé du mois précédant celui de l'anniversaire en 2023 de l'entrée en vigueur du contrat de bail.

Si le bail expire entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction est obtenu en appliquant la formule ci-dessous : (indice 2021/index 2022) x [1 + 50% x (indice 2022/index 2021-1)].

    L'indice 2021 est l'indice santé du mois précédant celui de l'anniversaire en 2021 de l'entrée en vigueur du bail.
    Le numéro d'indice 2022 est l'indice santé du mois précédant celui de l'anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de bail.
     

Facteur de correction étiquette énergie E et F (ou pas d'EPC)

Si le bail a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 30 septembre 2022, le facteur de correction est le chiffre de l'indice de santé du mois précédant l'anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur divisé par le chiffre de l'indice de santé du mois précédant l'anniversaire en 2023 de l'entrée en vigueur.

Si le bail expire entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction est le chiffre de l'indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur en 2021, divisé par le chiffre de l'indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur en 2022.

Le gouvernement flamand n'a pas encore précisé si ces facteurs de correction disparaîtront par la suite lorsque le propriétaire soumettra un CPE avec un label suffisamment bas.

Que faire si le propriétaire dispose d'un CPE datant d'avant le 1er janvier 2019, sur lequel il n'y a pas encore de label ?

Il a été confirmé au service d'étude de la CIB que vous pouvez alors effectuer la conversion vers un label basé sur le chiffre EPC, exprimé en kWh/m².

Dans ce cas, les dispositions suivantes s'appliquent :

    Indexation à 100 % pour les scores énergétiques inférieurs ou égaux à 300 kWh/m².
    Indexation à 50% pour les scores énergétiques entre 301kWh/m² et 400kWh/m².
    Pas d'indexation pour les scores énergétiques supérieurs à 400kWh/m².

En effet, si des travaux ont été effectués sur le bien entre-temps, le propriétaire aura intérêt à demander un nouveau CPE, car le score énergétique devrait être inférieur.

Un CPE a de toute façon une durée de validité maximale de 10 ans. Les CPE délivrés avant le 1er octobre 2012 ont donc déjà "expiré". Seuls les CPE qui sont encore valides sont éligibles.
Comment cela est-il vérifié ?

Avec ce règlement, le gouvernement flamand intervient dans le droit des contrats privés et dans la relation contractuelle entre le locataire et le propriétaire. C'est précisément pour cette raison que des inspecteurs spécifiques du gouvernement ne sont pas nécessaires : le locataire pourra simplement refuser de payer l'indice s'il n'est pas démontré que la nouvelle réglementation a été respectée.

C'est pourquoi il est conseillé de mentionner au moins dans la lettre index quel label CPE le propriétaire possède et, si nécessaire, même les détails du CPE (code unique, date d'établissement, etc.).

En principe, la grande majorité des locataires détiennent un EPC. Après tout, l'obligation d'information sur les CPE est en place depuis 2008/2009. Mais pour éviter toute discussion, il pourrait s'agir d'un slogan visant à ajouter le CPE comme pièce jointe standard à la lettre d'index. Même si, normalement, le locataire devrait certainement l'avoir en sa possession.

Remarque : les formules d'indexation des loyers figurant dans les progiciels et sur le site web de Statbel n'ont pas encore été mises à jour pour refléter ces changements.
Combien de propriétés sont concernées ?

Le gouvernement flamand lui-même a publié des chiffres à ce sujet, qui ont également été reproduits avec empressement dans les médias :

Les chiffres de l'Agence flamande de l'énergie et du climat montrent que seulement 26,46 % des CPE délivrés pour des appartements en location avaient un label D, E ou F : le label D concernait 13,38 %, E 6,25 % et F 6,83 %.

Pour les maisons unifamiliales louées, le chiffre est de 53,86% : l'étiquette D est de 21,97%, E de 14,10% et F de 17,79%.

Enfin, une étude du Housing Support Centre estime à 21 % en 2019 la part des biens locatifs privés qui ne disposent pas d'un label EPC.

+ d'infos sur
https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en-huurwaarborg

Bruxelles y pense

Extrait de La Libre Belgique de ce jour

L’index des loyers sur la table
La réunion du gouvernement bruxellois de ce jeudi pourrait être décisive sur ce dernier point. Toutes les parties semblent d’accord sur le principe visant à lier l’indexation à la performance énergétique du bien loué. La proposition actuellement sur la table prévoit trois groupes : l’un, avec le meilleur certificat PEB qui permet de pratiquer l’index actuel, un second qui permet une indexation limitée, et le troisième, avec les "passoires énergétiques", pour lequel l’indexation serait interdite. Les débats porteront sur le niveau de PEB qui figurera dans les différentes catégories.

Je ne pense pas que le viager soit concerné (ce n'est pas de la location)

Titre de la discussion
"La Flandre conditionne l'indexation des loyers au niveau d'isolation"

Quel est le label du certificat de performance énergétique ( valable 10 ans) du bien mis en location ?
Quand a-t-il été délivré ?

Le terme gel ne figure pas dans le décret flamand du 3 octobre 2022.
Lisez attentivement les cas de figure dont il est question à l'article 3 du décret.
Le bien loué a un certificat de performance énergétique portant le label D
Le bien loué n'a pas de certificat de performance énergétique ; le bien a un certificat de performance énergétique   portant le label E ou F.

L'article 3 produit ses effets le 1er octobre 2022 (art.5 du décret).

hier à 17:22:51
hier à 17:45:56

https://forum.pim.be/topic-293725-limit … age-1.html

Dernière modification par GT (12-10-2022 10:50:34)

Le bien est en Flandre (Brabant Flamand)

Vous pouvez encore pour l'instant procéder à l'indexation qui aurait dû être réclamée à la date anniversaire de février 2022, mais dans le cas d’une demande tardive, elle peut seulement être appliquée aux trois mois qui précèdent le mois de la communication écrite.

C'est pour l'anniversaire de février 2023 qu'il faudra se référer au PEB (EPC en Flandre)