Manque de transparence dans le décompte annuel

Même si vous êtes tout seul, vous avez le droit de voter comme vous le voulez.
En outre, si vous décidez d'aller en juste de paix, pour ces décomptes, vous devez avoir voté "contre" (et que ce soit noté ainsi au PV de l'AG) pour pouvoir ester en justice.

Bienvenue.

Est-ce un professionnel agréé IPI ?

L'Ipi dispose d'un outil online:
https://www.ipi.be/agent-immobilier

Vous risquez qu'il ne vous invite pas à son prochain barbecue...

Le syndic professionnel (société ou personne physique) est inscrit en cette qualité à la banque carrefour des entreprises (code d'activité principale : 68321  Administration de biens immobiliers résidentiels pour comptes de tiers). Le numéro d'entreprise de ce syndic n'est pas celui de l'association des copropriétaires.
L'association des copropriétaires (ACP), personne morale doit être inscrite à la banque carrefour des entreprises. Le numéro d'entreprise de l'ACP n'est pas celui du syndic.
En regard de l'ACP, le syndic (professionnel ou non) , personne physique ou morale , doit également être inscrit à la BCE de sorte que le syndic de l'ACP concernée puisse être identifié par la simple consultation de la BCE.

Les organes de l'ACP : le syndic, l'assemblée générale, le conseil de copropriété (obligatoire ou non) (certains textes prévoient l'existence d'un président du conseil de copropriété) , le commissaire aux comptes (ou un collège de commissaires aux comptes).
Le président de l'assemblée générale n'est pas un des organes de l'ACP.

Les dispositions légales font état d'une association des copropriétaires (ACP) et non d'une syndicat des copropriétaires (appellation utilisée dans la législation française).

L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire .
Le président du syndic : j'ignore le sens à donner à cette formulation . Merci à Gregory de m'éclairer.

Un  copropriétaire peut exercer la fonction de syndic. Il ne doit pas être agréé par l'IPI.

Merci pour votre rapidité et réactivité sur mon poste  :0)

Le représentent du syndic est un copropriétaire. Voici Son numéro BCE xxxxxxxxxx

Puis-je obligé le syndic a signé un document qui atteste que moi et mon autre copropriétaire nous n'acceptons pas le décompte annuel ? Je connais le personnage et il est capable d'oublier volontairement de le mettre dans le PV. C'est quelqu'un qui ment beaucoup et qui manipule les personnes vulnérables de notre copropriété. Il y a une dame de 77 ans et une autre petite dame de 84 ans qui sont complètement démuni face à cette personne  :0(

Vous me fournissez beaucoup d'information que je vais devoir digérer  :0)

Dernière modification par Gregory (28-11-2022 21:17:57)

Merci pour votre réponse et anonymisation.

Je vais bien relire cette partie

Le syndic est nommé par l'assemblée des CoProprietaires. Il gère la copropriété.

Lors de l'AG, un PV est établi. Il doit être relu en fin de séance, et signé par les propriétaires encore présents qui le souhaitent. Et avec votre appareil photo, vous pouvez en prendre copie illico.

Relisez le avant de signer.

Et avant tout l'AG, relisez, que dis-je, étudiez avec ferveur le texte de loi sur les copropriété, votre acte de base, et les 3000 messages du salon "copropriété" du forum...

Pas de commissaire aux comptes dans cette association des copropriétaires ?

Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

Il y a bien un commissaire au compte. Qui est je suppose de mèche avec le syndic.

20 jours avant l'AG un mail a été envoyé pour mètres différent point à l'ordre du jour.

Voici l'historique de la discussion.

08-11 premier mail que j'ai envoyé au syndic (je précise que je n'ai jamais reçu la possibilité de la part du syndic de pouvoir mettre quoi que ce soit à l'ordre du jour => Et ce normal ?)

Bonjour Syndic,

Pouvez-vous me donner la démarche à suivre (mail, RC, etc..) afin de rajouter des points à mettre à l'ordre du jour lors de notre prochaine AG.

Bien à vous,

Réponse syndic 09-11-22

Bonjour,

C’est la personne qui convoque qui fixe également l’ordre du jour. Il suffit donc de me communiquer par courrier et en temps utile les points que vous souhaitez soumettre à l’assemblée.(un mail est parfait)

 Bien à vous.

MOI 12-11-22

Bonjour,

Vous me parlez de vous transmettre les points en temps utile. Quel est le délai maximum avant que l'AG ai lieu pour vous transmettre tous mes points ?

Bien à vous,

Réponse du syndic 13-11-22

Bonjour,

Conformément au Code civil, les lettres de convocation sont distribuées 15 jours calendrier avant l'assemblée. En temps normal, des demandes qui me parviendraient 20 jours calendrier avant l'assemblée devraient pouvoir être satisfaites.

Bien à vous.

Mail envoyé le 16-11-22 pour mettre certain point à l'ordre du jour.(20 jours avant l'AG)

Bonjour,

Voici les points qui devront être débattu lors de notre AG qui aura lieu le mardi 06-12-22.
Ce mail reflète les questions que se posent plusieurs copropriétaire dans notre bâtiment.

    1 - Numérisation de toutes les factures payées par la copropriété afin que celle-ci puisse être directement envoyé par mail au copropriétaire qui en fait la demande.

    2- Création d'une boîte mail unique ou individuel afin que le copropriétaire qui ne dispose pas de mail et/ou pc puisse faire ses demandes par mail au syndic et ainsi disposer d'une preuve écrite de sa demande et de la réponse du syndic afin d'éviter tout mal entendu.

    3 - Délais de réponse lorsqu'une question est envoyée par mail au syndic afin d'obtenir une réponse. (15 jours me semble raisonnable à débattre avec les autres copropriétaires).

    4 - Pour tous travaux dans notre copropriété, je demande qu'il y ait au minimum 3 devis afin de comparer les prix et prestations. (2 fournis par le syndic et 1 par un copropriétaire (à débattre lors de l'AG).

    5 - La femme/homme de peine devra effectuer uniquement les heures qui sont déclarées dans son contrat de travail. Nous demandons que le contrat de travail soit mis à disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande.   Nous en faisons la demande dans ce mail pour que le syndic fournisse le contrat lors de notre AG de 2022. De plus celle-ci doit cesser de percevoir à partir du mois de décembre 2022 de l'argent au noir provenant du chauffage des communs de notre copropriété. Ce paiement au noir a été imposé au nouveau copropriétaire du bâtiment avec l'excuse que cela fait des années que cela fonctionne comme ca et qu'il ne faut pas y toucher.

    6 - La terrasse au-dessus des garages n'a plus été nettoyer depuis deux ans. Ceci causera à la longue une dégradation que va devoir payer la copropriété. Cette information nous a été fournis par Mme De xxxxxxxx et nous disposons de photos pour appuyer ses dires. Que compter vous faire ?

    7- Où en sommes-nous avec le financement des terrasses. Combien de chèque énergie percevons-nous par an ?

Bien à vous,

Réponse du syndic 21-11-22 (soit 5 jours après)

Monsieur,

Votre demande ci-après ne sera pas prise en compte pour la fixation de l'ordre du jour des assemblées générales de ce 6 décembre prochain.

Ma note du 10 octobre dernier aux copropriétaires - note que je vous invite à relire - indiquait que je quittais mon domicile aussitôt après le 8/11 ; en conséquent, tout le travail de secrétariat pour la convocation aux a.g. devait être effectué avant mon départ. J'imaginais que vous aviez ma note du 10/10 à l'esprit et que vous étiez conscient de cette contrainte.

En d'autres termes, lorsque vous m'avez demandé quelle était la date extrême pour me communiquer vos souhaits, vous étiez déjà hors délai !  J'avais donc imaginé que votre question était d'ordre général et vous ai fait une réponse tout aussi générale, sans imaginer votre question portait en réalité sur les assemblées de ce 6/12.

Bien à vous.

Votre syndic,

Le syndic part en vacance le 08-11 et tout est à l'arrêt !!! 15 jours avant l'AG une note est apposé à l'entrée du bâtiment pour connaître la date exact de l'AG par une connaissance du syndic . Comme vous pouvez le lire, il ne me fait aucune proposition pour débattre de ces point à un autre moment  que l'AG ... il ne veut simplement pas débattre de ces points à mon humble avis ...

Voici ce qui a été mis à l'ordre du jour me concernant pour notre prochaine AG

3. Offre d’une firme extérieure pour le nettoyage de nos immeubles/sortie des poubelles
(cf. demande de M.xxxxxxx formulée lors de la réunion du 30 août dernier). => j'ai demandé au moins 3 devis afin de faire une vrai comparaison (le Syndic n'a qu'un devis !!!!!)
4. Tentative du même copropriétaire d’intervenir dans la gestion de votre syndic, sans autorisation
de l’assemblée ni sollicitation préalable de votre syndic (voir échange de mails en annexe - pour
rappel : légalement, un syndic en place ne peut pas déléguer sans autorisation de l’assemblée
générale). Demandes injustifiées du même copropriétaire et attitude future du syndic afin de
pouvoir demeurer au service de l’ensemble des copropriétaires.

Dernière modification par Gregory (29-11-2022 08:57:15)

C'est l'AG qui a lieu une fois pas an. Je ne sais pas dire plus car je suis vraiment novice dans ce domaine.

Je tiens encore une fois à remercier toutes les personnes qui ont interagis à ma demande sur ce Forum. Ça fait du bien de ne pas se sentir seul dans ces moments. Je pense que la prochaine étape sera peut être de faire appel à un avocat spécialisé après cette AG. Quand il y a des personnes âgée qui n'arrivent plus à bouclé leur fin de mois avec tout ce qui se passe en ce moment et qu'aucune explication leur est donnée c'est vraiment inadmissible. Pensez-vous que ce dossier a des chances d'aboutir ? Avez-vous un avocat à me recommander spécialisé dans ce type de litige ?