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Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory
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Manque de transparence dans le décompte annuel

Bonjour à tout le monde,

Voici ma situation,

Je viens d'acheter mon nouvel appartement dans une petite copropriété de 10 appartements. Le syndic ((inscrit à la BCE) est exclusivement composé des propriétaires qui on fait construire ce bâtiment sur plan il y a 40 ans et ils s'entendent très bien entre eux à quelques exceptions près car d'autres personnes âgée du bâtiment ont peur de ce syndic . Nous sommes deux nouveau copropriétaire à ce plaindre du manque de transparence du syndic.

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal). Quand je demande des explications, le syndic veut seulement le faire oralement et insiste sur ce point à chaque demande que je lui fait. Lors de la dernière explication oral le président du syndic m'avoue que le montant du chauffage des communs sert à payer en grande partie le travaille au noir de notre femme de peine (elle s'occupe de l'entretiens du bâtiment, nettoyage, sortir les poubelles etc....). Dans mon décompte il y a une infime partie déclaré ONSS etc ..(je suppose en cas d'accident pour couvrir cette personne) tout le reste de ces heures sont payé au noir. Je lui ai demandé de me fournir une copie du contrat de travaille et la réponse du syndic est que c'est une demande injustifié. Toutes les demandes que je fait sont à chaque fois rejeté car injustifié par le syndic !!!! Je ne sais pas par où commencer pour mettre de la pression.  Plusieurs rappel on été fait par mail et rien n'y fait. Le syndic fait et défait à sa volonté.  Ma prochaine assemblée a lieu le 06-12-22. Puis-je refuser l’approbation de se décompte si nous ne sommes que deux ?

NB: Suite au conseil d'un collègue qui a eu un problème avec son syndic, il m'a vivement conseillé d'utiliser ce forum qui l'a beaucoup aidé.

Merci d'avance pour l'aide que vous pourriez m'apporter ainsi qu'au autres copropriétaires plus âgés de mon bâtiment

Grégory

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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

4. Tentative du même copropriétaire d’intervenir dans la gestion de votre syndic, sans autorisation
de l’assemblée ni sollicitation préalable de votre syndic (voir échange de mails en annexe - pour
rappel : légalement, un syndic en place ne peut pas déléguer sans autorisation de l’assemblée
générale). Demandes injustifiées du même copropriétaire et attitude future du syndic afin de
pouvoir demeurer au service de l’ensemble des copropriétaires.


La gestion du syndic

Code civil, livre 3 "les biens"

Art. 3.89. Syndic
§ 6. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.

Nous n'avons pas connaissance de l'échange de mails auquel se réfère le syndic.

Le syndic gère. L'AG approuve ou non la gestion du syndic.
Le syndic est chargé "de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale" (art.3.89, § 5, 9°, code civil, livre 3 "les biens"

Je n'ai pas lu dans les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis que le syndic avait l'obligation de répondre par écrit à toutes les demandes des copropriétaires.

Dernière modification par GT (29-11-2022 11:10:23)

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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal).

Ce n'est pas parce que il n'y a aucun radiateur dans les parties communes qu'il n'existe pas une chaudière commune.

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

A 10, c'est bizarre de ne pas arriver à s'entendre. Surtout avec un copropriétaire syndic. Normalement, il partage les mes intérêts que vous.
Invitez le à venir boire un verre, à enterrer le calumet de la paix et fumer la hache de guerre...


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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

GT a écrit :
Gregory a écrit :

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal).

Ce n'est pas parce que il n'y a aucun radiateur dans les parties communes qu'il n'existe pas une chaudière commune.



D'accord mais si il y a une chaudière commune et dans le décompte on parle de chauffage des communs je suppose que le montant doit être identique pour tout le monde puisque c'est les communs ou il peut être décidé autrement ? Dans mon cas même un appartement avec la même quotité n'a pas le même montant que moi pour les communs ...

Dernière modification par Gregory (29-11-2022 11:21:09)

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Reprenez vos communications depuis le début. Visiblement, il s'est senti mis en cause personnellement, et s'est senti agressé par vos demandes, même si elles sont légitimes. S'il est la depuis des années, et soutenu par la plupart des propriétaires, c'est sans doute qu'il n'est pas si mauvais, et en tout cas que le précédent était pire.

Ceci dit, je connais un syndic pro qui a escroqué des copropriétés pendant des décennies...


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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
GT a écrit :
Gregory a écrit :

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal).

Ce n'est pas parce que il n'y a aucun radiateur dans les parties communes qu'il n'existe pas une chaudière commune.



D'accord mais si il y a une chaudière commune et dans le décompte on parle de chauffage des communs je suppose que le montant doit être identique pour tout le monde puisque c'est les communs ou il peut être décidé autrement ? Dans mon cas même un appartement avec la même quotité n'a pas le même montant que moi pour les communs ...

Le chauffage des communs, comme toute dépense commune, sera reparti aux quotités, parfois aux surfaces. Les montants seront donc très logiquement différents pour des appartements différents.

Les clefs de répartition ne sont pas mentionnées dans les décomptes?


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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :
Gregory a écrit :
GT a écrit :
Gregory a écrit :

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal).

Ce n'est pas parce que il n'y a aucun radiateur dans les parties communes qu'il n'existe pas une chaudière commune.



D'accord mais si il y a une chaudière commune et dans le décompte on parle de chauffage des communs je suppose que le montant doit être identique pour tout le monde puisque c'est les communs ou il peut être décidé autrement ? Dans mon cas même un appartement avec la même quotité n'a pas le même montant que moi pour les communs ...

Le chauffage des communs, comme toute dépense commune, sera reparti aux quotités, parfois aux surfaces. Les montants seront donc très logiquement différents pour des appartements différents.

Les clefs de répartition ne sont pas mentionnées dans les décomptes?

Les clefs de répartition sont mentionné pour les appartement (Ista, etc ..) mais rien pour les communs juste un montant pour chaque appartement et ils sont tous différents ....

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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
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Gregory a écrit :

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal).

Ce n'est pas parce que il n'y a aucun radiateur dans les parties communes qu'il n'existe pas une chaudière commune.



D'accord mais si il y a une chaudière commune et dans le décompte on parle de chauffage des communs je suppose que le montant doit être identique pour tout le monde puisque c'est les communs ou il peut être décidé autrement ? Dans mon cas même un appartement avec la même quotité n'a pas le même montant que moi pour les communs ...

Y a-t-il , oui ou non, une chaudière collective ?  au gaz?

Le syndic peut ne pas utiliser les mots ou expressions appropriés.
Il n'est pas le seul.

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

GT a écrit :
Gregory a écrit :
GT a écrit :
Gregory a écrit :

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal).

Ce n'est pas parce que il n'y a aucun radiateur dans les parties communes qu'il n'existe pas une chaudière commune.



D'accord mais si il y a une chaudière commune et dans le décompte on parle de chauffage des communs je suppose que le montant doit être identique pour tout le monde puisque c'est les communs ou il peut être décidé autrement ? Dans mon cas même un appartement avec la même quotité n'a pas le même montant que moi pour les communs ...

Y a-t-il , oui ou non, une chaudière collective ?  au gaz?

Le syndic peut ne pas utiliser les mots ou expressions appropriés.
Il n'est pas le seul.

Il y a bien une chaudière collective au MAZOUT.

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
grmff a écrit :
Gregory a écrit :
GT a écrit :
Gregory a écrit :

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal).

Ce n'est pas parce que il n'y a aucun radiateur dans les parties communes qu'il n'existe pas une chaudière commune.



D'accord mais si il y a une chaudière commune et dans le décompte on parle de chauffage des communs je suppose que le montant doit être identique pour tout le monde puisque c'est les communs ou il peut être décidé autrement ? Dans mon cas même un appartement avec la même quotité n'a pas le même montant que moi pour les communs ...

Le chauffage des communs, comme toute dépense commune, sera reparti aux quotités, parfois aux surfaces. Les montants seront donc très logiquement différents pour des appartements différents.

Les clefs de répartition ne sont pas mentionnées dans les décomptes?

Les clefs de répartition sont mentionné pour les appartement (Ista, etc ..) mais rien pour les communs juste un montant pour chaque appartement et ils sont tous différents ....

Et ces montants sont-ils cohérents avec le type d'appartement, les surfaces ou les quotités?


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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Ou bien sont-ils une proportion constante des frais de chauffage de chaque logement?


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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :

Ou bien sont-ils une proportion constante des frais de chauffage de chaque logement?


Voici le décompte du chauffage des communs. Comme vous pouvez le voir en ce qui concerne l'appartement aucun souci en ce qui concerne les commun aucun détail.

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Dernière modification par Gregory (29-11-2022 16:36:53)

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

J'avoue ne pas comprendre ce décompte. Il mérite des explications...

D'une part, le montant est lié aux quotités (409 pour 100 qtites, 449.9 pour 110 qtites au même étage) d'autre part lié à l'étage.

Je comprends votre incompréhension...


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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :

J'avoue ne pas comprendre ce décompte. Il mérite des explications...

D'une part, le montant est lié aux quotités (409 pour 100 qtites, 449.9 pour 110 qtites au même étage) d'autre part lié à l'étage.

Je comprends votre incompréhension...



OUFFFF je pensais vivre sur une autre planète ...Que puis-je faire face à cette situation ?

Dernière modification par Gregory (29-11-2022 14:41:53)

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rexou
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

Bonjour à tout le monde,

Voici ma situation,

Je viens d'acheter mon nouvel appartement dans une petite copropriété de 10 appartements. Le syndic ((inscrit à la BCE) est exclusivement composé des propriétaires qui on fait construire ce bâtiment sur plan il y a 40 ans et ils s'entendent très bien entre eux à quelques exceptions près car d'autres personnes âgée du bâtiment ont peur de ce syndic . Nous sommes deux nouveau copropriétaire à ce plaindre du manque de transparence du syndic.

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal). Quand je demande des explications, le syndic veut seulement le faire oralement et insiste sur ce point à chaque demande que je lui fait. Lors de la dernière explication oral le président du syndic m'avoue que le montant du chauffage des communs sert à payer en grande partie le travaille au noir de notre femme de peine (elle s'occupe de l'entretiens du bâtiment, nettoyage, sortir les poubelles etc....). Dans mon décompte il y a une infime partie déclaré ONSS etc ..(je suppose en cas d'accident pour couvrir cette personne) tout le reste de ces heures sont payé au noir. Je lui ai demandé de me fournir une copie du contrat de travaille et la réponse du syndic est que c'est une demande injustifié. Toutes les demandes que je fait sont à chaque fois rejeté car injustifié par le syndic !!!! Je ne sais pas par où commencer pour mettre de la pression.  Plusieurs rappel on été fait par mail et rien n'y fait. Le syndic fait et défait à sa volonté.  Ma prochaine assemblée a lieu le 06-12-22. Puis-je refuser l’approbation de se décompte si nous ne sommes que deux ?

NB: Suite au conseil d'un collègue qui a eu un problème avec son syndic, il m'a vivement conseillé d'utiliser ce forum qui l'a beaucoup aidé.

Merci d'avance pour l'aide que vous pourriez m'apporter ainsi qu'au autres copropriétaires plus âgés de mon bâtiment

Grégory

Quelques réflexions à la lecture de ce post :

1. Vous venez d'acheter un appartement dans une petite copro gérée par un syndic qui est lui-même copropriétaire.

2. Ce syndic partage les mêmes intérêts que vous à priori, et donne satisfaction aux autres copropriétaires.

3. Les frais "de chauffage commun" servent apparemment à couvrir une partie de rémunération du nettoyeur payée en noir. Il est bien évident que le syndic ne va pas vous l'expliquer par écrit ! Et si cela convient à tous les autres CP, c'est tout simplement que cette gestion sert au mieux leurs intérêts et ceux de l'ensemble des copropriétaires (vous inclus).

4. Vous débarquez... et vous foutez le boxon. Vous présentez une liste d'exigences longue comme le bras. Vous voulez "mettre la pression" et refuser les comptes... Pensez-vous réellement que c'est la meilleure chose à faire pour vous intégrer au sein d'une copro qui se portait très bien avant votre arrivée ? Maintenant, si le jeu est de jouer à l'emmerdeur de service, libre à vous. Mais vous risquez de vivre entouré de gens qui ne vont pas vous aimer...

5. Les décomptes de chauffage se font sur base des consommations. Faites-vous donc expliquer le fonctionnement par un ancien de la maison. Communiquez un peu plus avec les autres CP et exigez un peu moins... foutez la paix au syndic. Ce sont des conseils simples qui n'engagent que moi. Le seul problème finalement dans cette copro, c'est vous !

Désolé si cela vous semble un peu brutal, mais je vous livre ma perception des choses. Quand vous aurez assimilé le mode de fonctionnement d'une copro dans laquelle vous venez vous intégrer, s'il y a de réels problèmes, vous pourrez en débattre dans un but constructif pour améliorer les choses. Maintenant, il serait bon de repenser à ce simple mot : "vous intégrer".

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rexou
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

C'est l'AG qui a lieu une fois pas an. Je ne sais pas dire plus car je suis vraiment novice dans ce domaine.

Je tiens encore une fois à remercier toutes les personnes qui ont interagis à ma demande sur ce Forum. Ça fait du bien de ne pas se sentir seul dans ces moments. Je pense que la prochaine étape sera peut être de faire appel à un avocat spécialisé après cette AG. Quand il y a des personnes âgée qui n'arrivent plus à bouclé leur fin de mois avec tout ce qui se passe en ce moment et qu'aucune explication leur est donnée c'est vraiment inadmissible. Pensez-vous que ce dossier a des chances d'aboutir ? Avez-vous un avocat à me recommander spécialisé dans ce type de litige ?

Vous reconnaissez être novice et vous débarquez dans une copropriété qui fonctionnait apparemment très bien sans vous.

Votre avocat peut en effet obliger le syndic à déclarer la totalité des frais de nettoyage, et à payer la totalité de l ONSS. Les personnes âgées qui n'arrivent plus à boucler leurs fins de mois vous seront certainement reconnaissantes d'augmenter leurs charges.

Vous allez payer pour vous faire des ennemis. C'est un choix...

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Certes Rexou. C'était également mon sentiment, avant de jeter un coup d'œil au décompte incompréhensible.

Si le syndic ne répond pas, cela ne va pas aider non plus. Pour communiquer, il faut être deux.


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rexou
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :

Certes Rexou. C'était également mon sentiment, avant de jeter un coup d'œil au décompte incompréhensible.

Si le syndic ne répond pas, cela ne va pas aider non plus. Pour communiquer, il faut être deux.

Le décompte comprend peut-être aussi un document annexe explicatif et on ne voit jamais qu'un tableau...  il doit bien exister un copro dans l'immeuble qui connait et a compris le mode de calcul. Ca doit pas être bien compliqué, je suppose qu'il existe une base de calcul clairement définie. Et ce calcul est effectué par une société externe (TECHEM, ISTA ou autre). Pas par le syndic.

Le syndic, il a répondu à plusieurs emails... Le harceler avoir des prétentions et exigences variées et diverses quand on est novice et qu'on débarque, cela ne doit pas vraiment le faire sourire ce syndic...

Et demander à un syndic d'expliquer par écrit comment il intègre dans les comptes un paiement en noir, c'est simplement de l'hérésie ! Quand on débarque la première règle est de s'intégrer. (Je l'ai répété trois fois dans mon message!) Plus tard, quand on a compris les bases, si on voit des choses améliorables, on en fait part et on en parle dans un esprit constructif.

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :

Certes Rexou. C'était également mon sentiment, avant de jeter un coup d'œil au décompte incompréhensible.

Si le syndic ne répond pas, cela ne va pas aider non plus. Pour communiquer, il faut être deux.


Bonsoir grmff,

Merci pour votre intervention, votre prudence et le non jugement de mes messages.

Quand une personne veut partir en guerre, elle ne vient pas dans un forum pour essayer de trouver des solutions. Elle part directement en guerre. Si je suis ici c'est que j'ai un très bon collègue qui m'a conseillé se site. Il lui a fallu près de 3 ans afin d'avoir gain de cause contre son syndic. Il a gagné grâce à vos précieux conseilles. J'ai vraiment tout essayé afin de m’intégrè depuis près de 1 an et demi dans cette copropriété et si je suis aujourd'hui ici dans ce forum c'est que tous mes efforts ont été vain....

Je vais ajouter des élément pour une meilleur compréhension de la situation.

J'ai acheté mon appartement il y a 1 an et demis avec un autre couple (nous avons dans la quarantaine). Entre temps on a changé d'homme de peine par une femme de peine qui a été choisi par le syndic. Elle fait très très mal sont travaille et se sont des personnes de plus de 70 ans qui doivent nettoyer derrière elle, sortir les poupelles, etc ..... Est ce normal ?

Nous sommes les deux nouveaux couples à demande des explications au syndic. Les autres copropriétaires on peur. Est ce normal ?

La moyenne d'âge dans notre bâtiment c'est 70 ans et plus. Se sont certain copropriétaire qui me demande de l'aide par rapport au Syndic. Est ce normal ?

Aucune personne n'est capable de m'expliquer comment est fait le calcul du chauffage des communs dans ma copropriété. Est ce normal ?

Quand je demande une facture on me donne un post-it avec un montant sans TVA. On me dis que ma demande est injustifié et que c'est suffisant. Est ce normal ?

J'ai proposé mon aide à la copropriété afin d'avoir un maximum de clarté pour tout le monde. Tous le points que j'ai demandé à mettre à l'ordre du jour pour l'AG je voulait le faire complètement bénévolement pour aider les autres. Refus du syndic car il pense que je veux prendre leur place... Est ce normal ?

Est ce normal que des personnes pensionnées doivent subir cette situation ?

Est ce normal qu'elle est peur à leur âge du syndic qui fait et défait à leur sauce ?

Je n'ai reçu que le document que j'ai partagé avec vous sans autres explications concernant le chauffage des communs. Je ne sais ni moi ni les autres copropriétaire comment est calculé le montant. Est ce normal ?

Si vous avez besoin de plus de détails je peux vous les fournir...j'ai quand même attendu près de 1 an et demi avant de vouloir attaqué le syndic. Je ne supporte pas l'injustice et qu'on s'en prenne à plus faible que soit. C'est peut être un gros défaut pour certain, mais c'est l'éducation que j'ai reçu !!!

Merci à tout ceux qui me fournisse de très bon conseilles dans ce forum car ça ne va pas seulement m'aider moi mais d'autre personne âgé avec qui je vie et que j'ai appris à aimer.

Dernière modification par Gregory (29-11-2022 21:39:51)

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :

A 10, c'est bizarre de ne pas arriver à s'entendre. Surtout avec un copropriétaire syndic. Normalement, il partage les mes intérêts que vous.
Invitez le à venir boire un verre, à enterrer le calumet de la paix et fumer la hache de guerre...

J'ai bien essayé, mais ils restent entre eux.. J'ai envie de dire qu'il y a deux clans  :0(

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