Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory · #1 28-11-2022 16:26:03

Bonjour à tout le monde,

Voici ma situation,

Je viens d'acheter mon nouvel appartement dans une petite copropriété de 10 appartements. Le syndic ((inscrit à la BCE) est exclusivement composé des propriétaires qui on fait construire ce bâtiment sur plan il y a 40 ans et ils s'entendent très bien entre eux à quelques exceptions près car d'autres personnes âgée du bâtiment ont peur de ce syndic . Nous sommes deux nouveau copropriétaire à ce plaindre du manque de transparence du syndic.

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal). Quand je demande des explications, le syndic veut seulement le faire oralement et insiste sur ce point à chaque demande que je lui fait. Lors de la dernière explication oral le président du syndic m'avoue que le montant du chauffage des communs sert à payer en grande partie le travaille au noir de notre femme de peine (elle s'occupe de l'entretiens du bâtiment, nettoyage, sortir les poubelles etc....). Dans mon décompte il y a une infime partie déclaré ONSS etc ..(je suppose en cas d'accident pour couvrir cette personne) tout le reste de ces heures sont payé au noir. Je lui ai demandé de me fournir une copie du contrat de travaille et la réponse du syndic est que c'est une demande injustifié. Toutes les demandes que je fait sont à chaque fois rejeté car injustifié par le syndic !!!! Je ne sais pas par où commencer pour mettre de la pression. Plusieurs rappel on été fait par mail et rien n'y fait. Le syndic fait et défait à sa volonté. Ma prochaine assemblée a lieu le 06-12-22. Puis-je refuser l’approbation de se décompte si nous ne sommes que deux ?

NB: Suite au conseil d'un collègue qui a eu un problème avec son syndic, il m'a vivement conseillé d'utiliser ce forum qui l'a beaucoup aidé.

Merci d'avance pour l'aide que vous pourriez m'apporter ainsi qu'au autres copropriétaires plus âgés de mon bâtiment

Grégory

rexou · #61 30-11-2022 23:52:03

grmff a écrit :

Gregory a écrit :
Un grand merci pour votre analyse et la précieuse aide que vous m'apporter à cette heure tardive Mr grmff
Pas de quoi, vous connaissez mon tarif!

Et n'oubliez pas la TMA (taxe sur le manon ajouté) !

grmff, Gregory

GT · #62 03-12-2022 07:37:12

Gregory a écrit :

Mail envoyé le 16-11-22 pour mettre certain point à l'ordre du jour.(20 jours avant l'AG)
Bonjour,
Voici les points qui devront être débattu lors de notre AG qui aura lieu le mardi 06-12-22.
Ce mail reflète les questions que se posent plusieurs copropriétaire dans notre bâtiment.

7- Où en sommes-nous avec le financement des terrasses. Combien de chèque énergie percevons-nous par an ?
Bien à vous,

CHEQUE énergie ?
par an ?
plusieurs chèques énergie par an ?
Quelles sont vos sources d'information ?

Votre ACP est pourvue d'un chauffage collectif au mazout.

26 JUIN 2022. - Loi visant à octroyer une allocation pour l'acquisition de gasoil ou de propane en vrac destinés au chauffage d'une habitation privée

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 653/justel

art.3, § 2 : l'allocation de chauffage est accordée sur base d'une demande de l'ayant droit
art.4 : les gestionnaires de copropriété fournissent au SPF Economie via une plateforme informatique différents documents
L'ayant droit et le gestionnaire de copropriété sont définis à l'art.2, 2° et 3°

Octroi d’une allocation de 300 euros pour les ménages se chauffant au gasoil de chauffage ou au propane en vrac
Quand recevrai-je le chèque mazout (300 euros)?
https://economie.fgov.be/fr/themes/ener … ion-de-300

Dernière modification par GT (03-12-2022 07:56:54)

Gregory

GT · #63 03-12-2022 09:16:05

Gregory a écrit :

Mail envoyé le 16-11-22 pour mettre certain point à l'ordre du jour.(20 jours avant l'AG)
Bonjour,
Voici les points qui devront être débattu lors de notre AG qui aura lieu le mardi 06-12-22.
Ce mail reflète les questions que se posent plusieurs copropriétaire dans notre bâtiment.

7- Où en sommes-nous avec le financement des terrasses. (...)
Bien à vous,

Si par financement des terrasses vous entendez la situation du fonds de réserve , la réponse se trouve à la page 3 de votre décompte.

Gregory · #64 03-12-2022 20:14:50

GT a écrit :

Gregory a écrit :
Mail envoyé le 16-11-22 pour mettre certain point à l'ordre du jour.(20 jours avant l'AG)
Bonjour,
Voici les points qui devront être débattu lors de notre AG qui aura lieu le mardi 06-12-22.
Ce mail reflète les questions que se posent plusieurs copropriétaire dans notre bâtiment.

7- Où en sommes-nous avec le financement des terrasses. Combien de chèque énergie percevons-nous par an ?
Bien à vous,
CHEQUE énergie ?
par an ?
plusieurs chèques énergie par an ?
Quelles sont vos sources d'information ?

Votre ACP est pourvue d'un chauffage collectif au mazout.
26 JUIN 2022. - Loi visant à octroyer une allocation pour l'acquisition de gasoil ou de propane en vrac destinés au chauffage d'une habitation privée
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 653/justel
art.3, § 2 : l'allocation de chauffage est accordée sur base d'une demande de l'ayant droit
art.4 : les gestionnaires de copropriété fournissent au SPF Economie via une plateforme informatique différents documents
L'ayant droit et le gestionnaire de copropriété sont définis à l'art.2, 2° et 3°
Octroi d’une allocation de 300 euros pour les ménages se chauffant au gasoil de chauffage ou au propane en vrac
Quand recevrai-je le chèque mazout (300 euros)?
https://economie.fgov.be/fr/themes/ener … ion-de-300

Mercie pour vos informations. Des panneaux Photovoltaïque ont été installé sur le toit de notre bâtiment pour fournir notre bâtiment en éléctricité.

Gregory · #65 03-12-2022 20:17:01

GT a écrit :

Gregory a écrit :
Mail envoyé le 16-11-22 pour mettre certain point à l'ordre du jour.(20 jours avant l'AG)
Bonjour,
Voici les points qui devront être débattu lors de notre AG qui aura lieu le mardi 06-12-22.
Ce mail reflète les questions que se posent plusieurs copropriétaire dans notre bâtiment.

7- Où en sommes-nous avec le financement des terrasses. (...)
Bien à vous,
Si par financement des terrasses vous entendez la situation du fonds de réserve , la réponse se trouve à la page 3 de votre décompte.

Il y a eu une erreur dans ce mail. C'était par rapport au financement de nouveau panneau photovoltaïque. J'ai la réponse dans un courriel.

Gregory · #66 06-12-2022 22:49:15

Bonsoir à tous les membres et encore merci pour votre précieuse aide,

Je viens de finir mon AG.
Je vous explique la situation.
Lors de l'AG j'ai demandé à plusieurs copropriétaire présent de m'expliquer le décompte du chauffage des communs. Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présent. Réponse => on fait confiance et on ne sait pas comment c'est calculé.
J'ai demandé au commissaire au compte qu'elle me donne une explication et elle commence à m'expliquer verbalement la méthode de calcul et elle me demande de prendre des notes à la volé... mais elle ne sait pas m'expliquer comment est calculé mes 409 € et elle me dit qu'il faut apprendre à faire confiance. J'ai redemandé au président du syndic et il me dis textuellement devant tout le monde que je n'aurai jamais d'explication par écrit et que j'avais qu'à prendre note de ce qui est dis verbalement. J'ai demandé pour une dernière fois de me donner le calcul de mes charges communes de chauffage dans un document anonyme juste parce que je voulais comprendre et la réponse est non.

Que dois-je comprendre ? Que feriez-vous à ma place ?

grmff · #67 06-12-2022 22:57:43

J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.

Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.

Gregory

rexou · #68 06-12-2022 23:21:13

grmff a écrit :

J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.
Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.

Il est vrai que la situation est pour le moins interpellante... Curieux que l'ensemble des CP s'en accommode...

Par contre, le PV est un rapport décisionnel. Il est seulement obligatoire d'y reprendre les décisions (et les quotités des votes). Vu le contexte, je doute que la demande telle que vous la formulez soit satisfaite.

Mais il est toujours possible, même isolé, de ne pas approuver les comptes et intenter une action judiciaire dans les 4 mois qui suivent l'AG. Et voir le juge, à moins d'obtenir entre-temps satisfaction et réponse à ses questions.

Gregory

Gregory · #69 06-12-2022 23:27:32

grmff a écrit :

J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.
Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.

Bonsoir grmff,

Je n'ai pas pensé à faire acté la réponse malheureusement (nervosité, mais toujours gardé mon calme)., J'ai refusé le décompte et ils ont d'ailleurs été très surpris surtout la commissaire au compte car elle dit que tout est en ordre pour elle et elle m'a martelé à plusieurs reprise que je devais prendre des notes à la volé. Je n'ai eu effectivement accès à aucune pièce jointe denouveau pas fait acter dans le PV. Puis-je le demander par mail ou c'est trop tard où je dois attendre le PV et demander des rectifications ?

grmff · #70 07-12-2022 00:00:47

Inutile de demander quoi que ce soit en plus. Le PV est le PV. C'est vrai que, comme le mentionne Rexou, les PV sont généraleement décisionnels: on y met les décisions, et pas les commentaires des uns et des autres, ni les discussions qui ont mené à ces décisions.

Apprêtez vous à un combat lourd, long et douloureux.

rexou

GT · #71 07-12-2022 05:20:17

Gregory a écrit :

Bonsoir à tous les membres et encore merci pour votre précieuse aide,
Je viens de finir mon AG.
Je vous explique la situation.
Lors de l'AG j'ai demandé à plusieurs copropriétaire présent de m'expliquer le décompte du chauffage des communs. Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présent. Réponse => on fait confiance et on ne sait pas comment c'est calculé.
J'ai demandé au commissaire au compte qu'elle me donne une explication et elle commence à m'expliquer verbalement la méthode de calcul et elle me demande de prendre des notes à la volé... mais elle ne sait pas m'expliquer comment est calculé mes 409 € et elle me dit qu'il faut apprendre à faire confiance. J'ai redemandé au président du syndic et il me dis textuellement devant tout le monde que je n'aurai jamais d'explication par écrit et que j'avais qu'à prendre note de ce qui est dis verbalement. J'ai demandé pour une dernière fois de me donner le calcul de mes charges communes de chauffage dans un document anonyme juste parce que je voulais comprendre et la réponse est non.
Que dois-je comprendre ? Que feriez-vous à ma place ?

Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction ?

RAPPEL d'une intervention précédente
Les organes de l'ACP :
-le syndic
-l'AG
-le conseil de copropriété ( pas obligatoire dans les petits immeubles ou groupes d'immeubles)
-le(s) commissaire(s) aux comptes

Par ailleurs,l'AG est présidée par un copropriétaire. Le syndic n'est pas le président de l'AG. Dans les faits, il en va souvent autrement.
L'AG désigne son secrétaire lors de l'ouverture de l'ouverture de sa séance
Parfois existe la fonction de président d'un conseil de copropriété.
Ni le président de l'AG ni l'éventuel président du conseil de copropriété, ni le secrétaire de l'AG ne sont des organes de l'ACP.

Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction de président du syndic ?

"Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présents"

La présence de bâtiments ? Les bâtiments ont signé la feuille de présences ?

Une seule association des copropriétaires enregistrée à la banque carrefour des entreprises. Un seul numéro d'entreprise. Cette ACP tient une AG. Pas d'association principale et d'associations partielles dotées chacune de la personnalité juridique et devant chacune être inscrites à la BCE. Pas d'association partielle sans personnalité juridique ( fin de ce système depuis une loi du 18 juin 2018) mais introduction du système "qui paie décide".
Une ACP constituée de deux blocs : un bloc de 9 lots (appartements), un blocs de 10 lots ( appartements).
Les membres de l'ACP ( du bloc 1 ou du bloc 2) ou leurs représentants signent une liste de présences.

Un seul PV de l'AG à laquelle doivent avoir été convoqués l'ensemble des membres de celle-ci.

Dernière modification par GT (07-12-2022 05:41:41)

GT · #72 07-12-2022 05:53:54

Gregory a écrit :

grmff a écrit :
J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.
Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.
Bonsoir grmff,
Je n'ai pas pensé à faire acté la réponse malheureusement (nervosité, mais toujours gardé mon calme)., J'ai refusé le décompte et ils ont d'ailleurs été très surpris surtout la commissaire au compte car elle dit que tout est en ordre pour elle et elle m'a martelé à plusieurs reprise que je devais prendre des notes à la volé. Je n'ai eu effectivement accès à aucune pièce jointe denouveau pas fait acter dans le PV. Puis-je le demander par mail ou c'est trop tard où je dois attendre le PV et demander des rectifications ?

Si une pièce est jointe à la convocation, je ne comprends pas que vous écriviez que vous n'y avez pas accès.

Par ailleurs, la convocation à l'AG qui vous a été adressée devait indiquer les modalités de consultation des documents relatifs à l'ordre du jour.

Une demande adressée au syndic visant à une consultation de documents relatifs à l'ordre jour n'est pas une demande visant à l'obtention d'une réponse écrite du syndic à des questions.

Dernière modification par GT (07-12-2022 05:54:26)

GT · #73 07-12-2022 07:02:35

Gregory a écrit :

grmff a écrit :
J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.
Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.
Bonsoir grmff,
Je n'ai pas pensé à faire acté la réponse malheureusement (nervosité, mais toujours gardé mon calme)., J'ai refusé le décompte et ils ont d'ailleurs été très surpris surtout la commissaire au compte car elle dit que tout est en ordre pour elle et elle m'a martelé à plusieurs reprise que je devais prendre des notes à la volé. Je n'ai eu effectivement accès à aucune pièce jointe denouveau pas fait acter dans le PV. Puis-je le demander par mail ou c'est trop tard où je dois attendre le PV et demander des rectifications ?

Vous avez refusé expressément votre décompte ou les comptes de l'ACP ? Qu'est-il acté dans le PV que vous avez pu lire en fin d'AG et signer ?
Code civil, livre 3 "les biens"
at.3.87
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des
majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le
secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment
ou leurs mandataires.

Quant à la commissaire aux comptes , vous lui avez donné décharge par votre vote ?
Elle a présenté un rapport écrit ? Le règlement d'ordre intérieur prévoit-il cette obligation ?
Son mandat a-t-il été soumis au vote ? a-t-il été renouvelé ?

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux
comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les
compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

Et le syndic ? vous lui avez par votre vote donné décharge pour sa gestion ?

GT · #74 07-12-2022 07:16:09

rexou a écrit :

grmff a écrit :
J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.
Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.
Il est vrai que la situation est pour le moins interpellante... Curieux que l'ensemble des CP s'en accommode...

Il est très loin d'être exceptionnel de constater que des copropriétaires sont incapables d'expliquer la manière dont leur sont imputés les frais d'eau, d'électricité, mazout, gaz, électricité, pellets.

Cela ne les empêche pas d'approuver les comptes généraux de la copropriété et les décomptes individuels.

La législation ne prévoit pas que les copropriétaires ont une obligation de justifier leurs votes.

GT · #75 07-12-2022 08:36:20

rexou a écrit :

Par contre, le PV est un rapport décisionnel. Il est seulement obligatoire d'y reprendre les décisions (et les quotités des votes). Vu le contexte, je doute que la demande telle que vous la formulez soit satisfaite.

Code civil, livre 3 "les biens"
at.3.87
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues ET du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

PIM · #76 07-12-2022 10:53:00

GT a écrit :

rexou a écrit :
Par contre, le PV est un rapport décisionnel. Il est seulement obligatoire d'y reprendre les décisions (et les quotités des votes). Vu le contexte, je doute que la demande telle que vous la formulez soit satisfaite.

Code civil, livre 3 "les biens"
at.3.87
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues ET du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

J'ajoute / je précise qu'en outre si le nom des CP ayant voté contre n'est pas mentionné, cela leur enlève la possibilité d'introduire une action en justice de paix, à propos de ces décisions.

grmff, Gregory

GT · #77 07-12-2022 12:56:56

Un copropriétaire novice se hasarderait à introduire une procédure devant le juge de paix ? sans recourir à un avocat dont le coût doit être pris en considération eu égard à la nature du litige et aux montants en jeu?

Gregory

PIM · #78 07-12-2022 16:08:49

GT a écrit :

Un copropriétaire novice se hasarderait à introduire une procédure devant le juge de paix ? sans recourir à un avocat dont le coût doit être pris en considération eu égard à la nature du litige et aux montants en jeu?

Probablement pas. Mais si son vote "non" n'est pas acté, il n'en aura même pas la possibilité.

Gregory

GT · #79 07-12-2022 17:30:35

Si ma mémoire ne me trahit pas, un juge a déjà annulé une décision d'AG parce que n'étaient pas identifiés dans le PV les propriétaires qui avaient voté contre cette décision ou qui s'étaient abstenus.

Gregory

rexou · #80 07-12-2022 17:54:31

GT a écrit :

rexou a écrit :
grmff a écrit :
J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.
Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.
Il est vrai que la situation est pour le moins interpellante... Curieux que l'ensemble des CP s'en accommode...
Il est très loin d'être exceptionnel de constater que des copropriétaires sont incapables d'expliquer la manière dont leur sont imputés les frais d'eau, d'électricité, mazout, gaz, électricité, pellets.
Cela ne les empêche pas d'approuver les comptes généraux de la copropriété et les décomptes individuels.
La législation ne prévoit pas que les copropriétaires ont une obligation de justifier leurs votes.

Ce qui est interpellant est que tous les CP (19 lots quand même !) s'accommodent de ce flou et du refus d'explications. On peut comprendre que certaines infos en rapport avec un travail de nettoyage non déclaré ne soient pas communiquées par écrit (c'est une prudence élémentaire) mais le mode de répartition des frais de chauffage doit -ou devrait- être explicité.

Ceci dit, si le montant des frais est normal, pas de raisons de monter dans les tours. Dans le cas contraire, oui, il est possible de refuser les comptes (même isolément) lors de l'AG, et introduire une requête en justice dans les 4 mois qui suivent si le syndic ne donne toujours pas suite aux demandes d'infos.

@ GT : Heureusement que comme vous dites la législation n'impose pas de justifier ses votes !!! yikes

Gregory

Manque de transparence dans le décompte annuel

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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

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