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Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory
Pimonaute assidu
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Manque de transparence dans le décompte annuel

Bonjour à tout le monde,

Voici ma situation,

Je viens d'acheter mon nouvel appartement dans une petite copropriété de 10 appartements. Le syndic ((inscrit à la BCE) est exclusivement composé des propriétaires qui on fait construire ce bâtiment sur plan il y a 40 ans et ils s'entendent très bien entre eux à quelques exceptions près car d'autres personnes âgée du bâtiment ont peur de ce syndic . Nous sommes deux nouveau copropriétaire à ce plaindre du manque de transparence du syndic.

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal). Quand je demande des explications, le syndic veut seulement le faire oralement et insiste sur ce point à chaque demande que je lui fait. Lors de la dernière explication oral le président du syndic m'avoue que le montant du chauffage des communs sert à payer en grande partie le travaille au noir de notre femme de peine (elle s'occupe de l'entretiens du bâtiment, nettoyage, sortir les poubelles etc....). Dans mon décompte il y a une infime partie déclaré ONSS etc ..(je suppose en cas d'accident pour couvrir cette personne) tout le reste de ces heures sont payé au noir. Je lui ai demandé de me fournir une copie du contrat de travaille et la réponse du syndic est que c'est une demande injustifié. Toutes les demandes que je fait sont à chaque fois rejeté car injustifié par le syndic !!!! Je ne sais pas par où commencer pour mettre de la pression.  Plusieurs rappel on été fait par mail et rien n'y fait. Le syndic fait et défait à sa volonté.  Ma prochaine assemblée a lieu le 06-12-22. Puis-je refuser l’approbation de se décompte si nous ne sommes que deux ?

NB: Suite au conseil d'un collègue qui a eu un problème avec son syndic, il m'a vivement conseillé d'utiliser ce forum qui l'a beaucoup aidé.

Merci d'avance pour l'aide que vous pourriez m'apporter ainsi qu'au autres copropriétaires plus âgés de mon bâtiment

Grégory

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

rexou a écrit :

Ce qui est interpellant est que tous les CP (19 lots quand même !) s'accommodent de ce flou et du refus d'explications. On peut comprendre que certaines infos en rapport avec un travail de nettoyage non déclaré ne soient pas communiquées par écrit (c'est une prudence élémentaire) mais le mode de répartition des frais de chauffage doit -ou devrait- être explicité.

Ceci dit, si le montant des frais est normal, pas de raisons de monter dans les tours. Dans le cas contraire, oui, il est possible de refuser les comptes (même isolément) lors de l'AG, et introduire une requête en justice dans les 4 mois qui suivent si le syndic ne donne toujours pas suite aux demandes d'infos.

C'est effectivement interpelant. L'explication qui est que les frais de nettoyages sont mélangés aux frais de chauffage est interpelante aussi. Et le décompte publié, qui a l'air d'être un calcul dans une feuille de calcul, mais que je ne suis pas arrivé à démonter pour comprendre comment sont faits les calcul est très très interpelant.

Sans parler de la répartition des frais fixes, qui est de l'ordre de 70%. Très interpelant.

Mais ce qui est le plus interpelant (sans vouloir faire de la répétition), c'est le refus de communication et d'explication autour des calculs.

Quand on me dit "il faut faire confiance", tous les voyants s'allument au rouge (et je ne parle pas de pinard). J'en connais un qui a dit cela pendant des années. Il volait dans la caisse dans les grandes largeurs, et sa compta était inexistante.


Grmf!
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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :
rexou a écrit :

Ce qui est interpellant est que tous les CP (19 lots quand même !) s'accommodent de ce flou et du refus d'explications. On peut comprendre que certaines infos en rapport avec un travail de nettoyage non déclaré ne soient pas communiquées par écrit (c'est une prudence élémentaire) mais le mode de répartition des frais de chauffage doit -ou devrait- être explicité.

Ceci dit, si le montant des frais est normal, pas de raisons de monter dans les tours. Dans le cas contraire, oui, il est possible de refuser les comptes (même isolément) lors de l'AG, et introduire une requête en justice dans les 4 mois qui suivent si le syndic ne donne toujours pas suite aux demandes d'infos.

C'est effectivement interpelant. L'explication qui est que les frais de nettoyages sont mélangés aux frais de chauffage est interpelante aussi. Et le décompte publié, qui a l'air d'être un calcul dans une feuille de calcul, mais que je ne suis pas arrivé à démonter pour comprendre comment sont faits les calcul est très très interpelant.

Sans parler de la répartition des frais fixes, qui est de l'ordre de 70%. Très interpelant.

Mais ce qui est le plus interpelant (sans vouloir faire de la répétition), c'est le refus de communication et d'explication autour des calculs.

Quand on me dit "il faut faire confiance", tous les voyants s'allument au rouge (et je ne parle pas de pinard). J'en connais un qui a dit cela pendant des années. Il volait dans la caisse dans les grandes largeurs, et sa compta était inexistante.

Beaucoup d'interrogations.

Qui va s'adresser au juge ? Qui va rédiger le requête ou la citation  contre le syndic? contre l'ACP? Qui va payer les honoraires et frais d'un avocat ?

Dernière modification par GT (07-12-2022 18:27:18)

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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :

Vous avez le droit de consulter toutes les pièces, factures, courriers, extraits de compte, etc de la copropriété.

Faites en la demande par écrit, insistant que cette consultation ait lieu quelques jours au moins avant l'AG, comme la loi vous y autorise.

Si le syndic refuse, i´ est en tort.

Gregory va s'adresser au juge pour demander à pouvoir consulter les documents qui l'intéressent dans les bureaux du syndic ?

Il me semble que Luc qui est intervenu très régulièrement sur ce forum avait initié avec succès une action en ce sens.

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

GT a écrit :
Gregory a écrit :

Bonsoir à tous les membres et encore merci pour votre précieuse aide,

Je viens de finir mon AG.
Je vous explique la situation.
Lors de l'AG j'ai demandé à plusieurs copropriétaire présent de m'expliquer le décompte du chauffage des communs. Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présent. Réponse => on fait confiance et on ne sait pas comment c'est calculé.
J'ai demandé au commissaire au compte qu'elle me donne une explication et elle commence à m'expliquer verbalement la méthode de calcul et elle me demande de prendre des notes à la volé... mais elle ne sait pas m'expliquer comment est calculé mes 409 € et elle me dit qu'il faut apprendre à faire confiance. J'ai redemandé au président du syndic et il me dis textuellement devant tout le monde que je n'aurai jamais d'explication par écrit et que j'avais qu'à prendre note de ce qui est dis verbalement. J'ai demandé pour une dernière fois de me donner le calcul de mes charges communes de chauffage dans un document anonyme juste parce que je voulais comprendre et la réponse est non.

Que dois-je comprendre ? Que feriez-vous à ma place ?

Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction ?

RAPPEL d'une intervention précédente
Les organes de l'ACP :
-le syndic
-l'AG
-le conseil de copropriété ( pas obligatoire dans les petits immeubles ou groupes d'immeubles)
-le(s) commissaire(s) aux comptes


Par ailleurs,l'AG est présidée par un copropriétaire. Le syndic n'est pas le président de l'AG. Dans les faits, il en va souvent autrement.
L'AG désigne son secrétaire lors de l'ouverture de l'ouverture de sa séance
Parfois existe la fonction de président d'un conseil de copropriété.
Ni le président de l'AG ni l'éventuel président du conseil de copropriété, ni le secrétaire de l'AG ne sont des organes de l'ACP.


Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction de président du syndic ?



"Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présents"

La présence de bâtiments ? Les bâtiments ont signé la feuille de présences ?

Une seule association des copropriétaires enregistrée à la banque carrefour des entreprises. Un seul numéro d'entreprise. Cette ACP tient une AG. Pas d'association principale et d'associations partielles dotées chacune de la personnalité juridique et devant chacune être inscrites à la BCE. Pas d'association partielle sans personnalité juridique ( fin de ce système depuis une loi du 18 juin 2018)  mais introduction du système "qui paie décide".
Une ACP constituée de  deux blocs : un bloc de 9 lots (appartements), un blocs de 10 lots ( appartements).
Les membres de l'ACP ( du bloc 1 ou  du bloc 2) ou leurs représentants signent une liste de présences.

Un seul PV de l'AG à laquelle doivent avoir été convoqués l'ensemble des membres de celle-ci.

Bonsoir GT,

Tout le monde a signé une feuille de présence. Je tiens à préciser que j'avais le mandat d'un autre copropriétaire. Celui-ci dispose d'un garage dans un des bâtiments et un appartement dans le deuxième bâtiment. Donc deux refus sur le décompte annuel des deux bâtiment + le mien dans le même bâtiment où cette personne a son appartement.

Merci pour vos conseils

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

GT a écrit :
Gregory a écrit :
grmff a écrit :

J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.

Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.

Bonsoir grmff,

Je n'ai pas pensé à faire acté la réponse malheureusement (nervosité, mais toujours gardé mon calme)., J'ai refusé le décompte et ils ont d'ailleurs été très surpris surtout la commissaire au compte car elle dit que tout est en ordre pour elle et elle m'a martelé à plusieurs reprise que je devais prendre des notes à la volé. Je n'ai eu effectivement accès à aucune pièce jointe denouveau pas fait acter dans le PV. Puis-je le demander par mail ou c'est trop tard où je dois attendre le PV et demander des rectifications ?

Vous avez refusé expressément votre décompte ou les comptes de l'ACP ? Qu'est-il acté dans le PV  que vous avez pu lire en fin d'AG et signer ?
Code civil, livre 3 "les biens"
at.3.87
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des
majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le
secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment
ou leurs mandataires.

Quant à la commissaire aux comptes , vous lui avez donné décharge par votre vote ?
Elle a présenté un rapport écrit ? Le règlement d'ordre intérieur prévoit-il cette obligation ?
Son mandat a-t-il été soumis au vote ? a-t-il été renouvelé ?

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux
comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les
compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

Et le syndic ? vous lui avez par votre vote donné décharge pour sa gestion ?

On ne m'a pas fourni la possibilité de signé un quelconque PV à la fin de l'assemblée. Mais j'ai bien signé la feuille de présence au tout début.

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

GT a écrit :
grmff a écrit :
rexou a écrit :

Ce qui est interpellant est que tous les CP (19 lots quand même !) s'accommodent de ce flou et du refus d'explications. On peut comprendre que certaines infos en rapport avec un travail de nettoyage non déclaré ne soient pas communiquées par écrit (c'est une prudence élémentaire) mais le mode de répartition des frais de chauffage doit -ou devrait- être explicité.

Ceci dit, si le montant des frais est normal, pas de raisons de monter dans les tours. Dans le cas contraire, oui, il est possible de refuser les comptes (même isolément) lors de l'AG, et introduire une requête en justice dans les 4 mois qui suivent si le syndic ne donne toujours pas suite aux demandes d'infos.

C'est effectivement interpelant. L'explication qui est que les frais de nettoyages sont mélangés aux frais de chauffage est interpelante aussi. Et le décompte publié, qui a l'air d'être un calcul dans une feuille de calcul, mais que je ne suis pas arrivé à démonter pour comprendre comment sont faits les calcul est très très interpelant.

Sans parler de la répartition des frais fixes, qui est de l'ordre de 70%. Très interpelant.

Mais ce qui est le plus interpelant (sans vouloir faire de la répétition), c'est le refus de communication et d'explication autour des calculs.

Quand on me dit "il faut faire confiance", tous les voyants s'allument au rouge (et je ne parle pas de pinard). J'en connais un qui a dit cela pendant des années. Il volait dans la caisse dans les grandes largeurs, et sa compta était inexistante.

Beaucoup d'interrogations.

Qui va s'adresser au juge ? Qui va rédiger le requête ou la citation  contre le syndic? contre l'ACP? Qui va payer les honoraires et frais d'un avocat ?

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. Si on ne me fournis pas la réponse.  Je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Dernière modification par Gregory (08-12-2022 21:14:20)

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rexou
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

rexou a écrit :
Gregory a écrit :

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

C'est un collègue qui m'a conseillé ce type d'assurance.
J'ai cette assurance depuis bientôt 1 an.
Voici un lien qui explique la couverture : https://www.arag.be/doc/conditions/fr/P … 20IPID.pdf

Dernière modification par Gregory (08-12-2022 21:15:23)

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rexou
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
rexou a écrit :
Gregory a écrit :

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

C'est un collègue qui m'a conseillé ce type d'assurance.
J'ai cette assurance depuis bientôt 1 an.
Voici un lien qui explique la couverture : https://www.arag.be/doc/conditions/fr/P … 20IPID.pdf

Je ne vois pas en quoi ils disent qu'ils se chargent de poursuivre en justice qui que ce soit.
VOUS allez en justice et vos frais d'avocat seront remboursés pour ce que j'en sais... sous certaines conditions et avec certaines limites.

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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

rexou a écrit :
Gregory a écrit :
rexou a écrit :
Gregory a écrit :

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

C'est un collègue qui m'a conseillé ce type d'assurance.
J'ai cette assurance depuis bientôt 1 an.
Voici un lien qui explique la couverture : https://www.arag.be/doc/conditions/fr/P … 20IPID.pdf

Je ne vois pas en quoi ils disent qu'ils se chargent de poursuivre en justice qui que ce soit.
VOUS allez en justice et vos frais d'avocat seront remboursés pour ce que j'en sais... sous certaines conditions et avec certaines limites.

Oui effectivement, mais peut être qu'avec une lettre d'avocat cela va faire réflechir l'AG et la commissaire au compte. En tout cas je l'espère car la seul chose que je demande c'est de la transparence et une simple réponse écrite à la seul question qui est de connaître la méthode de calcul de mon décompte concernant le chauffage des communs....C'est quand même incroyable de ne pas vouloir me fournir se calcul alors qu'il a déjà été fait sur mon décompte annuel   :0(

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Attention, ni le syndic, ni le commissaire aux comptes, ni le conseil de copropriété n'ont la possibilité de changer quoi que ce soit aux décisions.

Si des décisions ont été prises d'une AG, vous avez 4 mois pour déposer une requête en contestant cette AG:

Le Code Civil a écrit :

  § 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
  Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.


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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
rexou a écrit :
Gregory a écrit :

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

C'est un collègue qui m'a conseillé ce type d'assurance.
J'ai cette assurance depuis bientôt 1 an.
Voici un lien qui explique la couverture : https://www.arag.be/doc/conditions/fr/P … 20IPID.pdf


Je lis dans la fiche d'information mise en lien

Avertissement : Ce document d'information a pour but de vous donner un aperçu des principales couvertures et exclusions relatives à cette assurance. Ce document n'est pas personnalisé en fonction de vos besoins spécifiques et les informations qui y sont reprises ne sont pas exhaustives. Pour toutes informations complémentaires concernant l'assurance choisie et les droits et obligations des différentes parties, veuillez consulter les conditions précontractuelles et contractuelles relatives à cette assurance.

Par ailleurs

Conditions spéciales du produit  Particulier Fisc Access
https://www.arag.be/doc/purchase/fr/PAR … ACCESS.pdf

Conditions générales ARAG
https://www.arag.be/doc/purchase/fr/CON … MMUNES.pdf

Dernière modification par GT (09-12-2022 09:11:05)

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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

GT a écrit :
grmff a écrit :
rexou a écrit :

Ce qui est interpellant est que tous les CP (19 lots quand même !) s'accommodent de ce flou et du refus d'explications. On peut comprendre que certaines infos en rapport avec un travail de nettoyage non déclaré ne soient pas communiquées par écrit (c'est une prudence élémentaire) mais le mode de répartition des frais de chauffage doit -ou devrait- être explicité.

Ceci dit, si le montant des frais est normal, pas de raisons de monter dans les tours. Dans le cas contraire, oui, il est possible de refuser les comptes (même isolément) lors de l'AG, et introduire une requête en justice dans les 4 mois qui suivent si le syndic ne donne toujours pas suite aux demandes d'infos.

C'est effectivement interpelant. L'explication qui est que les frais de nettoyages sont mélangés aux frais de chauffage est interpelante aussi. Et le décompte publié, qui a l'air d'être un calcul dans une feuille de calcul, mais que je ne suis pas arrivé à démonter pour comprendre comment sont faits les calcul est très très interpelant.

Sans parler de la répartition des frais fixes, qui est de l'ordre de 70%. Très interpelant.

Mais ce qui est le plus interpelant (sans vouloir faire de la répétition), c'est le refus de communication et d'explication autour des calculs.

Quand on me dit "il faut faire confiance", tous les voyants s'allument au rouge (et je ne parle pas de pinard). J'en connais un qui a dit cela pendant des années. Il volait dans la caisse dans les grandes largeurs, et sa compta était inexistante.

Beaucoup d'interrogations.

Qui va s'adresser au juge ? Qui va rédiger le requête ou la citation  contre le syndic? contre l'ACP? Qui va payer les honoraires et frais d'un avocat ?

J'ai pas dit qu'il n'y avait qu'à et que ce serait facile et aussi gratuit que ce forum.

Mais face à un syndic qui se fout du code civil et s'assied sur vos droits les plus élémentaires, il n'y a pas 36 voies de recours...


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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
GT a écrit :
Gregory a écrit :
grmff a écrit :

J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.

Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.

Bonsoir grmff,

Je n'ai pas pensé à faire acté la réponse malheureusement (nervosité, mais toujours gardé mon calme)., J'ai refusé le décompte et ils ont d'ailleurs été très surpris surtout la commissaire au compte car elle dit que tout est en ordre pour elle et elle m'a martelé à plusieurs reprise que je devais prendre des notes à la volé. Je n'ai eu effectivement accès à aucune pièce jointe denouveau pas fait acter dans le PV. Puis-je le demander par mail ou c'est trop tard où je dois attendre le PV et demander des rectifications ?

Vous avez refusé expressément votre décompte ou les comptes de l'ACP ? Qu'est-il acté dans le PV  que vous avez pu lire en fin d'AG et signer ?
Code civil, livre 3 "les biens"
at.3.87
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des
majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le
secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment
ou leurs mandataires.

Quant à la commissaire aux comptes , vous lui avez donné décharge par votre vote ?
Elle a présenté un rapport écrit ? Le règlement d'ordre intérieur prévoit-il cette obligation ?
Son mandat a-t-il été soumis au vote ? a-t-il été renouvelé ?

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux
comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les
compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

Et le syndic ? vous lui avez par votre vote donné décharge pour sa gestion ?

On ne m'a pas fourni la possibilité de signé un quelconque PV à la fin de l'assemblée. Mais j'ai bien signé la feuille de présence au tout début.

Code civil, livre 3 " les biens"
art.3.87,
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

L'AG prend fin après la signature du PV (à la fin de la séance - et non pas après la séance - et après lecture) notamment par les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. Dans les faits, bien souvent, les copropriétaires quittent la réunion après qu'une décision ait été prise sur le dernier point mis à l'ordre du jour.

Le PV a-t-il été signé à la fin de la séance ? par qui ?

Les décisions qui auraient été consignées dans un PV postérieurement à l'AG sont susceptibles d'annulation.

A quoi est destinée la signature du PV ?
Elle est destinée à donner force probante à ce PV, à attester que le PV est conforme aux décisions prises en séance. La signature du PV n'implique pas que le signataire est d'accord sur les décisions qui ont été prises.

.

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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
rexou a écrit :
Gregory a écrit :
rexou a écrit :
Gregory a écrit :

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

C'est un collègue qui m'a conseillé ce type d'assurance.
J'ai cette assurance depuis bientôt 1 an.
Voici un lien qui explique la couverture : https://www.arag.be/doc/conditions/fr/P … 20IPID.pdf

Je ne vois pas en quoi ils disent qu'ils se chargent de poursuivre en justice qui que ce soit.
VOUS allez en justice et vos frais d'avocat seront remboursés pour ce que j'en sais... sous certaines conditions et avec certaines limites.

Oui effectivement, mais peut être qu'avec une lettre d'avocat cela va faire réflechir l'AG et la commissaire au compte. En tout cas je l'espère car la seul chose que je demande c'est de la transparence et une simple réponse écrite à la seul question qui est de connaître la méthode de calcul de mon décompte concernant le chauffage des communs....C'est quand même incroyable de ne pas vouloir me fournir se calcul alors qu'il a déjà été fait sur mon décompte annuel   :0(

Une lettre adressée à qui ? A l'AG ? Elle n'a pas de personnalité juridique.

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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
GT a écrit :
Gregory a écrit :

Bonsoir à tous les membres et encore merci pour votre précieuse aide,

Je viens de finir mon AG.
Je vous explique la situation.
Lors de l'AG j'ai demandé à plusieurs copropriétaire présent de m'expliquer le décompte du chauffage des communs. Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présent. Réponse => on fait confiance et on ne sait pas comment c'est calculé.
J'ai demandé au commissaire au compte qu'elle me donne une explication et elle commence à m'expliquer verbalement la méthode de calcul et elle me demande de prendre des notes à la volé... mais elle ne sait pas m'expliquer comment est calculé mes 409 € et elle me dit qu'il faut apprendre à faire confiance. J'ai redemandé au président du syndic et il me dis textuellement devant tout le monde que je n'aurai jamais d'explication par écrit et que j'avais qu'à prendre note de ce qui est dis verbalement. J'ai demandé pour une dernière fois de me donner le calcul de mes charges communes de chauffage dans un document anonyme juste parce que je voulais comprendre et la réponse est non.

Que dois-je comprendre ? Que feriez-vous à ma place ?

Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction ?

RAPPEL d'une intervention précédente
Les organes de l'ACP :
-le syndic
-l'AG
-le conseil de copropriété ( pas obligatoire dans les petits immeubles ou groupes d'immeubles)
-le(s) commissaire(s) aux comptes


Par ailleurs,l'AG est présidée par un copropriétaire. Le syndic n'est pas le président de l'AG. Dans les faits, il en va souvent autrement.
L'AG désigne son secrétaire lors de l'ouverture de l'ouverture de sa séance
Parfois existe la fonction de président d'un conseil de copropriété.
Ni le président de l'AG ni l'éventuel président du conseil de copropriété, ni le secrétaire de l'AG ne sont des organes de l'ACP.


Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction de président du syndic ?



"Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présents"

La présence de bâtiments ? Les bâtiments ont signé la feuille de présences ?

Une seule association des copropriétaires enregistrée à la banque carrefour des entreprises. Un seul numéro d'entreprise. Cette ACP tient une AG. Pas d'association principale et d'associations partielles dotées chacune de la personnalité juridique et devant chacune être inscrites à la BCE. Pas d'association partielle sans personnalité juridique ( fin de ce système depuis une loi du 18 juin 2018)  mais introduction du système "qui paie décide".
Une ACP constituée de  deux blocs : un bloc de 9 lots (appartements), un blocs de 10 lots ( appartements).
Les membres de l'ACP ( du bloc 1 ou  du bloc 2) ou leurs représentants signent une liste de présences.

Un seul PV de l'AG à laquelle doivent avoir été convoqués l'ensemble des membres de celle-ci.

Bonsoir GT,

Tout le monde a signé une feuille de présence. Je tiens à préciser que j'avais le mandat d'un autre copropriétaire. Celui-ci dispose d'un garage dans un des bâtiments et un appartement dans le deuxième bâtiment. Donc deux refus sur le décompte annuel des deux bâtiment + le mien dans le même bâtiment où cette personne a son appartement.

Merci pour vos conseils

Conclusion : à une très large majorité "décompte annuel des deux bâtiments " approuvé

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

GT a écrit :
Gregory a écrit :
rexou a écrit :
Gregory a écrit :
rexou a écrit :

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

C'est un collègue qui m'a conseillé ce type d'assurance.
J'ai cette assurance depuis bientôt 1 an.
Voici un lien qui explique la couverture : https://www.arag.be/doc/conditions/fr/P … 20IPID.pdf

Je ne vois pas en quoi ils disent qu'ils se chargent de poursuivre en justice qui que ce soit.
VOUS allez en justice et vos frais d'avocat seront remboursés pour ce que j'en sais... sous certaines conditions et avec certaines limites.

Oui effectivement, mais peut être qu'avec une lettre d'avocat cela va faire réflechir l'AG et la commissaire au compte. En tout cas je l'espère car la seul chose que je demande c'est de la transparence et une simple réponse écrite à la seul question qui est de connaître la méthode de calcul de mon décompte concernant le chauffage des communs....C'est quand même incroyable de ne pas vouloir me fournir se calcul alors qu'il a déjà été fait sur mon décompte annuel   :0(

Une lettre adressée à qui ? A l'AG ? Elle n'a pas de personnalité juridique.

La lettre sera envoyé au représentant de l'AG.

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PIM
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

La lettre sera envoyé au représentant de l'AG.

c'est-à-dire ??


Erik DECKERS
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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

PIM a écrit :
Gregory a écrit :

La lettre sera envoyé au représentant de l'AG.

c'est-à-dire ??

Le président comme il ce nomme ... c'est lui qui envoie les lettres pour les AG au CP et cherche les devis etc .. des deux bâtiment.

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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
PIM a écrit :
Gregory a écrit :

La lettre sera envoyé au représentant de l'AG.

c'est-à-dire ??

Le président comme il ce nomme ... c'est lui qui envoie les lettres pour les AG au CP et cherche les devis etc .. des deux bâtiment.

Qui convoque les AG ? Le syndic

Le président de l'AG préside l'AG. Il n'est pas le représentant de l'AG. Il doit être un copropriétaire. Cette disposition a pour but intention de vouloir éviter des conflits d'intérêts avec le syndic.

Le président d'une AG, c'est qui, c'est quoi ?

Code civil, livre 3 "les biens"
3.87, § 2
A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.
3.87, § 5
§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
3.87, § 10
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
art.3.89, § 5
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

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