Manque de transparence dans le décompte annuel

rexou a écrit :

Ce qui est interpellant est que tous les CP (19 lots quand même !) s'accommodent de ce flou et du refus d'explications. On peut comprendre que certaines infos en rapport avec un travail de nettoyage non déclaré ne soient pas communiquées par écrit (c'est une prudence élémentaire) mais le mode de répartition des frais de chauffage doit -ou devrait- être explicité.

Ceci dit, si le montant des frais est normal, pas de raisons de monter dans les tours. Dans le cas contraire, oui, il est possible de refuser les comptes (même isolément) lors de l'AG, et introduire une requête en justice dans les 4 mois qui suivent si le syndic ne donne toujours pas suite aux demandes d'infos.

C'est effectivement interpelant. L'explication qui est que les frais de nettoyages sont mélangés aux frais de chauffage est interpelante aussi. Et le décompte publié, qui a l'air d'être un calcul dans une feuille de calcul, mais que je ne suis pas arrivé à démonter pour comprendre comment sont faits les calcul est très très interpelant.

Sans parler de la répartition des frais fixes, qui est de l'ordre de 70%. Très interpelant.

Mais ce qui est le plus interpelant (sans vouloir faire de la répétition), c'est le refus de communication et d'explication autour des calculs.

Quand on me dit "il faut faire confiance", tous les voyants s'allument au rouge (et je ne parle pas de pinard). J'en connais un qui a dit cela pendant des années. Il volait dans la caisse dans les grandes largeurs, et sa compta était inexistante.

Gregory a écrit :

Bonsoir à tous les membres et encore merci pour votre précieuse aide,

Je viens de finir mon AG.
Je vous explique la situation.
Lors de l'AG j'ai demandé à plusieurs copropriétaire présent de m'expliquer le décompte du chauffage des communs. Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présent. Réponse => on fait confiance et on ne sait pas comment c'est calculé.
J'ai demandé au commissaire au compte qu'elle me donne une explication et elle commence à m'expliquer verbalement la méthode de calcul et elle me demande de prendre des notes à la volé... mais elle ne sait pas m'expliquer comment est calculé mes 409 € et elle me dit qu'il faut apprendre à faire confiance. J'ai redemandé au président du syndic et il me dis textuellement devant tout le monde que je n'aurai jamais d'explication par écrit et que j'avais qu'à prendre note de ce qui est dis verbalement. J'ai demandé pour une dernière fois de me donner le calcul de mes charges communes de chauffage dans un document anonyme juste parce que je voulais comprendre et la réponse est non.

Que dois-je comprendre ? Que feriez-vous à ma place ?

Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction ?

RAPPEL d'une intervention précédente
Les organes de l'ACP :
-le syndic
-l'AG
-le conseil de copropriété ( pas obligatoire dans les petits immeubles ou groupes d'immeubles)
-le(s) commissaire(s) aux comptes

Par ailleurs,l'AG est présidée par un copropriétaire. Le syndic n'est pas le président de l'AG. Dans les faits, il en va souvent autrement.
L'AG désigne son secrétaire lors de l'ouverture de l'ouverture de sa séance
Parfois existe la fonction de président d'un conseil de copropriété.
Ni le président de l'AG ni l'éventuel président du conseil de copropriété, ni le secrétaire de l'AG ne sont des organes de l'ACP.

Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction de président du syndic ?

"Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présents"

La présence de bâtiments ? Les bâtiments ont signé la feuille de présences ?

Une seule association des copropriétaires enregistrée à la banque carrefour des entreprises. Un seul numéro d'entreprise. Cette ACP tient une AG. Pas d'association principale et d'associations partielles dotées chacune de la personnalité juridique et devant chacune être inscrites à la BCE. Pas d'association partielle sans personnalité juridique ( fin de ce système depuis une loi du 18 juin 2018)  mais introduction du système "qui paie décide".
Une ACP constituée de  deux blocs : un bloc de 9 lots (appartements), un blocs de 10 lots ( appartements).
Les membres de l'ACP ( du bloc 1 ou  du bloc 2) ou leurs représentants signent une liste de présences.

Un seul PV de l'AG à laquelle doivent avoir été convoqués l'ensemble des membres de celle-ci.

grmff a écrit :

rexou a écrit :

Ce qui est interpellant est que tous les CP (19 lots quand même !) s'accommodent de ce flou et du refus d'explications. On peut comprendre que certaines infos en rapport avec un travail de nettoyage non déclaré ne soient pas communiquées par écrit (c'est une prudence élémentaire) mais le mode de répartition des frais de chauffage doit -ou devrait- être explicité.

Ceci dit, si le montant des frais est normal, pas de raisons de monter dans les tours. Dans le cas contraire, oui, il est possible de refuser les comptes (même isolément) lors de l'AG, et introduire une requête en justice dans les 4 mois qui suivent si le syndic ne donne toujours pas suite aux demandes d'infos.

C'est effectivement interpelant. L'explication qui est que les frais de nettoyages sont mélangés aux frais de chauffage est interpelante aussi. Et le décompte publié, qui a l'air d'être un calcul dans une feuille de calcul, mais que je ne suis pas arrivé à démonter pour comprendre comment sont faits les calcul est très très interpelant.

Sans parler de la répartition des frais fixes, qui est de l'ordre de 70%. Très interpelant.

Mais ce qui est le plus interpelant (sans vouloir faire de la répétition), c'est le refus de communication et d'explication autour des calculs.

Quand on me dit "il faut faire confiance", tous les voyants s'allument au rouge (et je ne parle pas de pinard). J'en connais un qui a dit cela pendant des années. Il volait dans la caisse dans les grandes largeurs, et sa compta était inexistante.

Beaucoup d'interrogations.

Qui va s'adresser au juge ? Qui va rédiger le requête ou la citation  contre le syndic? contre l'ACP? Qui va payer les honoraires et frais d'un avocat ?

Gregory a écrit :

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

Gregory a écrit :

rexou a écrit :

Gregory a écrit :

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

C'est un collègue qui m'a conseillé ce type d'assurance.
J'ai cette assurance depuis bientôt 1 an.
Voici un lien qui explique la couverture : https://www.arag.be/doc/conditions/fr/P … 20IPID.pdf

Je ne vois pas en quoi ils disent qu'ils se chargent de poursuivre en justice qui que ce soit.
VOUS allez en justice et vos frais d'avocat seront remboursés pour ce que j'en sais... sous certaines conditions et avec certaines limites.

rexou a écrit :

Gregory a écrit :

Je vais faire appel à mon service juridique ARAG pour envoyer une recommandé pour une explication du calcul. S'il on ne me fournis pas la réponse je suppose que mon service juridique fera le nécessaire pour aller en justice.

Je crains que vous ne surestimiez la couverture de votre défense en justice. Pour ce que j'en sais, ils se contentent de couvrir les frais de l'avocat qui défend vos intérêts. Ils ne vont pas ester en justice à votre place.

C'est un collègue qui m'a conseillé ce type d'assurance.
J'ai cette assurance depuis bientôt 1 an.
Voici un lien qui explique la couverture : https://www.arag.be/doc/conditions/fr/P … 20IPID.pdf

GT a écrit :

Gregory a écrit :

grmff a écrit :

J'aurais fait acter les réponses dans le PV.
J'aurais refusé les comptes, et tenté de convaincre les autres de refuser les comptes.
Je suppose que vous n'avez eu accès à aucune pièces malgré vos demandes. Je l'aurais fait acter dans le PV aussi.

Et puis, il vous reste l'action judiciaire contre l'AG qui a approuvé des comptes que personne ne comprend. Pour avoir des réponses. Et faire valider, ou non, la méthode de calcul des frais.

Bonsoir grmff,

Je n'ai pas pensé à faire acté la réponse malheureusement (nervosité, mais toujours gardé mon calme)., J'ai refusé le décompte et ils ont d'ailleurs été très surpris surtout la commissaire au compte car elle dit que tout est en ordre pour elle et elle m'a martelé à plusieurs reprise que je devais prendre des notes à la volé. Je n'ai eu effectivement accès à aucune pièce jointe denouveau pas fait acter dans le PV. Puis-je le demander par mail ou c'est trop tard où je dois attendre le PV et demander des rectifications ?

Vous avez refusé expressément votre décompte ou les comptes de l'ACP ? Qu'est-il acté dans le PV  que vous avez pu lire en fin d'AG et signer ?
Code civil, livre 3 "les biens"
at.3.87
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des
majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.

A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le
secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment
ou leurs mandataires.

Quant à la commissaire aux comptes , vous lui avez donné décharge par votre vote ?
Elle a présenté un rapport écrit ? Le règlement d'ordre intérieur prévoit-il cette obligation ?
Son mandat a-t-il été soumis au vote ? a-t-il été renouvelé ?

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux
comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les
compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

Et le syndic ? vous lui avez par votre vote donné décharge pour sa gestion ?

On ne m'a pas fourni la possibilité de signé un quelconque PV à la fin de l'assemblée. Mais j'ai bien signé la feuille de présence au tout début.

GT a écrit :

Gregory a écrit :

Bonsoir à tous les membres et encore merci pour votre précieuse aide,

Je viens de finir mon AG.
Je vous explique la situation.
Lors de l'AG j'ai demandé à plusieurs copropriétaire présent de m'expliquer le décompte du chauffage des communs. Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présent. Réponse => on fait confiance et on ne sait pas comment c'est calculé.
J'ai demandé au commissaire au compte qu'elle me donne une explication et elle commence à m'expliquer verbalement la méthode de calcul et elle me demande de prendre des notes à la volé... mais elle ne sait pas m'expliquer comment est calculé mes 409 € et elle me dit qu'il faut apprendre à faire confiance. J'ai redemandé au président du syndic et il me dis textuellement devant tout le monde que je n'aurai jamais d'explication par écrit et que j'avais qu'à prendre note de ce qui est dis verbalement. J'ai demandé pour une dernière fois de me donner le calcul de mes charges communes de chauffage dans un document anonyme juste parce que je voulais comprendre et la réponse est non.

Que dois-je comprendre ? Que feriez-vous à ma place ?

Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction ?

RAPPEL d'une intervention précédente
Les organes de l'ACP :
-le syndic
-l'AG
-le conseil de copropriété ( pas obligatoire dans les petits immeubles ou groupes d'immeubles)
-le(s) commissaire(s) aux comptes

Par ailleurs,l'AG est présidée par un copropriétaire. Le syndic n'est pas le président de l'AG. Dans les faits, il en va souvent autrement.
L'AG désigne son secrétaire lors de l'ouverture de l'ouverture de sa séance
Parfois existe la fonction de président d'un conseil de copropriété.
Ni le président de l'AG ni l'éventuel président du conseil de copropriété, ni le secrétaire de l'AG ne sont des organes de l'ACP.

Mais, bon sang, c'est quoi cette fonction de président du syndic ?

"Il y avait au moins 16 personnes car deux bâtiments étaient présents"

La présence de bâtiments ? Les bâtiments ont signé la feuille de présences ?

Une seule association des copropriétaires enregistrée à la banque carrefour des entreprises. Un seul numéro d'entreprise. Cette ACP tient une AG. Pas d'association principale et d'associations partielles dotées chacune de la personnalité juridique et devant chacune être inscrites à la BCE. Pas d'association partielle sans personnalité juridique ( fin de ce système depuis une loi du 18 juin 2018)  mais introduction du système "qui paie décide".
Une ACP constituée de  deux blocs : un bloc de 9 lots (appartements), un blocs de 10 lots ( appartements).
Les membres de l'ACP ( du bloc 1 ou  du bloc 2) ou leurs représentants signent une liste de présences.

Un seul PV de l'AG à laquelle doivent avoir été convoqués l'ensemble des membres de celle-ci.

Bonsoir GT,

Tout le monde a signé une feuille de présence. Je tiens à préciser que j'avais le mandat d'un autre copropriétaire. Celui-ci dispose d'un garage dans un des bâtiments et un appartement dans le deuxième bâtiment. Donc deux refus sur le décompte annuel des deux bâtiment + le mien dans le même bâtiment où cette personne a son appartement.

Merci pour vos conseils

La lettre sera envoyé au représentant de l'AG.

PIM a écrit :

Gregory a écrit :

La lettre sera envoyé au représentant de l'AG.

c'est-à-dire ??

Le président comme il ce nomme ... c'est lui qui envoie les lettres pour les AG au CP et cherche les devis etc .. des deux bâtiment.