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Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory
Pimonaute assidu
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Manque de transparence dans le décompte annuel

Bonjour à tout le monde,

Voici ma situation,

Je viens d'acheter mon nouvel appartement dans une petite copropriété de 10 appartements. Le syndic ((inscrit à la BCE) est exclusivement composé des propriétaires qui on fait construire ce bâtiment sur plan il y a 40 ans et ils s'entendent très bien entre eux à quelques exceptions près car d'autres personnes âgée du bâtiment ont peur de ce syndic . Nous sommes deux nouveau copropriétaire à ce plaindre du manque de transparence du syndic.

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal). Quand je demande des explications, le syndic veut seulement le faire oralement et insiste sur ce point à chaque demande que je lui fait. Lors de la dernière explication oral le président du syndic m'avoue que le montant du chauffage des communs sert à payer en grande partie le travaille au noir de notre femme de peine (elle s'occupe de l'entretiens du bâtiment, nettoyage, sortir les poubelles etc....). Dans mon décompte il y a une infime partie déclaré ONSS etc ..(je suppose en cas d'accident pour couvrir cette personne) tout le reste de ces heures sont payé au noir. Je lui ai demandé de me fournir une copie du contrat de travaille et la réponse du syndic est que c'est une demande injustifié. Toutes les demandes que je fait sont à chaque fois rejeté car injustifié par le syndic !!!! Je ne sais pas par où commencer pour mettre de la pression.  Plusieurs rappel on été fait par mail et rien n'y fait. Le syndic fait et défait à sa volonté.  Ma prochaine assemblée a lieu le 06-12-22. Puis-je refuser l’approbation de se décompte si nous ne sommes que deux ?

NB: Suite au conseil d'un collègue qui a eu un problème avec son syndic, il m'a vivement conseillé d'utiliser ce forum qui l'a beaucoup aidé.

Merci d'avance pour l'aide que vous pourriez m'apporter ainsi qu'au autres copropriétaires plus âgés de mon bâtiment

Grégory

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :
Gregory a écrit :
GT a écrit :
Gregory a écrit :

Nous avons reçu notre décompte annuel de cette année et il y a un point sur lequel le syndic ne veut fournir aucune explication écrite (chauffage des communs) Je tiens à préciser que nous ne disposons d'aucun radiateur dans les communs et qu'aucun copropriétaire à le même montant sur leur décompte (partie chauffage commun ce qui à la base n'est pas normal).

Ce n'est pas parce que il n'y a aucun radiateur dans les parties communes qu'il n'existe pas une chaudière commune.



D'accord mais si il y a une chaudière commune et dans le décompte on parle de chauffage des communs je suppose que le montant doit être identique pour tout le monde puisque c'est les communs ou il peut être décidé autrement ? Dans mon cas même un appartement avec la même quotité n'a pas le même montant que moi pour les communs ...

Le chauffage des communs, comme toute dépense commune, sera reparti aux quotités, parfois aux surfaces. Les montants seront donc très logiquement différents pour des appartements différents.

Les clefs de répartition ne sont pas mentionnées dans les décomptes?

Non on a seulement le détail pour chaque appartement ...

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :
grmff a écrit :

Certes Rexou. C'était également mon sentiment, avant de jeter un coup d'œil au décompte incompréhensible.

Si le syndic ne répond pas, cela ne va pas aider non plus. Pour communiquer, il faut être deux.


Bonsoir grmff,

Merci pour votre intervention, votre prudence et le non jugement de mes messages.

Quand une personne veut partir en guerre, elle ne vient pas dans un forum pour essayer de trouver des solutions. Elle part directement en guerre. Si je suis ici c'est que j'ai un très bon collègue qui m'a conseillé se site. Il lui a fallu près de 3 ans afin d'avoir gain de cause contre son syndic. Il a gagné grâce à vos précieux conseilles. J'ai vraiment tout essayé afin de m’intégrè depuis près de 1 an et demi dans cette copropriété et si je suis aujourd'hui ici dans ce forum c'est que tous mes efforts ont été vain....

Je vais ajouter des élément pour une meilleur compréhension de la situation.

J'ai acheté mon appartement il y a 1 an et demis avec un autre couple (nous avons dans la quarantaine). Entre temps on a changé d'homme de peine par une femme de peine qui a été choisi par le syndic. Elle fait très très mal sont travaille et se sont des personnes de plus de 70 ans qui doivent nettoyer derrière elle, sortir les poupelles, etc ..... Est ce normal ?

Nous sommes les deux nouveaux couples à demande des explications au syndic. Les autres copropriétaires on peur. Est ce normal ?

La moyenne d'âge dans notre bâtiment c'est 70 ans et plus. Se sont certain copropriétaire qui me demande de l'aide par rapport au Syndic. Est ce normal ?

Aucune personne n'est capable de m'expliquer comment est fait le calcul du chauffage des communs dans ma copropriété. Est ce normal ?

Quand je demande une facture on me donne un post-it avec un montant sans TVA. On me dis que ma demande est injustifié et que c'est suffisant. Est ce normal ?

J'ai proposé mon aide à la copropriété afin d'avoir un maximum de clarté pour tout le monde. Tous le points que j'ai demandé à mettre à l'ordre du jour pour l'AG je voulait le faire complètement bénévolement pour aider les autres. Refus du syndic car il pense que je veux prendre leur place... Est ce normal ?

Est ce normal que des personnes pensionnées doivent subir cette situation ?

Est ce normal qu'elle est peur à leur âge du syndic qui fait et défait à leur sauce ?

Je n'ai reçu que le document que j'ai partagé avec vous sans autres explications concernant le chauffage des communs. Je ne sais ni moi ni les autres copropriétaire comment est calculé le montant. Est ce normal ?

Si vous avez besoin de plus de détails je peux vous les fournir...j'ai quand même attendu près de 1 an et demi avant de vouloir attaqué le syndic. Je ne supporte pas l'injustice et qu'on s'en prenne à plus faible que soit. C'est peut être un gros défaut pour certain, mais c'est l'éducation que j'ai reçu !!!

Merci à tout ceux qui me fournisse de très bon conseilles dans ce forum car ça ne va pas seulement m'aider moi mais d'autre personne âgé avec qui je vie et que j'ai appris à aimer.

Je pense que vous avez intuitivement une vue claire de la situation.
Il vous reste à justifier par les textes toute demande que vous soumettez. D'où ma suggestion de lecture.

Bonne chance à vous. B9n courage aussi.

A noter que toute demande d'AG émise par 20% des quotités doit être prise en compte par le syndic. A défaut, vous pourrez co voquer vous même... Je vous laisse chercher les références légales, cela fait partie de votre formation de base de copropriétaire...?

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Gregory
Pimonaute assidu
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :
Gregory a écrit :
grmff a écrit :

Certes Rexou. C'était également mon sentiment, avant de jeter un coup d'œil au décompte incompréhensible.

Si le syndic ne répond pas, cela ne va pas aider non plus. Pour communiquer, il faut être deux.


Bonsoir grmff,

Merci pour votre intervention, votre prudence et le non jugement de mes messages.

Quand une personne veut partir en guerre, elle ne vient pas dans un forum pour essayer de trouver des solutions. Elle part directement en guerre. Si je suis ici c'est que j'ai un très bon collègue qui m'a conseillé se site. Il lui a fallu près de 3 ans afin d'avoir gain de cause contre son syndic. Il a gagné grâce à vos précieux conseilles. J'ai vraiment tout essayé afin de m’intégrè depuis près de 1 an et demi dans cette copropriété et si je suis aujourd'hui ici dans ce forum c'est que tous mes efforts ont été vain....

Je vais ajouter des élément pour une meilleur compréhension de la situation.

J'ai acheté mon appartement il y a 1 an et demis avec un autre couple (nous avons dans la quarantaine). Entre temps on a changé d'homme de peine par une femme de peine qui a été choisi par le syndic. Elle fait très très mal sont travaille et se sont des personnes de plus de 70 ans qui doivent nettoyer derrière elle, sortir les poupelles, etc ..... Est ce normal ?

Nous sommes les deux nouveaux couples à demande des explications au syndic. Les autres copropriétaires on peur. Est ce normal ?

La moyenne d'âge dans notre bâtiment c'est 70 ans et plus. Se sont certain copropriétaire qui me demande de l'aide par rapport au Syndic. Est ce normal ?

Aucune personne n'est capable de m'expliquer comment est fait le calcul du chauffage des communs dans ma copropriété. Est ce normal ?

Quand je demande une facture on me donne un post-it avec un montant sans TVA. On me dis que ma demande est injustifié et que c'est suffisant. Est ce normal ?

J'ai proposé mon aide à la copropriété afin d'avoir un maximum de clarté pour tout le monde. Tous le points que j'ai demandé à mettre à l'ordre du jour pour l'AG je voulait le faire complètement bénévolement pour aider les autres. Refus du syndic car il pense que je veux prendre leur place... Est ce normal ?

Est ce normal que des personnes pensionnées doivent subir cette situation ?

Est ce normal qu'elle est peur à leur âge du syndic qui fait et défait à leur sauce ?

Je n'ai reçu que le document que j'ai partagé avec vous sans autres explications concernant le chauffage des communs. Je ne sais ni moi ni les autres copropriétaire comment est calculé le montant. Est ce normal ?

Si vous avez besoin de plus de détails je peux vous les fournir...j'ai quand même attendu près de 1 an et demi avant de vouloir attaqué le syndic. Je ne supporte pas l'injustice et qu'on s'en prenne à plus faible que soit. C'est peut être un gros défaut pour certain, mais c'est l'éducation que j'ai reçu !!!

Merci à tout ceux qui me fournisse de très bon conseilles dans ce forum car ça ne va pas seulement m'aider moi mais d'autre personne âgé avec qui je vie et que j'ai appris à aimer.

Je pense que vous avez intuitivement une vue claire de la situation.
Il vous reste à justifier par les textes toute demande que vous soumettez. D'où ma suggestion de lecture.

Bonne chance à vous. B9n courage aussi.

A noter que toute demande d'AG émise par 20% des quotités doit être prise en compte par le syndic. A défaut, vous pourrez co voquer vous même... Je vous laisse chercher les références légales, cela fait partie de votre formation de base de copropriétaire...?

Merci pour le soutiens. Une bonne soirée à vous

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rexou
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

Bonsoir grmff,

Merci pour votre intervention, votre prudence et le non jugement de mes messages.

Quand une personne veut partir en guerre, elle ne vient pas dans un forum pour essayer de trouver des solutions. Elle part directement en guerre. Si je suis ici c'est que j'ai un très bon collègue qui m'a conseillé se site. Il lui a fallu près de 3 ans afin d'avoir gain de cause contre son syndic. Il a gagné grâce à vos précieux conseilles. J'ai vraiment tout essayé afin de m’intégrè depuis près de 1 an et demi dans cette copropriété et si je suis aujourd'hui ici dans ce forum c'est que tous mes efforts ont été vain....

Je vais ajouter des élément pour une meilleur compréhension de la situation.

J'ai acheté mon appartement il y a 1 an et demis avec un autre couple (nous avons dans la quarantaine). Entre temps on a changé d'homme de peine par une femme de peine qui a été choisi par le syndic. Elle fait très très mal sont travaille et se sont des personnes de plus de 70 ans qui doivent nettoyer derrière elle, sortir les poupelles, etc ..... Est ce normal ?

Nous sommes les deux nouveaux couples à demande des explications au syndic. Les autres copropriétaires on peur. Est ce normal ?

La moyenne d'âge dans notre bâtiment c'est 70 ans et plus. Se sont certain copropriétaire qui me demande de l'aide par rapport au Syndic. Est ce normal ?

Aucune personne n'est capable de m'expliquer comment est fait le calcul du chauffage des communs dans ma copropriété. Est ce normal ?

Quand je demande une facture on me donne un post-it avec un montant sans TVA. On me dis que ma demande est injustifié et que c'est suffisant. Est ce normal ?

J'ai proposé mon aide à la copropriété afin d'avoir un maximum de clarté pour tout le monde. Tous le points que j'ai demandé à mettre à l'ordre du jour pour l'AG je voulait le faire complètement bénévolement pour aider les autres. Refus du syndic car il pense que je veux prendre leur place... Est ce normal ?

Est ce normal que des personnes pensionnées doivent subir cette situation ?

Est ce normal qu'elle est peur à leur âge du syndic qui fait et défait à leur sauce ?

Je n'ai reçu que le document que j'ai partagé avec vous sans autres explications concernant le chauffage des communs. Je ne sais ni moi ni les autres copropriétaire comment est calculé le montant. Est ce normal ?

Si vous avez besoin de plus de détails je peux vous les fournir...j'ai quand même attendu près de 1 an et demi avant de vouloir attaqué le syndic. Je ne supporte pas l'injustice et qu'on s'en prenne à plus faible que soit. C'est peut être un gros défaut pour certain, mais c'est l'éducation que j'ai reçu !!!

Merci à tout ceux qui me fournisse de très bon conseilles dans ce forum car ça ne va pas seulement m'aider moi mais d'autre personne âgé avec qui je vie et que j'ai appris à aimer.

Votre situation est déjà plus claire avec ces éléments. Vous avez acheté cet appartement voici un an et demi. Le relevé du chauffage se fait par qui ? J'imagine que ce n'est pas le syndic. C'est sans doute une société (TECHEM, ISTA ou autre) qui pourra vous renseigner facilement quant au mode de calcul utilisé. Vous aurez bien sur des informations générales et globales, mais cela vous permettra de comprendre le principe et les clés de répartitions utilisées.

La femme/homme de peine est à choisir par les copropriétaires qui votent en AG. Pas par le syndic. Si vous n'êtes pas satisfait du travail de cette personne, il suffit de réunir deux ou trois offres de services (éventuellement aussi en noir comme à présent) et faire mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG : "Nettoyage des communs, examen de la situation et mesures à prendre. Renouvellement ou non du contrat de XXX... Présentation de propositions. VOTE"  Le syndic appliquera la décision prise par l'AG.

Notez que le syndic n'a pas l'obligation d'accepter de participer à un acte illégal comme du travail en noir. Mais si c'est déjà le cas, il sera seulement question de changer la personne. Notez aussi qu'au niveau comptable, il est assez simple de comptabiliser les frais de nettoyage en un poste "achat produits d'entretien", chacun sachant de quoi il s'agit ! Nul besoin de chipoter dans le poste chauffage de l'immeuble.

Vous dites avoir "proposé votre aide". La bonne méthode est de vous faire élire au Conseil de copropriété. Ou comme vérificateur aux comptes.   Ca doit résulter d'un vote en AG, encore une fois. Si ces deux postes sont inexistants, demander explicitement que soit porté à l'ordre du jour (dans les délais requis) de la prochaine AG "Nomination d'un conseil de copropriété",  VOTE soit 1, 2 ou 3 personnes au choix de l'assemblée... et selon les candidatures effectives.  Et aussi "Nomination d'un commissaire aux comptes"  VOTE

Vous adressez un mail avec ces points clairs et précis et le syndic DOIT les inscrire à l'ordre du jour. Vous pouvez l'avertir qu'à défaut vous vous adresserez au juge de paix. Mais vous ne "proposez pas votre aide" !

Dernier point, il serait bon de vous présenter à l'AG avec des procurations d'autres copropriétaires. Dans un immeuble de 10  lots, si vous êtes deux, avec chacun deux procurations  l'affaire est pliée !

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Gregory
Pimonaute assidu
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

rexou a écrit :
Gregory a écrit :

Bonsoir grmff,

Merci pour votre intervention, votre prudence et le non jugement de mes messages.

Quand une personne veut partir en guerre, elle ne vient pas dans un forum pour essayer de trouver des solutions. Elle part directement en guerre. Si je suis ici c'est que j'ai un très bon collègue qui m'a conseillé se site. Il lui a fallu près de 3 ans afin d'avoir gain de cause contre son syndic. Il a gagné grâce à vos précieux conseilles. J'ai vraiment tout essayé afin de m’intégrè depuis près de 1 an et demi dans cette copropriété et si je suis aujourd'hui ici dans ce forum c'est que tous mes efforts ont été vain....

Je vais ajouter des élément pour une meilleur compréhension de la situation.

J'ai acheté mon appartement il y a 1 an et demis avec un autre couple (nous avons dans la quarantaine). Entre temps on a changé d'homme de peine par une femme de peine qui a été choisi par le syndic. Elle fait très très mal sont travaille et se sont des personnes de plus de 70 ans qui doivent nettoyer derrière elle, sortir les poupelles, etc ..... Est ce normal ?

Nous sommes les deux nouveaux couples à demande des explications au syndic. Les autres copropriétaires on peur. Est ce normal ?

La moyenne d'âge dans notre bâtiment c'est 70 ans et plus. Se sont certain copropriétaire qui me demande de l'aide par rapport au Syndic. Est ce normal ?

Aucune personne n'est capable de m'expliquer comment est fait le calcul du chauffage des communs dans ma copropriété. Est ce normal ?

Quand je demande une facture on me donne un post-it avec un montant sans TVA. On me dis que ma demande est injustifié et que c'est suffisant. Est ce normal ?

J'ai proposé mon aide à la copropriété afin d'avoir un maximum de clarté pour tout le monde. Tous le points que j'ai demandé à mettre à l'ordre du jour pour l'AG je voulait le faire complètement bénévolement pour aider les autres. Refus du syndic car il pense que je veux prendre leur place... Est ce normal ?

Est ce normal que des personnes pensionnées doivent subir cette situation ?

Est ce normal qu'elle est peur à leur âge du syndic qui fait et défait à leur sauce ?

Je n'ai reçu que le document que j'ai partagé avec vous sans autres explications concernant le chauffage des communs. Je ne sais ni moi ni les autres copropriétaire comment est calculé le montant. Est ce normal ?

Si vous avez besoin de plus de détails je peux vous les fournir...j'ai quand même attendu près de 1 an et demi avant de vouloir attaqué le syndic. Je ne supporte pas l'injustice et qu'on s'en prenne à plus faible que soit. C'est peut être un gros défaut pour certain, mais c'est l'éducation que j'ai reçu !!!

Merci à tout ceux qui me fournisse de très bon conseilles dans ce forum car ça ne va pas seulement m'aider moi mais d'autre personne âgé avec qui je vie et que j'ai appris à aimer.

Votre situation est déjà plus claire avec ces éléments. Vous avez acheté cet appartement voici un an et demi. Le relevé du chauffage se fait par qui ? J'imagine que ce n'est pas le syndic. C'est sans doute une société (TECHEM, ISTA ou autre) qui pourra vous renseigner facilement quant au mode de calcul utilisé. Vous aurez bien sur des informations générales et globales, mais cela vous permettra de comprendre le principe et les clés de répartitions utilisées.

La femme/homme de peine est à choisir par les copropriétaires qui votent en AG. Pas par le syndic. Si vous n'êtes pas satisfait du travail de cette personne, il suffit de réunir deux ou trois offres de services (éventuellement aussi en noir comme à présent) et faire mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG : "Nettoyage des communs, examen de la situation et mesures à prendre. Renouvellement ou non du contrat de XXX... Présentation de propositions. VOTE"  Le syndic appliquera la décision prise par l'AG.

Notez que le syndic n'a pas l'obligation d'accepter de participer à un acte illégal comme du travail en noir. Mais si c'est déjà le cas, il sera seulement question de changer la personne. Notez aussi qu'au niveau comptable, il est assez simple de comptabiliser les frais de nettoyage en un poste "achat produits d'entretien", chacun sachant de quoi il s'agit ! Nul besoin de chipoter dans le poste chauffage de l'immeuble.

Vous dites avoir "proposé votre aide". La bonne méthode est de vous faire élire au Conseil de copropriété. Ou comme vérificateur aux comptes.   Ca doit résulter d'un vote en AG, encore une fois. Si ces deux postes sont inexistants, demander explicitement que soit porté à l'ordre du jour (dans les délais requis) de la prochaine AG "Nomination d'un conseil de copropriété",  VOTE soit 1, 2 ou 3 personnes au choix de l'assemblée... et selon les candidatures effectives.  Et aussi "Nomination d'un commissaire aux comptes"  VOTE

Vous adressez un mail avec ces points clairs et précis et le syndic DOIT les inscrire à l'ordre du jour. Vous pouvez l'avertir qu'à défaut vous vous adresserez au juge de paix. Mais vous ne "proposez pas votre aide" !

Dernier point, il serait bon de vous présenter à l'AG avec des procurations d'autres copropriétaires. Dans un immeuble de 10  lots, si vous êtes deux, avec chacun deux procurations  l'affaire est pliée !


Merci pour vos conseilles.

Pour les appartements c'est l'ISta qui fait le relevé avec les calorimètres qui sont mis sur chaque radiateur dans chaque appartement et la j'ai tous les détails pour chaque pièce. Il n'y a aucun autre relevé à faire dans les communs car il n'y a absolument aucun radiateurs. Je reçois un montant à payer et c'est tout .... Le syndic me dit que c'est trop complexe a expliqué et qu'il préfère le faire oralement. Je lui ai répondu qu'il a bien calculé ce montant donc qu'il peut me fournir l'information rapidement sans trop de travail. Il ne veut pas le faire !!!! car rémunération de la femme de peine au noir !!! je lui ai demandé à plusieurs reprise (mail) de me fournir soit le contrat de travail où doivent figurer les heures ou de me donner les heures prestées par celle-ci pour effectuer un comparatif moi même. Il ne veut pas me fournir ces informations encore une fois car il estime que c'est une demande injustifié... j'ai envoyé plusieurs rappel par mail et je compte refaire ma demande lors de cette AG devant les copropriétaire qui seront présent. Le problème c'est qu'au AG il n'y pas beaucoup de personne présente vu l'âge et que ces toujours les mêmes qui sont présent et qui ont les mandats des autres copropriétaires de manière automatique. Dans ce cas rien ne bouge et les personnes présente on le pouvoir de faire et défaire sans donner plus d'explication que nécessaire :0(

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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

rexou a écrit :
Gregory a écrit :

J'ai proposé mon aide à la copropriété afin d'avoir un maximum de clarté pour tout le monde. Tous le points que j'ai demandé à mettre à l'ordre du jour pour l'AG je voulait le faire complètement bénévolement pour aider les autres. Refus du syndic car il pense que je veux prendre leur place... Est ce normal ?



Vous dites avoir "proposé votre aide". La bonne méthode est de vous faire élire au Conseil de copropriété. Ou comme vérificateur aux comptes.   Ca doit résulter d'un vote en AG, encore une fois. Si ces deux postes sont inexistants, demander explicitement que soit porté à l'ordre du jour (dans les délais requis) de la prochaine AG "Nomination d'un conseil de copropriété",  VOTE soit 1, 2 ou 3 personnes au choix de l'assemblée... et selon les candidatures effectives.  Et aussi "Nomination d'un commissaire aux comptes"  VOTE

Le conseil de copropriété

Quelles sont les dispositions légales relatives au conseil de copropriété ?
Quelle est la mission légale du conseil de copropriété ?
Quelles sont les missions qui peuvent lui être confiées par l'AG ?
A quoi s'engagent les membres du conseil de copropriété ?

Code civil, livre 3 "les biens"

Art. 3.90. Conseil de copropriété
§ 1er. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 3.91. Dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété.

§ 2. DANS LES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES DE MOINS DE VINGT LOTS, À L'EXCLUSION DES CAVES, GARAGES ET PARKINGS, l'assemblée générale peut décider de constituer un conseil de copropriété, composé de la même manière et chargé des mêmes missions qu'au paragraphe 1er.

§ 3. L'assemblée générale décide de la nomination des membres du conseil de copropriété à la majorité absolue, pour chaque membre séparément. Le mandat des membres du conseil de copropriété dure jusqu'à la prochaine assemblée générale ordinaire et est renouvelable.

§ 4. Pour exercer sa mission, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des deux tiers des voix sous réserve des compétences légales du syndic, de l'assemblée générale et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Lors de l'assemblée générale ordinaire, le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l'exercice de sa mission.

En l'espèce, l'immeuble semble compter 10 lots , à l'exclusion des caves, garages et parkings ( bien loin des 20 lots dont il est question à l'art. 3.90, § 2).
Avant de décider de la nomination des membres du conseil de copropriété, l'AG décidera préalablement de la constitution d'un conseil de copropriété.
Pour exercer sa mission légale ( " veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions "art.3.90, § 1  soit surveiller le syndic) , le conseil de copropriété a le pouvoir de prendre rendez-vous avec le syndic afin de prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce syndic ou intéressant la copropriété.
Je n'ai pas encore eu l'occasion de lire un rapport de qualité circonstancié d'un conseil de copropriété ayant pour objet la manière dont il a accompli sa mission légale de surveillance du syndic.
J'oubliais. Les membres du conseil de copropriété engagent aussi leur responsabilité.

Dernière modification par GT (30-11-2022 16:39:36)

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rexou
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

Merci pour vos conseilles.

Pour les appartements c'est l'ISta qui fait le relevé avec les calorimètres qui sont mis sur chaque radiateur dans chaque appartement et la j'ai tous les détails pour chaque pièce. Il n'y a aucun autre relevé à faire dans les communs car il n'y a absolument aucun radiateurs. Je reçois un montant à payer et c'est tout .... Le syndic me dit que c'est trop complexe a expliqué et qu'il préfère le faire oralement. Je lui ai répondu qu'il a bien calculé ce montant donc qu'il peut me fournir l'information rapidement sans trop de travail. Il ne veut pas le faire !!!! car rémunération de la femme de peine au noir !!! je lui ai demandé à plusieurs reprise (mail) de me fournir soit le contrat de travail où doivent figurer les heures ou de me donner les heures prestées par celle-ci pour effectuer un comparatif moi même. Il ne veut pas me fournir ces informations encore une fois car il estime que c'est une demande injustifié... j'ai envoyé plusieurs rappel par mail et je compte refaire ma demande lors de cette AG devant les copropriétaire qui seront présent. Le problème c'est qu'au AG il n'y pas beaucoup de personne présente vu l'âge et que ces toujours les mêmes qui sont présent et qui ont les mandats des autres copropriétaires de manière automatique. Dans ce cas rien ne bouge et les personnes présente on le pouvoir de faire et défaire sans donner plus d'explication que nécessaire :0(

ISTA établit un décompte ! Vous devez recevoir une feuille établie par ISTA avec votre décompte, pour l'eau froide et chaude et le chauffage.

Votre entretien de l'immeuble ne nécessite pas une ponction dans les comptes de chauffage. C'est pas compliqué : un poste libellé "achat produits d'entretien/matériel" par exemple et le souci est réglé. Une femme de ménage en titres-services par exemple peut effectuer le travail. Rémunérée par un résident, lui-même dédommagé par l'ACP. C'est pas légal mais c'est une possibilité. Autre possibilité, un occupant de l'immeuble qui veut arrondir ses fins de mois : tous les mois (ou tous les 3 mois par facilité) un virement est effectué avec mention achat produits entretien. C'est pas légal non plus. Pour un bien de 10 appartements, sauf si travaux spéciaux à effectuer, ou jardin ou particularités spéciales, on tourne autour de 1500 euros annuels. Si vous faites appel à une société de nettoyage, comptez facilement le double...

Il n'y a aucune raison d'avoir une interaction entre le nettoyage et le décompte des frais de chauffage. Par contre, le syndic peut avoir choisi d'intituler ce poste fictivement de "frais de chauffage commun"... mais ça n'a rien à voir avec le mode de calcul des frais de chauffage.

Ne demandez pas un contrat de travail de la femme de ménage. C'est totalement incohérent. Ni son horaire ou le détail de ses prestations. Dans le cas d'une prestation en noir, tout est verbal. Soit les résidents sont contents et on continue, soit ils veulent changer et on change. Vous êtes dans une toute petite copro... vous devez trouver un accord entre vous et trouver/choisir la personne qui assurera l'entretien de votre immeuble, et définir la nature des travaux à exécuter et leur fréquence. Vous pouvez exiger que la copro fasse appel à une société ; cde sera beaucoup plus cher et plus légal. Vous pouvez aussi chercher une autre solution... Mais de manière générale, c'est l'AG qui décide par vote, et pas le syndic. Même si le syndic peut lui aussi refuser de participer à un acte illégal comme le travail au noir.

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GT
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

rexou a écrit :
Gregory a écrit :

Merci pour vos conseilles.

Pour les appartements c'est l'ISta qui fait le relevé avec les calorimètres qui sont mis sur chaque radiateur dans chaque appartement et la j'ai tous les détails pour chaque pièce. Il n'y a aucun autre relevé à faire dans les communs car il n'y a absolument aucun radiateurs. Je reçois un montant à payer et c'est tout .... Le syndic me dit que c'est trop complexe a expliqué et qu'il préfère le faire oralement. Je lui ai répondu qu'il a bien calculé ce montant donc qu'il peut me fournir l'information rapidement sans trop de travail. Il ne veut pas le faire !!!! car rémunération de la femme de peine au noir !!! je lui ai demandé à plusieurs reprise (mail) de me fournir soit le contrat de travail où doivent figurer les heures ou de me donner les heures prestées par celle-ci pour effectuer un comparatif moi même. Il ne veut pas me fournir ces informations encore une fois car il estime que c'est une demande injustifié... j'ai envoyé plusieurs rappel par mail et je compte refaire ma demande lors de cette AG devant les copropriétaire qui seront présent. Le problème c'est qu'au AG il n'y pas beaucoup de personne présente vu l'âge et que ces toujours les mêmes qui sont présent et qui ont les mandats des autres copropriétaires de manière automatique. Dans ce cas rien ne bouge et les personnes présente on le pouvoir de faire et défaire sans donner plus d'explication que nécessaire :0(

ISTA établit un décompte ! Vous devez recevoir une feuille établie par ISTA avec votre décompte, pour l'eau froide et chaude et le chauffage.

Votre entretien de l'immeuble ne nécessite pas une ponction dans les comptes de chauffage. C'est pas compliqué : un poste libellé "achat produits d'entretien/matériel" par exemple et le souci est réglé. Une femme de ménage en titres-services par exemple peut effectuer le travail. Rémunérée par un résident, lui-même dédommagé par l'ACP. C'est pas légal mais c'est une possibilité. Autre possibilité, un occupant de l'immeuble qui veut arrondir ses fins de mois : tous les mois (ou tous les 3 mois par facilité) un virement est effectué avec mention achat produits entretien. C'est pas légal non plus. Pour un bien de 10 appartements, sauf si travaux spéciaux à effectuer, ou jardin ou particularités spéciales, on tourne autour de 1500 euros annuels. Si vous faites appel à une société de nettoyage, comptez facilement le double...

Il n'y a aucune raison d'avoir une interaction entre le nettoyage et le décompte des frais de chauffage. Par contre, le syndic peut avoir choisi d'intituler ce poste fictivement de "frais de chauffage commun"... mais ça n'a rien à voir avec le mode de calcul des frais de chauffage.

Ne demandez pas un contrat de travail de la femme de ménage. C'est totalement incohérent. Ni son horaire ou le détail de ses prestations. Dans le cas d'une prestation en noir, tout est verbal. Soit les résidents sont contents et on continue, soit ils veulent changer et on change. Vous êtes dans une toute petite copro... vous devez trouver un accord entre vous et trouver/choisir la personne qui assurera l'entretien de votre immeuble, et définir la nature des travaux à exécuter et leur fréquence. Vous pouvez exiger que la copro fasse appel à une société ; cde sera beaucoup plus cher et plus légal. Vous pouvez aussi chercher une autre solution... Mais de manière générale, c'est l'AG qui décide par vote, et pas le syndic. Même si le syndic peut lui aussi refuser de participer à un acte illégal comme le travail au noir.

Et si la personne qui travaille au noir est gravement accidentée pendant ses prestations ?
Bonjour les problèmes. Non ?

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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Si les intervenants pouvaient éviter de se référer à des prestations relevant de la fraude sociale, cela ferait plaisir au responsable de ce forum...

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

GT a écrit :
rexou a écrit :
Gregory a écrit :

Merci pour vos conseilles.

Pour les appartements c'est l'ISta qui fait le relevé avec les calorimètres qui sont mis sur chaque radiateur dans chaque appartement et la j'ai tous les détails pour chaque pièce. Il n'y a aucun autre relevé à faire dans les communs car il n'y a absolument aucun radiateurs. Je reçois un montant à payer et c'est tout .... Le syndic me dit que c'est trop complexe a expliqué et qu'il préfère le faire oralement. Je lui ai répondu qu'il a bien calculé ce montant donc qu'il peut me fournir l'information rapidement sans trop de travail. Il ne veut pas le faire !!!! car rémunération de la femme de peine au noir !!! je lui ai demandé à plusieurs reprise (mail) de me fournir soit le contrat de travail où doivent figurer les heures ou de me donner les heures prestées par celle-ci pour effectuer un comparatif moi même. Il ne veut pas me fournir ces informations encore une fois car il estime que c'est une demande injustifié... j'ai envoyé plusieurs rappel par mail et je compte refaire ma demande lors de cette AG devant les copropriétaire qui seront présent. Le problème c'est qu'au AG il n'y pas beaucoup de personne présente vu l'âge et que ces toujours les mêmes qui sont présent et qui ont les mandats des autres copropriétaires de manière automatique. Dans ce cas rien ne bouge et les personnes présente on le pouvoir de faire et défaire sans donner plus d'explication que nécessaire :0(

ISTA établit un décompte ! Vous devez recevoir une feuille établie par ISTA avec votre décompte, pour l'eau froide et chaude et le chauffage.

Votre entretien de l'immeuble ne nécessite pas une ponction dans les comptes de chauffage. C'est pas compliqué : un poste libellé "achat produits d'entretien/matériel" par exemple et le souci est réglé. Une femme de ménage en titres-services par exemple peut effectuer le travail. Rémunérée par un résident, lui-même dédommagé par l'ACP. C'est pas légal mais c'est une possibilité. Autre possibilité, un occupant de l'immeuble qui veut arrondir ses fins de mois : tous les mois (ou tous les 3 mois par facilité) un virement est effectué avec mention achat produits entretien. C'est pas légal non plus. Pour un bien de 10 appartements, sauf si travaux spéciaux à effectuer, ou jardin ou particularités spéciales, on tourne autour de 1500 euros annuels. Si vous faites appel à une société de nettoyage, comptez facilement le double...

Il n'y a aucune raison d'avoir une interaction entre le nettoyage et le décompte des frais de chauffage. Par contre, le syndic peut avoir choisi d'intituler ce poste fictivement de "frais de chauffage commun"... mais ça n'a rien à voir avec le mode de calcul des frais de chauffage.

Ne demandez pas un contrat de travail de la femme de ménage. C'est totalement incohérent. Ni son horaire ou le détail de ses prestations. Dans le cas d'une prestation en noir, tout est verbal. Soit les résidents sont contents et on continue, soit ils veulent changer et on change. Vous êtes dans une toute petite copro... vous devez trouver un accord entre vous et trouver/choisir la personne qui assurera l'entretien de votre immeuble, et définir la nature des travaux à exécuter et leur fréquence. Vous pouvez exiger que la copro fasse appel à une société ; cde sera beaucoup plus cher et plus légal. Vous pouvez aussi chercher une autre solution... Mais de manière générale, c'est l'AG qui décide par vote, et pas le syndic. Même si le syndic peut lui aussi refuser de participer à un acte illégal comme le travail au noir.

Et si la personne qui travaille au noir est gravement accidentée pendant ses prestations ?
Bonjour les problèmes. Non ?

Il y a une partie déclaré dans le décompte. Je vais poster le décompte annuel que j'ai reçu pour une meilleur compréhension de la situation.

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Voici le décompte complet que j'ai reçu. Si quelqu'un arrive à trouver la méthode de calcul pour le chauffage des communs ..merci d'avance pour son aide. (Chauffage au Mazout et aucun radiateur nul part dans les communs).

Page 2 dernière ligne => consommation d'eau hors compteur !!! comment peut-on calculer cela !!!! sans compteur !!!!

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Ista

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Première remarque:
Vous parlez d'une copropriété de 10 appartements, mais il y a une division en 9e, et non en 10.
Sauf certains postes qui sont parfois divisés en deux, parfois divisés en 9/21. Y aurait-il deux copropriétés qui partagent certains services (assurance divisée en deux,  location salle divisée en 9/21 avant répartition en 9, etc.)
Ce qui est bizarre, c'est que les frais de comptes sont aussi divisés en deux. Un seul compte pour deux copropriétés? C'est en France???

Pour ce qui est du "chauffage des communs", ce n'est pas parce qu'il n'y a pas de chauffage dans les communs qu'on ne peut pas décider qu'une part du chauffage ne soit pas être imputée sur les communs.

Pour ce qui est de la part d'eau "hors compteur", il y a deux méthodes pour répartir les frais d'eau. La première, c'est de facturer le prix de l'eau suivant prix au m3 suivant facture et volume suivant compteur de passage. Et vous pourrez danser autant que vous voulez sur votre tête, il y aura toujours une différence entre le volume compté par Vivaqua, et la somme des volumes calculés par les compteurs de passage. Cette différence pourrait parfaitement être appelée "Eau hors compteurs" et être répartie suivant les quotités. A mon avis, c'est ce qui se passe.

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Ce qui me surprend, dans le tableau de la page 4, c'est qu'il n'y a qu'un appart au 4e étage. Alors que sur le décompte Ista, il y en a deux.

Si votre syndic est propriétaire du 2e studio du 4e étage, il y a d'autres questions à se poser que les questions qui vous tarabustent.

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :

Première remarque:
Vous parlez d'une copropriété de 10 appartements, mais il y a une division en 9e, et non en 10.
Sauf certains postes qui sont parfois divisés en deux, parfois divisés en 9/21. Y aurait-il deux copropriétés qui partagent certains services (assurance divisée en deux,  location salle divisée en 9/21 avant répartition en 9, etc.)
Ce qui est bizarre, c'est que les frais de comptes sont aussi divisés en deux. Un seul compte pour deux copropriétés? C'est en France???

Pour ce qui est du "chauffage des communs", ce n'est pas parce qu'il n'y a pas de chauffage dans les communs qu'on ne peut pas décider qu'une part du chauffage ne soit pas être imputée sur les communs.

Pour ce qui est de la part d'eau "hors compteur", il y a deux méthodes pour répartir les frais d'eau. La première, c'est de facturer le prix de l'eau suivant prix au m3 suivant facture et volume suivant compteur de passage. Et vous pourrez danser autant que vous voulez sur votre tête, il y aura toujours une différence entre le volume compté par Vivaqua, et la somme des volumes calculés par les compteurs de passage. Cette différence pourrait parfaitement être appelée "Eau hors compteurs" et être répartie suivant les quotités. A mon avis, c'est ce qui se passe.

Bonsoir grmff,

Il y a effectivement deux bâtiments. Je me refaire toujours à mon bâtiment. L'autre bâtiment et dans la même situation que le nôtres concernant le chauffage des communs aucun radiateur non plus dans les communs. Les deux bâtiments sont séparé par une cour commune où ll y a des box garages.

Dernière modification par Gregory (30-11-2022 23:00:54)

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :

Ce qui me surprend, dans le tableau de la page 4, c'est qu'il n'y a qu'un appart au 4e étage. Alors que sur le décompte Ista, il y en a deux.

Si votre syndic est propriétaire du 2e studio du 4e étage, il y a d'autres questions à se poser que les questions qui vous tarabustent.

Le 4ieme étage chez nous est un ensemble de 2 appartement mis ensemble. C'est un très grand penthouse.

Dernière modification par Gregory (30-11-2022 23:01:14)

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grmff
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Après analyse de votre décompte, je vois effectivement qu'il y a deux immeubles, dont les noms P et L apparaissent en clair dans le décompte que je vous invite à anonymiser vous-même.

Comme vous avez enlevé une partie des info des décomptes, il est compliqué de se faire une opinion claire.

Il apparait néanmoins clairement que Ista fait le décompte des unités de calorimètres, et du total des m3 consommés en ECS et EFS, mais ne reçoit pas les montants à répartir. C'est donc bien le syndic qui fait la répartition, et mentionne les montants.

Pour ce qui est des "frais de chauffage communs", il s'agit de la moitié des frais de combustible. C'est une proportion importante. Plus importante que ce qu'on voit d'habitude. J'ai déjà vu des proportions de 10 à 40%, le plus souvent entre 25 et 30%. Cela semble beaucoup, mais c'est juste une question de décision d'assemblée générale. Ce qui est absurde par contre, c'est de prendre la moitié du total des frais de combustible, et non la moitié des frais de combustible "hors chauffage de l'eau". Du cooup, la réalité de la répartition des frais fixes est plutôt de l'ordre de 63% (et sera variable chaque année)

Ce montant est réparti en deux, pour moituié dans chacune des deux copropriétés. Et ensuite réparti par appart.

En reprenant tant la première des copropriété (10 apparts, une cave et 3 garages) que la 2e copropriété (9 apparts, deux garages et deux caves), je n'arrive pas à retrouver mes jeunes avec la répartition du chauffage commun et les quotités. Il y a un mystère que je ne m'explique pas.

Bref, il y a à redire sur le mode de calcul. Il y a à recalculer beaucoup de chose pour les comprendre, mais contrairement à ce que j'ai écrit plus tôt, il doit y avoir des explications possibles.

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Gregory
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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

grmff a écrit :

Après analyse de votre décompte, je vois effectivement qu'il y a deux immeubles, dont les noms P et L apparaissent en clair dans le décompte que je vous invite à anonymiser vous-même.

Comme vous avez enlevé une partie des info des décomptes, il est compliqué de se faire une opinion claire.

Il apparait néanmoins clairement que Ista fait le décompte des unités de calorimètres, et du total des m3 consommés en ECS et EFS, mais ne reçoit pas les montants à répartir. C'est donc bien le syndic qui fait la répartition, et mentionne les montants.

Pour ce qui est des "frais de chauffage communs", il s'agit de la moitié des frais de combustible. C'est une proportion importante. Plus importante que ce qu'on voit d'habitude. J'ai déjà vu des proportions de 10 à 40%, le plus souvent entre 25 et 30%. Cela semble beaucoup, mais c'est juste une question de décision d'assemblée générale. Ce qui est absurde par contre, c'est de prendre la moitié du total des frais de combustible, et non la moitié des frais de combustible "hors chauffage de l'eau". Du cooup, la réalité de la répartition des frais fixes est plutôt de l'ordre de 63% (et sera variable chaque année)

Ce montant est réparti en deux, pour moituié dans chacune des deux copropriétés. Et ensuite réparti par appart.

En reprenant tant la première des copropriété (10 apparts, une cave et 3 garages) que la 2e copropriété (9 apparts, deux garages et deux caves), je n'arrive pas à retrouver mes jeunes avec la répartition du chauffage commun et les quotités. Il y a un mystère que je ne m'explique pas.

Bref, il y a à redire sur le mode de calcul. Il y a à recalculer beaucoup de chose pour les comprendre, mais contrairement à ce que j'ai écrit plus tôt, il doit y avoir des explications possibles.

Un grand merci pour votre analyse et la précieuse aide que vous m'apporter à cette heure tardive Mr grmff

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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

Il y a une partie déclaré dans le décompte. Je vais poster le décompte annuel que j'ai reçu pour une meilleur compréhension de la situation.

Tout le monde a compris, il n'est pas utile de s'étendre sur le sujet. A vous de voir  avec votre syndic et les autres copros quelle est la ligne que vous désirez suivre.

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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Et tant qu'à rectifier les décomptes, on peut aussi se demander s'il est logique que les garage de la première tranche paie une part des frais fixes de chauffage (improprement appelés" chauffage commun")

Pour ce qui est de la part d'eau "hors compteur", la partie inférieure du dernier tableau confirme ma vision des choses: c'est la différence entre la somme des compteurs de passage Ista et le compteur Vivaqua.

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Re : Manque de transparence dans le décompte annuel

Gregory a écrit :

Un grand merci pour votre analyse et la précieuse aide que vous m'apporter à cette heure tardive Mr grmff

Pas de quoi, vous connaissez mon tarif! wink

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