cahier de doléances - adaptation de la loi

lecar · #1 04-03-2006 13:19:31

Le sujet (qui traité initialement sous : mandat) mérite une toute spéciale attention.

Comment enrichir le cahier de doléances (dixit Colet) par sa propre expérience (anonyme) et obtenir - enfin - une bonne loi qui permette d'éviter abus/conflits/recours en justice/perte de temps, d'argent/stress ?

SVP : d'urgence veuillez indiquer comment participer !!!!

PIM · #2 04-03-2006 14:08:16

lecar a écrit :

Le sujet (qui traité initialement sous : mandat) mérite une toute spéciale attention.
Comment enrichir le cahier de doléances (dixit Colet) par sa propre expérience (anonyme) et obtenir - enfin - une bonne loi qui permette d'éviter abus/conflits/recours en justice/perte de temps, d'argent/stress ?
SVP : d'urgence veuillez indiquer comment participer !!!!

voir ma réponse ici

Zitoun-5136 · #3 06-03-2006 12:23:09

Je ne peux qu'espérer que l'initiative de soumettre aux "politiques" mais aussi à la presse un cahier de doléances des copropriétaires victimes de la gestion autoritaire, arbitraire et abusive de leurs syndics, aboutisse à modifier la loi et à permettre aux "minorités" d'avoir un droit de regard dans la gestion de leur patrimoine.

Cela fait 9 ans que je rame contre un tel courant de dictature dans ma copropriété.

Merci à Pim de nous proposer d'héberger nos doléances, mais comme Luc, je pense qu'un véritable forum de copropriété ne pourra se tenir que s'il est administré par un copropriétaire qui n'a aucun lien avec une profession d'agent immobilier.

La suggestion de laisser un lien entre Pim et ce forum n'est cependant pas à dédaigner.

Question technique à PIM: quelle est la longueur maximum que peut avoir un post car le récit de mon expérience fait 12 pages A4 ?

Zitoun-5136 · #4 06-03-2006 12:31:42

Pour répondre au souhait d'un des initiateurs de la rencontre avec la sénatrice Nyssens et pour ne pas devoir utiliser le lien, voici l'intégralité du texte:

Demande d’explications de Mme Clotilde Nyssens à la vice-première ministre et ministre de la Justice sur «les difficultés relatives à la copropriété» (n° 3-1393)
M. le président. – M. Hervé Jamar, secrétaire d’État à la Modernisation des finances et à la Lutte contre la fraude fiscale, adjoint au ministre des Finances, répondra.

Mme Clotilde Nyssens (CDH). –
Depuis que je m’intéresse à cette matière, je découvre tous les jours qu’elle est bien plus complexe que je ne le pensais et qu’elle est génératrice de conflits.
La loi du 30 juin 1994 a créé un nouveau régime relatif à la copropriété forcée. L’objectif de cette loi était de résoudre les difficultés rencontrées dans la pratique par suite de lacunes législatives.

Aujourd’hui, plus de dix ans après l’entrée en vigueur de cette loi, de très nombreuses questions subsistent.

Quelles sont les règles à respecter pour convoquer l’assemblée générale des copropriétaires ?
Qui doit la convoquer ?
Quels sont les délais à respecter ?
Un ordre du jour doit-il être joint à cette convocation ?
Peut-on délibérer sur un point non inscrit à l’ordre du jour ?
Que doit contenir le procès-verbal de cette assemblée générale et dans quel délai doit-il parvenir aux copropriétaires ?
Dans quel délai une action en justice peut-elle être intentée par un copropriétaire contre une décision irrégulière de l’assemblée générale ?
Quel est le point de départ de ce délai ?
Lorsqu’un copropriétaire intente une action contre l’association des copropriétaires et que sa prétention est déclarée fondée par le juge, doit-il participer aux frais d’avocat de la copropriété en tant que membre de l’association des copropriétaires ?
Qui tient les comptes de la copropriété ?
Suivant quelles règles comptables ?
À quel moment les copropriétaires sont-ils informés ?
Sous quelle forme ?
Quelle est la mission du conseil de gérance ?
De quels pouvoirs dispose-t-il ?

Il est évident que les réponses à ces questions ne peuvent être données facilement. En effet, toutes les copropriétés ne sont pas les mêmes, les petites ne fonctionnent pas comme les moyennes ou les grandes.

En outre, la dimension économique des coûts de la copropriété – je pense aux grands immeubles à rénover – est déterminante.

Les difficultés sont nombreuses en la matière et une concertation s’impose avec tous les acteurs, notamment les associations de propriétaires et de syndics, confrontés quotidiennement à ces questions, au point que le Centre national d’information pour copropriétaires organise, en mars, un colloque sur le sujet. Par conséquent, il serait nécessaire et opportun d’évaluer la loi de 1994.

Pour anticiper sur les propositions de loi à venir en la matière, et je songe à en déposer une, la ministre ne pourrait-elle mettre sur pied une commission d’évaluation de cette loi à l’instar de la commission spéciale chargée d’évaluer les effets de la loi du 20 février 1991 relative aux baux à loyers, commission mise sur pied en juin 1994 par le ministre de la Justice de l’époque ?

Les relations entre les différentes parties me paraissent tellement tendues dans ce secteur et l’équilibre tellement difficile à trouver qu’il me semble indispensable de se consulter, de discuter et de s’informer avant de déposer des propositions de loi.

Clotilde Nyssens, sénatrice

*************

PIM · #5 06-03-2006 12:32:07

Zitoun a écrit :

Je ne peux qu'espérer que l'initiative de soumettre aux "politiques" mais aussi à la presse un cahier de doléances des copropriétaires victimes de la gestion autoritaire, arbitraire et abusive de leurs syndics, aboutisse à modifier la loi et à permettre aux "minorités" d'avoir un droit de regard dans la gestion de leur patrimoine.
Cela fait 9 ans que je rame contre un tel courant de dictature dans ma copropriété.
Merci à Pim de nous proposer d'héberger nos doléances, mais comme Luc, je pense qu'un véritable forum de copropriété ne pourra se tenir que s'il est administré par un copropriétaire qui n'a aucun lien avec une profession d'agent immobilier.
La suggestion de laisser un lien entre Pim et ce forum n'est cependant pas à dédaigner.
Question technique à PIM: quelle est la longueur maximum que peut avoir un post car le récit de mon expérience fait 12 pages A4 ?

Si vous souhaitez créer votre propre forum, je vous recommande d'utiliser les ressources d'Iinternet-Services (cliquez ici) : il y existe des solutions gratuites ou quasi-gratuites ou payantes.

La structure du forum de Pim vient de là....

Pour ce qui est du lien: il suffit, le moment venu, de poster ici un message à ce sujet.

Pour ce qui est du document de 12 pages, c'est trop long pour l'insérer dans le forum.

Le plus simple, c'est de rendre le document téléchargeable (avec un lien) après l'avoir hébergé sur un serveur (ce qui est possible avec I-Services)

Zitoun-5136 · #6 06-03-2006 12:34:07

Voici la réponse de Monsieur Jamar à la question de la sénatrice Nyssens (voir post précédent)

M. Hervé Jamar, secrétaire d’État à la Modernisation des finances et à la Lutte contre la fraude fiscale, adjoint au ministre des Finances.
– Je lis la réponse de la ministre de la Justice.

Le gouvernement s’est récemment lancé dans un vaste plan socio-économique en faveur du logement, lequel, faut-il le rappeler, est un droit garanti par la Constitution. Tous mes efforts vont dans ce sens. Cela constitue pour moi la première des urgences. Toutefois, la loi de 1994 pose plusieurs questions techniques et d’interprétation. Une évaluation de la loi serait positive.

Eu égard à la technicité des questions posées, il convient de les faire préalablement examiner par des spécialistes, avant de les soumettre à un dialogue avec l’ensemble des parties .

Les conclusions de ce groupe de travail serviront de base à une réforme de la loi qui pourra apporter les réponses adéquates aux questions pratiques qui se posent actuellement. Je vais donc charger mon administration de constituer ce groupe de travail AUSSI VITE QUE POSSIBLE.

Hervé Jamar

*****************

Zitoun-5136 · #7 06-03-2006 14:29:29

Dans le contexte du dossier des doléances des copropriétaires, il pourrait également être intéressant que tous les acteurs de la problématique "copropriété" fassent le bilan de leurs actions en vue de pallier ces problèmes.

Je pense notamment aux syndics professionnels (Grmff, Francis, Immorp) qui ont manifesté sur le forum de PIM leur souhait de vouloir assainir la profession suite aux dénonciations sur ce forum des carences et abus manifestes de certains syndics. Quelles démarches ont été entreprises, notamment auprès de l'IPI ?

En 1998, dans la presse et par la voix du président national de l'IPI de l'époque, j'ai pu lire que le souhait de l'IPI était précisément d'éliminer les "brebis galeuses " qui sévissaient encore et qui ternissaient l'image de la profession d'agent immobilier et de l'IPI en particulier.

...je rappelle que nous sommes en mars 2006 !!!

Le SNP quant à lui devrait aussi faire le bilan des démarches entreprises depuis 1995 pour répondre aux nombreuses plaintes qu'il a reçues.

J'attends vos réactions à cette suggestion.

luc · #8 06-03-2006 19:46:17

Zitoun a écrit :

Voici la réponse de Monsieur Jamar à la question de la sénatrice Nyssens (voir post précédent)
...

Pour la petite histoire: le président de la séance était le sénateur Vandenberghe, rapporteur pour la loi de 1994.

Le lien avec le texte (y compris la traduction) sur le site du Sénat n'est pas encore disponible. Probablement vu les vacances de ski.

Zitoun-5136 · #9 06-03-2006 20:29:03

Luc a écrit :

Zitoun a écrit :Voici la réponse de Monsieur Jamar à la question de la sénatrice Nyssens (voir post précédent)
...

Pour la petite histoire: le président de la séance était le sénateur Vandenberghe, rapporteur pour la loi de 1994.
Le lien avec le texte (y compris la traduction) sur le site du Sénat n'est pas encore disponible. Probablement vu les vacances de ski.

Le lien mentionné n'est peut-être pas le bon car voici un lien que je viens de contrôler et qui fonctionne:

http://www.senate.be/www/webdriver?MIva … =1&LANG=fr

Il faut ensuite aller dans "Actualités" et ensuite "Compte rendus récents".

PIM · #10 06-03-2006 20:36:23

Zitoun a écrit :

Le lien mentionné n'est peut-être pas le bon car voici un lien que je viens de contrôler et qui fonctionne:
http://www.senate.be/www/webdriver?MIval=index_senate&M=1&LANG=fr
Il faut ensuite aller dans "Actualités" et ensuite "Compte rendus récents".

et y choisir quelle date de séance ? Plénière ?

Zitoun-5136 · #11 06-03-2006 20:59:04

PIM a écrit :

Zitoun a écrit :
Le lien mentionné n'est peut-être pas le bon car voici un lien que je viens de contrôler et qui fonctionne:
http://www.senate.be/www/webdriver?MIval=index_senate&M=1&LANG=fr
Il faut ensuite aller dans "Actualités" et ensuite "Compte rendus récents".
et y choisir quelle date de séance ? Plénière ?

Séance plénière du 23 février 2006.

grmff · #12 06-03-2006 23:25:22

Voici le lien pour le document en pdf Les questions et rpéonses se trouvent à la page 46, qui ne reprend rien de plus que ce qui est publié par Zitoun...

Pour ce qui est des questions de la sénatrice Nyssens, j'estime qu'elles sont toutes pertinentes. La clarification de ces questions, et leur bétonnage dans une loi qui prend en compte petites et grandes copropriétés permettrait de résoudre pas mal de questions.

A mon sens, les réponses à ces nombreuses questions simples peuvent être apportées de manière simple.

Il est néanmoins des questions plus complexes, qui sont relatives à tout ce qui est partie commune spéciale, telles que définies par de très nombreuses copropriétés. Leur statut n'a pas du tout été abordé par la loi de 94.

A mon sens également, tout ce qui concerne la représentativité des copropriétés, notamment face aux banques qui ne connaissent rien à rie en la matière tellement c'est compliqué, reste problématique.

En outre, la lourdeur de modification des actes de base et des quotités est énorme. Personne ne sait pour sûr quelle est la bonne méthode, qui doit assigner qui, qui doit signifier qui, que se passe-t-il en cas de vacance de propriété (cas des succession en déshérence pendant plusieurs années et cas des faillites), etc.

Les restructurations, unifications de logements, regroupages, dégroupages, recoupages des biens immobiliers au sein d'une même copropriété ne sont pas clairs. Quels sont les droits de chacuns, comment procéder, que devient l'acte de base initial, peut-on adjoindre une modification à l'acte de base qui ne concernerait que les parties modifiées,...

Que se passe-t-il en cas de modification des parties communes. Ce n'est pas clair.

Voilà pour mes doléances de ce soir.

Tintin · #13 07-03-2006 01:17:29

A Monsieur Lecar et tous les autres.
Avant tout je remercie Monsieur Deckers, pour son offre d'hospitalité.
Faut-il un site à part ou pas, la question reste posée. Nous allons y réfléchir et vous donner notre réponse sous peu.
Tintin

Zitoun-5136 · #14 07-03-2006 09:44:25

Nous n'avons plus qu'une chose à espérer, c'est que l'affaire Erdal, ben oui, du nom de [/b]""la Turque au prénom qui te caresse comme un jour de congé (*)" ne provoque pas la démission de la ministre de la justice.

J'en connais qui ne se plaindraient cependant pas de cette démission pour voir enterrer le projet de blocage des loyers !!

(*) selon l'expression de Luc Delfosse dans son billet quotidien du journal "Le Soir"

Saxo · #15 07-03-2006 12:04:35

Deux points m'interpellent dans la réaction du professionnel qu'est Grmff :

1) "A mon sens, les réponses à ces nombreuses questions simples peuvent être apportées de manière simple".
S'il en est ainsi, pourquoi ne l'a-t-on pas encore fait ? Pourquoi cette floppée de livres plus abscons les uns que les autres et contenant moult références à des jugements qui vont dans tous les sens (et dans toute la Belgique, FR et NL) ?
Pour prendre un exemple basique : le sort des abstentionnistes. Quelqu'un a même écrit, en son temps, à la ministre de la justice à ce sujet !

2) "A mon sens également, tout ce qui concerne la représentativité des copropriétés, notamment face aux banques qui ne connaissent rien à rie en la matière tellement c'est compliqué, reste problématique."

Une chose, en tout cas, ne devrait pas être compliqué : c'est de dire - aux copropriétaires qui le demandent - QUI exactement a la signature des comptes de la copropriété. Ce point est capital puisque malgré une loi en vigueur depuis plus de plus de 10 ans (art. 577-8 § 4 - 5° du code civil), il se trouve des copropriétés dont le syndic n'a pas la signature des comptes ou alors la partage avec un/des membres du conseil de gérance.

Et les banques se rendent complices de cet état de chose en taisant, sciemment, ces informations capitales aux copropriétaires qui leur demandent des précisions.

Ainsi, avec la complicité de cette banque muette, vous versez de l'argent sur un compte dont vous croyez qu'il est détenu par la copropriété dont le syndic est responsable et vous vous apercevez un jour qu'en réalité le syndic n'a aucun pouvoir sur ce compte et qu'un copropriétaire, se parant de sa "haute fonction de président-maréchal du conseil de gérance", se sert allègrement pour ses besoins et ceux de ses amis.

Ne croyez pas que c'est de la fiction !

Zitoun-5136 · #16 07-03-2006 13:18:50

Aux remarques de Grmff je pense qu'il serait également indispensable, pour des questions de sécurité juridique, que le mode de répartition des charges soit bétonné dans la loi et non laissé à l'appréciation des syndics.

A ce propos, je vous invite à lire l'excellente synthèse qu'en a faite notre ami Luc sur l'autre sujet dans ce même salon de "copropriété" , à savoir "rénovation des ascenseurs",

Il n'est pas normal de lire que selon tel ou tel syndic ces mêmes charges soient réparties différemment.

Dans mon ACP c'était même pire, le syndic modifiait ces répartitions selon ses humeurs !

luc · #17 07-03-2006 17:25:39

D'abord la synthèse dans l'autre rubrique a été faite par Pirost, et pas par moi. Je n'ai que l'adapté aux grands ACP.

Quand à bétonner la répartition dans la loi, je n'y suis pas partisan, vu la complexité des situations. J'ai eu dans ma vie la possibilité d'habiter dans différents types d'appartements, suite à des impératifs professionnelles. Et je sais que c'est très hétérogène.

Dans l'autre rubrique j'ai déjà dit qu'une solution est possible. Mais il faudra encore du temps à le formuler et surtout vérifier si l'application est effectivement simple.

grmff · #18 07-03-2006 22:48:05

professionnel qu'est Grmff

Ipi, c'est fini... et dire que c'était mon 4e amou-ou-our
Ipi, c'est fini. Je ne crois pas que j'y revoterai un jou-ou-our
(Tiens, Pim pourrait la chanter aussi?)

Saxo a écrit :

S'il en est ainsi, pourquoi ne l'a-t-on pas encore fait ?

Parce que les textes de lois doivent être écrit par des juristes, relus par des fonctionnaires, et voté par des politiques. Et donc, tant qu'on a pas une grève générale, ce n'est pas prêt d'avancer...

Saxo a écrit :

Pourquoi cette floppée de livres plus abscons les uns que les autres

Même remarque... + pour faire tourner le commerce des librairies, conférences-débats, jurisprudence,... Une poule aux oeufs d'or pour les avocats, juristes, ...

Saxo a écrit :

Pour prendre un exemple basique : le sort des abstentionnistes

Le sort des abstentions et des sortants avant la fin de l'AG devrait également être solutionné. Merci Saxo pour cette précision

immorp · #19 07-03-2006 23:51:30

Quelques questions/remarques en vrac :

Les problème de l’interprétation du mode de répartition des charges sont le plus souvent la conséquence d’un acte de base mal rédigé ou incomplet, et souvent matière à interprétations. Qui doit rédiger un acte de base ? Un notaire, un géomètre, un avocat, un architecte, un agent immobilier ???

La charge financière d’une AG ex. est pour la copropriété ou celui (ceux) qui ont demandé sa convocation ?

La comptabilité d’une ACP doit absolument être tenue suivant un schéma comptable normalisé.

Les débats sont ouverts….

grmff · #20 07-03-2006 23:56:06

La comptabilité d’une ACP doit absolument être tenue suivant un schéma comptable normalisé.

Pas d'accord. Pour les grosses copropriétés, cela a certes du sens. Pour les petites, c'est ridicule... J'avoue ne pas savoir comment ni où mettre la limite...

cahier de doléances - adaptation de la loi

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