Organe vs mandataire.

grmff · #1 11-04-2015 10:26:14

Je ne pense pas intéressant de faire du déterrage de topic antérieur à 2010 pour ce qui concerne la copropriété. Les règles ont trop changé en 2010.

A noter que je ne vois aucune question dans votre message. Vous vouliez dire quoi?

Je vous suggère donc de créer un nouveau sujet si vous avez une question précise. Et par sécurité pour éviter que ce sujet parte en live, je verrouille celui-ci.

grmff · #2 22-06-2008 10:54:09

A propos: pour les 400 euros dont Grmff parle. Je n'ai pas encore vu un décompte d'ACP qui les a repris comme recette.

Ces 400€ par personne sont des ristournes d'ONSS pour les employeurs en ordre. C'est une ristourne qui vient au crédit de celui qui paye l'ONSS: l'agent immobilier!

Dans la CP218, on y a droit. Dans la CP323, on y avait pas droit à l'époque. Aujourd'hui, je n'en sais rien, et je n'ai jamais eu de réponse de la part de l'IPI qui soit disant s'en occupait...

luc · #3 22-06-2008 10:49:33

Une discussion sur la commission paritaire 323 a actuellement lieu dans le salon "Informations en vrac" dans le sujet "Les agents immobiliers déménagent vers la CP 323".

Elle rappelle à l'IPI qu'il faut être cohérent dans ses déclarations. La recherche caché d'un avantage au niveau de la CP 323 pour une catégorie d'agents immobiliers a peut être donné lieu à un désavantage global pour le métier d'agents immobiliers.

A propos: pour les 400 euros dont Grmff parle. Je n'ai pas encore vu un décompte d'ACP qui les a repris comme recette.

L'IPI est un organisme public qui est tenu à publier sa structure et ainsi la rendre transparente. Voir la page Rôles de l'IPI

Pour autant que je sache l'IPI ne connaît pas des organes ni des groupes de travail spécifiques pour certains métiers, comme les syndics. Si ces comités existent, alors ils agissent dans l'ombre et ne sont pas connu par le Parlement. Et leurs avis ne peuvent avoir aucune valeur ni poids, tant interne qu'externe.

luc · #4 02-04-2008 10:21:57

Le titre complet du livre "Guide pratique de l'agent immobilier", cité ci-devant et écrit en 2004, est:

"Guide pratique de l'agent immobilier à l'usage des courtiers, syndics et régisseurs"

Il indique déjà que l'agent immobilier peut porter trois casquettes, avec des rôles très différents.

En plus il constate que l'agent immobilier est en même temps et commerçant et soumis à un régime proche des ordres des professions libérales.

L'avant-propos de ce livre, écrit par Bernard Louveaux, indique déjà ce conflit dans les phrases clé suivantes, plein de sous-entendus:

L'agent immobilier a un statut qui, à bien des égards, peut paraître tout à fait original

C'est donc dès le berceau que cette profession se caractérise par des spécificités statutaires.

S'étant soumis à des règles strictes qui renforcent leurs obligations déontologiques et leur responsabilité professionnelle, les agents immobiliers escomptaient de ce surcroît de responsabilité une reconnaissance importante et une situation monopolistique.
Il n'est pas certain que le pari soit déjà gagné.

Je crois que l'intégration de la casquette de syndic dans l'IPI a été un pont trop loin.

Il y a d'autres systèmes, beaucoup plus simples, qui sont mieux adaptés à la spécificité de la fonction de syndic, bénévole ou non.

petitfuret · #5 02-04-2008 09:53:50

Ce sont hélas des cas réels plus courants que l'on peut le penser.
L'excellent ouvrage de doctrine de Me. Eric RIQUIER - assistant à la faculté de droit de l'ULB - : 127 questions et réponses sur les assemblées générales le décrit parfaitement.

luc · #6 02-04-2008 09:26:27

Gof a écrit :

luc a écrit : Dans une autre discussion on dit que le syndic n'est pas un prestataire de services.
Immorp a écrit :mon avis, le syndic ne doit pas être considéré comme un commerçant prestataire de service, mais bien comme l’organe « exécutif » de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cet avis est partagé par Gof:
Citation :Je partage pour l'heure cet avis en raison de plusieurs arguments.

Encore faut-il s'entendre sur les termes. L'autre salon porte en effet sur la notion de prestataire de service au sens de la LPPC, ce qui restreint évidemment le champ.
Bien à vous,

Donc selon vous on peut être en même temps pour le même fait être prestataire de service ou mandataire, selon l'angle que l'on entame (LPPC, Loi 1994, TVA, ...)?

Cela rend tout incompréhensible au niveau d'un copropriétaire banalisé.

Mais ce qui est pire, cela donne la possibilité à un syndic malveillant à jouer sur des mots selon le contexte. Surtout que c'est lui qui fait le PV de l'AG. cela lui permet d'expliquer la version A à l'AG et de noter la version B dans le PV d'une façon habile, ayant obtenu la majorité requise avec la version A.

Il est donc plus que nécessaire que le législateur tranche.

petitfuret · #7 02-04-2008 08:03:51

Il y a aussi un ouvrage de doctrine co-écrit par P. Van de Wiele et Serge Winnykamienn préfacé par Jacques Borgers et datant de 1998 intitulé :Copropriété et syndic d'immeubles.

Gof-2118 · #8 01-04-2008 23:12:07

luc a écrit :

Dans une autre discussion on dit que le syndic n'est pas un prestataire de services.
Immorp a écrit :mon avis, le syndic ne doit pas être considéré comme un commerçant prestataire de service, mais bien comme l’organe « exécutif » de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cet avis est partagé par Gof:
Citation :Je partage pour l'heure cet avis en raison de plusieurs arguments.

Encore faut-il s'entendre sur les termes. L'autre salon porte en effet sur la notion de prestataire de service au sens de la LPPC, ce qui restreint évidemment le champ.

Bien à vous,

luc · #9 01-04-2008 22:16:32

Dans le livre Guide pratique de l'agent immobilier, je retrouve dans un chapitre écrit par le président actuel de l'ABSA le texte suivant à la page 120, sous l'entête "Nature juridique de la fonction du syndic":

Ainsi, le syndic en accomplissant sa mission qui est celle de gérer et d'administrer la chose commune, pose des actes juridiques au nom des copropriétaires. Il les représente et est la mandataire légal de l'(association des copropriétaires.

Cette texte réfère un texte écrit en 1983.

L'Art. 577/5 § 3 CC, d'application impérative depuis le 01.08.1995, dit:

§ 3. L'association des copropiétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

Il en ressort que le texte dans ce livre, écrit en 2004, aurait normalement du être par exemple:

Ainsi, le syndic en accomplissant sa mission qui est celle d'être le dirigeant d'une association des copropriétaires. Cette ACP est chargé de gérer et d'administrer la chose commune, pose des actes juridiques au nom de cette association. Il le représente et est le mandataire légal de l'association des copropriétaires.

Mais je constate que le président de l'ABSA rejoint la thèse d'éminents avocats, que j'ai en fait cité avec d'autres mots dans l'autre discussion.

(...) nous ferons nôtre la thèse de Messieurs Kadaner et Plessers en qualifiant l'ambivalence des fonction de syndic tantôt d'organe, lorsque le syndic exécute les missions lui dévolues par l'art. 577-8 § 4 CC, et comme mandataire lorsqu'il pose des actes matériels étrangers à toute idée de représentation.

Mais l'ABSA a maintenant d'autres idées. Pourquoi?

luc · #10 01-04-2008 21:43:25

Dans une autre discussion on dit que le syndic n'est pas un prestataire de services.

Immorp a écrit :

mon avis, le syndic ne doit pas être considéré comme un commerçant prestataire de service, mais bien comme l’organe « exécutif » de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cet avis est partagé par Gof:

Je partage pour l'heure cet avis en raison de plusieurs arguments.

Mais le Ministre des Finances dit clairement que le syndic d'une ACP n'est pas un indépendant. Il le compare avec un comptable salarié.

Donc cette 3ème option est aussi une possibilité, si on veut préserver l'exemption de TVA à long terme pour un syndic d'ACP.

N'oublions qu'un organe d'une société peut-être un salarié.

La Chambre a écrit :

Question no 1524 de M. Melchior Wathelet du 9 janvier
2007 (Fr.) au vice-premier ministre et ministre
des Finances :
Application de la TVA en cas de gestion d’immeubles.
1. Estimez-vous que, par analogie avec la circulaire
13/1995 relative aux immeubles en copropriété,
l’opération qui consiste en la gestion d’immeubles qui
ne sont pas en copropriété est hors du champ
d’application de la TVA?
2. Dans la négative, pourriez-vous indiquer les
raisons qui justifient que des opérations identiques
soient traitées différemment pour l’application de la
TVA?
Réponse du vice-premier ministre et ministre des
Finances du 6 février 2007, à la question no 1524 de
M. Melchior Wathelet du 9 janvier 2007 (Fr.) :
1 et 2. La mission confiée à un syndic et qui consiste
à gérer un immeuble, détenu ou non en copropriété,
constitue une prestation de services de mandat visée
par l’article 18, § 1er, alinéa 2, 3o, du Code de la TVA
et en principe passible de la taxe au taux de 21%.
Toutefois, le syndic d’un immeuble ou d’un groupe
d’immeubles baˆtis, placés sous le régime de la copropriété
forcée et tombant sous l’application des dispositions
des articles 577-3 à 577-14 du Code civil, doit être
considéré comme l’organe de l’association des copropriétaires,
qui est dotée de la personnalité juridique,
lorsqu’il agit dans les limites des pouvoirs qui lui sont
conférés par la loi, le règlement de copropriété, les
statuts ou, le cas échéant, le mandat de l’assemblée
générale. Dans cette hypothèse, le syndic n’agit pas de
manière indépendante pour l’application de l’article 4,
§ 1er, du Code de la TVA et, dès lors, les prestations de
services qu’il effectue en cette qualité sortent du champ
d’application de cette taxe.
La différence entre le régime TVA applicable aux
prestations d’un syndic d’un immeuble tombant sous
l’application des dispositions précitées du Code civil et
celui applicable aux prestations d’un syndic d’un
immeuble appartenant à un seul propriétaire, se justifie
par le fait que ces syndics n’exercent pas leurs activités
sous les mêmes conditions. Elle peut, à cet égard,
être comparée au traitement différent qui est réservé,
en matière de TVA, aux prestations d’un comptable
salarié et d’un comptable indépendant.

Source: Doc Chambre QRVA 51 153 du 12.02.2007

luc · #11 03-02-2007 12:19:37

La commission paritaire compétente parle aussi de syndic d'ACP et pas d'un syndic d'immeuble ...

COMMISSION PARITAIRE 323
POUR LA GESTION D’IMMEUBLES
Depuis le 12 juin 2001 (A.R. 29/04/2001,
M.B. 12/06/01), l’A.R. instituant la Commission
paritaire pour les concierges d’immeubles à appartements
a été remplacé par « l’A.R. instituant la
commission paritaire pour la gestion d’immeubles
à appartements et fixant sa dénomination et sa
compétence. »
La commission paritaire pour la gestion d’immeubles
est compétente pour les travailleurs en
général et leurs employeurs dont l’activité d’entreprise
consiste, principalement, en une ou plusieurs
des activités suivantes :
1. la gestion d’une association de copropriétaires ;
2. la gestion de patrimoine immobilier propre,
autres que ceux en copropriété ;
3. l’activité de syndics d’associations de copropriétaires
ou de régisseurs de biens immeubles,
agréés comme agents immobiliers par l’IPI.
Cette convention paritaire n’est cependant pas
compétente pour les travailleurs d’agences immobilières
qui se spécialisent principalement dans la
vente et la location de biens immobiliers (et dont
les activités de syndic ou de régisseur sont accessoires)
ni pour les ouvriers qui effectuent des travaux
relevant de la commission paritaire de la
construction.

Source: Immobilium 2002 N° 4, p. 10 (Déc 2002)

luc · #12 06-01-2007 13:58:57

immorp a écrit :

...
La Belgique est un pays bien compliqué : En France ou au Luxembourg, les prestations de syndic sont toujours soumises à TVA. Et pourtant, les directives européennes sont les mêmes pour tout le monde.
J’aimerais savoir ce qui en est pour les autres pays d’Europe : Si quelqu’un a des infos, elles sont les bienvenues.

En France les syndics ont une carte professionnelle, comparable avec notre système d'enregistrement des entrepreneurs.

En fait les agents immobiliers Belges ont voulu se mettre au niveau des architectes, médecins, ... . En pricniep rien contre celà.

Mais ils ont oublié "un peu" l'autre face de la médaille. Comme syndic leur statut de profession intellectuelle (= manager) implique qu'ils proposent des solutions et qu'ils ont une vue à longue terme concernant la conservation et l'administration de la copropriété.

Tout candidat-syndic professionnel ne devrait accepter selon moi une nomination que si sera mis en place et/ou utilisé par l'ACP:
1. une comptabilité en partie double
2. un système d'information transparente des CP
3. un système d'amortissement des installation communes
4. désignation des autres professions intellectuelles (avocat, notaire, architecte, ...) par l'AG en toute indépendance.

Tout ceci devrait être inclus dans son honoraire de base.

Je préfère payer un supplément de 20% sur 1.000 euros que devoir payer 1.500 euros, présenté comme moins cher.

immorp · #13 05-01-2007 10:18:27

Tintin a écrit :

Je cherche à comprendre, qui peut m'expliquer ?
Une association de copropriétaires est une personne morale. Elle est représentée par son syndic qui est à la fois, organe ou mandataire de l'ACP.
Le syndic peut être une personne physique ou également une personne morale, s'il fait partie d'une société de gestion (Foncia par exemple).
Donc une personne morale peut-être organe ou mandataire d'une autre personne morale !
Si je prends ma copropriété seigneurie en exemple, je viens de recevoir la confirmation officielle de Monsieur Hervé Jamar, que l'A.F.E.R. des services centraux avait décidé que les services privatifs offerts et gérés par une ACP (personne morale), devaient être soumis à la TVA, contrairement à la gestion de l'immeuble qui elle n'est pas soumise à cette TVA.
Le syndic va donc être obligé de s'inscrire à la TVA, ce qui selon certains, lui permettrait de comptabiliser la TVA dans le cadre de ses services pour la gestion de la copropriété (immeuble).
Combien de copropriétaires sont-ils à même, de comprendre et de maîtriser toutes ces données ? Qui va vérifier si le syndic ne comptabilise pas la TVA sur ses services pour la gestion de l’immeuble ?
Voilà pourquoi, les malfrats ont un boulevard devant-eux pour abuser et voler les copropriétaires.
Le copropriétaire qui a fait l'effort de suivre les forums, de se documenter et de s'instruire sur les lois et leurs applications, sera mis au ban de la copropriété par le couple infernal syndic/conseil de gérance, car il en sait trop. Le poète a dit la vérité, il sera exécuté. Il est vrai que la complexité des problèmes dépasse largement ceux qui ne veulent pas savoir. Pour mon malheur, c'est ceux qui ne veulent pas savoir qui représentent 90 % des participants, procurations comprises. Donc, c'est ceux qui ne savent pas qui décident, ce que le couple infernal a décidé auparavant à leur place.
Ceci porte un nom : LA DEMOCRATIE.
C’est le “S.N.P.” qui me l’a affirmé récemment.
Vive le SNP, vive le Conseil de Gérance. A bas les minoritaires, empêcheurs de tourner en rond.
Tintin

Une personne morale peut être l’organe d’une autre personne morale. Par exemple, une SPRL peut être administrateur d’une SA. Un syndic peut donc être une personne morale (Une société).
Un syndic peut ne pas être assujetti à la TVA, s’il n’exerce que le rôle d’organe de l’ACP. C’est la même chose pour le gérant d’une SPRL ou l’administrateur d’une SA : Ses émoluments (Rémunérations), ne sont pas soumis à TVA.
Quand ce même syndic exerce des activités autres que d’être l’organe de l’ACP (Le représentant de l’ACP), par exemple lors de prestations privatives pour certains copropriétaires, il exerce alors une activité commerciale (Prestation de services) assujettie à la TVA.
Le problème est que la « frontière » entre « organe » de l’ACP et « prestataire de services » est relativement floue…
Pour le syndic, le fait d’être un « assujetti partiel » implique qu’il pourra déduire la TVA sur ses achats uniquement pour la même proportion que son chiffre d’affaire soumis à TVA, donc pas pour ce qui se rapporte à ses prestations de syndic, s’il a choisit d’être un assujetti partiel.
C’est une comptabilité compliquée, et c’est pour cette raison que certains syndics préfèrent avoir un statut d’assujetti et non d’assujetti partiel. Dans ce cas, les prestations de syndic sont soumises à la TVA, mais peuvent être diminuée par le fait que la TVA est récupérable en amont.
Dites-vous que de toute façon, la TVA revient à l’état, et ne va pas dans la poche du syndic… Il n’y a aucune raison de croire que vous êtes « volé » par votre syndic si les choses sont claires : Soit le contrat du syndic prévoit des honoraires exemptés de TVA, et il suffit de vérifier ses factures pour voir si c’est bien le cas, soit elles sont soumises à TVA, ce qui doit être clairement indiqué dans les offres et le contrat.
Vous avez bien entendu le droit de demander au syndic une copie de facture.

La Belgique est un pays bien compliqué : En France ou au Luxembourg, les prestations de syndic sont toujours soumises à TVA. Et pourtant, les directives européennes sont les mêmes pour tout le monde.
J’aimerais savoir ce qui en est pour les autres pays d’Europe : Si quelqu’un a des infos, elles sont les bienvenues.

Tintin · #14 05-01-2007 01:22:56

Je cherche à comprendre, qui peut m'expliquer ?
Une association de copropriétaires est une personne morale. Elle est représentée par son syndic qui est à la fois, organe ou mandataire de l'ACP.
Le syndic peut être une personne physique ou également une personne morale, s'il fait partie d'une société de gestion (Foncia par exemple).
Donc une personne morale peut-être organe ou mandataire d'une autre personne morale !
Si je prends ma copropriété seigneurie en exemple, je viens de recevoir la confirmation officielle de Monsieur Hervé Jamar, que l'A.F.E.R. des services centraux avait décidé que les services privatifs offerts et gérés par une ACP (personne morale), devaient être soumis à la TVA, contrairement à la gestion de l'immeuble qui elle n'est pas soumise à cette TVA.
Le syndic va donc être obligé de s'inscrire à la TVA, ce qui selon certains, lui permettrait de comptabiliser la TVA dans le cadre de ses services pour la gestion de la copropriété (immeuble).
Combien de copropriétaires sont-ils à même, de comprendre et de maîtriser toutes ces données ? Qui va vérifier si le syndic ne comptabilise pas la TVA sur ses services pour la gestion de l’immeuble ?
Voilà pourquoi, les malfrats ont un boulevard devant-eux pour abuser et voler les copropriétaires.
Le copropriétaire qui a fait l'effort de suivre les forums, de se documenter et de s'instruire sur les lois et leurs applications, sera mis au ban de la copropriété par le couple infernal syndic/conseil de gérance, car il en sait trop. Le poète a dit la vérité, il sera exécuté. Il est vrai que la complexité des problèmes dépasse largement ceux qui ne veulent pas savoir. Pour mon malheur, c'est ceux qui ne veulent pas savoir qui représentent 90 % des participants, procurations comprises. Donc, c'est ceux qui ne savent pas qui décident, ce que le couple infernal a décidé auparavant à leur place.
Ceci porte un nom : LA DEMOCRATIE.
C’est le “S.N.P.” qui me l’a affirmé récemment.
Vive le SNP, vive le Conseil de Gérance. A bas les minoritaires, empêcheurs de tourner en rond.
Tintin

luc · #15 04-01-2007 15:45:09

Marianne a écrit :

Dès lors qu'un texte est clair, et l'art. 4, § 4 de la 6e Directive est clair, il ne prête pas à interprétation.
...

Oldman,

Vous référez à un texte que vous n'avez pas encore une fois cité en clair.

Cela me fait penser à certains méthodes du "couple infernal syndic-CG" que vous critiquez (à juste titre).

Même si vous avez raison, vous ne l'obtiendrez pas en utilisant les méthodes critiquables de vos adversaires. Le bût ne justifie pas les moyens.

En plus vous discréditez les actions d'autres, qui utilisent des méthodes un peu plus correctes.

Relisez Schopenhauer, et la méthode qu'il propose pour contrer le 38ème sophisme: "ridiculisez votre adversaire, si vous n'avez pas d'autres arguments".

Donc je répète: citez vos sources concernant l'obligation à faire dans tous les cas une facture sans TVA pour les honoraires du syndic. Dans ce cas le texte précis de la 6ème Directive, Art. 4 § 4.

Marianne · #16 04-01-2007 14:37:33

Ceci est ma dernière intervention sur un sujet qui a dérapé et qui traite désormais du sexe des anges.

Dès lors qu'un texte est clair, et l'art. 4, § 4 de la 6e Directive est clair, il ne prête pas à interprétation.

Les prestations des syndics sont exemptées de la T.V.A.

Et une circulaire de l'Administration n'est pas la loi. Les tribunaux l'ont décidé à maintes reprises.

Tous les auteurs et même l'I.P.I. sont d'accord pour dire que les factures des syndics ne doivent plus comporter de T.V.A. Et cela depuis le 1er août 1995.

Il n'est pas de l'intérêt des copropriétaires d'accepter une facture de syndic avec T.V.A.

Et agir contre ses intérêts relève de la médecine.

Je préférerais consacrer mon énergie à dénoncer des agissements non maîtrisés : ceux du couple infernal syndic/conseil-de-gérance.

curieux · #17 04-01-2007 07:46:49

luc a écrit :

curieux a écrit : Il m'étonnerait qu'il (le syndic) puisse négocier avec l'ACP l'application ou non de la TVA. Cela se choisit pour l'ensemble de son activité de syndic et "se négocie" (est argumenté) avec l'administration de la TVA; Non ?
Il est vrai que je pourrais être (cfr Marianne) un "fiefffé jobard" !
Techniquement possible si l'agent immobilier agréé est le gérant de deux personnes morales différentes (SPRL, SA, ...) avec une activité come syndic. Je connais d'exemples concrets de cette situation (mais je ne sais pas si le régime TVA est différent).

Si je comprends bien : avec dans ce cas une société ayant opté pour l'application de la TVA et l'aautre pour l'exemption mais les deux sociétés ayant une activité de syndic et le syndic qui négocie à chaque fois avec la copropriété ?
Ca devient en effet du "techniquement possible" et ça me donne aussi le tourni

luc · #18 04-01-2007 01:08:40

Francis a écrit :

tva ou pas
ce débat est franchement dépassé dans de nombreuses copropriétés.
Les vraies questions sont pour moi:
Quelles sont les charges totales du bien (entre autre par rapport à son loyer potentiel ou à d'autres biens similaires)?
Le bien est-il bien gèré? à moyenne et à longue échéance aussi !
Le bien est-il en bon état?
Le reste de la discution me donne le tourni.
Bonsoir.

Entièrement d'accord, mais ce débat sur l'honoraire le plus bas possible est encore réel dans beaucoup d'ACP Bruxelloises. Plus que vous croyez.

luc · #19 04-01-2007 01:05:43

curieux a écrit :

Il m'étonnerait qu'il (le syndic) puisse négocier avec l'ACP l'application ou non de la TVA. Cela se choisit pour l'ensemble de son activité de syndic et "se négocie" (est argumenté) avec l'administration de la TVA; Non ?
Il est vrai que je pourrais être (cfr Marianne) un "fiefffé jobard" !

Techniquement possible si l'agent immobilier agréé est le gérant de deux personnes morales différentes (SPRL, SA, ...) avec une activité come syndic. Je connais d'exemples concrets de cette situation (mais je ne sais pas si le régime TVA est différent).

immorp · #20 03-01-2007 20:43:12

oldman a écrit :

Qu'avez-vous cherché, exactement ?
Les tarifs des agents immobiliers (prestataires de services soumis à la TVA)
Les tarifs des syndics (prestataires de services qui, dans le cadre de leur activité d'organe de l'ACP, ne sont pas soumis à la TVA, ceci en vertu de la 6e directive TVA, directive européenne qui a été transposée dans la législation belge comme elle l'a été dans la législation des 27 Etats membres de l'Union européenne).

Et pourquoi, en France, les honoraires des syndics sont toujours soumis à TVA ?

Marianne · #21 29-12-2006 15:09:31

En application de l'art. 4, § 4 de la 6e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, les prestations des syndics ne sont plus soumises à la T.V.A. à partir du 1er août 1995 comme le prescrit la loi sur la copropriété. Depuis lors, pour les tiers, le syndic est l'organe de l'ACP, et pour celle-ci, il est son mandataire.

Quant à définir les droits, pouvoirs et devoirs respectifs d'un organe par rapport à un mandataire, c'est la foire d'empoigne. Les meilleurs juristes se déchirent à belles dents. Ils rédigent des commentaires kilométriques pour prouver ce qu'un autre s'empresse de contredire au moyen d'une rhétorique aussi bien argumentée.

Ce byzantinisme occupe une place estimable dans les revues spécialisées. Les conférenciers ont déjà dépensé quelques hectolitres de salive dans des colloques et du haut des tribunes d'amphithéâtres pour expliquer ce qu'ils ne comprennent pas eux-mêmes. Mais tout cela jette le discrédit sur toute la législation relative à la copropriété qui décidément semble bien avoir été l'oeuvre de jocrisses incompétents.

Et l'on impose au copropriétaire lambda de s'y retrouver, de ne pas se tromper dans son recours même s'il est persuadé que tout est perdu et que la gestion des milliers de copropriétés du pays est abandonnée aux requins.

Organe vs mandataire.

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