rupture du bail aux torts du bailleur

ju15481 · #1 03-01-2013 18:31:48

Bonsoir,

Je souhaite résilier le bail de mon appartement aux torts du bailleur. J'ai un bail de 3 ans qui prend fin le 1er août 2013. Je vous explique la situation, c'est assez compliqué:

Dans mon bail, j'ai 2 bailleurs, il s'agit d'un couple déjà séparé lors de la signature. La maison a été mise en vente il y a plus d'un an (séparation des biens compliquée). Le monsieur est décédé début décembre, de ce fait son ex-femme est propriétaire à 50% et chacun de ses 2 enfants à 25% (un est mineur).

Il y a plein de soucis depuis le début, mais mon propriétaire étant atteint d'une maladie grave et étant endetté d'après ses dires, je n'ai pas osé l'ennuyer avec ça. Par exemple, mon parlophone, neuf, n'a jamais fonctionné, de même que mon thermostat, on devait me mettre des nouveaux châssis double vitrage (c'est stipulé dans l'état des lieux), pas de détecteur incendie et électricité vraisemblablement non conforme. J'ai également payé la garantie en cash.
Sa femme m'a dit qu'elle était fichée à la Banque Nationale, car les loyers étaient versés sur le compte de son mari, et qu'il ne remboursait plus le prêt hypothécaire. Je lui ai parlé de mon souhait de casser le bail vu qu'elle n'a ni l'argent pour faire les travaux et que ce qu'elle souhaite c'est vendre le bien. Seulement, elle me dit ignorer si elle a le droit de rompre le bail vu qu'elle n'est pas seule propriétaire. Et elle n'a pas l'argent de la garantie (1400€).
Je viens de recevoir une lettre de la banque "mise en gage des créances par monsieur ... (nom du propriétaire décédé)", me demander de verser les loyers sur un compte. Qu'est-ce-que cela veut dire? Que c'est la banque qui devient mon propriétaire car l'immeuble leur appartient parce le prêt n'a pas été remboursé?
Je voulais garder les loyers de janvier et février, de manière à récupérer ma garantie, et partir le 1er mars.
Je me suis renseignée au juge de paix, la procédure va être trop longue, d'après eux autant quitté l'appartement en août. Mais j'ai l'opportunité de déménager maintenant et je n'ai pas envie d'attendre 6 mois de plus.
Je me sens bloquée. Que puis-je faire? La propriétaire peut-elle rompre le bail alors que la succession est en cours? Je me rends à la commune demain pour voir si l'immeuble est conforme aux normes de sécurité.

PIM · #2 03-01-2013 18:50:28

ju15481 a écrit :

Bonsoir,
Je souhaite résilier le bail de mon appartement aux torts du bailleur. J'ai un bail de 3 ans qui prend fin le 1er août 2013. Je vous explique la situation, c'est assez compliqué:
Dans mon bail, j'ai 2 bailleurs, il s'agit d'un couple déjà séparé lors de la signature. La maison a été mise en vente il y a plus d'un an (séparation des biens compliquée). Le monsieur est décédé début décembre, de ce fait son ex-femme est propriétaire à 50% et chacun de ses 2 enfants à 25% (un est mineur).
Il y a plein de soucis depuis le début, mais mon propriétaire étant atteint d'une maladie grave et étant endetté d'après ses dires, je n'ai pas osé l'ennuyer avec ça. Par exemple, mon parlophone, neuf, n'a jamais fonctionné, de même que mon thermostat, on devait me mettre des nouveaux châssis double vitrage (c'est stipulé dans l'état des lieux), pas de détecteur incendie et électricité vraisemblablement non conforme. J'ai également payé la garantie en cash.
Sa femme m'a dit qu'elle était fichée à la Banque Nationale, car les loyers étaient versés sur le compte de son mari, et qu'il ne remboursait plus le prêt hypothécaire. Je lui ai parlé de mon souhait de casser le bail vu qu'elle n'a ni l'argent pour faire les travaux et que ce qu'elle souhaite c'est vendre le bien. Seulement, elle me dit ignorer si elle a le droit de rompre le bail vu qu'elle n'est pas seule propriétaire. Et elle n'a pas l'argent de la garantie (1400€).
Je viens de recevoir une lettre de la banque "mise en gage des créances par monsieur ... (nom du propriétaire décédé)", me demander de verser les loyers sur un compte. Qu'est-ce-que cela veut dire? Que c'est la banque qui devient mon propriétaire car l'immeuble leur appartient parce le prêt n'a pas été remboursé?
Je voulais garder les loyers de janvier et février, de manière à récupérer ma garantie, et partir le 1er mars.
Je me suis renseignée au juge de paix, la procédure va être trop longue, d'après eux autant quitté l'appartement en août. Mais j'ai l'opportunité de déménager maintenant et je n'ai pas envie d'attendre 6 mois de plus.
Je me sens bloquée. Que puis-je faire? La propriétaire peut-elle rompre le bail alors que la succession est en cours? Je me rends à la commune demain pour voir si l'immeuble est conforme aux normes de sécurité.

Une rupture du bail aux torts de l'une des parties ne peut être prononcée que judiciairement (ou par arbitrage, si prévu). Vous ne pouvez pas rompre unilatéralement.

La mise en gage des créances: la succession a, je suppose des dettes vis-à-vis de cette banque qui, pour se faire rembourser, vous intime de payer vos loyers chez elle.

Voyez avec votre interlocutrice (la veuve) si un notaire est chargé de la succession et tentez d'avoir un dialogue avec celui-ci.

Le fait qu'il y ait un mineur dans la succession n'arrange pas les choses... et je crains qu'il ne faille de toute façon passer par la case "juge de paix".

ju15481 · #3 03-01-2013 19:05:28

Merci pour votre réponse très rapide. Ce qui est frustrant c'est qu'elle n'est pas opposée à ce que je parte, elle comprend très bien mes raisons. Ma question est, si on arrive à un accord toutes les 2 (ce qui semble tout à fait possible), a-t-elle elle le droit de mettre fin au bail ou doit-elle désormais avoir l'accord de ses filles/de la banque/autres successeurs éventuels?
De plus, le bâtiment n'est pas aux normes point de vue sécurité, j'ai déjà pris toute une série de photos de l'installation électrique, pas de détecteur fumée, porte d'entrée principale qui ne ferme plus de l'extérieur, la rampe d'escalier n'est plus fixée au mur ce qui fait que l'enfant du 2ème étage a failli tombé en prenant appui dessus, le bouton d'urgence pour l'ouverture du vélux en cas d'incendie n'est pas fonctionnel (constaté par mon homme qui est pompier professionnel)... Puis-je faire intervenir ces raisons pour que le bâtiment soit déclaré inhabitable?
La locataire du-dessus à encore plus de soucis, elle n'a plus d'eau chaude, la chaudière ne se met en route que si le thermostat est mis au maximum, le toit est soutenu par une poutre mais celle-ci est en train de se plier, elle a des infiltrations d'eau...
Existe-il des solutions d'urgence? (?) (?) merci encore pour vos informations

lili · #4 03-01-2013 20:51:35

Et moi qui suis un proprio en ordre dans tout, quand je lis ce message , je suis choqué, pour une chaudière qui est malheureusement Morte un 29 décembre, trois locataires sur 11 ne veulent pas payer le loyer de janvier vu les soucis de chauffage, ce qui en plus est pas de chance, et pas de ma faute , dans le bail il est ecrit aucun recours si probleme chauffage, eau, coupure de courant ect,la chaudière sera remplace mais ces locataires ne veulent rien entendre et me menace de juge de paix, c est le monde à l'envers,,,

cochise · #5 04-01-2013 13:57:22

Quand on veut se débarrasser de son chien, on dit qu'il a la rage... sad

ju15481 · #6 04-01-2013 16:21:46

cochise a écrit :

Quand on veut se débarrasser de son chien, on dit qu'il a la rage...

Je n'invente rien, j'ai juste eu la "gentillesse" de ne pas vouloir ennuyer un homme atteint d'un cancer du cerveau incurable et élevant seule sa fille de 12 ans. Mais voilà, je paie 700€ de loyer, l'immeuble est en vente depuis un an donc les travaux ne seront jamais réalisés, j'aimerais partir et récupérer ma garantie, puisque je n'ai rien abîmé (constaté par mon 2ème bailleur). j'ai contacté test-achats, si on arrive à un accord elle et moi (ce qui semble réaliste), on peut mettre un terme d'un commun accord au bail (elle a l'usufruit du bien, ses enfants sont nu-propriétaires et n'ont donc pas de droit de jouissance).

PIM · #7 04-01-2013 17:06:07

ju15481 a écrit :

on peut mettre un terme d'un commun accord au bail (elle a l'usufruit du bien, ses enfants sont nu-propriétaires et n'ont donc pas de droit de jouissance).

Si elle est la seule usufruitière, c'est effectivement votre seule interlocutrice utile. Le sait-elle ?

ju15481 · #8 04-01-2013 17:23:53

PIM a écrit :

ju15481 a écrit :on peut mettre un terme d'un commun accord au bail (elle a l'usufruit du bien, ses enfants sont nu-propriétaires et n'ont donc pas de droit de jouissance).
Si elle est la seule usufruitière, c'est effectivement votre seule interlocutrice utile. Le sait-elle ?

Je sais juste qu'ils ont acquis l'immeuble en 1997 à 2, 50/50. Il a eu 2 enfants avec elle (dont une de 13 ans), ses parents à lui sont toujours vivants et il a aussi un frère (je ne sais pas s'ils ont droit à une part d'héritage). Elle était en procédure contre lui, car les 3 loyers étaient versés soit en main propre, soit sur son compte bancaire à lui (contrairement aux 2 autres locataires, je payais uniquement par virement, heureusement pour moi) et apparemment cet argent devait servir à rembourser le prêt hypothécaire ce qui n'a pas été le cas. C'est elle qui a demandé la mise en vente de l'immeuble il y a un an pour récupérer sa part.
Il n'a fait que des promesses non tenues, il magouillait tout le temps (par 2 fois lors de la visite d'expert envoyés par sa femme il a fait mettre des supports en métal pour faire croire que l'immeuble était instable, et ainsi déprécier sa valeur).
Sa femme vient me voir lundi, afin de trouver une solution qui nous arrange toutes les 2. Pour l'instant, le dialogue est cordial.

ju15481 · #9 04-01-2013 17:27:36

Je n'arrive pas à mettre des photos pour montrer l'installation électrique (afin d'avoir une idée si elle semble aux normes ou pas). L'image est sur mon disque dur, mais cela me met toujours "l'adresse url est incorrecte" alors que je ne mets rien dans cette case là je vais dans "emplacement de l'image". Une solution?

PIM · #10 04-01-2013 17:55:08

ju15481 a écrit :

Je n'arrive pas à mettre des photos pour montrer l'installation électrique (afin d'avoir une idée si elle semble aux normes ou pas). L'image est sur mon disque dur, mais cela me met toujours "l'adresse url est incorrecte" alors que je ne mets rien dans cette case là je vais dans "emplacement de l'image". Une solution?

Voir ici dans le salon "mode d'emploi"

ju15481 · #11 04-01-2013 18:19:32

Ah voilà l'installation électrique ans le hall d'entrée, lieu d'accès pour tous les appartements

ju15481 · #12 04-01-2013 18:22:01

Sue cette plaque de bois mobile, se trouve l'interrupteur qui sert à allumer la lumière dans le hall.

Cela fait 3 ans que tout est laissé comme ça...

ju15481 · #13 04-01-2013 18:30:38

Voilà l'exemple de "trous" qu'on peut trouver à hauteur d'enfants dans la cage d'escalier, car l'électricien qui a voulu brancher les parlophones ne réussissait pas à trouver les bons câbles:

Voilà le boîtier qui est censé ouvrir le vélux qui se trouve dans la cage d'escalier en cas d'incendie (aucun voyant n'est allumé, est-il seulement branché?)

Les châssis dans la chambre de mon fils qui devaient être remplacés il y a 3 ans:

ju15481 · #14 04-01-2013 18:39:12

Et donc, aucun détecteur de fumée et voilà à quoi ressemblent toutes les lumières dans la cage d'escalier:

Merci à ceux qui peuvent me donner des renseignements ou me dire s'il y a lieu d'aller déclarer le bâtiment non en règle en terme de sécurité (autre solution pour casser le bail?)

libra · #15 04-01-2013 18:47:59

Votre cas est hyper compliqué et je crois que la sagesse est de consulter un avocat.

Je crois comprendre que vous avez deux bailleurs: Madame et la succession de Monsieur. 1er problème: comment assigner une succession en Justice de Paix? je l'ignore.

2è problème. La banque dy défunt vous réclame le payement du loyer? De quel droit? Elle n'a pas d'autorité sur vous. A mon sens, c'est à la succession à vous donner des instructions.

3è problème. Votre appartement et l'immeuble sont-il insalubre. A la vue des photos, on peut se poser des questions mais pas conclure. Il pourrait être judicieux de demander à la commune de procéder à un constat d'insalubrité. Mais bien se renseigner avant sur les conséquences tant s'il n'est pas constaté d'insalubrité que s'il est constaté insalubrité. Dans le dernier cas, l'immeuble pourrait être déclaré inabitable et vous êtes expulsée sur le champ. Celà pourrait-il vous convenir?

Quand à la garantie, écrivez sans tarder aux bailleurs (madame et la succession) un recommandé à chacun les adjoignant à verser la garantie sur un compte bloqué à votre nom.

Enfin, dernière solution, attendre gentillement la fin du bail. Ne pas oublier d'adresser à temps le préavis à toutes les parties.

panchito · #16 04-01-2013 21:07:25

Mais pourquoi avoir choisi cet appartement parmi les milliers de biens proposés à la location?

L'état des lieux d'entrée a-t'il été dressé par un expert?

Le dépôt de la garantie (si espèces) DEVAIT obligatoirement se faire sur un compte bloqué à votre nom.

ju15481 · #17 04-01-2013 21:24:58

panchito a écrit :

Mais pourquoi avoir choisi cet appartement parmi les milliers de biens proposés à la location?
L'état des lieux d'entrée a-t'il été dressé par un expert?
Le dépôt de la garantie (si espèces) DEVAIT obligatoirement se faire sur un compte bloqué à votre nom.

Parce que suite à une séparation totalement imprévue j'ai dû trouver quelque chose dans l'urgence, j'ai cherché en vain pendant un mois car personne ne voulait prendre une femme avec un enfant et un seul revenu...

Alors il y a eu un état des lieux, fait par l'expert et gérant de l'agence c*** 21 (située au rez-de-chaussée de mon immeuble et donc appartenant au même propriétaire). L'agence est depuis en liquidation judiciaire car le gérant aurait fraudé (et il a quitté la Belgique entretemps). J'ai payé 187,50€, je n'étais pas là, et il s'agit d'un document très simpliste,sans détail, avec des "TB" partout sauf "châssis à remplacer".

Le bail est un modèle téléchargé de Pim justement, et à propos de la garantie locative, les 2 propositions sont barrées et il a annoté au bic "garantie versée en cash et placé sur le compte du propriétaire". J'ai immédiatement signalé au gars de l'agence que ce n'était pas légal, il m'a dit que non ça ne l'était pas mais soit j'acceptais soit bye-bye.

Aujourd'hui je souhaite juste récupérer ma garantie et partir sans faire d'histoire. La propriétaire est ouverte au dialogue, donc j'ai de l'espoir.

phil7578 · #18 04-01-2013 21:55:09

Bonjour,

Il y a beaucoup de paramètres dans votre dossier mais il me paraît assez simple d'y mettre un peu de structure.

1. Normalement, l'épouse du proprio devrait être votre seule interlocutrice. Elle est en effet proprio de 50% et aussi usufruitière des 50 autres %. Les enfants sont nu-propriétaires seulement. Donc, la proprio a le pouvoir de rompre le bail seule. Elle peut facilement le vérifier auprès de son notaire mais ne veut peut-être pas le faire, par ignorance, par paresse ou... par intérêt.

2. Je doute fort que l'électricité soit conforme. Or, après les travaux, elle devrait avoir été certifiée par un organisme agréé. Ca, c'est le problème du proprio (elle touchera nada des assurances en cas d'incendie). Cela pourrait être une façon pour vous de mettre la pression.

3. La banque ne peut aucunement réclamer le paiement des loyers, sauf si elle dispose d'un jugement en sa faveur, ce qui ne semble pas être le cas. A votre place, je ne répondrais même pas à aucun de leur courrier: vous n'avez aucun contrat avec eux, seulement avec le proprio et ses héritiers légaux.

4. Si cela ne peut se résoudre rapidement, le plus simple et le moins coûteux sera d'attendre août. Vous y serez vite.

Bon courage.

panchito · #19 04-01-2013 22:20:30

4. Si cela ne peut se résoudre rapidement, le plus simple et le moins coûteux sera d'attendre août. Vous y serez vite.

Je le pense aussi.

Surtout que le bail de 3 ans est le plus défavorable qu'un locataire puisse signer.

En effet, les baux de court terme (1,2 ou 3 ans) ne sont jamais résiliables sauf clause expresse insérée dans le contrat.

grmff · #20 04-01-2013 22:41:42

Votre cas n'est pas compliqué. Il est même très simple.

Votre bailleur, c'est madame. Et même si les enfants sont pleins propriétaires, madame sera tutrice du mineur, et donc ce sera avec madame.

Signez les accords de fin de bail avec madame, et ne vous tracassez pas plus que cela.

Pour ce qui est de la garantie, prenez un accord avec madame aussi, en stipulant que les deux prochains loyers seront versés sur le compte garantie locative à votre nom. On peut ouvrir un compte garantie locative sans mettre l'argent dessus, et on a (chez ING) 3 mois pour le faire. Cela ne pose donc pas de problème.

Pour ce qui est des exigence de la banque, un jugement est inutile.... pour vous. Vous pouvez parfaitement verser valablement le loyer chez eux. C'est pratiquement toujours signalé dans les actes notariés qui ont force de loi entre les parties (banque et propriétaire) et sont opposables aux propriétaires... mais pas aux locataires. En clair, on peut vous demander de verser. Si vous versez, vous avez payé valablement votre loyer. Si vous ne versez pas, ce n'est pas un problème pour vous.

Voilà mon avis, et je vous le partage.

Cas très simple si il y a accord entre propriétaire et locataire.

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