Mes petites jurisprudences...

grmff · #1 20-09-2013 09:12:03

Dans la grande famille de mes petites histoires, je demande les résultats de jugements.

Aujourd'hui, j'ai reçu un joli jugement, bien motivé, pour une affaire un peu gratinée. Ce jugement est un jugement de justice de paix. Ce n'est pas un jugement d'appel. Est-ce de la "jurisprudence"? Pour certains oui. Pour d'autres pas. Il est à noter que la jurisprudence dans notre droit belge a beaucoup moins d'importance que dans le droit anglo-saxon, où chaque jurisprudence à force de loi.

Chez nous, comme le disait si pertinemment un cher juge de paix à présent retraité: "la jurisprudence, ce n'est que l'avis d'un autre juge, sur une autre affaire, dans un autre contexte. Et c'est valable pour la cour de cassation aussi"

Après ce long préambule, voici "ma petite jurisprudence" du jour...

L'histoire:
Le bail a commencé début 2011.
Le locataire a remis son préavis à ce bail en fin 2012 avec fin de bail prévue deux mois plus tard, soit un préavis de deux mois seulement, en cours de 2e année.
Dès remise du préavis, plus de payement. Le locataire espérait se défaire de ses dettes via la garantie locative.
La situation a très vite été peu claire et tendue entre le propriétaire et le locataire. Chacun accusant l'autre de mauvaise foi. Etant le propriétaire, il est évident que c'est le locataire qui était de mauvaise foi. Vous l'aviez compris, vous me connaissez, hein...

Quand la locataire se rend compte que le préavis normal est de 3 mois et non deux, elle tente de changer sa position. Ce que je n'accepte évidemment pas. Non seulement elle m'a traité de fou, mais aussi de violation de domicile (quod non, évidemment!), de vol, de mauvais gestionnaire, etc.

Dès que je me rends compte que cela ne va pas bien se passer, je dépose une requête demandant mon du: arriérés de loyers, arriérés d'indexation, indemnité de deux mois, mois de loyer pour préavis raccourci, fin de bail confirmée comme mentionné au préavis initial, expulsion, etc.

Avant l'audience initiale, j'arrive à lui faire comprendre qu'il serait bon d'avoir quitté les lieux. D'autant plus que j'ai trouvé un candidat locataire, et donc que le 3e mois de préavis ne lui serait pas réclamé. Nous arrivons donc à un état des lieux de sortie, avec des dégâts mentionnés mais non chiffrés, et une remise des clés en bonne et due forme.

Lors de la première audience, le locataire vient avec son avocat, trouvé la veille. Elle demande donc une remise. Je refuse la remise, et je demande un "747", soit un calendrier de dépot des conclusions. Et je dépose mes propres conclusions initiales, avec copie des échanges de mail et copie des échanges de sms. (merci téléphone android qui permet de le faire facilement...)
Audience, à laquelle j’arrive en retard, foutu bouchons ! Le juge était encore présent. Je n’ai donc pas pu plaider, puisque la partie adverse était déjà partie. Le juge m’a rassuré en me disant qu’il se basait sur les pièces, de toute façon.
Je ne vais pas mentionner toutes les arcanes de l’affaire, mais elle s’est résumée par « ma bonne foi contre celle de la locataire »
Jugement reçu hier : j’ai eu gain de cause sur toute la ligne, très logiquement.

Les leçons que je tire de cela :
1. Toujours tout par écrit, que ce soit par SMS, mail ou courrier
2. Ce n’est pas parce qu’on rate l’audience que tout est foutu (mais c’est mieux tout de même d’y être, évidemment…)
3. Chercher un accord, jusqu’au bout de la folie, par mail et sms, cela paie. Je suis sûr que le juge en a tenu compte. Cela a été à mon crédit de « bonne foi »
4. L’électricité des communs était raccordée sur le compteur de ce locataire. Etant donné qu’il y avait un compteur de passage pour l’électricité des communs, et que j’en ai tenu compte dans mon décompte, il n’y a rien d’irrégulier.
5. Ce n’est pas parce qu’il y a un avocat en face qu’il faut se démonter.

wayne · #2 02-10-2013 19:05:50

, avec copie des échanges de mail et copie des échanges de sms. (merci téléphone android qui permet de le faire facilement

Ce point m'intéresse pour ma future audience: vous retranscrivez les sms sur votre ordinateur que vous imprimez sur papier ou/et vous apportez le téléphone avec les sms en question le jour de l'audience ?

Le problème classique, le locataire qui ne paye plus son loyer, sachant qu'il va quand même quitter les lieux.

grmff · #3 02-10-2013 19:28:30

Le dossier de pièce doit être donné au juge et à la partie adverse. Cela doit donc être retranscrit sur papier.

Avec mon smartphone Android, j'ai utilisé sms backup & restore. Importation dans word, et mise en page pour plus de lisibilité.

wayne · #4 02-10-2013 19:41:51

Le dossier de pièce doit être donné au juge et à la partie adverse. Cela doit donc être retranscrit sur papier.

Donné le jour de l'audience ou lorsque l'on introduit la requête ?

Autre question: lorsque l'on introduit la requête, j'ai du le faire en 4 exemplaires,
Le locataire a t il connaissance de la requête avant le jour de l'audience ?
Peut etre en reçoit il une copie avec le courrier de la convocation ?

panchito · #5 02-10-2013 20:48:07

Le locataire a t il connaissance de la requête avant le jour de l'audience ?

Oui

Peut etre en reçoit il une copie avec le courrier de la convocation ?

Oui

grmff · #6 02-10-2013 21:37:59

La requête est transmise au défendeur par le greffe du tribunal. Mais je ne suis pas sûr que les pièces soient jointes.

Dans mon cas, tout cela a été transmis dans le cadre d'un 747.

grmff · #7 05-10-2017 15:56:04

Je me rends compte que je ne suis jamais venu vous raconter la fin de cette longue très longue histoire.

Bloqué chez moi par la chute des feuilles (qui tenaient un peu trop bien à leur arbre), je viens vous raconter la fin.

Ayant gagné sur toute la ligne, j'ai demandé à la partie adverse de s'exécuter amiablement. N'ayant pas de réponse positive, j'ai demandé à mon huissier de signifier le jugement. Il signifie. Et puis, 3 semaines plus tard, il vient pour faire une saisie des meubles (une saisie, c'est: il entre dans le logement, et note les biens en informant qu'ils seront emportés et vendu s'il n'y a pas de payement.)

C'était crétin évidemment. Pourquoi? Parce que le délai d'appel en la matière est d'un mois. Il est donc arrivé ce qui qui devait arriver: le locataire paye pour éviter la saisie... et fait appel.

Je passe la longueur de la procédure en appel et les délais assez improbables. J'ai eu confirmation du jugement initial, et mes demandes complémentaires (j'y reviendrai un jour...) ont été renvoyées au rôle.

A retenir:
1. ne jamais faire de saisie tant que le délai d'appel n'est pas écoulé!!!
2. même quand le locataire est insolvable, incapable en apparence de payer, cela vaut la peine de faire la saisie par huissier. L'huissier avait saisi une petite télévision de 20 ans... qui était un souvenir. Pour éviter que l'huissier emporte ce souvenir, la locataire a gratté les fonds de tiroirs et emprunté à toutes ses connaissances pour payer ce qu'il devait payer...

libra · #8 05-10-2017 22:19:43

grmff a écrit :

La requête est transmise au défendeur par le greffe du tribunal. Mais je ne suis pas sûr que les pièces soient jointes.

Probablement que cela varie d'une justice de paix à une autre. Au 1er Canton de Schaerbeek, dans le cadre d'un 747, la requête et toutes les pièces sont transmises à toutes les parties. Dans le cadre d'un 730, seul une convocation est adressée aux parties.

libra · #9 08-12-2017 06:00:57

grmff a écrit :

C'était crétin évidemment. Pourquoi? Parce que le délai d'appel en la matière est d'un mois. Il est donc arrivé ce qui qui devait arriver: le locataire paye pour éviter la saisie... et fait appel.

D'après mon huissier, dès qu'il y a payement, le jugement est définitif. Dès lors, on ne serait pas aller en appel.

libra · #10 19-12-2017 13:07:22

Je suis passé ce matin en Justice de Paix au 1er canton de Schaerbeek. C'est un nouveau juge. Pas mon jours.

J'avais plusieurs affaires.

Dans une affaire, un locataire a quitté les lieux sans payer les deux derniers mois de loyer. La citation précise qu'elles sont ces deux mois. Le locataire prétend qu'il a payé un des deux mois mais est incapable de préciser quel est le mois qu'il a payé. Il n'a donc aucune preuve de paiement. Le juge le condamne au paiement d'un mois de loyer.

Dans une autre affaire où un locataire vient de reprendre avec mon accord un bail conclu avec un tiers. Certaines choses ne lui conviennent pas et il réalise à mon insu des travaux. Il retient sur le loyer le coût des matériaux. En outre, il ignore l'indexation du loyer. Le locataire montre une photo sur son smartphone d'une échelle de meunier rien de ce qu'il y a plus de standard. Sur ce, il considère l'appartement insalubre et résille le bail. Le locataire n'est pas tenu au paiement des arriérés de loyer. J'ai quand même pu obtenir la désignation d'un expert judiciaire. J'espère pouvoir revenir à la charge.

Bref, à l'avenir, pour être pris au sérieux, il faudra que je fasse appel à un avocat.

grmff · #11 19-12-2017 17:03:55

Merci de l'info. Désolé pour vous. Je retiens: Surtout ne pas investir à Schaerbeek...

Himura · #12 19-12-2017 20:27:25

libra a écrit :

grmff a écrit :
C'était crétin évidemment. Pourquoi? Parce que le délai d'appel en la matière est d'un mois. Il est donc arrivé ce qui qui devait arriver: le locataire paye pour éviter la saisie... et fait appel.
D'après mon huissier, dès qu'il y a payement, le jugement est définitif. Dès lors, on ne serait pas aller en appel.

Pour info, j'ai récemment posé la question au mien, et il me dit que tant que le jugement n'est pas signifié, et même s'il y a paiement, celui-ci n'est pas définitif, car "non-officiel".
Il ne m'a pas dit ça de façon super affirmée à 100%, mais il n'aurait pas agit sans cela.
J'en retiens que le paiement partiel ne suffit pas à l'acceptation réelle d'un jugement prononcé tant qu'il n'est pas signifié en bonne et due forme.

libra · #13 19-12-2017 20:34:15

Himura a écrit :

Pour info, j'ai récemment posé la question au mien, et il me dit que tant que le jugement n'est pas signifié, et même s'il y a paiement, celui-ci n'est pas définitif, car "non-officiel".
Il ne m'a pas dit ça de façon super affirmée à 100%, mais il n'aurait pas agit sans cela.
J'en retiens que le paiement partiel ne suffit pas à l'acceptation réelle d'un jugement prononcé tant qu'il n'est pas signifié en bonne et due forme.

C'est une précision que mon huissier de justice ne m'a pas donné. Ce qui ne veut pas dire que cette précision est erronée.

Himura · #14 19-12-2017 20:41:21

libra a écrit :

Je suis passé ce matin en Justice de Paix au 1er canton de Schaerbeek. C'est un nouveau juge. Pas mon jours.
J'avais plusieurs affaires.
Dans une affaire, un locataire a quitté les lieux sans payer les deux derniers mois de loyer. La citation précise qu'elles sont ces deux mois. Le locataire prétend qu'il a payé un des deux mois mais est incapable de préciser quel est le mois qu'il a payé. Il n'a donc aucune preuve de paiement. Le juge le condamne au paiement d'un mois de loyer.
Dans une autre affaire où un locataire vient de reprendre avec mon accord un bail conclu avec un tiers. Certaines choses ne lui conviennent pas et il réalise à mon insu des travaux. Il retient sur le loyer le coût des matériaux. En outre, il ignore l'indexation du loyer. Le locataire montre une photo sur son smartphone d'une échelle de meunier rien de ce qu'il y a plus de standard. Sur ce, il considère l'appartement insalubre et résille le bail. Le locataire n'est pas tenu au paiement des arriérés de loyer. J'ai quand même pu obtenir la désignation d'un expert judiciaire. J'espère pouvoir revenir à la charge.
Bref, à l'avenir, pour être pris au sérieux, il faudra que je fasse appel à un avocat.

Ce sont les juges en appel qui risquent d'avoir du boulot aussi.

grmff · #15 19-12-2017 20:51:59

Sauf qu'il n'y a pas d'appel possible en dessous de 1800 (?) Euros. Et qu'on l'a dans le c.. définitivement...

libra · #16 25-01-2018 09:38:15

Justice de Paix de Schaerbeek 1. Affaires du 19.12.2017; toujours pas d'expédition.

Dernière modification par libra (25-01-2018 09:39:03)

libra · #17 17-02-2018 15:24:47

libra a écrit :

Je suis passé ce matin en Justice de Paix au 1er canton de Schaerbeek. C'est un nouveau juge. Pas mon jours.
J'avais plusieurs affaires.
Dans une affaire, un locataire a quitté les lieux sans payer les deux derniers mois de loyer. La citation précise qu'elles sont ces deux mois. Le locataire prétend qu'il a payé un des deux mois mais est incapable de préciser quel est le mois qu'il a payé. Il n'a donc aucune preuve de paiement. Le juge le condamne au paiement d'un mois de loyer.
Dans une autre affaire où un locataire vient de reprendre avec mon accord un bail conclu avec un tiers. Certaines choses ne lui conviennent pas et il réalise à mon insu des travaux. Il retient sur le loyer le coût des matériaux. En outre, il ignore l'indexation du loyer. Le locataire montre une photo sur son smartphone d'une échelle de meunier rien de ce qu'il y a plus de standard. Sur ce, il considère l'appartement insalubre et résille le bail. Le locataire n'est pas tenu au paiement des arriérés de loyer. J'ai quand même pu obtenir la désignation d'un expert judiciaire. J'espère pouvoir revenir à la charge.
Bref, à l'avenir, pour être pris au sérieux, il faudra que je fasse appel à un avocat.

Me rendant au greffe un jour des audiences, par curiosité je suis allez voir. Je pu constater que systématiquement le Juge de Paix réduit les créance de moitié. Par ailleurs, avocat ou pas, cela ne change rien.

grmff · #18 17-02-2018 16:09:16

Réduction systématique, y compris des arriérés de loyers?
Belle commune pour les locataires, celle-là...

libra · #19 17-02-2018 16:50:30

grmff a écrit :

Réduction systématique, y compris des arriérés de loyers?

Oui.

grmff a écrit :

Belle commune pour les locataires, celle-là...

C'est un juge de complément. Espérons que ce soit provisoire.

grmff · #20 17-02-2018 16:56:06

Une fois que cela va se savoir, les locataires vont tous arrêter de payer et attendre un jugement si favorable.
Le juge va être submergé.
La cour d'appel de ce tribunal aussi.
Et puis, les juges vont se plaindre du manque d moyen. Et de l'attaque contre l'indépendance de la justice quand un politique intelligent va demander des moyens pour faire virer un juge qui joue à ce genre de connerie...

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