Rupture anticipée bail 3 ans

Athxx · #1 23-10-2013 19:06:01

Bonsoir,
Mon premier post sur ce forum extrêmement riche que j'ai déjà consulté une ou deux fois.
Je suis récent propriétaire d'un appartement à Bruxelles.
Je le loue dans le cadre d'un bail de 3 ans, signé en juin 2013, et dûment enregistré à cette date.
Le locataire me signifie (verbalement pour le moment) son départ pour dans 1 mois (fin novembre).
Le bail est un bail de modèle courant, sans clause de rupture anticipée ou autre particulière.
Ai-je bien compris en lisant divers textes de jurisprudence que dans ce cas de départ anticipé le bail serait dû jusqu'au terme, soit :
- 3 mois de renom
- loyer dû jusqu'au terme du bail, sauf accord amiable négocié ?
Merci de vos réponses éclairées
Gilbert

grmff · #2 23-10-2013 19:35:03

La loi ne prévoit rien dans le cas de baux de courte durée au niveau d'un quelconque préavis ou d'une fin anticipée.

Du coup, le bail s'applique et a force de loi entre les parties.

Là est la théorie. En pratique, il est fort probable que le juge réduira les indemnités et préavis. Si vous obtenez 6 mois d'indemnité et préavis ensemble, vous aurez de la chance.

Athxx · #3 23-10-2013 20:14:45

grmff a écrit :

La loi ne prévoit rien dans le cas de baux de courte durée au niveau d'un quelconque préavis ou d'une fin anticipée.
Du coup, le bail s'applique et a force de loi entre les parties.
Là est la théorie. En pratique, il est fort probable que le juge réduira les indemnités et préavis. Si vous obtenez 6 mois d'indemnité et préavis ensemble, vous aurez de la chance.

Merci.
Donc puisque nous en sommes au stade amiable et qu'il est hors de question d'aller devant un juge, je dois demander 6 mois ?

wayne · #4 23-10-2013 21:55:27

Soit qu'il preste son préavis de 3 mois + 3 mois d'indemnités, ou s'il part fin novembre, et qu'il donne son renom officiel avant la fin de ce mois, cela ferai 3 mois indemnités+ 2 mois de préavis qu'il devrait payer.

Après, par la suite si tout se termine bien, si locataire respectueux , etat des lieux ok, etc, libre à vous de renegocier à la baisse.

Athxx · #5 23-10-2013 22:30:25

wayne a écrit :

Soit qu'il preste son préavis de 3 mois + 3 mois d'indemnités, ou s'il part fin novembre, et qu'il donne son renom officiel avant la fin de ce mois, cela ferai 3 mois indemnités+ 2 mois de préavis qu'il devrait payer.
Après, par la suite si tout se termine bien, si locataire respectueux , etat des lieux ok, etc, libre à vous de renegocier à la baisse.

Merci !

Athxx · #6 04-11-2013 19:02:33

Bon, je suis un peu perplexe : un ami avocat spécialisé dans l'immobilier me dit que je devrais tout de même discuter ferme avec le locataire : en effet,
pour un bail de trois ans, aucune rupture anticipée n'est en théorie possible.
En outre, j'ai besoin de ce loyer qui représente plus du tiers de mes revenus.
Dois-je durcir le ton ?

ChristopheDelagrange · #7 04-11-2013 19:42:55

Athxx a écrit :

pour un bail de trois ans, aucune rupture anticipée n'est en théorie possible.

Comme vous dites, en théorie. En pratique si vous portez l'affaire en justice, vous obtiendrez une indemnité de quelques mois.

Athxx · #8 04-11-2013 19:44:25

ChristopheDelagrange a écrit :

Athxx a écrit :
pour un bail de trois ans, aucune rupture anticipée n'est en théorie possible.
Comme vous dites, en théorie. En pratique si vous portez l'affaire en justice, vous obtiendrez une indemnité de quelques mois.

Aucune envie d'aller en justice et de traîner des années.
Simplement obtenir la plus juste indemnité car j'en ai besoin.

wayne · #9 04-11-2013 21:18:35

obtenir la plus juste indemnité car j'en ai besoin.

Chacun sa définition de "la plus juste indemnité".

C'est sur que vous avez devant vous l'occasion de toucher le gros lot, en plus comme vous dîtes en avoir besoin, c'est en effet assez tentant:
bail de 3 ans, rupture après 6 mois au tord du preneur, soit 30 mois de loyer que vous pourriez tenter d'exiger.
De quoi mettre du beurre dans les épinards pendant des décennies.
Après tout, le locataire n'avait qu'à savoir à quoi il s'engageait avant de signer, voilà qui lui fera une bonne leçon pour la vie, vous lui rendez même service ! Pourquoi se plaindrait-il ?

-->je suis déjà sorti hmm zzzzzz

Athxx · #10 04-11-2013 21:20:59

wayne a écrit :

Citation :obtenir la plus juste indemnité car j'en ai besoin.
Chacun sa définition de "la plus juste indemnité".
C'est sur que vous avez devant vous l'occasion de toucher le gros lot, en plus comme vous dîtes en avoir besoin, c'est en effet assez tentant:
bail de 3 ans, rupture après 6 mois au tord du preneur, soit 30 mois de loyer que vous pourriez tenter d'exiger.
De quoi mettre du beurre dans les épinards pendant des décennies.
Après tout, le locataire n'avait qu'à savoir à quoi il s'engageait avant de signer, voilà qui lui fera une bonne leçon pour la vie, vous lui rendez même service ! Pourquoi se plaindrait-il ?
-->je suis déjà sorti zzzzzz

Il n'est pas question de "gros lot" et de détrousser les gens…

wayne · #11 04-11-2013 22:20:20

Je plaisantais bien sur.

Disons que personnellement, si locataire correct et de bonne foi, tant qu'il ne me fait pas perdre mon temps ni mon argent, donc si pas de vide locatif, si il s'occupe des visites, annonces à ses frais, si pas de dégâts, etc... Je ne demanderais pas d'indemnité,
Je parle dans le cas de biens à forte rotation, comme petits appart. 1-2 personnes, étudiants, etc... qui se louent en général plus rapidement.
Je ne dirais pas ca pour des biens haut standing, villas, etc...
Il s'agit que de mon avis personnel bien sur, que tout le monde ne partage pas, et ce à juste titre. Vouloir etre trop bon ne paye pas toujours dans ce métier.
Chacun sa façon de procéder, libre à vous d'exiger 3 mois d'indemnités, si vous estimez que c'est la "juste indemnité".
Le locataire s'est engagé pour 3 ans et il est donc fautif de partir si rapidement. Peut être a t il des raisons compréhensibles, ou peut être s'agit il d'un simple caprice.

A vous d'estimer les soucis et tracas qu'il vous aurait causé suite à son départ anticipé, et d'évaluer le juste montant qu'il vous reviendrait en guise d'indemnité, montant compris entre 0 et 3 mois de loyer (voir p-e plus)

panchito · #12 04-11-2013 22:25:50

Tout le monde est sensé savoir qu'un bail de 3 ans est le contrat le plus défavorable qu'un locataire puisse signer.

En effet, sauf clause expresse prévue (et négociée par les parties) dans le contrat, les baux de court terme ne sont JAMAIS résiliables.

La loi sur les baux de résidence principale ne protège que les locataires ayant réussi à convaincre un bailleur de leur confier son bien pour 9 ans (bail standard).

Donc si votre locataire veut résilier un bail de 3 ans ferme, il doit vous payer les loyers jusqu'à la fin du contrat.
Il s'y est engagé contractuellement.
S'il n'était pas d'accord avec ce type de contrat, il n'avait pas à le signer.

N'est-ce pas? Vous n'avez pas braqué une arme sur sa tempe pour le forcer à signer un contrat non résiliable?

wayne · #13 04-11-2013 22:28:46

Dois-je durcir le ton ?

Pas besoin de changer le ton, vous lui annoncez la nouvelle avec gentillesse et en douceur, la pilule passera mieux tongue

Athxx · #14 04-11-2013 22:36:33

panchito a écrit :

Tout le monde est sensé savoir qu'un bail de 3 ans est le contrat le plus défavorable qu'un locataire puisse signer.
En effet, sauf clause expresse prévue (et négociée par les parties) dans le contrat, les baux de court terme ne sont JAMAIS résiliables.
La loi sur les baux de résidence principale ne protège que les locataires ayant réussi à convaincre un bailleur de leur confier son bien pour 9 ans (bail standard).
Donc si votre locataire veut résilier un bail de 3 ans ferme, il doit vous payer les loyers jusqu'à la fin du contrat.
Il s'y est engagé contractuellement.
S'il n'était pas d'accord avec ce type de contrat, il n'avait pas à le signer.
N'est-ce pas? Vous n'avez pas braqué une arme sur sa tempe pour le forcer à signer un contrat non résiliable?

J'entends bien, mais certains interlocuteurs expérimentés ici-même indiquent que la pratique est différente des textes…

panchito · #15 04-11-2013 22:40:29

J'entends bien, mais certains interlocuteurs expérimentés ici-même indiquent que la pratique est différente des textes…

Ils entendent par "pratique" les Juges de Paix.

Mais vous n'en n'êtes pas encore là n'est-ce pas?

Etes-vous sur qu'il s'est donné la peine de lire son contrat avant de le signer?

Sinon, une petite piqûre de rappel (tout en douceur) s'impose...

Athxx · #16 04-11-2013 23:01:35

panchito a écrit :

Citation :J'entends bien, mais certains interlocuteurs expérimentés ici-même indiquent que la pratique est différente des textes…
Ils entendent par "pratique" les Juges de Paix.
Mais vous n'en n'êtes pas encore là n'est-ce pas?
Etes-vous sur qu'il s'est donné la peine de lire son contrat avant de le signer?
Sinon, une petite piqûre de rappel (tout en douceur) s'impose...

Entre la position de wayne et la vôtre, il y a un vaste écart, non ?

panchito · #17 04-11-2013 23:05:22

Pas du tout, c'est vous qui faites le grand écart entre les contrats que vous imposez et finalement, vous ne voulez pas tenir comptes de votre propre volonté?

Si vous souhaitiez qu'il puisse résilier son contrat à tout moment, vous n'aviez qu'à introduire une clause à cet effet.

Or vous ne l'avez pas fait. Pourquoi changez-vous d'avis après coup?

Vous n'êtes pas conséquent. Et le locataire ne tirera profit!

Maintenant c'est vous qui voyez...

Athxx · #18 04-11-2013 23:08:55

panchito a écrit :

Pas du tout, c'est vous qui faites le grand écart entre les contrats que vous imposez et finalement, vous ne voulez pas tenir comptes de votre propre volonté?
Si vous souhaitiez qu'il puisse résilier son contrat à tout moment, vous n'aviez qu'à introduire une clause à cet effet.
Or vous ne l'avez pas fait. Pourquoi changez-vous d'avis après coup?
Vous n'êtes pas conséquent. Et le locataire ne tirera profit!
Maintenant c'est vous qui voyez...

Ce n'est pas ma lecture. Quand je consulte les réponses des autres interlocuteur plus "modérés", je lis : "en théorie, pas de résiliation anticipée.
Dans la pratique, 2 ou 3 mois au mieux."
Il y a donc bien un écart d'interprétation qui n'est pas de mon fait. smile

panchito · #19 04-11-2013 23:13:53

Dans la pratique, 2 ou 3 mois au mieux."

C'est ce que vous aurez effectivement si vous devez aller en justice de paix.

Les juges n'accordent pas plus de 3 mois dans la pratique...

Tout d'abord quelle est la raison évoquée par votre locataire pour résilier après 6 mois alors qu'il s'était engagé contractuellement pour 3 ans fermes?

Athxx · #20 04-11-2013 23:16:02

panchito a écrit :

Citation :Dans la pratique, 2 ou 3 mois au mieux."
C'est ce que vous aurez effectivement si vous devez aller en justice de paix.
Les juges n'accordent pas plus de 3 mois dans la pratique...
Tout d'abord quelle est la raison évoquée par votre locataire pour résilier après 6 mois alors qu'il s'était engagé contractuellement pour 3 ans fermes?

Aucune.

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