Grosses erreurs

Athxx · #1 14-07-2014 21:58:48

Ma jeune sœur a loué son appartement à Bruxelles à un cousin éloigné.
Celui-ci se révèle indélicat (loyers payés systématiquement en retard, en plusieurs versements émiettés, entre autres).
Elle me demande conseil et je découvre l'étendue des dégâts :
- elle n'a pas établi de bail (le cousin ne savait pas s'il resterait un mois, trois mois, six mois, etc.), elle a été elle-même en longue période d'examens qui l'ont beaucoup occupée, bref, elle a oublié…
- il n'a pas fourni de preuve d'assurance de locataire
- ils n'ont pas fait d'état des lieux écrit
- il n'a pas effectué de dépôt de garantie
Elle veut louer à quelqu'un d'autre, il demande du temps pour partir (sans préciser combien)
Elle veut obtenir des horaires de visite pour une agence, il lui répond qu'il lui faut 3 semaines (!) pour ranger l'appartement (80 m2 à Ixelles), etc.

Devant ce tableau réjouissant, je m'interroge :
- a-t-elle intérêt (sachant que depuis la loi de 2007 les baux verbaux sont illicites, je crois) à établir un bail a posteriori pour se protéger, et à l'enregistrer ? si oui, de quelle durée ?
- l'aspect assurance locataire m'inquiète beaucoup : peut-elle le contraindre à en produire une preuve ?

Merci de vos avis éclairés

rexou · #2 14-07-2014 22:51:59

Athxx a écrit :

Ma jeune sœur a loué son appartement à Bruxelles à un cousin éloigné.
Celui-ci se révèle indélicat (loyers payés systématiquement en retard, en plusieurs versements émiettés, entre autres).
Elle me demande conseil et je découvre l'étendue des dégâts :
- elle n'a pas établi de bail (le cousin ne savait pas s'il resterait un mois, trois mois, six mois, etc.), elle a été elle-même en longue période d'examens qui l'ont beaucoup occupée, bref, elle a oublié…
- il n'a pas fourni de preuve d'assurance de locataire
- ils n'ont pas fait d'état des lieux écrit
- il n'a pas effectué de dépôt de garantie
Elle veut louer à quelqu'un d'autre, il demande du temps pour partir (sans préciser combien)
Elle veut obtenir des horaires de visite pour une agence, il lui répond qu'il lui faut 3 semaines (!) pour ranger l'appartement (80 m2 à Ixelles), etc.
Devant ce tableau réjouissant, je m'interroge :
- a-t-elle intérêt (sachant que depuis la loi de 2007 les baux verbaux sont illicites, je crois) à établir un bail a posteriori pour se protéger, et à l'enregistrer ? si oui, de quelle durée ?
- l'aspect assurance locataire m'inquiète beaucoup : peut-elle le contraindre à en produire une preuve ?
Merci de vos avis éclairés

Difficile de faire pire ! Le mieux est encore de ne pas brusquer l'intéresser et de lui faire signer un courrier de convention de fin d'occupation. Une date, une signature et un accord. Et la date la plus proche possible. Établir un bail n'est pas une solution et le faire enregistrer encore moins. Le caresser dans le sens du poil pour obtenir son départ, cela me semble la meilleure solution. Ne pas le contrarier ni provoquer de litige financier, viser son départ volontaire en priorité absolue.

J'espère au moins que votre soeur a réussi ses examens. smile

Ne pas louer à un proche. S'assurer de la solvabilité. Faire établir un état des lieux détaillé par un expert compétent. Rédiger un bail avec soin. Exiger une garantie et une preuve d'assurance avant de remettre les clés. Cela n'évite pas le risque d'accident, mais c'est le kit de survie de base d'un bailleur prudent.

Athxx · #3 14-07-2014 23:21:07

rexou a écrit :

Athxx a écrit : Ma jeune sœur a loué son appartement à Bruxelles à un cousin éloigné.
Celui-ci se révèle indélicat (loyers payés systématiquement en retard, en plusieurs versements émiettés, entre autres).
Elle me demande conseil et je découvre l'étendue des dégâts :
- elle n'a pas établi de bail (le cousin ne savait pas s'il resterait un mois, trois mois, six mois, etc.), elle a été elle-même en longue période d'examens qui l'ont beaucoup occupée, bref, elle a oublié…
- il n'a pas fourni de preuve d'assurance de locataire
- ils n'ont pas fait d'état des lieux écrit
- il n'a pas effectué de dépôt de garantie
Elle veut louer à quelqu'un d'autre, il demande du temps pour partir (sans préciser combien)
Elle veut obtenir des horaires de visite pour une agence, il lui répond qu'il lui faut 3 semaines (!) pour ranger l'appartement (80 m2 à Ixelles), etc.
Devant ce tableau réjouissant, je m'interroge :
- a-t-elle intérêt (sachant que depuis la loi de 2007 les baux verbaux sont illicites, je crois) à établir un bail a posteriori pour se protéger, et à l'enregistrer ? si oui, de quelle durée ?
- l'aspect assurance locataire m'inquiète beaucoup : peut-elle le contraindre à en produire une preuve ?
Merci de vos avis éclairés
Difficile de faire pire ! Le mieux est encore de ne pas brusquer l'intéresser et de lui faire signer un courrier de convention de fin d'occupation. Une date, une signature et un accord. Et la date la plus proche possible. Établir un bail n'est pas une solution et le faire enregistrer encore moins. Le caresser dans le sens du poil pour obtenir son départ, cela me semble la meilleure solution. Ne pas le contrarier ni provoquer de litige financier, viser son départ volontaire en priorité absolue.
J'espère au moins que votre soeur a réussi ses examens.
Ne pas louer à un proche. S'assurer de la solvabilité. Faire établir un état des lieux détaillé par un expert compétent. Rédiger un bail avec soin. Exiger une garantie et une preuve d'assurance avant de remettre les clés. Cela n'évite pas le risque d'accident, mais c'est le kit de survie de base d'un bailleur prudent.

Merci de toutes ces orientations.
Je me demandais benoîtement si la bonne idée ne serait pas de régulariser a posteriori en proposant un bail court d'un an rétroactif depuis le 01.011.2013 jusqu'au 01.11.2014,
avec convention de départ à cette date.

rexou · #4 14-07-2014 23:44:25

Régulariser, c'est aussi le conforter dans l'idée qu'il a en tout cas bien le droit de continuer à occuper les lieux en toute régularité jusqu'à la date indiquée. Actuellement, il reste une possibilité que l'absence de bail lui fasse penser que sa situation est précaire...

A votre place, je ne régulariserais pas et j'écourterais au maximum son séjour. Il me revient en tête une citation de je-ne-sais-plus-qui : L'art de la diplomatie, c'est envoyer quelqu'un promener tout en lui faisant aspirer à la ballade. Pas de contrainte, pas d'écrit (sauf éventuellement une convention de commun accord avec une date fixée et la plus rapprochée possible (en semaines, pas en mois)... et dans le cadre des excellentes relations avec la famille...

Athxx · #5 14-07-2014 23:46:49

rexou a écrit :

Régulariser, c'est aussi le conforter dans l'idée qu'il a en tout cas bien le droit de continuer à occuper les lieux en toute régularité jusqu'à la date indiquée. Actuellement, il reste une possibilité que l'absence de bail lui fasse penser que sa situation est précaire...
A votre place, je ne régulariserais pas et j'écourterais au maximum son séjour. Il me revient en tête une citation de je-ne-sais-plus-qui : L'art de la diplomatie, c'est envoyer quelqu'un promener et de lui faire apprécier la ballade. Pas de contrainte, pas d'écrit (sauf éventuellement une convention de commun accord avec une date fixée et la plus rapprochée possible (en semaines, pas en mois)... et dans le cadre des excellentes relations avec la famille...

On va essayer la diplomatie du coup de pied aux fesses en douceur.
Pas sûr que ça marche, le cousin est névrotique et capricieux

rexou · #6 14-07-2014 23:50:39

Athxx a écrit :

Pas sûr que ça marche, le cousin est névrotique et capricieux

On ne choisit pas sa famille... mais on peut choisir ses locataires.

Bonne chance ! wink

Athxx · #7 14-07-2014 23:52:03

rexou a écrit :

Athxx a écrit :
Pas sûr que ça marche, le cousin est névrotique et capricieux
On ne choisit pas sa famille... mais on peut choisir ses locataires.
Bonne chance !

1000 merrecys

Athxx · #8 20-10-2014 21:04:49

4 mois plus tard, impossible de faire bouger le parasite.
Nous n'avons pas régularisé le bail.
Nous avons exercé d'énormes pressions pour lui faire régler une part de retard de loyer (ramené de 3 à 2 mois).
Il fait désormais le mort, ne répond à aucune courrier, aucun coup de téléphone, aucun mail.
Il fait écrire par avocat que le juge de paix ne le condamnera pas pour un retard
perlé de loyer qui s'élève à 2 mois.
Nous envisageons plusieurs solutions d'intimidation avant de nous embarquer avec un juge de paix qui le condamnera mollement à 3 sous d'indemnité en 2085 :
- couper l'eau (malgré nos demandes, il n'a jamais établi de contrat à son nom)
- faire changer les serrures (très coûteux pour nous)
Bref, c'est un cauchemar.
Et nous savons pertinemment qu'il va profiter de la trève hivernale pour s'incruster sans payer…

grmff · #9 20-10-2014 21:26:56

Primo, il n'y a pas de trêve hivernale en Belgique.
Deuzio, la justice de paix fonctionne. Si vous aviez agit par voie de justice à l'époque, il serait déjà dehors.
Tercio, même pour un retard d'un demi mois, il y a moyen d'obtenir une expulsion.
Quarto, si vous avez fait les relevé d'eau à l'entrée, vous pouvez simplement faire le changement de contrat d'eau en direct. Sans plus attendre. Sans plus payer pour lui.

Faire changer les serrures est illégal. Pour changer les serrures, vous devez ouvrir la porte et rentrer chez lui. C'est une violation de domicile, et cela relève du pénal.

Couper l'eau vous même, c'est illégal aussi. Par contre, une fois que le contrat est à son nom, je présume qu'il se fera rapidement démonter le compteur par la régie.

Les conseils:
1. déposer une requête en justice en bonne et due forme et sans traîner.
2. Faire mettre le compteur d'eau à son nom.

Athxx · #10 20-10-2014 21:30:59

grmff a écrit :

Primo, il n'y a pas de trêve hivernale en Belgique.
Deuzio, la justice de paix fonctionne. Si vous aviez agit par voie de justice à l'époque, il serait déjà dehors.
Tercio, même pour un retard d'un demi mois, il y a moyen d'obtenir une expulsion.
Quarto, si vous avez fait les relevé d'eau à l'entrée, vous pouvez simplement faire le changement de contrat d'eau en direct. Sans plus attendre. Sans plus payer pour lui.
Faire changer les serrures est illégal. Pour changer les serrures, vous devez ouvrir la porte et rentrer chez lui. C'est une violation de domicile, et cela relève du pénal.
Couper l'eau vous même, c'est illégal aussi. Par contre, une fois que le contrat est à son nom, je présume qu'il se fera rapidement démonter le compteur par la régie.
Les conseils:
1. déposer une requête en justice en bonne et due forme et sans traîner.
2. Faire mettre le compteur d'eau à son nom.

Merci.
Ma sœur était très timorée sur la justice de paix. J'étais déterminé.
Comment faire mettre un contrat d'eau à son nom ?

grmff · #11 20-10-2014 21:35:14

Vous avez un relevé d'eau à l'entrée dans les lieux?

Athxx · #12 20-10-2014 21:38:16

grmff a écrit :

Vous avez un relevé d'eau à l'entrée dans les lieux?

Vous allez rire : ma sœur a établi le relevé avec le précédent locataire lors de son départ. Document qu'elle a remis au parasite sans en faire de copie… smile

grmff · #13 20-10-2014 21:39:39

Alors, vous n'avez guère le choix: soit la justice, soit l'expédition punitive.... contre votre soeur. lol

Athxx · #14 20-10-2014 21:50:05

grmff a écrit :

Alors, vous n'avez guère le choix: soit la justice, soit l'expédition punitive.... contre votre soeur.

Dans quel ordre ?
glasses

panchito · #15 20-10-2014 22:24:05

Nous envisageons plusieurs solutions d'intimidation avant de nous embarquer avec un juge de paix

Mais pourquoi donc?

Dès que le locataire a un mois et un jour de retard quant au payement de son loyer, il faut évidemment introduire une requête en justice exigeant, entre autres, la résolution du bail aux torts du preneur, ainsi que l'expulsion!

Vous, vous avez la nécessité absolue que votre loyer soit payé en date et heure sinon quand la banque va prélever la mensualité correspondant au prêt hypothécaire, vous allez être dans le rouge et vous devrez 18% d'intérêts à votre banque!

Vous n'allez tout de même pas servir de banque à votre locataire en lui avançant l'argent de son loyer sans intérêt?

Regardez votre bail, il stipule certainement que le loyer est payable de manière anticipative (càd avant que le mois ne commence) et que tout retard implique d'office un intérêt de 12% / an, chaque mois entamé étant dû.

Vous n'allez tout de même pas rester sans rien faire?

panchito · #16 20-10-2014 22:27:02

Une requête en justice ne vous coûtera que 40€ plus le certificat de domicile de votre locataire (7€).

Qu'attendez-vous vis-à-vis de cette grivèlerie. Ne pas payer son loyer, ce serait comme aller tout les jours au restaurant et s'enfuir sans payer l'addition.
C'est du vol pur et simple!

Athxx · #17 20-10-2014 22:27:25

panchito a écrit :

Citation :Nous envisageons plusieurs solutions d'intimidation avant de nous embarquer avec un juge de paix
Mais pourquoi donc?
Dès que le locataire a un mois et un jour de retard quant au payement de son loyer, il faut évidemment introduire une requête en justice exigeant, entre autres, la résolution du bail aux torts du preneur, ainsi que l'expulsion!
Vous, vous avez la nécessité absolue que votre loyer soit payé en date et heure sinon quand la banque va prélever la mensualité correspondant au prêt hypothécaire, vous allez être dans le rouge et vous devrez 18% d'intérêts à votre banque!
Vous n'allez tout de même pas servir de banque à votre locataire en lui avançant l'argent de son loyer sans intérêt?
Regardez votre bail, il stipule certainement que le loyer est payable de manière anticipative (càd avant que le mois ne commence) et que tout retard implique d'office un intérêt de 12% / an, chaque mois entamé étant dû.
Vous n'allez tout de même pas rester sans rien faire?

Ma sœur redoute la procédure.
L'occupant a toujours refusé de signer un bail, au motif qu'il resterait peu de temps.
La vérité est plus sordide encore : il organise sa quasi-insolvabilité, il n'a même pas de compte en banque et ne paie pas d'impôts. Pur parasite.
S'il est réputé insolvable, à quoi servira de payer un huissier ? Pour saisir quoi ?

Athxx · #18 20-10-2014 22:30:16

panchito a écrit :

Une requête en justice ne vous coûtera que 40€ plus le certificat de domicile de votre locataire (7€).
Qu'attendez-vous vis-à-vis de cette grivèlerie. Ne pas payer son loyer, ce serait comme aller tout les jours au restaurant et s'enfuir sans payer l'addition.
C'est du vol pur et simple!

Sans recours à un avocat ?
Qu'est-ce que le certificat de domicile du locataire ?

panchito · #19 20-10-2014 22:46:27

Mais oui, vous pouvez tout faire sans avocat!

Sur ce site, on peut vous aider gratuitement à écrire votre requête.

Qu'est-ce que le certificat de domicile du locataire ?

Le Juge doit savoir où il doit envoyer sa convocation. Donc s'il s'agit d'un bail de résidence principale, le locataire à l'obligation de se domicilier dans votre bien. Vous allez donc à la commune dans laquelle votre bien se trouve, muni du contrat de bail, et vous demandez le certificat de domicile de votre locataire que vous joignez à la requête pour que le juge sache à quelle adresse il doit envoyer sa convocation.

C'est tout!

Athxx · #20 20-10-2014 22:50:18

panchito a écrit :

Mais oui, vous pouvez tout faire sans avocat!
Sur ce site, on peut vous aider gratuitement à écrire votre requête.
Citation :Qu'est-ce que le certificat de domicile du locataire ?
Le Juge doit savoir où il doit envoyer sa convocation. Donc s'il s'agit d'un bail de résidence principale, le locataire à l'obligation de se domicilier dans votre bien. Vous allez donc à la commune dans laquelle votre bien se trouve, muni du contrat de bail, et vous demandez le certificat de domicile de votre locataire que vous joignez à la requête pour que le juge sache à quelle adresse il doit envoyer sa convocation.
C'est tout!

Merci, mais comme indiqué au début de ce fil :
- ma sœur n'a signé aucun bail, au motif que l'occupant ne resterait que quelques mois
- il ne s'est pas domicilié à l'appartement de ma sœur
- ses paiements de loyer sont toujours venus de tiers, où d'un compte postal libellé à son ancienne adresse
- nous ne pouvons donc produire aucun bail devant le juge

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