Questions comptables...

andre78fr · #1 08-10-2015 15:47:02

Bonjour,

Oui c'est vrai... d'un côté je ne veux pas multiplier des discussions qui font référence à un produit commercial mais je pense que le sujet initial des questions comptables est de toute façon clos... Je vais lancer un nouveau sujet exclusivement sur la question des résolutions-types et d'une base ouverte pour le plus grand nombre !

André

GT · #2 08-10-2015 15:27:46

andre78fr a écrit :

Bonjour,
Pour ceux que ça intéresse, je viens de mettre en ligne la version 3.7 du logiciel Val Compta, version Belge
http://www.valcompta.net/INSTALL/Instal … LGIQUE.exe
Vous pouvez librement télécharger et tester cette version d'évaluation, sans limitation de durée, et me faire part de vos impressions et remarques !
Dans la version française, j'ai mis en place une bibliothèque assez complète de résolutions-types pour les assemblées générales (http://valcompta.net/UI/ETAT_LISTE_RESOMAT.pdf) avec des informations, conseils, références juridiques... dans la version belge les résolutions types sont beaucoup plus courtes et moins documentées (http://valcompta.net/UI/ETAT_LISTE_RESOMAT_BELGIQUE.pdf) mais si certains souhaitent participer et m'aider à qualifier ces résolutions, vous êtes les bienvenus !
Cordialement,
André

André,

N'auriez-vos pas avantage , pour préserver la lisibilité du sujet de départ (questions comptables) à ouvrir un sujet spécifique pour permettre aux pimonautes de réagir sur le forum à votre liste de résolutions-types applicables aux AG belges ?

andre78fr · #3 06-10-2015 14:05:11

Bonjour,

Pour ceux que ça intéresse, je viens de mettre en ligne la version 3.7 du logiciel Val Compta, version Belge

http://www.valcompta.net/INSTALL/Instal … LGIQUE.exe

Vous pouvez librement télécharger et tester cette version d'évaluation, sans limitation de durée, et me faire part de vos impressions et remarques !
Dans la version française, j'ai mis en place une bibliothèque assez complète de résolutions-types pour les assemblées générales (http://valcompta.net/UI/ETAT_LISTE_RESOMAT.pdf) avec des informations, conseils, références juridiques... dans la version belge les résolutions types sont beaucoup plus courtes et moins documentées (http://valcompta.net/UI/ETAT_LISTE_RESOMAT_BELGIQUE.pdf) mais si certains souhaitent participer et m'aider à qualifier ces résolutions, vous êtes les bienvenus !

Cordialement,
André

andre78fr · #4 19-09-2015 19:58:37

Bonsoir,

Je ne connais pas bien l'ensemble de l'offre logicielle pour la gestion des ACP en Belgique mais j'aspire en tout cas à fournir un produit avec un bon rapport qualité prix et qui respecte d'une part les principes comptables généraux et les spécificités des copropriétés (notamment l'arrêté royal du 12 juillet 2012 et son plan comptable ainsi que le code civil et les articles 577.x).

Après un an et demi je n'ai qu'une vingtaine de clients belges mais j'espère qu'ils sont tous satisfaits !

Après quelques mois de rodage qui m'ont permis de supprimer des choses ridicules chez vous (les règlements par chèque...) ou de mettre en place quelques spécificités (la communication structurée... le numéro d'entreprise) je me suis attaqué à des fonctions plus délicates. Par exemple dans le module Assemblée Générale votre règle de tantièmes réduits s'applique aux présents et représentés alors qu'en France ça concerne l'ensemble des tantièmes, ça fait partie des gestions avancés du programme en mode "Belgique".

Je suis à la fois disposé et demandeur pour discuter de la bonne manière de traiter la comptabilité des ACP et de ce qui doit être attendu d'un logiciel... votre message n'est pas très clair quand à savoir si vous avez pu essayer mon produit et ce que vous en pensez mais toutes les remarques, critiques ou suggestions sont les bienvenues et, pour Luc, si vous voulez essayer Val Compta dans des conditions normales je me ferai un plaisir de vous calculer les codes d'activation.

Pour les autres pimonautes, je renouvelle l'offre initiale (revue avec les nouveaux prix...) avec un tarif préférentiel avec la version Expert V3 Belge + module AG pour 149 € TTC au lieu de 199 € soit 25% de remise. Il suffit de m'envoyer un mail qui fait référence à PIM et au forum !

Contactez-moi par mail pour obtenir le lien pour télécharger la dernière version : info@valcompta.net

Cordialement,
André

PIM

luc · #5 19-09-2015 17:13:19

Dans le cadre du projet "comptabilité ACP", démarré lors de ma participation au groupe de travail qui a préparé l'AR du 12.07.2012, j'ai su résoudre un par un les soi-disant obstacles. N'étant plus membre actif du CNIC (+65 ans, ... ), je suit encore la problématique vu que je subi actuellement comme membre de l'AG d'une ACP de 250 appartements les conséquences très négatifs de son non-application.

Avant d'expliquer mon point de vue très concret sur ce forum, je voulais initialement exposer mon approche d'abord à l'AG 2014 de mon ACP. Elle n'a pas été tenu.

Et l'AG 2015 vient d'être postposé de fin mars (période statutaire) à avril à juin à septembre à octobre à ??? .

Mon opinion, accompagné d'une proposition d'adaptation très concrète des statuts, sera donc publié sur mon Blog "ACP" dès que l'invitation pour l'AG 2015 est envoyée.

Actuellement je vérifie si des logiciels existent sur le marché belge qui peuvent appliquer cette méthode à 100%. Ils existent.

Cela a pris son temps, puisque j'ai ressenti à 100% les effets de la loi de Murphy, mais heureusement aussi les effets de la loi Eureka.

andre78fr · #6 11-02-2015 18:22:14

Bonjour,

Je poursuis dans "mon" fil pour signaler à tous que la dernière version de Val Compta / Belgique est disponible...
http://www.valcompta.net/INSTALL/Instal … LGIQUE.exe

Val Compta c'est un logiciel très complet et très puissant pour les syndics bénévoles (ou les petits syndics pros) au tarif très compétitif de 199 € TTC. Il gère la comptabilité en partie double avec le plan comptable de juillet 2012, les factures, les budgets, les appels, bilan & résultat et les éditions comptables mais également toute la bureautique comme des publipostages avec Word ou Open Office, des fusions rapides de documents, les envois par mail, les assemblées générales (ordre du jour, émargement, votes, génération du PV...) et beaucoup de choses !

Cette version de démonstration est totalement gratuite, sans engagement ni limitation de durée alors même n'hésitez pas si vous êtes juste curieux de voir comment fonctionne un logiciel pour copropriété. La période promotionnelle pour les "pimonautes" est terminée mais j'offre avec plaisir une licence (un code d'activation) aux contributeurs les plus émérites ("incurables" ou pires !!!) du forum qui ont envie d'essayer ou d'utiliser Val Compta !

A votre disposition pour toutes vos questions... toutes les remarques, positives ou critiques, sont les bienvenues !
André

Dernière modification par andre78fr (11-02-2015 18:23:14)

PIM

andre78fr · #7 05-02-2015 00:48:21

Bonjour,

La classe 1 correspond en fait aux capitaux propres ; c'est ce que la structure (association, entreprise...) doit à ses membres, associés ou éventuellement aux banques (emprunts).

Dans le plan comptable français spécifique aux copropriétés on y trouve notamment les comptes suivants (créditeurs) :
102 : provisions sur travaux
103 : avances de trésorerie / autres avances

Dans le plan comptable belge en revanche, la classe 1 est limitée aux dettes de plus d'un an (en gros les emprunts) et c'est une grave lacune à mon avis.

En fait, tout le problème vient de la définition du "fonds" qui sert à désigner à la fois le compte courant qui est un élément d'actif (débiteur) et le fonds équivalent du capital social ou fonds associatif et qui est un élément du passif (créditeur)...
Dès lors qu'un fonds est correctement associé à la clé de répartition utilisée pour le constituer, il ne doit pas y avoir de difficultés pour présenter les quotes-parts par lot...

dach · #8 04-02-2015 13:55:31

Peut-être que l'usage de la classe 1 pour les fonds vient de la pratique consistant à calculer en fin d'exercice la différence entre les charges de l'exercice et les fonds appelés durant l'exercice sans prendre en compte la valeurs des fonds concernés au début de l'exercice. Le solde étant 'facturé' en tant que charges non payées.
Cette pratique me semble abusive. En effet, sauf si l'ACP fait usage du crédit, il est impossible de considérer que l'ensemble des CP est débiteur envers l'ACP puisque ce 'solde de charges' a déjà été payé par les avances faites au fonds de roulement ou de réserve selon le cas.

Je préfère l'avis de la CNC qui indique que les valeurs des fonds correspondent au solde des comptes de gestion, qu'en fin d'exercice ils sont inscrits au compte de bilan en valeurs reportées et puis reportés à nouveau en début d'exercice aux comptes de gestion.

Dans notre ACP non soumise à la comptabilité normalisée, les premiers syndics ont toujours bien calculer les soldes en fin d'année de chaque lots en tenant compte la valeurs des fonds en début d'année. Le dernier syndic pro pratique depuis 5 ans, une comptabilité en partie double avec usage de la classe 1... Le résultat est qu'il n'est pas possible d'obtenir un état clair des fonds et encore moins de connaître la quote-part de chacun des lots dans les fonds de roulement ou de réserve.

dach · #9 04-02-2015 13:52:06

Reivax a écrit :

De plus, le fonds de réserve n'est pas absorbé par les charges de l'exercice.

Si les travaux prévus ont été réalisés, comment allez-vous compenser la valeur du fonds ?

Le code civil défini le fonds de réserve : la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques. Pour le fonds de roulement il s'agit des dépenses périodiques.

En cours d'exercice, les fonds augmentent lors des appels de fonds (Puisque ce sont des apports ou des avances des CP) et diminuent une fois les dépenses engagées (Une fois payées on ne doit plus y faire face).
Hormis le type de dépenses et la liquidation en cas de mutation, il n'y a gère de différence entre les types de fonds.

luc · #10 03-02-2015 13:50:34

GT a écrit :

"l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré."
Peut-on avoir connaissance du texte de 1804 qui semblerait devoir encore s'appliquer aujourd'hui en ce qui concerne l'apport des copropriétaires dans le "capital" d'une ACP et l'inscription dans la classe 0 de l'inventaire annuel ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré? et ensemble avec quoi d'autre en plus de l'exemple?
J'éprouve des difficultés à suivre le raisonnement.

J'ai créé un nouveau sujet pour répondre à votre question, vu qu'elle sort du sujet:

Responsabilité illimitée du copropriétaire et ses conséquences pour le syndic

Dernière modification par luc (03-02-2015 13:53:39)

GT · #11 03-02-2015 11:37:43

"l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré."

Peut-on avoir connaissance du texte de 1804 qui semblerait devoir encore s'appliquer aujourd'hui en ce qui concerne l'apport des copropriétaires dans le "capital" d'une ACP et l'inscription dans la classe 0 de l'inventaire annuel ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré? et ensemble avec quoi d'autre en plus de l'exemple?

J'éprouve des difficultés à suivre le raisonnement.

luc · #12 03-02-2015 11:06:23

Mon post du 01.02.2015 à 11:00 a été critiqué par différents professionnels, tous (ex-)membres de l’IPI ou d’un ordre, avec des techniques classiques pour que l’essentiel ne soit pas discuté :

l’apport illimité d’un copropriétaire dans le « capital » d’une ACP depuis en fait 1804. Ce fait doit être inscrit dans la Classe 0 de l'inventaire annuel de l'ACP, ensemble avec par exemple le montant dont le bâti a été assuré.

Je prends acte de cette opinion, mais je ne suis pas surpris, vu entre autres le refus de rendre compte de l'existence de la loi de 2010 par une organisation professionnelle de syndics.

Dans le contexte du sujet il est utile de lire la page suivante : Le fonds de réserve et le fonds de roulement , écrite par une organisation professionelle. Cette organisation a aussi écrit le texte initial des Art. 577-10 à 577-11/1 CC, à la demande du Ministre.

Un copropriétaire n’est pas un consommateur de son appartement, mais un investisseur.

Je prends acte que différents membres de ce forum sont intervenus comme des vrais copropriétaires. Ils ont investi un montant important dans leur appartement et veulent que l‘ACP gère ET conserve bien leur investissement, quant aux parties communes.

Une ACP doit impérativement gérer et conserver les parties communes pour le compte des copropriétaires des parties communes.

Quand on conserve les parties communes on conserve la valeur des lots privatifs, sous la direction d'un syndic de l'ACP.
Quand on ne conserve pas les parties communes, on les consomme, sous la direction d'un syndic d'immeuble.

C’est au syndic de l'ACP d’informer l’AG quant à la gamme des actions possibles pour conserver les parties communes. Un syndic d'immeuble propose et impose une solution.

C’est à l’AG de choisir, après en avoir été informé en temps utile et en avoir délibéré.

Dernière modification par luc (03-02-2015 11:11:45)

Reivax · #13 01-02-2015 23:09:15

dach a écrit :

La confusion n'est pas dans le fait que les fonds soient inclus dans le patrimoine l'ACP, mais de considérer ces fonds comme permanent càd comme du capital.
Ces fonds sont tout sauf permanents puisqu’ils sont absorbés par les charges de l'exercice. Le fait que ces fonds sont réalimentés par d'autre appels de fonds ne les rends pas permanents.

Je ne vois vraiment pas où vous situez le problème. Une copropriété peut avoir un capital. (voir Code Civil) Ce capital est renseigné à un instant donné, lors de la photographie qu'est un bilan.

Et le capital n'est pas nécessairement un fonds permanent. Ce capital peut fluctuer en fonction de l'emploi qui en est fait et de l'affectation qu'a décidée l'assemblée générale.

Pouvoir identifier dans un bilan que ce capital existe et est disponible pour des gros travaux me semble favoriser une fois encore la transparence de la situation patrimoniale de l'ACP.

De plus, le fonds de réserve n'est pas absorbé par les charges de l'exercice. Ce capital ne peut être attribué, augmenté ou liquidé que sur base d'une décision d'assemblée générale.

dach a écrit :

Ce qui me dérange c'est l'idée des fonds permanents. Les valeurs des fonds est par définition volatile, variant au grès des charges et des apports de l'exercice.

Je ne suis absolument pas d'accord avec vous : le fonds de réserve ne varie pas "au gré" des charges !
Et un capital n'est pas "un fonds permanent". Le capital est un avoir. Ni plus ni moins.

dach a écrit :

Par contre avoir un compte de la classe 3 et un compte charges à reporter 490 ne me semble pas utile pour la clarté des comptes.

Je suis personnellement adepte de la transparence, de l'exhaustivité et de la précision.

dach · #14 01-02-2015 21:40:20

Reivax a écrit :

Je ne pense pas qu'il y ait de confusion. Comme je l'ai déjà exposé à de multiples reprises, le fonds de réserve reste acquis à l'association, laquelle association possède la personnalité juridique et un n° d'entreprise.
Ce fonds, qui est la propriété de l'ACP, doit être identifié de manière univoque dans le bilan.
...
Le fonds de réserve est donc bien ce capital propre constitué pour faire face à des investissements futurs (toiture, ascenseur, etc.)

La confusion n'est pas dans le fait que les fonds soient inclus dans le patrimoine l'ACP, mais de considérer ces fonds comme permanent càd comme du capital.
Ces fonds sont tout sauf permanents puisqu’ils sont absorbés par les charges de l'exercice. Le fait que ces fonds sont réalimentés par d'autre appels de fonds ne les rends pas permanents.

Le fonds de réserve est destiné à faire face à des dépenses non périodiques, des grosses réparations ou remplacement de parties communes pour le compte des CP. L'ACP en assure la gestion de ces parties commune, mais ces parties communes ne font pas partie du patrimoine de l'ACP. Il ne saurait donc être question d'investissement de l'ACP.

Reivax a écrit :

Il me semble plus honnête et plus sage de faire la distinction entre les charges à reporter et un stock à proprement parler - dont on ne sait si ce sera une charge lors de l'exercice suivant. En effet, s'agissant de bien consomptibles, ils peuvent "disparaître" (vol, altération, etc.)

Que le bien 'consomptibles' soit volé sans témoin ou brûlé dans la chaudière, il sera une charge à répartir selon l'acte de base.

Reivax a écrit :

Lorsqu'on veut avoir une vue claire et détaillée des finances de l'ACP, l'utilisation des comptes de classe 1 (fonds de réserve) et de classe 3 (stock) sont bien utiles.

Pour les CP, l'usage d'un compte de la classe 1 ou des sous-compte 489.. n'est effectivement pas fondamental.
Ce qui me dérange c'est l'idée des fonds permanents. Les valeurs des fonds est par définition volatile, variant au grès des charges et des apports de l'exercice. Dans le cas du fonds de réserve les variations peuvent être particulièrement importantes.
Par contre avoir un compte de la classe 3 et un compte charges à reporter 490 ne me semble pas utile pour la clarté des comptes.

Reivax · #15 01-02-2015 19:31:38

Je suis heureux de voir qu'il y a moyen d'avoir des points de vue différent qui permettent de faire avancer le débat !

dach a écrit :

Toutefois rien ne dit que l'outil que vous utilisé actuellement est bien pensé !
Pour quel raison l'usage des comptes de classe 1 et 3 est il adapté aux ACP ?
N'y a-t-il pas confusion entre avance de trésorerie et capital ?

Je ne pense pas qu'il y ait de confusion. Comme je l'ai déjà exposé à de multiples reprises, le fonds de réserve reste acquis à l'association, laquelle association possède la personnalité juridique et un n° d'entreprise.
Ce fonds, qui est la propriété de l'ACP, doit être identifié de manière univoque dans le bilan.

dach a écrit :

Comme justement l'ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, les fonds sont des avances des CP pour des dépenses d'entretiens, de réparation ou administration prévues ou prévisibles et pas un capital pour effectuer des investissements long à terme au nom l'ACP.

Même raisonnement : les fonds propres ne sont pas l'apanage des sociétés commerciales. Une copropriété peut avoir des fonds propres. C'est clairement écrit dans le Code Civil...
Le fonds de réserve est donc bien ce capital propre constitué pour faire face à des investissements futurs (toiture, ascenseur, etc.)

dach a écrit :

Concernant le stock, ici aussi l' ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, il ne serait avoir de stock au sens comptables puisque l'ACP ne vend pas de marchandises ou des produits transformés. Il faut réfléchir si ce que l'on prend pour du stock, n'est pas une charges à reporter ?

Il faut revenir aux fondamentaux. A quoi sert la comptabilité ? A connaître, à un instant donné, la situation patrimoniale d'une entité.
La comptabilité pourrait donc fort bien s'appliquer à une personne physique et à son patrimoine privé.

La comptabilité est un outil. Point barre.

Une fois encore, pour la transparence, il m'apparaît bien utile d'avoir un compte de classe 3. Et, une fois encore, le stock n'est pas l'apanage des sociétés commerciales.
Nous avons tous du stock : stock de bois, stock de mazout, stock de pellets, et même stocks de soda ou bouteille de vins.
Donc appelons les choses telles qu'elles sont : le mazout dans la cuve est un stock. C'est un bien matériel, consomptible, que l'on peut transformer en argent.

Par contre les achats de service (l'assurance par exemple) qui couvre une partie de l'exercice suivant, ont bien leur place dans les charges à reporter.

Il me semble plus honnête et plus sage de faire la distinction entre les charges à reporter et un stock à proprement parler - dont on ne sait si ce sera une charge lors de l'exercice suivant. En effet, s'agissant de bien consomptibles, ils peuvent "disparaître" (vol, altération, etc.)

Lorsqu'on veut avoir une vue claire et détaillée des finances de l'ACP, l'utilisation des comptes de classe 1 (fonds de réserve) et de classe 3 (stock) sont bien utiles.

Après, chacun fait comme il le souhaite. Mais jusqu'à présent, mes comptes ont toujours été approuvés, et certains commissaires aux comptes sont... comptables.

Reivax · #16 01-02-2015 19:00:12

Monsieur "Luc",

Je n'ai de lien ni avec le SNP, ni avec l'IPI, ni avec quelques lobbies de quelque nature que ce soit.

Je ne suis qu'un petit géomètre, à l'esprit tout cartésien, qui applique la rigueur et l'honnêteté à ses démarches intellectuelles.

Je ne perçois pas la pertinence de votre propos quant à cette "alerte" du SNP. Et si une fois encore vous tentez de faire des pseudo amalgames entre des matières qui ne sont absolument pas connexes, de fait, allez plutôt alimenter votre propre blog avec vos élucubrations qui n'ont ni queue ni tête et qui sèment doutes et discrédits.

D'ailleurs, cette allusion à cette alerte SNP fait (enfin) clairement tomber les masques : vous ne comprenez rien aux matières sur lesquelles vous dissertez, vous faîtes un melting pot de tout et vous videz tout débat de son sens.

Vous n'arrivez pas à prendre le recul nécessaire et à relever les incohérences même qui jalonnent la manière dont le législateur a particulièrement mal charpenté les textes qui régissent la copropriété.

Par exemple :

JPM-Copro.com a écrit :

L’article 577-5 § 3 précise « L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. »
Elle ne peut donc être propriétaire d’aucune part de la trésorerie. On est surpris de lire dans l’article 577-11 § 2, à propos du vendeur de lot : « sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association ».

J'avais déjà soulevé par le passé cette subtilité qui fait que le jour où une copropriété devrait être dissolue, chacun des copropriétaires récupérera sa quote-part dans ce fonds de réserve à l'instar de ce qui se fait lors de la dissolution de toute personne morale qui possède un capital propre !

Enfin, vous citez des sources (qui une fois encore n'offre aucun lien de connexité), et après ?!? Qu'est-on censé déduire ? En quoi sont-elles éclairantes. Bref, je constate que vous ne faites (toujours) pas avancer le débat, comme j'avais déjà pu le m'en rendre compte par le passé. Vous êtes longs, confus, voire inintelligible.

Mon raisonnement se veut construit, ouvert et curieux. Il est donc bien loin des sophismes dont vous tentez vainement de m'accuser pour détourner l'attention.

Mais bon, vous êtes tout excusé : à lire votre (très) longue justification, on constate que vous faîtes partie des gens qui publient à torts et à travers leurs déboires personnels.

Personnellement, je ne suis pas du tout intéressé par la vie de votre copropriété et ses péripéties judiciaires.
Je ne pense pas que ce soit de nature à faire avancer l'intérêt général.

Dernière précision : je n'entends pas poursuivre ce débat stérile. J'ai tordu le cou à quelques-uns des canards dont vous agrémentez ce forum (et continuerai à le faire, par ailleurs, si je devais encore tomber sur pareilles inepties) et je laisse à la sagacité et au bon sens populaire le soin de se forger sa propre opinion sur vos interventions...

X. NINANE

max11

dach · #17 01-02-2015 18:57:13

Reivax a écrit :

Et je ne m'en cache pas : je fais partie des ardents défenseurs d'un maintien d'un compte de classe 1 pour identifier fonds de roulement permanent et fonds de réserve.
...
Il serait grand temps que ceux qui continuent à défendre le PCMN actuel des copropriétés atterrissent et arrêtent de toujours vouloir faire des comparaisons avec le monde des sociétés commerciales
Le PCMN est un outil. Si cet outil ne permet pas d'identifier, en un coup d’œil, le fonds de roulement permanent et/ou le fonds de réserve et/ou les éventuels stocks (de mazout notamment), alors cet outil a été mal pensé et doit être revu.

Je suis d'accord avec le fait que si un outil est mal pensé, il doit être revu. Toutefois rien ne dit que l'outil que vous utilisé actuellement est bien pensé !
Pour quel raison l'usage des comptes de classe 1 et 3 est il adapté aux ACP ?
N'y a-t-il pas confusion entre avance de trésorerie et capital ?
Comme justement l'ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, les fonds sont des avances des CP pour des dépenses d'entretiens, de réparation ou administration prévues ou prévisibles et pas un capital pour effectuer des investissements long à terme au nom l'ACP.
Il faut s'assurer que ce l'on croit être un fonds permanent de l'ACP n'est pas en fait un fonds de tiers destiné à financer des charges à court (ou moyen) terme.

Concernant le stock, ici aussi l' ACP n'a rien avoir avec le monde des sociétés commerciales, il ne serait avoir de stock au sens comptables puisque l'ACP ne vend pas de marchandises ou des produits transformés. Il faut réfléchir si ce que l'on prend pour du stock, n'est pas une charges à reporter ?
Les charges d'une facture intermédiaire de gaz pour la période de 15/12/2014 au 15/2/2015 est à répartir entre les exercices 2014 & 2015. A la clôture de l'exercice 2014, les 5/6 de cette facture seront inscrit en charges à reporter.
Dans le même ordre d'idée, le volume de mazout non utilisé en fin d'exercice sera consommées durant l’exercice suivant. Il est donc simplement à inscrire en charges à reporter et non en stock.
Il en est de même pour d'autre achat de l'ACP 'non consommées' en fin d'exercice.

Personnellement, je ne défends pas l'idée d'une sorte de capital pour l'ACP ou d'un fonds de prévoyance. Par contre les CP ( et donc l'ACP) seraient mieux protégés si l'ACP avait d'office un privilège sur les valeurs issues de la vente d'un lot lorsque le CP de ce lot ne sait pas faire face aux appels de fonds.

Dernière modification par dach (01-02-2015 18:58:24)

PIM · #18 01-02-2015 13:06:27

luc a écrit :

Reivax,
6 heures après la diffusion d’un avis d’alerte du SNPC à ses membres concernant la corruption entre un syndic et un ascensoriste, je constate que vous relancez le débat Compta ACP.

Curieux procédé introductif, Luc.
Je n'aime pas cette méthode visant à semer le trouble: n'est-ce pas l'une de vos citations préférées: "jouer le ballon, pas l'homme"
D'autant plus qu'en l'espèce, je ne vois pas le rapport entre l'avis émis et cette "alerte SNPC" (dont j'ignore tout).
S'il y a un rapport, prière d'être plus explicite.

luc a écrit :

J’avoue que j’ai exprimé mon opinion d’un façon très succinct. Mais c’est jamais bon. D’un côté on me reproche que mes explications parfois trop longues: Grmpff, ..), et maintenant c’est trop succinct.

Le problème n'est pas d'être succinct ou non, mais d'être clair et intelligible.
Lorsque vos messages sont longs, en général, vous en profitez pour glisser quelques peaux de bananes "hors sujet".

Bref: je ne suis pas ici pour faire votre procès (vous en avez, je crois, déjà à suffisance), mais pour essayer de tenir le clocher "forum" au milieu du village.

luc a écrit :

je vais publier sur mon Blog une analyse des besoins et du cadre légal, ainsi qu’une description d’une réalisation possible et concrète. Et une synthèse dans ce sujet du forum.

Vous avez la possibilité d'ajouter via votre profil un lien vers votre blog: chacun pourra ainsi profiter de la bonne parole dans sa version complète.

Francis

luc · #19 01-02-2015 11:00:17

Reivax,

6 heures après la diffusion d’un avis d’alerte du SNPC à ses membres concernant la corruption entre un syndic et un ascensoriste, je constate que vous relancez le débat Compta ACP.

Analyse rapide

La phrase clé que vous mettez en doute est :

Luc a écrit :

Ceux qui favorisent la classe 1

La conclusion que vous en tirez est probablement un sophisme.

J’avoue que j’ai exprimé mon opinion d’un façon très succinct. Mais c’est jamais bon. D’un côté on me reproche que mes explications parfois trop longues: Grmpff, ..), et maintenant c’est trop succinct.

J’ai cité plus bas des textes de la BNB et du Code Civil. De ces textes ressort qu’il faut publier les comptes à la BNB si le capital est limitée à leur apport (normes européens).

Mais le "capital" (Classe 1) n'existe pas. Les "garanties" doivent être mentionnées à la Classe 0.

En effet il ressort du Code Civil que l’ACP n’a aucun autre avoir que des biens meubles et pas des biens immeubles. Voir Art. 577-5 §3 CC (Classe 1).

En plus il ressort de l‘Art. 577-5 §4 CC que la garantie des copropriétaires est illimitée (Classe 0).

Donc les deux fonds doivent actuellement être classés dans la Classe 5, tant que l'ACP n'est pas le propriétaire des appartements.

Si vous persistez d'avoir un capital dans la Classe 1, alors ce capital est limité et l'entreprise "ACP" devra publier ses comptes annuels à la BNB.

Analyse approfondie

Comme promis en décembre, je vais publier sur mon Blog une analyse des besoins et du cadre légal, ainsi qu’une description d’une réalisation possible et concrète. Et une synthèse dans ce sujet du forum.

Cette réalisation concrète devrait se baser sur les comptes 2012 et 2013 de mon ACP (465 lots privatifs avec quotités). Mais les comptes n’ont pas été remis aux CP par le syndic précédent. Une solution sera communiquée pour délibération par le syndic judiciaire lors de l’AGO 2014, qui ne pourra avoir lieu que dans quelques semaines.

En fait le syndic précédent avait refusé de faire l’inventaire des dettes et engagements de l’ACP à la date du 01.01.2013.

Je ne change pas mon planning initial, vu que je dois d’abord persuader mes collègues de l’AG de mon ACP à rester dans la cadre très large de la loi, compte tenu avec les avantages à court, moyen en long terme.

Le syndic judiciaire précédent (2011-2012) était déjà persuadé des avantages réels pour lui, moyennant un effort concret lors de la transition, mais amortissable sur moyen terme.

Sources

Sur le site de la Banque Nationale on peut trouver :.
1. sur la page « Qui doit déposer? » :

Entreprises belges
La plupart des entreprises belges dont la responsabilité des actionnaires ou associés est limitée à leur apport, ainsi que certaines autres entreprises, doivent publier leurs comptes annuels et, le cas échéant, leurs comptes consolidés, en les déposant auprès de la Centrale des bilans de la Banque nationale.

2. sur la page « Fondement juridique » :

Directive 2009/101/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 septembre 2009 tendant à coordonner, pour les rendre équivalentes, les garanties qui sont exigées, dans les États membres, des sociétés au sens de l’article 48, deuxième alinéa, du traité, pour protéger les intérêts tant des associés que des tiers

3. Sur la page « Liens externes » :

Commission des normes comptables (CNC)
La Commission des normes comptables a été créée par l’arrêté royal du 21 octobre 1975 portant création de la Commission des normes comptables (l’arrêté d’exécution de l’article 13 de la loi du 17 juillet 1975 relative à la comptabilité des entreprises). Son siège est établi dans l’arrondissement de Bruxelles-Capitale.
La CNC a pour mission:
de donner tout avis au Gouvernement et aux Chambres à la demande de ceux-ci ou d'initiative, dans le domaine de la comptabilité et des comptes annuels
de développer la doctrine comptable et de formuler les principes d'une comptabilité régulière, par la voie d'avis ou de recommandations.

Et dans le Code Civil Belge on lit :

Art. 577-5
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
§ 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.

PIM · #20 01-02-2015 00:20:05

reivax a écrit :

Je ne peux pas m'empêcher de réagir quand je vois que les mêmes continuent à sévir sur ce forum en créant la confusion par leur méconnaissance des matières et le mélange (volontaire ?) des genres !

La porte est ouverte à tous et chacun a la faculté de venir exprimer son opinion. Je vous remercie d'avoir pris le temps d'exposer la vôtre.
Je ne suis ni syndic, ni comptable, mais ce que vous expliquez me paraît assez pertinent.

andre78fr · #21 04-08-2014 17:10:14

Bonjour à tous,

Nouveau venu, je suis un petit éditeur de logiciels pour syndics français mais je propose depuis un peu plus d'un an une version belge. Pour le moment je n'ai qu'une dizaine de clients (en Belgique) et j'essaye aujourd'hui de mettre au point une version pleinement adaptée.

Je viens donc dans ce forum pour échanger et établir des contacts avec des administrateurs (plutôt bénévoles) et des comptables copropriété pour exposer et discuter divers points un peu techniques. Je précise que j'ai contacté l'administrateur de PIM pour lui exposer cette démarche et qu'il m'a donné l'autorisation ; je le remercie !

Les copropriétés en France et en Belgique ont de nombreux points communs ; les grands principes des parties communes et des lots privatifs, la répartition selon les quotes-parts, l'approbation des comptes par l'AG... Au niveau comptable, nous avons également des plans assez proches et les grands principes (partie double...) avec quand même pas mal de particularités...

C'est sur ces spécificités surtout que j'ai des interrogations et je vous pose deux premières questions pour illustrer le genre de problématique que je rencontre :

1. Les fonds propres
Dans les plans comptables pour ASLB ou entreprises, on trouve des comptes 10 comme le "fonds associatif" ou "capital". Je suis surpris de ne pas trouver d'équivalent dans le plan comptable du 12 juillet 2012 ; en général ça correspond au fonds de roulement mais comme une composante du passif (créditeur) ce qui est différent du compte 551 qui est un actif circulant (débiteur)...

Est-ce que l'absence des fonds propres a déjà posé problème dans l'établissement du bilan ?

2. Comptes copropriétaires
Dans mon système, chaque copropriétaire a un compte unique avec les acomptes au débit et ses règlements au crédit ; le solde est également unique ce qui semble le plus simple à gérer mais dans les exemples de la Commission des Normes comptables et le PCMN on trouve les deux séries distinctes :
410000 - pour les acomptes sur fonds de réserve
410100 - pour les acomptes sur fonds de roulement...

Dans vos comptabilités, avez-vous vraiment deux comptes par copropriétaire ???

Par avance merci à tous ceux qui pourront contribuer à m'éclairer ;-)
André

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