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Locataire qui ne paie plus

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 522
Site Web

Re : Locataire qui ne paie plus

Même sans état des lieux d'entrée, on peut obtenir des dégâts locatifs. L'état des lieux de l'entrée comme celui de sortie peut être démontré par toute voie de droit, notamment le témoignage.

J'ai déja utilisé en justice la présomption pour l'entrée ete témoignage pour la sortie. J'ai eu vent de personnes qui ont été contactée par leur proprio 10 ans plus tôt. Le proprio voulait démontrer le bon entretien du jardin avant l'entrée du suivant.

Bref, soyez imaginatif!

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Messages : 3 889

Re : Locataire qui ne paie plus

Si c'est juridiquement embêtant, vos actions sont très largement compréhensibles, et je n'imagine pas que cela vous cause un plus grand préjudice que de n'avoir rien fait.
Il faudrait, je pense :
- commencer par faire contre-signer l'état des lieux de sortie par une personne tierce (la plus neutre possible - peut-être le nouveau locataire ?)
- envoyer un message (idéalement par recommandé), mentionnant le refus du locataire d'exécuter ses obligations lors de l'état des lieux de sortie. Y joindre l'état des lieux réalisé.
Mentionner qu'il a indiqué abandonner le logement, mais a voulu vous causer un préjudice volontaire en conservant les clés. Que de ce fait (cette faute), vous n'avez pas su reprendre possession des lieux.
Qu'à cet effet, vous avez du faire appel à un serrurier, ce qui sera porté à sa charge.
Qu'au vu de ce qui précède, vous estimez qu'il a rompu le bail en tord, et que dans votre bail, une indemnité de X est prévue à cet effet (c'est le cas ??)
... etc. Et au final, que vous réclamez X euros.

Si elle refuse, vous pourrez toujours défendre cela en justice de paix.
Correctement documenté et expliqué, je ne serais pas trop mal à l'aise de devoir défendre cette position, si c'était moi.

Dernière modification par Himura (02-07-2017 19:12:12)

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estevinc
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles
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Re : Locataire qui ne paie plus

J'entends bien ce que vous dites Panchito mais je suis censée faire quoi avec une locataire qui doit avoir accès à son appartement le lendemain? Lui dire "désolée madame, l'appartement est vide mais vous ne pouvez pas y entrer car l'ancienne locataire fait des siennes. Aller à l'hôtel le temps que ça s'arrange". En plus la nouvelle est à mobilité réduite...
Elle s'est formellement et officiellement engagée à quitter les lieux le 30 juin! Pas le 01 le 02 ou  le 03 juste pour me faire ch¨%.
C'est dingue quand même!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
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Re : Locataire qui ne paie plus

Mais pourquoi cette manie d'agir d'abord et de venir ensuite poser vos questions quand c'est trop tard!

Les clés se rendent toujours en fin de l'état des lieux de sortie que vous deviez faire par écrit et qui devait être signé par les parties.

Puisqu'elle ne vous a pas rendu les clés, elle continuait à occuper votre bien sans titre ni droit et vous était donc redevable d'une indemnité d'occupation journalière étant égale au loyer divisé par 30.

En changeant le cylindre vous vous êtes mis complètement dans vos torts, en commettant une violation de domicile!

Je trouve en plus hyper bizarre qu'elle ait soi-disant un avocat mais soit venue sans lui à son état des lieux de sortie...

Vous voulez envoyer un mail à son avocat mais pour lui dire quoi? Lui donner le bâton pour vous faire battre?

Quant à la garantie, je suppose que là au moins vous avez respecté les lois et qu'elle se trouve toujours sur un compte bloqué ouvert au nom de votre locataire.

Il n'y a que 2 moyens de débloquer la garantie:
- soit un accord signé par les parties (il faut utiliser les documents de déblocage de la banque du locataire car chaque banque a ses documents bien spécifiques)
- un jugement

Donc maintenant vous allez faire quoi??

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 03-10-2006
Messages : 5 476

Re : Locataire qui ne paie plus

estevinc a écrit :

Bonjour,

je reviens vers vous car la sortie de ma locataire s'est mal passée.

Elle n'a pas voulu me rendre les clés car je lui ai dit qu'il faudrait déduire de la garantie les murs qui sont abîmés (je n'ai pas d'état des lieux, certes, mais je peux prouver que l'appartement a été entièrement repeint avant son entrée. Il y a de l'usure normale mais il y a quand même un endroit dans la cuisine où tout le mur, plâtre compris est abîmé...) et que je lui déduirais une femme de ménage car elle n'avait rien nettoyé.
Elle a refusé et m'a dit qu'elle ne rendrait pas les clés.
Je suis partie et j'ai fait venir un serrurier en fin de journée car la nouvelle locataire prenait possession des lieux le lendemain.

Cela m'a coûté 365 euros car c'est une porte blindée et je compte bien les déduire de sa garantie.

Mes questions sont :
- avait-elle le droit de ne pas me rendre les clés?
- dois-je aller en justice de paix ou un simple mail à son avocat suffit?

Merci pour vos conseils

si vous n'aviez pas eu un nouveau loc qui entrait de suite, vous étiez en droit de lui facturer le loyer, vu que tant qu'elle a les clés, elle est, selon moi, occupante, et vous pouviez même si vous vous aviez un double, y faire quelque dégâts supplémentaires, à lui porter en compte
parce  que avec des gens non réglos, il n'y a pas de raison de l'être

cela dit la nouvelle loc est donc entrée dans les lieux alors qu'ils sont abîmés ( mur de la cuisine ) et sales, c'est un paramètre important ça

Dernière modification par Erico (02-07-2017 10:37:28)


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estevinc
Pimonaute assidu
Lieu : bruxelles
Inscription : 16-07-2010
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Re : Locataire qui ne paie plus

Bonjour,

je reviens vers vous car la sortie de ma locataire s'est mal passée.

Elle n'a pas voulu me rendre les clés car je lui ai dit qu'il faudrait déduire de la garantie les murs qui sont abîmés (je n'ai pas d'état des lieux, certes, mais je peux prouver que l'appartement a été entièrement repeint avant son entrée. Il y a de l'usure normale mais il y a quand même un endroit dans la cuisine où tout le mur, plâtre compris est abîmé...) et que je lui déduirais une femme de ménage car elle n'avait rien nettoyé.
Elle a refusé et m'a dit qu'elle ne rendrait pas les clés.
Je suis partie et j'ai fait venir un serrurier en fin de journée car la nouvelle locataire prenait possession des lieux le lendemain.

Cela m'a coûté 365 euros car c'est une porte blindée et je compte bien les déduire de sa garantie.

Mes questions sont :
- avait-elle le droit de ne pas me rendre les clés?
- dois-je aller en justice de paix ou un simple mail à son avocat suffit?

Merci pour vos conseils

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estevinc
Pimonaute assidu
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Re : Locataire qui ne paie plus

Merci à tous pour vos réponses.

Je vais juste la laisser partir et trouver un bon locataire quitte à ce que ça me prenne un mois de plus.

Je vais aller jeter un oeil sur le site pour le bail.

Merci smile

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire qui ne paie plus

Erico a écrit :

disons que c'est toujours du cas par cas GT

si j'étais loc ( et je l'ai été ) et qu'un proprio m'ennuye ( je reste poli) vraiment beaucoup, je profiterais peut être de la possibilité de partir sans préavis ( je dis bien peut être car il ne faut pas oublier que le proprio peut se "venger" lors de l'ELS )

si le proprio est réglo, ce ne serait jamais quelque chose qui me viendrait à l'esprit

Je n'avais pas l'intention de guider la propriétaire dans son choix. C'est elle qui décide. Je me suis limité à fournir des éléments de droit.

Lors d'une consultation d'un avocat , c'est ce que m'a répondu ce dernier après m'avoir exposé le situation en fait et en droit : c'est vous qui décidez, c'est votre dossier.

Mais je vous rejoins : la propriétaire n'a aucune obligation d'utiliser les moyens mis par le droit à sa disposition.
Je remarque que la locataire, sauf élément nouveau,  n'est pas en règle en matière de paiement de loyer.

A elle de faire ses choix.

Dernière modification par GT (01-06-2017 08:52:02)

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire qui ne paie plus

estevinc a écrit :

je vais me mettre à la recherche d'un autre locataire et écrire un bon bail bien ficelé!
Si vous avez des liens intéressants, je suis preneuse smile

Le bail que vous avez utilisé était peut-être de qualité.
Mais dans les baux types existent des mentions à cocher , à barrer, à compléter.
Il convient d'en appréhender la portée.
Entre différentes formulations proposées dans ces baux types, des choix doivent être effectués sur lesquels les parties se mettent d'accord.

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 03-10-2006
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Re : Locataire qui ne paie plus

disons que c'est toujours du cas par cas GT

si j'étais loc ( et je l'ai été ) et qu'un proprio m'ennuye ( je reste poli) vraiment beaucoup, je profiterais peut être de la possibilité de partir sans préavis ( je dis bien peut être car il ne faut pas oublier que le proprio peut se "venger" lors de l'ELS )

si le proprio est réglo, ce ne serait jamais quelque chose qui me viendrait à l'esprit


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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire qui ne paie plus

estevinc a écrit :

Bon ben la madame a décidé de rompre le bail et de partir fin juin.

Elle dit que comme le bail d'un an s'est transformé tacitement en bail de 9 ans, il n'a pas pu être enregistré et donc qu'elle peut partir sans indemnité et préavis.
Je ne sais pas si elle a le droit,


Art. 3. Durée du bail.
§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
  Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.

"Le délai visé à l'alinéa 1er" càd le délai de  3 mois. Cela ne signifie pas qu'aucun délai n'est applicable. Nuance.La jurisprudence fait état d'un congé "raisonnable".

La locataire n'est pas bien renseignée sur ce point ou feint de l'ignorer.

Dernière modification par GT (01-06-2017 08:29:52)

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Locataire qui ne paie plus

estevinc a écrit :

Bon ben la madame a décidé de rompre le bail et de partir fin juin.

Elle dit que comme le bail d'un an s'est transformé tacitement en bail de 9 ans, il n'a pas pu être enregistré et donc qu'elle peut partir sans indemnité et préavis.

Et si un bail de 1 an est enregistré doit-il / peut-il à nouveau l'être lorsqu'il est prolongé ou lorsqu'il se transforme en bail de  9 ans ?

Dernière modification par GT (01-06-2017 08:12:44)

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panchito
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Re : Locataire qui ne paie plus

Erico a écrit :

tous les contrats de bail  de résidence principale doivent être enregistrés par le bailleur, pas les contrats de bail commercial ou autre, ceux là peuvent être enregistrés par le bailleur ou le preneur et souvent une clause, met cela à charge du preneur avec frais pour lui aussi

Evidemment mais dans le cas d'Estevinc, il s'agit bien d'un bail de résidence principale!

Dernière modification par panchito (01-06-2017 06:51:35)

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Erico
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Re : Locataire qui ne paie plus

panchito a écrit :
Estevinc a écrit :

et écrire un bon bail bien ficelé!
Si vous avez des liens intéressants, je suis preneuse

????

Vous n'avez jamais vu les baux PIM, disponibles gratuitement sur ce site?

Pour commencer votre formation de bailleur, sachez que tous les contrats de bail doivent être enregistrés par le bailleur.

Si vous n'avez pas rempli votre obligation légale à ce sujet (encore une autre); évidemment, votre locataire a le droit de partir sans préavis ni indemnité.

C'est la loi. Vous n'êtes pas au courant non plus??

Le rapport d'ELE doit être enregistré avec le bail.


toute petite remarque : tous les contrats de bail  de résidence principale doivent être enregistrés par le bailleur, pas les contrats de bail commercial ou autre, ceux là peuvent être enregistrés par le bailleur ou le preneur et souvent une clause, met cela à charge du preneur avec frais pour lui aussi


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Erico
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Re : Locataire qui ne paie plus

rexou a écrit :

Elle dit que comme le bail d'un an s'est transformé tacitement en bail de 9 ans, il n'a pas pu être enregistré et donc qu'elle peut partir sans indemnité et préavis.

Elle s'est bien renseignée la madame...

Elle vous a averti par courrier de son désir de partir fin juin ? Parce que si elle vous a seulement téléphoné, vous pouvez encore faire enregistrer le bail demain matin...


oui mais si le bail est enregistré hors délai, ça intervient encore dans cette histoire de pouvoir partir sans préavis ?
ça bloquerait alors la dame, même si enregistré hors délai ?


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panchito
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Re : Locataire qui ne paie plus

Je connais beaucoup de personnes qui n'ont pas le temps et/ou l'envie de consacrer tout leur temps libre à étudier les lois pour pouvoir gérer leur bien et qui dès lors les confie à des régisseurs.

Je constate qu'Estevinc malgré la panoplie de livres publiés par le SNP, les conférences et tous les autres outils disponibles, ne s'est pas formée au métier de bailleur.

C'est que donc l'envie et/ou le temps fait défaut.

Je trouve que mon conseil de faire appel à un régisseur de biens est excellent!

De même que mon conseil de vite enregistrer le bail et l'ELE sur my rent, cela vaut son pesant d'or (3 mois de préavis pour pouvoir rechercher à son aise un nouveau locataire).

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Locataire qui ne paie plus

panchito a écrit :

Ou ce soir, il suffit de télécharger le contrat de bail avec le rapport d'ELE sur MyRent et vous avez le récépissé endéans quelques secondes...

Maintenant même dans le meilleur contrat de bail (comme vous en trouverez gracieusement sur PIM), il faut biffer ou pas certaines mentions.

Donc vu votre totale inexpérience, je vous suggère à l'avenir de confier vos locations à un régisseur de biens qui vous demandera maximum 10% du loyer.

Je pense qu'Estevinc vient chercher des réponses, éventuellement des critiques positives, de manière à ne plus commettre les mêmes erreurs également.
On en a tous fait, non ?

Je ne crois pas que faire la morale sans cesse, voire être désobligeant, apporte de l'aide aux personnes.

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panchito
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Re : Locataire qui ne paie plus

Ou ce soir, il suffit de télécharger le contrat de bail avec le rapport d'ELE sur MyRent et vous avez le récépissé endéans quelques secondes...

Maintenant même dans le meilleur contrat de bail (comme vous en trouverez gracieusement sur PIM), il faut biffer ou pas certaines mentions.

Donc vu votre totale inexpérience, je vous suggère à l'avenir de confier vos locations à un régisseur de biens qui vous demandera maximum 10% du loyer.

Dernière modification par panchito (31-05-2017 21:20:24)

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rexou
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Re : Locataire qui ne paie plus

Elle dit que comme le bail d'un an s'est transformé tacitement en bail de 9 ans, il n'a pas pu être enregistré et donc qu'elle peut partir sans indemnité et préavis.

Elle s'est bien renseignée la madame...

Elle vous a averti par courrier de son désir de partir fin juin ? Parce que si elle vous a seulement téléphoné, vous pouvez encore faire enregistrer le bail demain matin...


Quand je bois du vin je me soigne ; il est écrit Médoc sur la bouteille.

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panchito
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Re : Locataire qui ne paie plus

Estevinc a écrit :

et écrire un bon bail bien ficelé!
Si vous avez des liens intéressants, je suis preneuse

????

Vous n'avez jamais vu les baux PIM, disponibles gratuitement sur ce site?

Pour commencer votre formation de bailleur, sachez que tous les contrats de bail doivent être enregistrés par le bailleur.

Si vous n'avez pas rempli votre obligation légale à ce sujet (encore une autre); évidemment, votre locataire a le droit de partir sans préavis ni indemnité.

C'est la loi. Vous n'êtes pas au courant non plus??

Le rapport d'ELE doit être enregistré avec le bail.

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estevinc
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Locataire qui ne paie plus

Bonjour,

ma locataire a décidé de ne plus payer son loyer.
Elle se venge car nous avons eu du retard dans les décomptes de charges (pour notre défense, elle a refusé que je fasse le décompte moi-même et m'a imposé de passer par le syndic - payant - pour recevoir son décompte annuel). Seulement le syndic a pris des mois à faire les décomptes et cela l'a énervé. Ce que je comprends, mais à partir du moment où l'on m'interdit de faire les charges moi-même, je ne me sens pas responsable.

Elle a donc décidé d'arrêter de payer son loyer. Aujourd'hui elle a son décompte des charges, ne paie toujours pas son loyer et ne répond à aucun mail.
Je précise qu'elle n'a aucun soucis financier.

Mes questions sont donc les suivantes :
- Quelles démarches puis-je effectuer? J'ai envoyé un recommandé de mise en demeure pour le paiement de son loyer et je compte aller en justice de paix dès lundi.
- J'ai indexé son loyer, ce que je n'avais jamais fait (c'était prévu dans le bail. Si les locataires sont corrects je n'indexe pas, mais là...faut pas pousser bobonne,.)
- Aussi, nous avions fait un bail d'un an. Je sais qu'il se renouvelle automatiquement après un an si on ne fait rien et qu'après un renouvellement d'un an, l'année d'après il passe en bail de.... 3 ans? 9 ans? Je ne sais pas... quelqu'un aurait la réponse? Je demande car je souhaite la faire partir mais je ne sais pas quels sont mes droits. Rien n'est stipulé dans le bail.
- Quand puis-je procéder à l'expulsion? Après combien de loyers impayés? Est-ce que l'expulsion est plus facile en été et au vu du fait que madame travaille et est tout à fait en mesure de payer son loyer?

Merci d'avance pour vos lumières!

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