Locataire qui ne paie plus

Ce qui est fait est fait.
Maintenant cela se régularise et il faut laisser retomber la pression.
Mise en demeure ou requête, ce n'est pas d'actualité... on communique raisonnablement entre personnes de bonne volonté et tout rentrera dans l'ordre.
Un simple appel téléphonique pour reconnaitre que vous manquez d'expérience et reconnaissez vos erreurs, cela peut aider à éviter la case "avocat" dans vos relations futures.   

Elle est fâchée la madame... laissez donc passer le temps et vous reviendrez vers elle quand la tension sera retombée. 

En attendant, elle reprend le paiement des loyers et la vie continue.

Le but est d'arriver à rendre serein le débat entre les parties. Chacune a des torts. Elle doit en être consciente. La locataire ne nous lit pas.La piste de la médiation (c'est "à la mode")en cette affaire serait la bienvenue si le dialogue direct entre les parties devait rester stérile. Des gestes pourraient être posés par la propriétaire (p.e. dans un premier temps le remboursement immédiat des charges selon le décompte effectué, la diminution de la provision pour charges).

Dernière modification par GT (30-05-2017 16:19:34)

Le débiteur (le locataire) suspend l’exécution de son obligation principale (le paiement du loyer) , sans autorisation du juge, aussi longtemps que son créancier manque à sa propre obligation qui est le remboursement partiel du montant de provisions encaissées.

C’est l’exception d’inexécution.

Celle-ci doit répondre à certaines conditions dont celle de la proportionnalité (le bailleur devrait au locataire 700 € à comparer avecle montant mensuel d'un loyer !). Le locataire ne pourrait suspendre indéfiniment le paiement du loyer. Si ces conditions ne sont pas remplies celui-ci s'expose à la résiliation du bail pour un juge pour avoir suspendu le paiement du loyer.

En l'espèce, puisqu'il s'agit d'un remboursement par le bailleur de charges locatives, je ne comprends pas que celui-ci n'aie pas déjà procédé à celui-ci sur base du relevé des frais et charges qu'il aura établi (éventuellement avec le concours du syndic) . Il s'agit de l'incontestablement dû par le bailleur sur base de son propre relevé. Peu importe par exemple que le locataire conteste ultérieurement ce montant en le trouvant éventuellement insuffisant, peu importe le contrôle éventuel des pièces justificatives dans les bureaux du syndic.

L'article 1728ter, C. civil prévoit que "le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges". La loi n'impose pas au bailleur de recourir à l'aide du syndic pour l'établissement de ce relevé. Et le locataire ne peut en principe imposer au bailleur de recourir  au syndic pour l'établissement du relevé. Le propriétaire n'a pas d'obligation d'accepter cette exigence. Le propriétaire n'a pas à répondre à cette exigence. Cependant,au propriétaire de présenter selon la périodicité fixée ds le contrat de bail, le relevé visé à l'art. 1728ter.  La responsabilité de présenter le relevé selon une périodicité fixée dans le bail repose exclusivement sur le bailleur.

Que dit  le contrat de bail sur la périodicité du décompte de régularisation de charges ? Annuellement ? Que dit le contrat de bail sur le moment du paiement de la régularisation de charges ? Le paiement de la différence entre les provisions versées et les charges réelles endéans les 15 jours de la réception du décompte ? Immédiatement ? Que dit le contrat de bail sur les modalités de consultation des pièces chez le syndic ?

Quant à la modification du montant des futures provisions, le contrat de bail prévoit-il cette possibilité ?

Dernière modification par GT (30-05-2017 13:32:17)

Fleurs, pralines et champagne?... pour un locataire qui ne paye pas son loyer pour une vengeance, et avec des raisons tout de même discutable, vu la bonne foi apparente.

Ah oui vu comme ça j'ai l'air super fautive, en effet :-)

En réalité, je lui ai à chaque fois fait le décompte des charges les autres années et remboursée! Et elle a eu tous les docs nécessaires pour vérifier elle-même les comptes s'ils ne lui convenaient pas.
Pour 2015-2016, je devais faire le décompte en mai/juin 2016 (en fonction de caloribel). Elle m'a empêché pendant des mois de le faire moi-même car elle voulait trouver quelqu'un qui vérifierait pour elle. Comme elle ne trouvait pas, elle m'a fait passer par le syndic. Mais celui-ci a mis des mois et là, je n'y peux rien. Après comme on vient de recevoir le décompte 2016-2017, le syndic en a profité pour faire les deux en même temps, mais pour celui-là, il n'y a aucun retard.

Et je serais bien preneuse de "cours pour être proprio" :-) Parce qu'il est vrai que mis à part ma bonne foi, je n'ai rien d'autre.

Pour le bail, moi ça ne me pose aucun problème que ce soient des charges réelles, vu que c'est ce que j'avais en tête. Je ne savais même pas qu'on pouvait faire un forfait qui ne soit pas "remis à zéro" chaque année.

Bref, là elle est entièrement remboursée mais continue à dire qu'elle n'est pas d'accord et qu'elle remet en cause tous les décomptes... Selon vous, si je lui ai envoyé absolument tous les documents en ma possession (décompte syndic, relevé caloribel, ...) et que je lui ai transmis les coordonnées du syndic en lui indiquant qu'elle pouvait aller chez eux sans problème pour voir tous les documents la concernant, est-ce que je fais bien les choses? Ou est-ce que je devrais faire d'autres démarches? Si elle conteste les charges, c'est à elle de venir avec autre chose, non?

Merci en tous cas!

Rexou, c'est bien pire! Cela fait 4 ans que cela dure ainsi.

Pendant toute la durée du bail (et probablement avec les locataires précédents aussi) Estevinc n'a jamais "pensé" à calculer la régularisation annuelle et à adapter la provision mensuelle en conséquence!

Des gens comme cela jettent l’opprobre sur tous les bailleurs honnêtes, et consciencieux que nous sommes!

On ne s'improvise pas bailleur. Il faudrait rendre le certificat "bailleur" obligatoire avec des cours à suivre et un examen à la fin pour obtenir un certificat d’aptitude à devenir bailleur!

C'est effectivement complètement tordu! C'est vous qui dès que le décompte eau et chauffage annuel est envoyé, et que vous connaissez donc au cent près les frais réels de l'année antérieure à faire IMMEDIATEMENT un virement sur le compte de votre locataire avec le trop payé et à adapter IMMEDIATEMENT la provision mensuelle pour charge.

Certainement, de plus avec un bail si mal torché qu'on ne sait même pas si c'est une provision ou un forfait!!
Vous êtes en tort sur toute la ligne.
Et vous refusez de faire ce virement de 700€ sur le compte de votre locataire depuis quand? Et vous voulez l'expulser?

C'est parfaitement ridicule!

Dernière modification par panchito (29-05-2017 07:08:38)

Ah oui mais c'est complètement tordu! C'est ce que je lui ai proposé (déduire les charges du loyer impayé) dès que j'ai eu le décompte mais elle ne m'a jamais répondu ok et me met en demeure de le faire...

Je lui ai envoyé un mail direct après son mail de mise en demeure pour lui dire que c'était ok, pas de soucis vu que c'est ce que j'ai proposé il y a presque un mois, mais elle ne répond rien du tout. ça me stresse un peu de lui faire un virement de 400 euros et des poussières sans savoir si elle sera d'humeur à payer son loyer pour le mois de juin... je préférerais déduire ce qu'il reste des charges pour une partie de son mois de juin et qu'elle m'envoie que la différence...

Bonjour,

oui effectivement, je n'y connais pas grand chose :-) J'ai toujours eu la chance d'avoir des locataires en or.

Pour l'indexation de loyer, oui c'est vrai c'est bête de ne pas indexer. ça fait  partie du lot et en plus elle est vraiment plus que solvable.
Merci pour le nom de la revue, je ne connaissais pas.

Pour le forfait/provision... ah ben zut, je n'ai rien barré. Dans ma tête c'était d'office basé sur des frais réels, donc : je rembourse s'il y a trop.
Pour le décompte du syndic, il a eu le bail. Il a pu voir ce qui était à charge du locataire ou proprio. Pour l'adaptation des charges, ça ne me pose aucun problème, je n'étais juste pas au courant. Elle paie 150 alors que ça devrait plutôt être +/- 100.

Pour les autres questions :
- loyer de 650 +150 de charges
- Vit seule avec garde partagée de son enfant
- je dois lui rembourser +/-700 pour 12 mois (ici on vient d'avoir les décomptes de la dernière année et c'est donc 1400 pour 24 mois).