[État des lieuxde sortie] Peinture.

JeanLarue · #1 04-07-2017 08:52:24

Bonjour à tous les pimonautes ,

comme vous l'avez certainement vu pour certain je loue un petit bien à 435 euros.

Le bail prends fin le 31/08 , mon ancien locataire s'en va le 31/08.

Le locataire à toujours payé tip-top.

Lors de son départ le locataire m'a laissé faire les visites sans discuter , lors de ces visites il y avait moins de meuble et j'ai pu constater les défauts ci dessous.

Il ne m'a jamais jamais embêté pour rien.

(lors de son absence pendant les visites j'en ai profité pour faire quelques photos à son insu)

MAIS

J'ai remarqué au niveau de la peinture que ce n'était pas bien peint , en effet il y a des coulées de peinture à certains endroits , quelques tâches sur les murs et de la peinture sur les plaintes en bois et carrelage et débordement sur porte.

Un état des lieux avait été fait avec photos à l'entrée du bien / remise des clées , on voit que la peinture était en meilleur état et d'une autre couleur.

Il y a 3 pièces à peindre.

J'ai plusieurs idées en tête (je précise que je suis débutant dans le métier)

Les voici & votre avis m’intéresse en tant que bailleur aguerri angel :

A ► je lui dit maintenant , il risque de le prendre mal & je le vois mal faire une peinture complète (il a d'autre projet que de refaire des peinture)

B ► je lui dit maintenant , je lui propose une solution à l'amiable , j'ai de la couleur à bon prix et une amie qui peut peindre cela lui revient à grosso modo 300 € avec peinture qui sera ponctionné sur sa caution de 2 mois.

C► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution à l'amiable comme en B.

D► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution par un peintre professionnel qui coûtera certainement un autre prix.
E► Je ne lui rend pas sa caution j'attends vos idées.

Ma crainte si je joue sur l’honnêteté A ou B ► c'est qu'il se "venge" et m'abîme autre chose que je ne remarque pas de suite.

F je la boucle je me tape le prix de la peinture je peins moi-même avec mon amie peintre et je me dit que cela fait partie des risques du métier , on à des rentrées d'argent et quelques fois des sorties d'argent

Dernière modification par JeanLarue (04-07-2017 08:53:44)

libra · #2 04-07-2017 09:11:15

Les photos prises à l'entrée font-elles partie de l'entrée des lieux? En d'autres termes, ne peuvent-elles ne pas être contestées?

JeanLarue · #3 04-07-2017 09:34:06

libra a écrit :

Les photos prises à l'entrée font-elles partie de l'entrée des lieux? En d'autres termes, ne peuvent-elles ne pas être contestées?

Il a signé chaque page avec les photos et ont voit clairement que c'est une autre couleur maintenant je n'ai pas fait de gros plan c'est une vue d'ensemble.

Mais on voit bien que c'est une autre couleur , il n'y a aucun doute.

Himura · #4 04-07-2017 09:37:03

Le principe est de rendre le bien en prime état, déduction faite de la vétusté et l'usage normal.
Si votre locataire a repeint, il devait faire cela dans les règles de l'art. (J'ai même presque envie de dire que peu importe si la peinture précédente était parfaitement exécutée ou non. On doit en tenir compte, mais ça n'autorisera jamais à faire quelque chose de bâclé ensuite).

A votre place, je le préviendrai gentiment, lui disant que vous avez constaté 2,3 trucs en faisant les visites, et que vous préférez lui en parler maintenant plutôt que quand il sera trop tard.
Tout travail doit être fait dans les règles de l'art. Ce n'est pas parce que tout le monde croit savoir peindre que c'est la vérité wink

Perso, je propose presque à chaque fois aux locataires sortants de faire une visite rapide, 1 mois avant leur sortie. J'insiste sur le fait qu'elle est non-engageante, car je ne passe pas mon temps non plus à regarder derrière les meubles et pointilleux.
Ca permet de montrer des points d'attention (nettoyage X ou Y) et de se mettre d'accord sur ce qui est attendu lors de l'ELS.

Himura · #5 04-07-2017 09:41:43

JeanLarue a écrit :

libra a écrit :
Les photos prises à l'entrée font-elles partie de l'entrée des lieux? En d'autres termes, ne peuvent-elles ne pas être contestées?
Il a signé chaque page avec les photos et ont voit clairement que c'est une autre couleur maintenant je n'ai pas fait de gros plan c'est une vue d'ensemble.
Mais on voit bien que c'est une autre couleur , il n'y a aucun doute.

La discussion s'engage sur autre chose, si on parle de la couleur uniquement.
* La manière / technique du peintre = suivre les règles de l'art. Il me semble que vous pointiez cela quand vous parlez de coulées, etc. avant même la couleur.
* Le changement de couleur --> on essaye de le prévoir au bail ("... est reçu et doit être rendu en blanc RAL XXX, avec type de peinture ZZZ"). Certaines couleurs (noires ou très foncées, flashy, rose, jaune, etc.) sont à considérer comme dégâts locatifs, même si rien n'est prévu au bail.

Erico · #6 04-07-2017 09:46:17

et il était prévu quoi dans le bail, qu'il pouvait repeindre dans une autre couleur ou pas ?

et la couleur actuelle, vous dérange ou pas ?

maintenant un conseil, n'utilisez pas de la couleur bon marché, c'est souvent la plus chère ! et je suis sûr que d'autres confirmeront mon point de vue

et pour les coulées, ce sont les coulées de la nouvelle peinture ou de l'ancienne ?

Dernière modification par Erico (04-07-2017 09:47:24)

libra · #7 04-07-2017 09:58:36

JeanLarue a écrit :

Il a signé chaque page avec les photos et ont voit clairement que c'est une autre couleur maintenant je n'ai pas fait de gros plan c'est une vue d'ensemble.
Mais on voit bien que c'est une autre couleur , il n'y a aucun doute.

Cela semble être bon.

Vous ne pouvez pas interdire un locataire de repeindre un appartement dans une autre couleur pour autant que
- il n'y a pas de mention contraire dans le bail et ou l'état des lieux d'entrée.
- que ce soit fait suivant les règles de l'art ce qui n'est manifestement pas le cas ici.
- que ce soit dans une couleur neutre; donc par exemple pas du rouge vif, du noir de noir, ...

Au vu des compétences de votre locataire, je crois que ce serait inutile de lui demander de repeindre l'appartement. Faîtes plutôt un décompte sur base des prix d'experts. Ce décompte comprendra
- les frais de peintures duquel il faut déduire un amortissement basée sur 9 années.
- les frais d'enlèvement des peintures débordantes
- les éventuels frais d'entretien de la chaudière, chauffe-eau, chauffe-bain et ou autre.

Sur base de ce document, faîtes une proposition à l'amiable.

JeanLarue · #8 04-07-2017 10:09:28

libra a écrit :

Cela semble être bon.
.... faîtes une proposition à l'amiable.

Dans l'état des lieux :

Je lui autorise à repeindre sauf dans les tons foncé ==► Ok cela c'est respecté

Il n'a pas bien peint et il n'a pas débordé + tâche à certains endroits.

Á noter que dans le bail , un expert peut être demandé aux frais du locataire & du propriétaire je pensais peux être faire pression dans le cas ou il refuserait.

Et lui expliquer qu'il a tout intérêt à accepter la proposition à l’amiable

Je veux bien lui proposer un arrangement à l'amiable MAIS admettons qu'il refuse , que faire pour bien faire après ?

Merci à tous pour vos réponses.

Dernière modification par JeanLarue (04-07-2017 10:17:49)

Himura · #9 04-07-2017 10:20:26

JeanLarue a écrit :

Je veux bien lui proposer un arrangement à l'amiable MAIS admettons qu'il refuse , que faire pour bien faire après ?
Merci à tous pour vos réponses.

Vous avez presque déjà répondu vous-même --> faire appel à un expert, qui chiffrera les dégâts et vous mettra d'accord.

libra · #10 04-07-2017 10:27:05

JeanLarue a écrit :

Je veux bien lui proposer un arrangement à l'amiable MAIS admettons qu'il refuse , que faire pour bien faire après ?
Merci à tous pour vos réponses.

J'ai eu deux cas semblables. Pour être très bon, j'avais réclamé 200 €. Refus de payer quoique ce soit.

Pas de chance, c'était à la veille des congés judiciaires. Il a fallut plusieurs mois avant qu'un jugement soit prononcé et ensuite encore plusieurs mois avant que 'expert fasse son rapport. Les 200 € sont devenus 5.000 €. Un bon placement.

JeanLarue

JeanLarue · #11 04-07-2017 10:29:19

libra a écrit :

J'ai eu deux cas semblables. Pour être très bon, j'avais réclamé 200 €. Refus de payer quoique ce soit.
Pas de chance, c'était à la veille des congés judiciaires. Il a fallut plusieurs mois avant qu'un jugement soit prononcé et ensuite encore plusieurs mois avant que 'expert fasse son rapport. Les 200 € sont devenus 5.000 €. Un bon placement.

Quel est la procédure dans l'ordre ?

Contacter expert ?
Requête en justice de paix ?

Et admettons que l'expert soit en désaccord avec moi ? Je vais devoir payé

Comment cela ce passe ?

excuser pour toutes ces questions mais comme je l'ai cité dans mon 1er post je suis débutant dans le métier

Dernière modification par JeanLarue (04-07-2017 10:31:35)

rexou · #12 04-07-2017 10:42:39

Faites-lui remarquer les défauts de sa peinture et informez-le que vous devrez faire repeindre l'appartement et que vous lui demanderez une petite intervention qui sera retenue sur la garantie. Si vous limitez vos prétentions à 300€, cela reste très correct. C'est même très peu, surtout si votre locataire n'est pas resté plus de 3 ou 4 ans dans l'appartement. (une peinture s'amortit sur 6 ans, ou sur 9 ans si elle est de très bonne qualité).
En cas de désaccord, un expert vous accordera un peu plus sans doute... mais vous devrez le payer, ainsi que votre locataire, qui ne doit pas rouler sur l'or et est absorbé par son nouveau logement.
Vous profiterez d'un bien remis à neuf, dont le loyer pourra être un peu majoré le cas échéant... Les petits travaux de remise en état font partie de la vie de bailleur et vous avez la chance d'avoir une amie peintre :-)

rexou · #13 04-07-2017 10:52:30

Quel est la procédure dans l'ordre ?
Contacter expert ?
Requête en justice de paix ?

Ne rêvez pas ! Vous avez intérêt à solder les comptes de votre ancien locataire à l'amiable, avec une petite indemnisation. Un expert est à envisager si le locataire n'accepte pas votre proposition et souhaite s'en remettre à une expertise (ce ne serait pas intéressant pour lui et serait une opération quasi-nulle pour vous).
Une requête en justice de paix implique une attente, avec vide locatif, désignation probable d'une expert désigné par le juge... soit des frais, des problèmes, et sans doute une perte financière au final...
Un mauvais accord vaut mieux qu'un bon jugement !

JeanLarue · #14 04-07-2017 12:47:18

rexou a écrit :

Ne rêvez pas !...
Un mauvais accord vaut mieux qu'un bon jugement !

bien sur , le but n'est pas de "voler" mon locataire.

Par contre j'ai un peu du mal à comprendre.

(je suis pas très fute-fute excuser moi)

Mon locataire m'a prévenu qu'il s'en allait le 31/08.

Mon nouveau locataire rentre le 01/09 il a déjà payé le premier mois anticipativement + les deux mois de cautions.

Donc comment pourrais je avoir un "vide locatif" ?

Cela va bloquer la venue de mon nouveau locataire si je refuse de rentre l'entièreté de la caution ?!

Je ne demande pas non plus les deux mois de cautions mais il me semblerait correct de sa part que le bien soit repeint "proprement" /ou une compensation financière avec une couleur/main d'oeuvre à prix correct.

Et encore une fois quel "timming" pour prévenir ?!

Dernière modification par JeanLarue (04-07-2017 12:49:37)

rexou · #15 04-07-2017 15:55:01

Tout va bien ! Où est le problème ? L'appartement est déjà reloué... Vous demandez à votre locataire sortant s'il peut libérer les lieux un jour ou deux avant la fin du mois, pour rafraichir et repeindre. Si ce n'est pas possible, vous demandez à l'entrant s'il peut attendre deux jours avant d'installer ses meubles, pour vous laisser repeindre... Sinon, vous louez sans repeindre...
Vous pouvez avertir votre locataire sortant qu'il sera nécessaire de repeindre et que vous lui demanderez une petite intervention financière... je vous conseille d'aborder le sujet lors d'une visite dans l'appartement, quand l'occasion se présente
Notez que votre état des lieux d'entrée peut être discuté. Une photo avec une vue d'ensemble ne dit pas grand chose. Une couleur différente n'est pas en soi un dommage (sauf si interdit dans le bail). Quant aux coulées... à défaut d'un descriptif précis (tel que le fait un expert), il est difficile de les imputer avec certitude à la nouvelle peinture... Evitez les discussions orageuses et voyez quelles sont les dispositions de votre locataire... Pensez aussi qu'il a fait l'effort de peindre, et que pour lui, les "petits défauts" sont minimisés...

grmff · #16 04-07-2017 21:34:59

Ma pratique pour ce genre de situation, pour un petit bien et un petit loyer: je laisse tomber.

Et surtout, pour l'avenir: on ne laisse pas un locataire peindre lui-même. Aucuns travaux toléré sans l'accord du proprio.

En réalité, je prends généralement la solution F.

A noter que si le gars est un mauvais coucheur et mauvais payeur, qu'on se retrouve devant le juge pour d'autres choses, ma réaction est toute autre. A mauvis coucheur,, mauvais coucheur et demi...

Francis, rexou

rexou · #17 04-07-2017 22:23:15

grmff a écrit :

Ma pratique pour ce genre de situation, pour un petit bien et un petit loyer: je laisse tomber.
Et surtout, pour l'avenir: on ne laisse pas un locataire peindre lui-même. Aucuns travaux toléré sans l'accord du proprio.
En réalité, je prends généralement la solution F.
A noter que si le gars est un mauvais coucheur et mauvais payeur, qu'on se retrouve devant le juge pour d'autres choses, ma réaction est toute autre. A mauvis coucheur,, mauvais coucheur et demi...

C'est une excellente option, que je pratique généralement aussi dans le carde de bonnes relations.

Mais j'ai déjà expérimenté la difficulté de réparer les dégâts après une peinture mal faite et débordant partout... Plafonds, chambranles, châssis, plinthes, interrupteurs, coulées... et bien souvent peinture de faible qualité et absence de nettoyage avant de peindre... En effet, interdire dans le bail au locataire d'effectuer des travaux de peinture sans autorisation préalable est une excellente idée... d'autant plus que l'artiste est généralement convaincu d'avoir réalisé un exploit qui valorise les lieux.

Donc, comme il s'agit aussi d'un bailleur qui fait ses dents, demander une petite indemnité se justifie pleinement. Pour le futur, interdire au locataire de peindre, et faire appel à un expert pour l'ELE... quitte à ne pas faire appel à l'expert pour la sortie si cela ne se justifie pas, mais avoir la garantie d'un état des lieux fiable et précis.

panchito

grmff · #18 04-07-2017 22:37:17

Faire appel à un expert pour l'ELE si on n'a jamais loué et qu'on a aucun expérience de bailleur est une bonne idée. Mais pour un bien loué à 435€, il faut vite apprendre à le faire soi-même...

Personnellement, je fais les ELE en direct avec le locataire. Le bail prévoit que nous avons tous les deux le droit de prendre un expert à frais communs pour la sortie. Je n'ai jamais fait appel personnellement à un expert pour la sortie, et mes locataires non plus.

rexou

Erico · #19 05-07-2017 05:50:47

grmff a écrit :

Ma pratique pour ce genre de situation, pour un petit bien et un petit loyer: je laisse tomber.
Et surtout, pour l'avenir: on ne laisse pas un locataire peindre lui-même. Aucuns travaux toléré sans l'accord du proprio.
En réalité, je prends généralement la solution F.
A noter que si le gars est un mauvais coucheur et mauvais payeur, qu'on se retrouve devant le juge pour d'autres choses, ma réaction est toute autre. A mauvis coucheur,, mauvais coucheur et demi...

ben oui mais avec un petit loyer, si il doit payer la peinture , ben euh....

JeanLarue · #20 05-07-2017 15:29:36

Merci pour votre réponse grmff.

Erico a écrit :

ben oui mais avec un petit loyer, si il doit payer la peinture , ben euh....

Erico merci pour votre réponse également mais pourriez vous développer ? Comment réagiriez vous à ma place ?

Merci à tous de vos réponses.

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