bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12 · #1 24-08-2017 20:52:05

Bonjour,

Voilà je suis dans un flat depuis bientôt un an et on me propose un logement social! Etant travailleuse à mi temps, je n'ai pas toujours facile à payer mon loyer!

Je casse donc un bail de trois ans mais je propose qqn au propriétaire ainsi que de payer sa part et la mienne dans l'état des lieux de sortie, sa part dans l'état des lieux d'entrée mais il ne veut rien entendre et veut mes trois mois de préavis ainsi que les trois mois d'indemnités! Je sais que je suis en tort vu que c'est mis comme ça dans le bail mais peux t'il me mettre des bâtons dans les roues vu ma bonne volonté de ne pas le mettre dans les ennuis? Il veut que je fasse une cession mais je ne sais pas si il existe un moyen devant notaire de me désolidariser du nouveau locataire en lui cédant mon bail?

Merci de votre aide

Emmanuelle

rexou · #2 24-08-2017 23:53:31

chechenne12 a écrit :

Bonjour,
Voilà je suis dans un flat depuis bientôt un an et on me propose un logement social! Etant travailleuse à mi temps, je n'ai pas toujours facile à payer mon loyer!
Je casse donc un bail de trois ans mais je propose qqn au propriétaire ainsi que de payer sa part et la mienne dans l'état des lieux de sortie, sa part dans l'état des lieux d'entrée mais il ne veut rien entendre et veut mes trois mois de préavis ainsi que les trois mois d'indemnités! Je sais que je suis en tort vu que c'est mis comme ça dans le bail mais peux t'il me mettre des bâtons dans les roues vu ma bonne volonté de ne pas le mettre dans les ennuis? Il veut que je fasse une cession mais je ne sais pas si il existe un moyen devant notaire de me désolidariser du nouveau locataire en lui cédant mon bail?
Merci de votre aide
Emmanuelle

Vous avez signé un bail de 3 ans. Ce bail commençait à quelle date ? Vous pensez quitter votre logement à quelle date ? Ce sera encore durant la première année d'occupation ? Ou la seconde ? Que dit exactement votre bail en cas de rupture anticipée ?

Vous proposez "quelqu'un" au propriétaire pour reprendre votre bail... si le bailleur accepte que vous cédiez votre bail, vous n'avez pas d'indemnité ni de préavis à payer et sauf clause contraire, vous n'êtes pas solidaire du nouveau locataire... ou vous voulez dire que le bailleur accepte que vous donniez le bien en sous-location ?

Le bailleur n'est pas obligé d'accepter votre candidat. Il peut exiger le respect des termes du bail que vous avez signé. La solution viendra d'un accord avec votre bailleur, et un notaire ne doit en aucun cas intervenir. En cas de désaccord, le juge de paix peut être appelé à trancher, mais il est toujours préférable de trouver un accord entre les parties.

libra · #3 25-08-2017 05:06:03

rexou a écrit :

Vous proposez "quelqu'un" au propriétaire pour reprendre votre bail... si le bailleur accepte que vous cédiez votre bail, vous n'avez pas d'indemnité ni de préavis à payer et sauf clause contraire, vous n'êtes pas solidaire du nouveau locataire... ou vous voulez dire que le bailleur accepte que vous donniez le bien en sous-location ?

En cas de cession d'un bail, il est d'usage que le cédant soit solidaire du nouveau locataire. Ce n'est pas une obligation pour autant. Je soupçonne que le bailleur a proposé un modèle de cession de bail.

Une alternative serait de résilier le bail et de payer au bailleur une indemnité en mensualités de sorte que la somme de la mensualité et du nouveau loyer n'excède pas l'ancien loyer.

Dernière modification par libra (25-08-2017 08:51:30)

chechenne12 · #4 25-08-2017 07:18:47

Bonjour,

Mon bail a pris cours le 1er octobre 2016 et j'enverrais donc mon préavis qui prendrait cours le 1er septembre 2017. Je sais que selon les termes du contrat, je dois trois mois d'indemnités mais le propriétaire n'a pas vraiment l'air de vouloir casser le bail, il préfère une cession mais comme je disais plus haut, dans mon idée, je reste solidaire du gars pendant deux ans! Ce qui fait qu'apparemment les coûts de l'état des lieux de sa sortie seront à diviser en deux et si il ne paie pas le loyer, on peut me le réclamer! En cas de cassure, comme je lui ai trouvé qqn, j'ai proposé de prendre en charge les frais des états des lieux afin que cela ne coûte rien au propriétaire et qu'il ne perde pas de loyer mais il me dit que je dois lui faire une proposition neutre, réaliste et acceptable et quand je lui demande ce qu'il veut, pas moyen d'avoir une réponse

panchito · #5 25-08-2017 08:07:17

Malheureusement pour vous, les baux de court terme (1, 2, 3 ans) ne sont jamais résiliables (à l'opposé du bail standard de 9 ans qui est résiliable à tout moment par le preneur!), SAUF clause expresse insérée dans le bail.

La loi étant muette sur les baux de court terme, c'est donc le bail qui fait office de loi entre les parties.

Donc premier point capital à vérifier dans votre bail, avez-vous la clause qui vous permet de résilier le bail avant son échéance?

- Si non: vous pouvez partir mais vous devez payer tous les loyers qui restent à échoir jusqu'à l'échéance
- Si oui: vous pouvez envoyer votre préavis de 3 mois, et payer une indemnité de rupture suivant les termes de votre bail. Il est probable que votre bail stipule qu'en cas de résiliation anticipée en cours de la 2ème année (votre préavis se terminerait le 30 novembre 2017), vous devez payer une indemnité de 2 mois.

Voilà pour vos obligations légales et contractuelles.

Maintenant vous nous dites que vous avez un propriétaires qui est tellement bon qu'il accepterait de négocier avec vous pour éventuellement vous décharger de certaines des obligations que vous vous étiez engagée à remplir lorsque vous avez signé le bail?

Fort bien! C'est très, très rare!

Vous de votre côté, vous avez fait une proposition par écrit? De céder votre bail à un autre locataire en restant solidaire (c'est à dire en vous engageant à payer le loyer et à remplir toutes les obligations contractuelles au cas où le locataire que vous proposez serait défaillant)? Il est légalement interdit de sous louer un bien sauf accord du bailleur. Il est d'accord?

Tout cela ne tient pas la route!

Vous avez trouvé mieux pour moins cher, prenez alors vos responsabilités!

Envoyez votre renom dans les formes et proposez immédiatement (avant que votre propriétaire engage des frais d'annonce) un nouveau locataire. Cela vous évitera ainsi qu'à votre bailleur la corvée des visites (souvent 2h contiguës, 3 jours par semaine) pendant 3 mois.

Évidemment votre bailleur reste évidemment totalement libre de refuser le candidat que vous proposez.

Quant à l'état des lieux de sortie, avez-vous causé des dégâts en même pas un an de location? Proposez à votre bailleur de venir inspecter les lieux méticuleusement, montrez-lui que tous les appareils électroménagers fonctionnent toujours à la perfection, que tout est bien entretenu et propre. Vous pourrez ainsi éventuellement négocier de ne pas faire appel à l'expert à la sortie. Bien que vous vous étiez engagée contractuellement à payer l'expert à 50% tant à l'entrée qu'à la sortie. Mais si vous savez prouvez qu'il n'y a aucun dégâts et que votre bailleur accepte, pas de soucis!

rexou · #6 25-08-2017 08:53:57

chechenne12 a écrit :

Bonjour,
Mon bail a pris cours le 1er octobre 2016 et j'enverrais donc mon préavis qui prendrait cours le 1er septembre 2017. Je sais que selon les termes du contrat, je dois trois mois d'indemnités mais le propriétaire n'a pas vraiment l'air de vouloir casser le bail, il préfère une cession mais comme je disais plus haut, dans mon idée, je reste solidaire du gars pendant deux ans! Ce qui fait qu'apparemment les coûts de l'état des lieux de sa sortie seront à diviser en deux et si il ne paie pas le loyer, on peut me le réclamer! En cas de cassure, comme je lui ai trouvé qqn, j'ai proposé de prendre en charge les frais des états des lieux afin que cela ne coûte rien au propriétaire et qu'il ne perde pas de loyer mais il me dit que je dois lui faire une proposition neutre, réaliste et acceptable et quand je lui demande ce qu'il veut, pas moyen d'avoir une réponse

Vous quittez donc le bien au cours de la 2e année d'occupation.
Vous ne nous dites pas quels sont les termes exacts de votre bail en cas de rupture anticipée.

Une proposition neutre, réaliste et acceptable ? Vous proposez un nouveau locataire, solvable et correct, qui reprend votre bail (et donc vous décharge de toute responsabilité future envers le bailleur). Vous financez bien sur l'intégralité de l'état des lieux sortie/entrée et vous payez les éventuels dégâts constatés. Vous pouvez argumenter la précarité de votre situation financière par rapport au nouveau locataire, qui sera plus solvable que vous. :-) (pour autant bien sur que votre candidat soit en effet correct et solvable et soit accepté par le bailleur)

Si le bailleur refuse, restez à l'écoute de sa contre-proposition, et faites-en part ici... Il n'a en effet aucune obligation d'accepter cette proposition qui est tout à votre avantage...

chechenne12

chechenne12 · #7 25-08-2017 09:01:24

En fait, je ne veux pas rester solidaire du nouvel occupant car je ne le connais pas. Mon propriétaire ne dit pas ce qu'il veut mais refuse ma proposition de prendre en charge les frais que coûterait la cassure du bail. A première vue, il n'est pas contre au moins de rencontrer le nouvel occupant mais il n'a pas encore accepté son entrée dans le flat.

Je pense qu'il préfère une cession car il dit qu'il n'a pas de temps à perdre!

Je sais bien que légalement je dois payer trois mois d'indemnités ainsi que le préavis de trois mois mais je cherche une solution qui arrange tout le monde et qui coûte le moins cher à chacun également

Selon tests achats, si le propriétaire me désolidarise du nouvel occupant, je suis sauvée, je pense mais je viens de l'apprendre donc je ne connais pas encore sa réponse! Je dois le voir lundi et je voudrais un maximum d'informations pour pouvoir négocier

Vous me dites d'assumer, c'est ce que je fais mais j'étais indépendante jusqu'au mois de décembre, j'ai trouvé un job mi temps et maintenant je reçois un appartement social donc je ne veux pas le laisser passer vu ma situation financière. Donc j'ai trouvé un plan qui fait que personne ne perd d'argent mais la communication avec mon propriétaire est très difficile car il ne dit pas clairement ce qu'il veut et reste flou quand je lui demande si oui ou non il accepte ma proposition

Merci

chechenne12 · #8 25-08-2017 09:04:36

Merci rexou pour vos encouragements car parfois je me demande si j'oublie qq chose de capital à payer au proprio vu son attitude mais en tous les cas, je ne le fais pas exprès.

rexou · #9 25-08-2017 09:10:56

En fait, je ne veux pas rester solidaire du nouvel occupant car je ne le connais pas.

Voilà le principal souci... votre proprio ne le connait pas non plus !
Si vous cédez le bail, vous n'êtes, sauf mention particulière, plus solidaire du repreneur. Encore faut-il que votre bailleur accepte la cession de bail et votre nouveau locataire. Si ce dernier est par exemple un fonctionnaire, ce sera mieux accepté que s'il est un assisté social... la solvabilité est primordiale pour un bailleur, ainsi que la correspondance du candidat locataire avec le profil des autres habitants de l'immeuble.

panchito · #10 25-08-2017 09:20:40

Le mieux pour vous est de proposer quelqu'un qui est solvable, c'est à dire qui travaille à temps plein avec un contrat à durée indéterminée et qui peut prouver que son salaire net dépasse 3 fois le montant du loyer. Si en plus il peut apporter les références du bailleur précédent assurant qu'il a toujours entretenu le bien en bon père de famille et que le loyer a toujours été payé rubis sur ongle en date et heure, je pense que vous ne devriez pas rencontrer trop de résistance de votre bailleur actuel. Mais c'est lui qui décide! Puisque c'est vous qui voulez échapper à vos obligations légales et contractuelles.

chechenne12 · #11 25-08-2017 09:22:51

Selon mon bail, je dois rester responsable de l'exécution du bail. Profil des deux autres locataires: son fils au premier et un de mes amis sur le même palier que moi.

GT · #12 25-08-2017 09:25:39

@chechenne12
2 possibilités sont actuellement présentes :
• rompre le bail de manière anticipée et en supporter les conséquences
• céder votre bail, solution que semble préconiser votre bailleur.

A cet égard, vous devez savoir :
• que la cession du bail de résidence principale est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur
• que, dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.

Demandez à votre propriétaire le texte de la convention.

Il n'est pas exclu que cette convention prévoie que vous resteriez, pour le futur , tenue de toutes les obligations dérivant de votre contrat (loyers, dégâts locatifs..).Dans ce cas, une épée de Damoclès est suspendue au dessus de votre texte.

Il conviendra également d'établir entre le cédant et le cessionnaire (le bénéficiaire de la cession) un contrat de cession déterminant l'étendue et les modalités des rapports entre ces parties (état des lieux entre cédant et cessionnaire, obligation et contribution à la dette, solidarité...). Un tel contrat ne s'improvise pas.

Et ne confondons pas convention de cession entre le bailleur et le locataire (vous)et le contrat de cession entre le cédant (vous) et le cessionnaire.

Ceci dit , le bailleur ne peut s'opposer à une rupture d'un bail, acte unilatéral qui ne requiert pas un accord de celui-ci. Evidemment, le bailleur tirera les conséquences de la situation.

N'oubliez pas que nous sommes le 25 août.

Et que si vous voulez envoyer au bailleur un préavis par recommandé il convient que le facteur le présente à la réception le 31 au plus tard.

Dernière modification par GT (25-08-2017 09:27:50)

chechenne12 · #13 25-08-2017 09:26:33

Pensez-vous qu'aller en justice de paix pour essayer de trouver un accord à l'amiable si nous n'arrivons pas à nous entendre est une bonne solution? Je me dis que le juge de paix fera ptêt un peu médiateur en disant au propriétaire que je suis de bonne volonté pour ne pas le mettre dans les ennuis et qu'il essaiera de m'aider à trouver un accord ou le juge ne fait qu'appliquer la loi et donc ça je sais ce dont je suis redevable

panchito · #14 25-08-2017 09:30:33

chechenne12 a écrit :

Pensez-vous qu'aller en justice de paix pour essayer de trouver un accord à l'amiable si nous n'arrivons pas à nous entendre est une bonne solution?

Evidemment que non. C'est vous qui êtes en tort à 100% puisque vous ne voulez pas respecter les clauses du bail que vous avez signé!

chechenne12 · #15 25-08-2017 09:33:47

@GT oui oui merci, je vois le propriétaire lundi et donc mardi matin, j'envoie mon recommandé! J'attends juste le rendez-vous pour voir ce qu'il en ressort

Où puis-je trouver ces deux modèles dont vous me parlez? J'ai imprimé un modèle de cession de bail trouvé sur droitsquotidiens.be

Je voudrais arriver lundi avec un max d'infos et de papiers vu que je fais perdre du temps à mon propriétaire selon ses dires et comme ça, si il y a moyen de faire bouger les choses lundi, faisons-le smile

panchito · #16 25-08-2017 09:36:27

Publiez-le ici, on vous dira comment l'adapter.

chechenne12 · #17 25-08-2017 09:40:32

@ Panchito super gentil, merci! De toute façon, j'ai jusque jeudi pour l'envoyer? C'est le cachet de la poste qui fait foi, je suppose

panchito · #18 25-08-2017 09:47:24

Pour être sur, le mieux est d'envoyer le recommandé avec accusé de réception!

Mais c'est clair que tout cela représente une énorme perte de temps imprévue pour votre bailleur puisqu'il faut négocier et resigner des papiers, faire des états des lieux de sortie et puis d'entrée, courrir au cadastre pour faire enregistrer le bail, procéder à des visites, subir d'innombrables lapins, mettre des annonces, être sans cesse dérangé par des appels téléphoniques parfois totalement farfelus et j'en passe...

libra · #19 25-08-2017 09:52:59

chechenne12 a écrit :

@ Panchito super gentil, merci! De toute façon, j'ai jusque jeudi pour l'envoyer? C'est le cachet de la poste qui fait foi, je suppose

Le renom doit être remis au bailleur avant la fin du mois. Comment voulez-vous qu'il le reçoive avant la fin du mois si vous le remettez à la poste le dernier jours du mois? Jeudi, c'est trop tard. Mercredi c'est risqué. Mardi, ce devrait être bon. Lundi c'est plus prudent.

GT · #20 25-08-2017 09:59:55

chechenne12 a écrit :

@ Panchito super gentil, merci! De toute façon, j'ai jusque jeudi pour l'envoyer? C'est le cachet de la poste qui fait foi, je suppose

Pour moi il convient d'appliquer la théorie de la réception (date à laquelle le recommandé a été présenté à l'adresse du destinataire) et non celle de l'envoi (date à laquelle il a été présenté pour expédition aux services postaux).

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