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bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12
Pimonaute
Inscription : 24-08-2017
Messages : 22

bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Bonjour,

Voilà je suis dans un flat depuis bientôt un an et on me propose un logement social! Etant travailleuse à mi temps, je n'ai pas toujours facile à payer mon loyer!

Je casse donc un bail de trois ans mais je propose qqn au propriétaire ainsi que de payer sa part et la mienne dans l'état des lieux de sortie, sa part dans l'état des lieux d'entrée mais il ne veut rien entendre et veut mes trois mois de préavis ainsi que les trois mois d'indemnités! Je sais que je suis en tort vu que c'est mis comme ça dans le bail mais peux t'il me mettre des bâtons dans les roues vu ma bonne volonté de ne pas le mettre dans les ennuis? Il veut que je fasse une cession mais je ne sais pas si il existe un moyen devant notaire de me désolidariser du nouveau locataire en lui cédant mon bail?

Merci de votre aide

Emmanuelle

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 092

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12 a écrit :

@GT

Où puis-je trouver ces deux modèles dont vous me parlez? J'ai imprimé un modèle de cession de bail trouvé sur droitsquotidiens.be

Je ne pense pas avoir fait mention de "modèle"
Il en existe peut-être dans des ouvrages spécialisés. Et chez les avocats.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 084

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

GT a écrit :
chechenne12 a écrit :

@ Panchito super gentil, merci! De toute façon, j'ai jusque jeudi pour l'envoyer? C'est le cachet de la poste qui fait foi, je suppose

Pour moi il convient d'appliquer la théorie de la réception (date à laquelle le recommandé a été présenté à l'adresse du destinataire)  et non celle de l'envoi (date à laquelle il a été présenté pour expédition aux services postaux).

Par ailleurs,  si je ne me trompe pas le Code Larcier considère que le recommandé est remis au destinataire trois jours ouvrables après le dépôt à la poste.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 084

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

GT a écrit :
chechenne12 a écrit :

@GT

Où puis-je trouver ces deux modèles dont vous me parlez? J'ai imprimé un modèle de cession de bail trouvé sur droitsquotidiens.be

Je ne pense pas avoir fait mention de "modèle"
Il en existe peut-être dans des ouvrages spécialisés. Et chez les avocats.

Le Syndicat des Propriétaire a un modèle de contrat de cession entre les trois parties.

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 570

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Je vois bien l'intérêt pour le locataire de faire une cession de bail.

Quel serait l'intérêt du propriétaire ?
- Dans ma conception de ma relation bailleur-preneur, il est impensable de ne pas refaire un état des lieux d'entrée (pour expliquer, notamment, à celui qui entre comment les choses s'entretiennent, fonctionnent...).  D'accord, d'autres peuvent voir les choses différemment.
- L'enregistrement c'est un peu de temps perdu, mais rien de dramatique.

Et c'est entre autre pour ça qu'il y a des indemnités en cas de départ anticipé. C'est une compensation.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Personnellement jamais je n'accepterais une cession. Construction juridique trop compliquée... et absolument aucun intérêt pour moi!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 301

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Si vous voyez votre bailleur ce lundi, écrivez votre lettre de renon en double exemplaire : le premier que vous remettez à votre bailleur, et le second que vous conservez après avoir demandé au bailleur de signer  ET DATER "pour réception",
Inutile d'envoyer un recommandé, et aucun souci de date.

Le conseil de base : trouver un accord et éviter le juge si c'est possible... vous n'avez rien à y gagner !


rexou

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Christine Rivière
Pimonaute assidu
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Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

rexou a écrit :

Le conseil de base : trouver un accord et éviter le juge si c'est possible... vous n'avez rien à y gagner !

Tout dépend, une conciliation pourrait apporter une solution simple et gratuite, qui est actée et a donc force de loi. Si la locataire n'est pas d'accord avec la solution proposée, elle ne signe pas et on revient au point de départ.
Par contre une requête ou une citation pourrait se retourner contre la locataire, qui serait tenue alors à une décision irrévocable imposée par le juge.

Dernière modification par Christine Rivière (25-08-2017 13:46:10)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 301

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Christine Rivière a écrit :
rexou a écrit :

Le conseil de base : trouver un accord et éviter le juge si c'est possible... vous n'avez rien à y gagner !

Tout dépend, une conciliation pourrait apporter une solution simple et gratuite, qui est actée et a donc force de loi. Si la locataire n'est pas d'accord avec la solution proposée, elle ne signe pas et on revient au point de départ.
Par contre une requête ou une citation pourrait se retourner contre la locataire, qui serait tenue alors à une décision irrévocable imposée par le juge.

Recourir à une conciliation implique une absence d'accord.

Dans le cas présent, le locataire rompt un bail unilatéralement. Le bailleur peut fort bien -et c'est légitime- demander et obtenir l'application des clauses contractuelles et légales. Préavis + indemnité de rupture. 3 mois pour le préavis et 3 ou 2 mois (seconde année d'occupation) selon les termes du bail. En aucun cas le bailleur ne peut être tenu d'accepter la reprise du bail par un candidat présenté par son locataire. Il semble que le bailleur soit déjà très conciliant dans ce cas...

La règle serait : 3 mois de préavis et 2 ou 3 mois d'indemnité. Toute proposition du bailleur qui serait plus avantageuse pour le locataire est un cadeau. Refuser et faire intervenir le juge risque fort d'inciter le proprio à en revenir aux termes du bail, sans autre concession. Et ce serait strictement son droit.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 706

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Ce qu'on ne sait pas encore c'est si chechenne12 a déjà signé le bail pour son logement social et à partir de quand il commence.

Si elle veut partir tout de suite (si le bail de l'autre côté commence le 1er septembre) elle doit payer au bailleur actuel les 3 mois de préavis et les 2 mois d'indemnité de rupture, donc 5 mois en tout.

Espérons pour elle que l'autre bail n'est pas déjà signé!

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 092

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12 a écrit :

Pensez-vous qu'aller en justice de paix pour essayer de trouver un accord à l'amiable si nous n'arrivons pas à nous entendre est une bonne solution? Je me dis que le juge de paix fera ptêt un peu médiateur en disant au propriétaire que je suis de bonne volonté pour ne pas le mettre dans les ennuis et qu'il essaiera de m'aider à trouver un accord ou le juge ne fait qu'appliquer la loi et donc ça je sais ce dont je suis redevable

Vous  pourrez plus tard aller devant le juge de paix pour contester totalement ou partiellement le montant des indemnités qui vous seront réclamées.

Mais le juge appréciera ou non vos arguments .

Conservez une trace de tous vos échanges avec votre bailleur.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 084

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12 a écrit :

Pensez-vous qu'aller en justice de paix pour essayer de trouver un accord à l'amiable si nous n'arrivons pas à nous entendre est une bonne solution? Je me dis que le juge de paix fera ptêt un peu médiateur en disant au propriétaire que je suis de bonne volonté pour ne pas le mettre dans les ennuis et qu'il essaiera de m'aider à trouver un accord ou le juge ne fait qu'appliquer la loi et donc ça je sais ce dont je suis redevable

Un juge de paix n'est pas l'autre. Beaucoup de Juge de Paix ne donneront pas six mois.

Il y a aussi un point qu'on n'a pas évoqué jusqu'à présent: l'état des lieux de sortie.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 670
Site Web

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

J'arrive certes un peu tard, mais bon...

1. Vous serez dans la 2e année. Donc indemnité de 2 mois.
2. Le préavis est de 3 mois. Vous pouvez occuper pendant le préavis. Vous pouvez convenir avec le propriétaire que le préavis se termine avec l'entrée du nouveau locataire. Ou bien occuper jusqu'à la fin de votre préavis.
3. Si le proprio a envie de choses simples, proposez lui de chercher le nouveau locataire. Eventuellement, demandez à votre candidat de se tenir prêt lundi à l'heure de votre rendez-vous avec le propriétaire.
4. Préparez des documents. Un bail pré-rempli avec le nouveau locataire. Un accord de cession de bail si le propriétaire préfère cette solution. Un accord sur la garantie locative (à discuter avec le candidat au préalable, évidemment). Un accord sur la fin de bail. Un accord sur l'état des lieux. Et si c'est une cession, un accord sur le fait que vous cédez le bail sans mention que vous rester responsable de quoi que ce soit. Si rien n'est mentionné, vous n'êtes plus responsable. L'avantage d'une cession, c'est que vous n'êtes pas redevable non plus d'indemnité de rupture.
5. Attendez vous à un refus. Personnellement, je cherche moi-même mes locataires. Je n'ai pas le même intérêt que vous. Vous avez intérêt à trouver n'importe qui, le proprio à intérêt à trouver quelqu'un de bien... ou à vous garder. D'autres proprio demandent à une agence de trouver un candidat. En ce cas, il s'arrangera pour que vous payiez les frais d'agence via l'indemnité de rupture a minima.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 092

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

A moins que le contrat de bail de courte durée ne contienne une clause permettant au locataire de mettre fin anticipativement à celui-ci (je suis parti de cette hypothèse hier, dans mon intervention à  10:25:39),  la résiliation sera dépourvue d'effet.

Une telle clause contiendrait des informations concernant la durée du préavis et les indemnités.

Je ne crois pas avoir lu que la locataire aie répondu à la question d' intervenants concernant l'existence de cette clause prévoyant  la possibilité de résiliation anticipée dans  le contrat de bail liant les 2 parties concernées.
Il est évident que le bailleur ne peut empêcher physiquement la locataire de quitter les lieux.
Il convient également de remarquer que le bailleur , interrogé par la locataire, n'a pas marqué son accord sur une résiliation  à l'amiable du bail.
Il a envisagé la piste d'une cession du bail.
Au bailleur de tirer ses conclusions, au moment où un préavis lui sera remis.

Dernière modification par GT (26-08-2017 11:27:07)

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panchito
Pimonaute non modérable
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Messages : 5 706

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

@GT

C'est LA question, clé de ce problème.

Je l'ai posée hier, mais Chechenne12 n'a pas encore eu le temps de vérifier son bail pour nous répondre...

Panchito a écrit :

Malheureusement pour vous, les baux de court terme (1, 2, 3 ans) ne sont jamais résiliables (à l'opposé du bail standard de 9 ans qui est résiliable à tout moment par le preneur!), SAUF clause expresse insérée dans le bail.

La loi étant muette sur les baux de court terme, c'est donc le bail qui fait office de loi entre les parties.

Donc premier point capital à vérifier dans votre bail, avez-vous la clause qui vous permet de résilier le bail avant son échéance?

- Si non: vous pouvez partir mais vous devez payer tous les loyers qui restent à échoir jusqu'à l'échéance
- Si oui: vous pouvez envoyer votre préavis de 3 mois, et payer une indemnité de rupture suivant les termes de votre bail. Il est probable que votre bail stipule qu'en cas de résiliation anticipée en cours de la 2ème année (votre préavis se terminerait le 30 novembre 2017), vous devez payer une indemnité de 2 mois.

Voilà pour vos obligations légales et contractuelles.

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GT

chechenne12
Pimonaute
Inscription : 24-08-2017
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Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Bonjour à tous,

Je cherche un modèle de cession de bail, qqn peut-il m'aider car je ne trouve rien à part celui sur droits quotidiens.be

Merci à vous!

Emmanuelle

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chechenne12
Pimonaute
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Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

@ Panchito je n'ai pas encore signé le bail avec le logement social mais le responsable de mon dossier suit l'affaire au jour le jour. J'aila clause comme quoi je peux partir anticipativement avec les conditions habituelles 3 mois de préavis plus indemnités.

@ Libra Si je fais une cession, le nouveau locataire reprend mon état des lieux d'entrée d'il y a un an et refera un état des lieux de sortie à son départ

@ Grmff Il rencontre le locataire proposé pour la 1ère fois demain juste avant notre rdv à 3. S' il est accepté, il rentrera le 1er octobre dans le flat ce que sera le jour des un an du bail donc je me demande si je devrais payer 2 ou 3 mois d'indemnités de rupture

Pour le juge de paix, je pensais surtout au fait que je ne saurai pas payer les indemnités en une fois et donc faire un étalement via l'accord du juge de paix si le proprio ne veut pas

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 092

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12 a écrit :

@ Panchito je n'ai pas encore signé le bail avec le logement social mais le responsable de mon dossier suit l'affaire au jour le jour. J'aila clause comme quoi je peux partir anticipativement avec les conditions habituelles 3 mois de préavis plus indemnités.

Vous en êtes certaine ? Vous avez bien lu (et relu) la clause.
Il s'agit d'une clause habituelle dans les baux de 9 ans.
Mais votre bail est de courte durée.

Si vous avez un doute, reproduisez intégralement la clause relative à la durée du bail et aux conditions de résiliation.

La société de logements sociaux vous a-t-elle confirmé que vous rentrez dans les conditions pour l'attribution d'un logement Et vous a-t-elle proposé un logement que vous auriez accepté sans avoir déjà signé le bail ?

Il est évident que la société de logements doit avoir un logement qui est ou qui sera disponible.

Dernière modification par GT (27-08-2017 11:52:13)

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rexou
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Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12 a écrit :

@ Panchito je n'ai pas encore signé le bail avec le logement social mais le responsable de mon dossier suit l'affaire au jour le jour. J'aila clause comme quoi je peux partir anticipativement avec les conditions habituelles 3 mois de préavis plus indemnités.

@ Libra Si je fais une cession, le nouveau locataire reprend mon état des lieux d'entrée d'il y a un an et refera un état des lieux de sortie à son départ

@ Grmff Il rencontre le locataire proposé pour la 1ère fois demain juste avant notre rdv à 3. S' il est accepté, il rentrera le 1er octobre dans le flat ce que sera le jour des un an du bail donc je me demande si je devrais payer 2 ou 3 mois d'indemnités de rupture

Pour le juge de paix, je pensais surtout au fait que je ne saurai pas payer les indemnités en une fois et donc faire un étalement via l'accord du juge de paix si le proprio ne veut pas

Si vous cédez votre bail, vous ne le cassez pas. Vous ne devez pas payer d'indemnité de rupture ni de préavis. Il faut bien sur pour cela que le proprio accepte votre candidat. En tout état de cause, après un an d'occupation effective (le 30 septembre) vous êtes dans la seconde année d'occupation et ne devez plus que 2 mois d'indemnité. Mais encore une fois, la question est sans objet si le proprio accepte votre candidat locataire.

A la limite, laissez le d'abord accepter et signer les papiers avec le locataire entrant... et contestez ensuite seulement votre obligation de payer un préavis (qui serait une ineptie) ou une indemnité de rupture.


rexou

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chechenne12
Pimonaute
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Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

@ GT j'ai déjà visité mon futur appartement il y a bientôt deux semaines et le responsable m'a dit: bon mnt, il faut vous libérer le plus rapidement possible et il m'a demandé mon bail donc il sait que logiquement je devrais attendre trois mois sauf si je trouve qqn qui convient au proprio. Pour le moment, il le garde pour moi vu qu'il est au courant des événements actuels

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 092

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12 a écrit :

@ Grmff Il rencontre le locataire proposé pour la 1ère fois demain juste avant notre rdv à 3. S' il est accepté, il rentrera le 1er octobre dans le flat ce que sera le jour des un an du bail donc je me demande si je devrais payer 2 ou 3 mois d'indemnités de rupture

Reproduisez la clause utile du contrat de bail pour permettre de vous répondre.

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