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bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12
Pimonaute
Inscription : 24-08-2017
Messages : 22

bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Bonjour,

Voilà je suis dans un flat depuis bientôt un an et on me propose un logement social! Etant travailleuse à mi temps, je n'ai pas toujours facile à payer mon loyer!

Je casse donc un bail de trois ans mais je propose qqn au propriétaire ainsi que de payer sa part et la mienne dans l'état des lieux de sortie, sa part dans l'état des lieux d'entrée mais il ne veut rien entendre et veut mes trois mois de préavis ainsi que les trois mois d'indemnités! Je sais que je suis en tort vu que c'est mis comme ça dans le bail mais peux t'il me mettre des bâtons dans les roues vu ma bonne volonté de ne pas le mettre dans les ennuis? Il veut que je fasse une cession mais je ne sais pas si il existe un moyen devant notaire de me désolidariser du nouveau locataire en lui cédant mon bail?

Merci de votre aide

Emmanuelle

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 234

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

libra a écrit :
GT a écrit :

Un bailleur pourrait être sensible à l'absence de vide locatif  (un candidat locataire lui a été proposé par la locataire sortante et il l'a agréé; ou bien il a trouvé lui-même un locataire).
Et ainsi renoncer à appliquer le clause relative aux indemnités ou à en limiter l'étendue.

Je crois qu'il a existé une confusion entre les notions de prestation d'un préavis et d'indemnité de résiliation anticipée.

À mon sens c'est là dessus qu'il faudrait jouer. Mais comme à tout jeux, on n'est jamais gagnant d'avance.

Entre temps, le temps presse. C'est aujourd'hui qu'il faut remettre à la poste le renon au cas où on choisit un renon par la voie postale.

Et eu égard à l'adage "un tiens vaut mieux que deux tu l'auras"  et aux aléas d'une procédure judiciaire, le bailleur, eu égard à la situation professionnelle de la locataire, devrait envisager de prendre en considération pour le montant de l'indemnité de résiliation anticipée que les revenus de celle-ci ne dépassent pas ou peu la partie saisissable.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 898

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Nous allons bientôt savoir quel compromis (s'il y en a un) va être pris puisque le recommandé doit partir aujourd'hui au plus tard.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 424

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

libra a écrit :
rexou a écrit :

Si votre bailleur accepte la candidature de votre prétendant, il peut signer un nouveau bail avec ce locataire. Bail auquel vous serez complètement étranger. Vous ne devrez pas payer de préavis. (3 mois de gagnés).

Un nouveau bail avec un tiers n'est pas l'affaire de l'ancien preneur. Tant pour les avantages que pour les inconvénients. Dès lors, il me semble qu'une indemnité de préavis manquant reste dû.

L'indemnité de rupture reste due.
Le préavis tombe, puisque c'est le locataire actuel qui trouve un nouveau locataire qui assure la continuité. Le bailleur ne peut prétendre à un double loyer durant 3 mois. La location de l'un prend fin avec l'entrée en vigueur du bail de l'autre.


rexou

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 134

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

rexou a écrit :

La location de l'un prend fin avec l'entrée en vigueur du bail de l'autre.

C e qui n'empêche pas qu'une indemnité de préavis manquant puisse être réclamée.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 424

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

libra a écrit :
rexou a écrit :

La location de l'un prend fin avec l'entrée en vigueur du bail de l'autre.

C e qui n'empêche pas qu'une indemnité de préavis manquant puisse être réclamée.

Je ne partage pas cette vision. Dans la mesure où c'est le locataire sortant qui présente le locataire entrant au bailleur (si ce dernier l'accepte bien sur), le bailleur ne peut prétendre au paiement d'un préavis non presté en plus de l'indemnité de rupture. La seule indemnité de rupture déjà probablement ramenée à 2 mois par un tribunal sera accordée par un tribunal si l'affaire devait être plaidée.


rexou

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 134

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

rexou a écrit :

Je ne partage pas cette vision. Dans la mesure où c'est le locataire sortant qui présente le locataire entrant au bailleur (si ce dernier l'accepte bien sur), le bailleur ne peut prétendre au paiement d'un préavis non presté en plus de l'indemnité de rupture. La seule indemnité de rupture déjà probablement ramenée à 2 mois par un tribunal sera accordée par un tribunal si l'affaire devait être plaidée.

Que je sache, il n'y a pas encore de nouveau bail; on n'est pas encore en justice de paix.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 898

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Il est pratiquement 16h. yikes yikes yikes

Donc nous devrions déjà savoir si le bailleur a accepté une solution différente de A ou B, bien qu'absolument rien ne l'y oblige.

Espérons que nous allons avoir des nouvelles de Chechenne12 pour qui nous nous torturons les méninges depuis quelques jours pour lui trouver un compromis à proposer alors que, lorsqu'elle a signé le bail, elle s'était engagée à choisir soit la solution A, soit la solution B:

- A: Elle casse le bail (on est le 28!!!), et pour se faire envoie aujourd'hui (extrême limite) son renom par recommandé et elle paie aujourd'hui l'indemnité de rupture de 3 mois. Son préavis prendra alors cours le 1er octobre pour se terminer le 31 décembre.

- B: Elle cede son bail à un autre locataire mais elle reste responsable de toutes les obligations contractuelles liées au contrat.

Aujourd’hui vu qu'elle a trouvé moins cher ailleurs, elle souhaite un panaché des 2 solutions en prenant que ce qui est avantageux pour elle dans la solution A (pouvoir être déchargée de toutes vos obligations) avec uniquement ce qui est avantageux pour elle dans la solution B (ne rien payer)!!

Dernière modification par panchito (28-08-2017 16:05:53)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 234

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

libra a écrit :
rexou a écrit :

Je ne partage pas cette vision. Dans la mesure où c'est le locataire sortant qui présente le locataire entrant au bailleur (si ce dernier l'accepte bien sur), le bailleur ne peut prétendre au paiement d'un préavis non presté en plus de l'indemnité de rupture. La seule indemnité de rupture déjà probablement ramenée à 2 mois par un tribunal sera accordée par un tribunal si l'affaire devait être plaidée.

Que je sache, il n'y a pas encore de nouveau bail; on n'est pas encore en justice de paix.

Effectivement.

Je suppose que Rexou visait la situation dans laquelle un bail serait signé avant le 1/10/2017 par le bailleur et un nouveau locataire et débutant le 1 octobre 2017 (soit le 1er jour du 2ème mois de préavis donné par la locataire).

Dès lors, à mon avis, le bailleur ne pourrait , à partir du 1 octobre 2017, exiger pour le même bien , un loyer au nouveau locataire et une indemnité au locataire sortant (qui aurait quitté les lieux le 30 septembre au plus tard, au terme du premier mois de sa période de préavis ).

Mais, un examen plus approfondi du problème pourrait être effectué (doctrine, jurisprudence).

Dernière modification par GT (28-08-2017 16:10:25)

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 134

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

panchito a écrit :

- A: Elle casse le bail (on est le 28!!!), et pour se faire envoie aujourd'hui (extrême limite) son renom par recommandé et elle paie aujourd'hui l'indemnité de rupture de 3 mois. Son préavis prendra alors cours le 1er octobre pour se terminer le 31 décembre.

Faut-il payer l'indemnité sur le champs?

panchito a écrit :

- B: Elle cede son bail à un autre locataire mais elle reste responsable de toutes les obligations contractuelles liées au contrat.

La cession d'un bail n'est pas que je sache régit par le législateur. Dès lors tout est négociable.

Je pense cependant que là n'est pas ou n'est plus la discussion. À la lecture de ce qui a été écrit, je pense qu'on peut oublier l'option cession. L'option apporter un bailleur peut aussi être oubliée.

Reste l'option préavis à faire impérativement aujourd'hui. Après on négocie le montant de ou des indemnités dues et des modalités de paiement.

Dernière modification par libra (28-08-2017 16:21:23)

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 605

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

libra a écrit :

Faut-il payer l'indemnité sur le champs?

Dans la brochure explicative de la loi sur les loyers du ministère de la justice :

d. Comment le locataire peut-il mettre fin au bail ?
(...)
Durant les trois premières années du bail, il doit cependant
payer au bailleur une indemnité égale à :
(...)
Cette indemnité ne doit pas être versée au moment
de la notification du congé pour que celui-ci
soit valable. Elle intervient dans le décompte final
des sommes revenant à chacune des parties à
l’expiration du contrat.

Dernière modification par D1791 (28-08-2017 16:35:15)


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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GT

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 898

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Libra a écrit :

Faut-il payer l'indemnité sur le champs?

Pas légalement parlant, mais cela dénote d'un certain savoir vivre et d'une certaine correction. Cela aide le bailleur qui doit affronter à nouveau toute une série de démarches totalement imprévues qui vont lui prendre beaucoup de temps et qui lui coûteront de l'argent. Les lois bétonnent les droits des locataires dès qu'ils ont réussi à décrocher un bail de résidence principale. Par contre tout est renversé quand ils renoncent à leurs droits en étant suffisamment riches que pour sauter de bien en bien au gré de leurs caprices.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 898

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

D1791 a écrit :

La cession d'un bail n'est pas que je sache régit par le législateur. Dès lors tout est négociable.

Détrompez-vous!!

Le législateur a été muet sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans) et dès lors c'est le contrat de bail qui fait office de loi entre les parties. Or ici le bailleur a très précisément et clairement décrit sous quelles conditions la cession peut avoir lieu!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 424

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

GT a écrit :
libra a écrit :
rexou a écrit :

Je ne partage pas cette vision. Dans la mesure où c'est le locataire sortant qui présente le locataire entrant au bailleur (si ce dernier l'accepte bien sur), le bailleur ne peut prétendre au paiement d'un préavis non presté en plus de l'indemnité de rupture. La seule indemnité de rupture déjà probablement ramenée à 2 mois par un tribunal sera accordée par un tribunal si l'affaire devait être plaidée.

Que je sache, il n'y a pas encore de nouveau bail; on n'est pas encore en justice de paix.

Effectivement.

Je suppose que Rexou visait la situation dans laquelle un bail serait signé avant le 1/10/2017 par le bailleur et un nouveau locataire et débutant le 1 octobre 2017 (soit le 1er jour du 2ème mois de préavis donné par la locataire).

Dès lors, à mon avis, le bailleur ne pourrait , à partir du 1 octobre 2017, exiger pour le même bien , un loyer au nouveau locataire et une indemnité au locataire sortant (qui aurait quitté les lieux le 30 septembre au plus tard, au terme du premier mois de sa période de préavis ).

Mais, un examen plus approfondi du problème pourrait être effectué (doctrine, jurisprudence).

Merci GT d'avoir si admirablement résumé le fond de ma pensée :-)

Il est évident que le préavis ne doit pas être payé uniquement dans la mesure où le bailleur accepte le candidat proposé et signe avec lui un bail dont la date de début implique la fin du bail précédent.

A défaut de nouveau bail avec le candidat présenté par le locataire actuel, le préavis doit être payé (mais le bien n'est alors pas libéré avant le terme de ce préavis) et l'indemnité (3 mois contractuels, mais pas unanimement accordés par les tribunaux, potentiellement ramenés à 2 mois).


rexou

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 605

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Merci de ne pas m'attribuer une citation qui n'est pas de moi.

panchito a écrit :
D1791 a écrit :

La cession d'un bail n'est pas que je sache régit par le législateur. Dès lors tout est négociable.


Que diriez-vous d'un permis pour pouvoir participer à un forum ?  Avec examen pratique bien évidemment.  devil  devil  devil


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 424

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

En supposant que le bailleur n'accepte pas le candidat locataire proposé, on revient à une rupture de bail anticipée classique : préavis de 3 mois et indemnité (2 ou 3 mois). Il reste cependant toujours possible de négocier un raccourcissement du préavis (à un mois, ou deux ?) en échange d'une libération immédiate des lieux. Tout est dans le dialogue, qui doit offrir une solution équilibrée pour être accepté par les parties.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 898

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

En attendant, il est 17h et toujours pas de nouvelles de Chechenne12.... roll

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 234

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

libra a écrit :

La cession d'un bail n'est pas que je sache régit par le législateur. Dès lors tout est négociable.

L'article 4, § 1 de la loi sur le bail de résidence principale  prévoit que la cession est interdite  sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.

La loi ne fait pas de distinction entre le bail de 9 ans et le bail de courte durée pour l'application du texte précité.

Et le législateur impose une convention entre le bailleur et le locataire cédant. Sans plus. A eux de se mettre d'accord sur son contenu.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 234

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

panchito a écrit :

En attendant, il est 17h et toujours pas de nouvelles de Chechenne12.... roll

Je lui souhaite d'avoir obtenu un accord satisfaisant et ne suis pas insensibleà sa situation tout en constatant les dispositions contractuelles.

Dernière modification par GT (28-08-2017 17:21:18)

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Aime ce post :
libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 134

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

panchito a écrit :

En attendant, il est 17h et toujours pas de nouvelles de Chechenne12.... roll

Vous allez restez cabrer sur une horloge jusque minuit?  lol  Encore 7 heures de suspense.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 898

Re : bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

Libra a écrit :

Encore 7 heures de suspense.

Je ne connais pas de points poste qui restent ouvert jusqu'à minuit. Ceux que je connais ferment à 19h.

Donc si elle envoie son renom par recommandé, il lui reste 2 heures.

GT a écrit :

L'article 4, § 1 de la loi sur le bail de résidence principale  prévoit que la cession est interdite  sauf accord écrit et préalable du bailleur. Dans ce cas, le cédant est déchargé de toute obligation future, sauf convention contraire, incluse dans l'accord sur la cession du bail.

La loi ne fait pas de distinction entre le bail de 9 ans et le bail de courte durée pour l'application du texte précité.

Et le législateur impose une convention entre le bailleur et le locataire cédant. Sans plus. A eux de se mettre d'accord sur son contenu.

Donc la clause que le bailleur avait insérée dans le bail pour la cession avec conditions est donc nulle et non avenue et réputée comme non écrite?

Donc il n'y a finalement que la solution A qui soit valable:
- envoyer aujourd'hui le renom
- payer l'indemnité de rupture prévue au contrat (3 mois)
- prester un préavis de 3 mois du 1er septembre au 30 novembre

Aller ensuite en justice pour éventuellement réduire l'indemnité à 2 mois comme cela aurait été le cas si Chechenne12 avait résilié un bail de 9 ans en cours de sa 2ème année. Malgré qu'elle ait signé le bail et donc qu'elle était d'accord de payer 3 mois d'indemnité si elle résiliait le bail même 1 mois avant son échéance...

Dernière modification par panchito (28-08-2017 17:28:58)

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