bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12 · #1 24-08-2017 20:52:05

Bonjour,

Voilà je suis dans un flat depuis bientôt un an et on me propose un logement social! Etant travailleuse à mi temps, je n'ai pas toujours facile à payer mon loyer!

Je casse donc un bail de trois ans mais je propose qqn au propriétaire ainsi que de payer sa part et la mienne dans l'état des lieux de sortie, sa part dans l'état des lieux d'entrée mais il ne veut rien entendre et veut mes trois mois de préavis ainsi que les trois mois d'indemnités! Je sais que je suis en tort vu que c'est mis comme ça dans le bail mais peux t'il me mettre des bâtons dans les roues vu ma bonne volonté de ne pas le mettre dans les ennuis? Il veut que je fasse une cession mais je ne sais pas si il existe un moyen devant notaire de me désolidariser du nouveau locataire en lui cédant mon bail?

Merci de votre aide

Emmanuelle

chechenne12 · #41 27-08-2017 11:14:22

Fin anticipée de bail de courte durée

Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra à son choix:

soit exiger que le preneur reste responsable de l'exécution du bail, tout en l'autorisant à céder celui ci à un tiers, recherché par lui et agréer par le bailleur, ceci à la condition expresse qu'il ait payé:

toutes les sommes dûes jusqu'à la date d'entrée de la cession

les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l'état des lieux établi à l'amiable ou par un expert désigné du commun accord ou par le juge de paix, et dont les honoraires sont à la charge du preneur

Soit consentir à la résiliation anticipée du bail moyennant un préavis de trois mois prenant cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est notifié et le paiement d'une indemnité de résiliation forfaitaire et irréductible de trois mois de loyer

GT · #42 27-08-2017 11:21:06

chechenne12 a écrit :

Fin anticipée de bail de courte durée
Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra à son choix:
soit exiger que le preneur reste responsable de l'exécution du bail, tout en l'autorisant à céder celui ci à un tiers, recherché par lui et agréer par le bailleur, ceci à la condition expresse qu'il ait payé:
toutes les sommes dûes jusqu'à la date d'entrée de la cession
les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l'état des lieux établi à l'amiable ou par un expert désigné du commun accord ou par le juge de paix, et dont les honoraires sont à la charge du preneur
Soit consentir à la résiliation anticipée du bail moyennant un préavis de trois mois prenant cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est notifié et le paiement d'une indemnité de résiliation forfaitaire et irréductible de trois mois de loyer

Le texte est clair.
Soit cession, soit résiliation anticipée.

L'indemnité n'est due qu'en cas de résiliation anticipée. Elle est de 3 mois. Elle est forfaitaire et irréductible.

Les conditions de la cession sont bien précisées :

1. le preneur reste responsable de l'exécution du bail,
2. le tiers sera recherché par le preneur et agréé par le bailleur

3. le preneur aura payé toutes les sommes dues jusqu'à la date d'entrée de la cession

4. le preneur aura payé les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l'état des lieux établi à l'amiable ou par un expert désigné du commun accord ou par le juge de paix, et dont les honoraires sont à la charge du preneur

En dehors de ces 2 hypothèses, accord à l'amiable.

Par exemple, signature - en dehors d'une cession de bail - d'un contrat de bail entre un locataire de qualité proposé et le bailleur et résiliation du bail avec indemnités fixées à l'amiable (et non pas les indemnités de 3 mois contractuelles).

Il est regrettable que cette clause n'aie pas été communiquée plus tôt.

Dernière modification par GT (27-08-2017 12:10:11)

chechenne12 · #43 27-08-2017 11:44:38

En soi, la seule chose qui m'inquiète est de rester responsable si le suivant ne paie pas le loyer! Selon l'avocate de chez tests achats, le seul qui peut me désolidariser est le propriétaire donc je vais essayer qu'il me signe un papier pour ce fait.

GT · #44 27-08-2017 12:15:26

chechenne12 a écrit :

En soi, la seule chose qui m'inquiète est de rester responsable si le suivant ne paie pas le loyer! Selon l'avocate de chez tests achats, le seul qui peut me désolidariser est le propriétaire donc je vais essayer qu'il me signe un papier pour ce fait.

Et s'il est à l'origine de dégâts locatifs, et s'il ne respecte pas d'autres obligations, et s'il n'informe pas le propriétaire de l'existence de certaines réparations qui sont à charge de ce dernier.... Aucune inquiétude ? Aucun risque? Et les assurances ?

rexou · #45 27-08-2017 15:22:32

GT a écrit :

Le texte est clair.
Soit cession, soit résiliation anticipée.
L'indemnité n'est due qu'en cas de résiliation anticipée. Elle est de 3 mois. Elle est forfaitaire et irréductible.
Les conditions de la cession sont bien précisées :
1. le preneur reste responsable de l'exécution du bail,
2. le tiers sera recherché par le preneur et agréé par le bailleur
3. le preneur aura payé toutes les sommes dues jusqu'à la date d'entrée de la cession
4. le preneur aura payé les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l'état des lieux établi à l'amiable ou par un expert désigné du commun accord ou par le juge de paix, et dont les honoraires sont à la charge du preneur
En dehors de ces 2 hypothèses, accord à l'amiable.
Par exemple, signature - en dehors d'une cession de bail - d'un contrat de bail entre un locataire de qualité proposé et le bailleur et résiliation du bail avec indemnités fixées à l'amiable (et non pas les indemnités de 3 mois contractuelles).
Il est regrettable que cette clause n'aie pas été communiquée plus tôt.

La clause est en effet très claire. Le bailleur n'est plus l'amateur un peu confus assis entre deux chaises. Il n'est pas requin mais protège ses droits de manière très claire. Si votre candidat s'avère solvable, il devrait être possible (surtout aussi au vu de vos revenus limités) de céder simplement le bail sans faire mention de votre solidarité avec le nouveau locataire...

Il est en effet regrettable que le texte exact de cette clause n'aie pas été communiqué plus tôt. Nous avons pensé à tord que votre bailleur était un amateur débutant... ce n'est manifestement pas le cas.

GT · #46 27-08-2017 16:02:30

rexou a écrit :

Si votre candidat s'avère solvable, il devrait être possible (surtout aussi au vu de vos revenus limités) de céder simplement le bail sans faire mention de votre solidarité avec le nouveau locataire...

Je crois qu'il faut bannir l'expression "céder le bail".
Le bailleur signera un bail nouveau avec un tiers qui sera présenté par le locataire sortant sans que le bail de ce dernier soit cédé de sorte qu'il n'y aura pas solidarité entre les 2 locataires successifs.

Pour autant, qu'un accord écrit du bailleur soit donné sur cette situation.....

chechenne12 · #47 27-08-2017 16:11:18

Non non, ce n'est pas un amateur débutant mais c'est qqn qui ne répond pas clairement quand tu lui proposes qq chose! Dans tous nos échanges de mail, il est resté flou quand je lui posais une question ou lui proposais un arrangement, je n'avais jamais une réponse à ma question mais un détournement plutôt!

Le suspense serait réglé demain vers 16h, croisez les doigts pour moi que je trouve une solution pas trop onéreuse à ma situation

Je vous remercie tous pour vos conseils car j'ai toujours réussi à communiquer avec mes propriétaires précédents donc j'étais un peu perdue avec l'attitude de
celui-ci

panchito · #48 28-08-2017 07:03:27

Chechenne12 a écrit :

En soi, la seule chose qui m'inquiète est de rester responsable si le suivant ne paie pas le loyer!

Vous pensez vraiment? Un mauvais locataire peut non seulement ne plus payer son loyer mais aussi créer des dégâts pour des dizaines de milliers d'euro, ou même plus, et partir sans savoir rembourser les dégâts au propriétaire car il est insolvable!

Le candidat à qui vous voulez céder votre bail est-il solvable? Travaille-t'il à temps plein avec un CDI? Avez-vous vu ces fiches de paie? Les références qu'il a du bailleur précédent? Pourquoi change-t'il de domicile? Qu'elle enquête avez-vous menée à son sujet?

C'est vraiment regarder pas plus loin que le bout de votre nez que de vouloir céder un bail à un inconnu. Cela peut vous coûter beaucoup plus cher que de payer l’indemnité de rupture de 3 mois (dont vous venez seulement maintenant de nous informer!).

En plus vous allez lâcher la proie pour l'ombre puisque vous n'avez même pas encore signé de bail pour le nouvel appartement....

chechenne12 · #49 28-08-2017 07:46:05

Bonjour,

Mon souci a toujours été de savoir comment faire pour me désolidariser donc je ne compte pas céder le bail sans cette condition, nous avons dû mal nous comprendre! Pour ce qui est de l'appartement social, il est pour moi sans souci vu que l'AIS voit que je fais ce qu'il faut pour être là rapidement. J'ai évoqué le fait que je devais payer les trois mois d'indemnités, j'essayais juste de voir s'il existait d'autres possibilités moins chères et s'il était normal que je me fasse traiter comme une malhonnête par mon proprio qd je lui proposais de payer les états des lieux et de lui trouver qqn mais en résiliant le bail pour ne justement plus être responsable

Bonne journée

Emmanuelle

panchito · #50 28-08-2017 07:59:50

Chechenne12 a écrit :

Mon souci a toujours été de savoir comment faire pour me désolidariser donc je ne compte pas céder le bail sans cette condition, nous avons dû mal nous comprendre

Mais c'est vous qui ne comprenez toujours pas la clause qui est dans votre bail, alors que pourtant vous étiez totalement d'accord, puisque vous avez signé le bail sans demander de la modifier!

La clause est hyper-claire, pas besoin d'aller chercher des modèles de contrat de cession de bail; tout est parfaitement décrit dans votre bail qui énumère toutes les conditions que vous devez respecter pour pouvoir jouir d'une cession!

Le propriétaire que vous avez d'abord fait passer pour un amateur, est en fait un bailleur chevronné, puisqu'il a prévu toutes les conditions de cession dans son bail.

Chechenne12 a écrit :

s'il était normal que je me fasse traiter comme une malhonnête par mon proprio qd je lui proposais de payer les états des lieux et de lui trouver qqn mais en résiliant le bail pour ne justement plus être responsable

Forcément, vous signez un bail, donc vous absolument d'accord à 300% avec toutes les clauses et maintenant vous faites semblant de ne pas comprendre ce que vous avez signé et vous essayez de modifier les clauses en votre faveur uniquement.

Vous appelez cela comment???

libra · #51 28-08-2017 08:00:13

N'ayez pas de sentiment de culpabilité. Sur base des éléments que vous avez exposés, votre démarche semble des plus honnêtes. Celle du propriétaire aussi dans la mesure où il semble respecter les usages, les conventions et la loi.

Le tout est de trouver un juste milieu. L'ennui, ce n'est pas une petite équation mathématique qu'on peut résoudre facilement.

GT · #52 28-08-2017 08:03:17

chechenne12 a écrit :

Bonjour,
Mon souci a toujours été de savoir comment faire pour me désolidariser donc je ne compte pas céder le bail sans cette condition, nous avons dû mal nous comprendre!
(...)
je lui proposais de payer les états des lieux et de lui trouver qqn mais en résiliant le bail pour ne justement plus être responsable
Bonne journée
Emmanuelle

Si vous résiliez le bail -peu importe que vous proposiez au propriétaire un locataire et que celui-ci l'agrée -il n'est plus question d'une cession de bail au sens juridique.

C'est l'un ou l'autre.

L'arrangement à envisager avec votre propriétaire :
1.si cession : absence de solidarité entre le locataire "principal" et le "locataire nouveau" constatée dans un écrit signé par le bailleur
2.si résiliation du bail : accord (constaté ds un écrit)sur le montant des indemnités

Un intervenant a écrit que le SNPC possédait un modèle de convention de cession.
A votre place, je me serai déjà déplacé ds le bureaux du SNPC pour acheter ce document pour en tirer certains enseignements.

Dernière modification par GT (28-08-2017 08:10:01)

libra · #53 28-08-2017 08:06:58

panchito a écrit :

Le propriétaire que vous avez d'abord fait passer pour un amateur, est en fait un bailleur chevronné, puisqu'il a prévu toutes les conditions de cession dans son bail.

Pas nécessairement. Il a peut-être pris un bail type. Il ne veut pas ou ne voulait pas et ou n'ose pas s'en écarter d'une virgule. Il en est de même pour ce qui concerne la convention de cession.

J'ai l'impression que le bailleur utilise ou s'inspire de documents de la SNP.

panchito · #54 28-08-2017 08:08:36

En fait c'est très simple:
- A: Soit vous cassez le bail (on est le 28!!!), vous envoyez aujourd'hui votre renom par recommandé et vous payez aujourd'hui l'indemnité de rupture de 3 mois. Votre préavis prendra alors cours le 1er octobre pour se terminer le 31 décembre.

- B: Soit vous cédez votre bail à un autre locataire mais vous restez responsable de toutes les obligations contractuelles liées au contrat puisque vous le "cédez".

C'est soit A, soit B.

Vous, vous voulez les avantages de A (pouvoir être déchargée de toutes vos obligations) avec les avantages de B (ne rien payer)!!

Je comprends que votre bailleur ne réponde pas à vos questions: tout est parfaitement prévu dans les clauses du bail. C'est avant de signer qu'il fallait négocier pour pouvoir modifier les clauses qui ne vous plaisaient pas.

Dans vos simulations financières avez-vous contrôlé que ce que vous alliez gagner en loyer sur les 2 prochaines années (jusqu'à la fin de votre bail actuel) avec votre logement social, allait compenser l'indemnité de rupture de 3 mois? En d'autres terme, le jeu en vaut-il la chandelle? Quelle est la différence entre les 2 loyers?

Quels documents probants du candidat que vous proposez avez-vous déjà fournis à votre bailleur?

Dernière modification par panchito (28-08-2017 08:22:28)

rexou

rexou · #55 28-08-2017 08:35:07

panchito a écrit :

En fait c'est très simple:
- A: Soit vous cassez le bail (on est le 28!!!), vous envoyez aujourd'hui votre renom par recommandé et vous payez aujourd'hui l'indemnité de rupture de 3 mois. Votre préavis prendra alors cours le 1er octobre pour se terminer le 31 décembre.
- B:Soit vous céder votre bail à un autre locataire mais vous restez responsable de toutes les obligations contractuelles liées au contrat puisque vous le "cédez".
C'est soit A, soit B.
Vous, vous voulez les avantages de A (pouvoir être déchargée de toutes vos obligations) avec les avantages de B (ne rien payer)!!
Je comprends que votre bailleur ne réponde pas à vos questions: tout est parfaitement prévu dans les clauses du bail. C'est avant de signer qu'il fallait négocier pour pouvoir modifier les clauses qui ne vous plaisaient pas.
Dans vos simulations financières avez-vous contrôlé que ce que vous alliez gagner en loyer sur les 2 prochaines années (jusqu'à la fin de votre bail actuel) avec votre logement social, allait compenser l'indemnité de rupture de 3 mois? En d'autres terme, le jeu en vaut-il la chandelle? Quelle est la différence entre les 2 loyers?
Quels documents probants du candidat que vous proposez avez-vous déjà fourni à votre bailleur?

Il existe une autre solution : communiquer avec votre bailleur et le convaincre du sérieux et de la solvabilité de votre candidat locataire de manière à lui démontrer l'inutilité d'exiger votre co-responsabilité dans l'exécution de ses obligations. Voyez quelle est sa demande et convenez avec lui d'un accord raisonnable, en tenant compte des deux possibilités énoncées par Panchito. Ne perdez pas de vue aussi, qu'une de ces deux possibilités s'applique au choix du BAILLEUR selon les termes du bail.

Si votre bailleur accepte la candidature de votre prétendant, il peut signer un nouveau bail avec ce locataire. Bail auquel vous serez complètement étranger. Vous ne devrez pas payer de préavis. (3 mois de gagnés). Mais vous rompez votre bail et vous restez redevable d'une indemnité. 3 mois c'est beaucoup, considérant que vous avez trouvé un nouveau locataire et que vous quittez les lieux en cours de la seconde année... certains tribunaux adoptent la règle 3/2/1 applicable aux baux de 9 ans. Deux mois d'indemnité sont donc raisonnables. Vous pouvez argumenter du fait que vous payez l'ELE et que vous avez trouvé un bon nouveau locataire et tenter de ne devoir payer qu'un seul mois d'indemnité ? Mais sans perdre de vue que votre bailleur n'a aucune obligation d'accepter vos demandes... Il peut vous réclamer contractuellement 3 mois d'indemnité et exiger 3 mois de préavis. Un tribunal réduira peut être l'indemnité à 2 mois (ce n'est pas sur). Tout ce que vous éviterez de payer de ces 5 mois sont un cadeau de votre bailleur. Si vous êtes conscient de cela, il est possible je crois de trouver un accord raisonnable.

panchito · #56 28-08-2017 08:53:03

Rexou a écrit :

Il existe une autre solution : communiquer avec votre bailleur et le convaincre du sérieux et de la solvabilité de votre candidat locataire

Mais voilà, j'ai déjà demandé à plusieurs reprises les "qualités" de ce candidat à Chechenne12.

J'attends toujours les réponses.

C'est comme si elle ne savait rien de lui et avait pris le premier venu....

N'oublions que le bailleur a déjà été d'une bonté extrême en permettant de céder le bail, chose que personnellement je ne ferais jamais. Les locataires sont déjà hyper protégés une fois qu'ils ont réussi à décrocher un bail.

Donc je trouve normal que la loi ne protège pas ceux qui renoncent à leurs droits, en sautant de bien de bien au gré de leur caprices. Surout que déménager, cela coûte un pont!

libra · #57 28-08-2017 09:03:58

rexou a écrit :

Si votre bailleur accepte la candidature de votre prétendant, il peut signer un nouveau bail avec ce locataire. Bail auquel vous serez complètement étranger. Vous ne devrez pas payer de préavis. (3 mois de gagnés).

Un nouveau bail avec un tiers n'est pas l'affaire de l'ancien preneur. Tant pour les avantages que pour les inconvénients. Dès lors, il me semble qu'une indemnité de préavis manquant reste dû.

panchito · #58 28-08-2017 09:18:00

Oui, c'est la loi, l'indemnité de rupture est due même si le lendemain le bien est reloué. Cela ne regarde nullement le locataire sortant!

Mais ici, le bailleur a eu l'extrême bonté de permettre la cession du bail à un nouveau locataire. Bien sur à la condition expresse que l'ancien locataire reste responsable de toutes les obligations liées au bail. C'est la moindre des choses!

GT · #59 28-08-2017 09:19:53

libra a écrit :

rexou a écrit :
Si votre bailleur accepte la candidature de votre prétendant, il peut signer un nouveau bail avec ce locataire. Bail auquel vous serez complètement étranger. Vous ne devrez pas payer de préavis. (3 mois de gagnés).
Un nouveau bail avec un tiers n'est pas l'affaire de l'ancien preneur. Tant pour les avantages que pour les inconvénients. Dès lors, il me semble qu'une indemnité de préavis manquant reste dû.

Evidemment mais sauf accord du bailleur.
Un bailleur pourrait être sensible à l'absence de vide locatif (un candidat locataire lui a été proposé par la locataire sortante et il l'a agréé; ou bien il a trouvé lui-même un locataire).
Et ainsi renoncer à appliquer le clause relative aux indemnités ou à en limiter l'étendue.

Je crois qu'il a existé une confusion entre les notions de prestation d'un préavis et d'indemnité de résiliation anticipée.

Le fait que la locataire ne preste pas l'entièreté de son préavis ne donne pas lieu à une indemnité particulière dans le chef du bailleur. Il ne subit aucun préjudice puisqu'une nouvelle locataire lui succède immédiatement après son départ.

Dernière modification par GT (28-08-2017 09:31:21)

libra · #60 28-08-2017 09:29:02

GT a écrit :

Un bailleur pourrait être sensible à l'absence de vide locatif (un candidat locataire lui a été proposé par la locataire sortante et il l'a agréé; ou bien il a trouvé lui-même un locataire).
Et ainsi renoncer à appliquer le clause relative aux indemnités ou à en limiter l'étendue.
Je crois qu'il a existé une confusion entre les notions de prestation d'un préavis et d'indemnité de résiliation anticipée.

À mon sens c'est là dessus qu'il faudrait jouer. Mais comme à tout jeux, on n'est jamais gagnant d'avance.

Entre temps, le temps presse. C'est aujourd'hui qu'il faut remettre à la poste le renon au cas où on choisit un renon par la voie postale.

bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

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