bail de 3 ans que je casse un peu avant un an

chechenne12 · #1 24-08-2017 20:52:05

Bonjour,

Voilà je suis dans un flat depuis bientôt un an et on me propose un logement social! Etant travailleuse à mi temps, je n'ai pas toujours facile à payer mon loyer!

Je casse donc un bail de trois ans mais je propose qqn au propriétaire ainsi que de payer sa part et la mienne dans l'état des lieux de sortie, sa part dans l'état des lieux d'entrée mais il ne veut rien entendre et veut mes trois mois de préavis ainsi que les trois mois d'indemnités! Je sais que je suis en tort vu que c'est mis comme ça dans le bail mais peux t'il me mettre des bâtons dans les roues vu ma bonne volonté de ne pas le mettre dans les ennuis? Il veut que je fasse une cession mais je ne sais pas si il existe un moyen devant notaire de me désolidariser du nouveau locataire en lui cédant mon bail?

Merci de votre aide

Emmanuelle

panchito · #101 30-08-2017 14:15:49

J'avais aussi signalé à Chechenne12 qu'elle pouvait obtenir un modèle de cession de bail auprès du Syndicat National des Propriétaires (snpc-nems), comme recommandé par GT.

Là, vous aurez pour 2.88€ (si vous allez vous même le chercher au Boulevard de l'Empereur), le formulaire le plus parfait possible.

Votre bailleur ne pourra pas le contester puisqu'il émane de l’organisme qui défend les droits des propriétaires.

Si une de vos connaissances est membre du SNP, cela ne lui coûtera que 1.80€....(sans les frais de port)

Dernière modification par panchito (30-08-2017 14:16:57)

chechenne12 · #102 30-08-2017 20:18:34

C'est la convention des droits quotidiens que j'avais apporté au proprio et dont il n'a pas voulu! Pour le syndicat des propriétaires, il fallait prendre rdv et c'était trop juste par rapport au rdv avec le propriétaire. je ne connais pas le montant du salaire de ce monsieur car je considère que cela ne me regarde pas. Au propriétaire à qui c'est normal de montrer sa fiche de paie de le vérifier. le gars connaît le montant total des charges , du loyer et de l'électricité.

J'attends mnt des nouvelles de ma lettre et si il le faut je prendrais mes dispositions pour le 1er octobre et je paierai ce qu'il faut. Je ne suis PLUS indépendante, je travaille mi temps

je vous remercie tous pour vos conseils et de toute façon, la seule chose qui reste à faire c'est d'attendre la réponse à ma lettre. Je ne vous ennuie plus avec mon histoire et vais gérer ça au moment même.

Bonne continuation à tous!

Bien à vous

Emmanuelle

panchito · #103 30-08-2017 20:38:00

Personnellement je pense que votre bailleur ne se satisfera d'aucun modèle de cession que vous pourriez lui proposer. Pourquoi? Mais parce qu'il en a fixé les conditions dès le départ et que celles-ci figurent noir sur blanc dans votre contrat de bail. En le signant, vous vous êtes engagée à les respecter en tout point. A savoir:
Les conditions de la cession sont bien précisées :

1. le preneur reste responsable de l'exécution du bail.
2. le tiers sera recherché par le preneur et agréé par le bailleur
3. le preneur aura payé toutes les sommes dues jusqu'à la date d'entrée de la cession
4. le preneur aura payé les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l'état des lieux établi à l'amiable ou par un expert désigné du commun accord ou par le juge de paix, et dont les honoraires sont à la charge du preneur

C'est déjà extrêmement rare qu'un bailleur prévoit dès le départ la possibilité d'une cession pour éviter à son locataire l'indemnité de rupture et le préavis. Dans ce cas particulier, il s'agit d'un cadeau de 6 mois de loyer (3 mois d'indemnité et 3 mois de préavis). Quand on fait un tel cadeau, il y a évidemment des conditions à respecter. Et elles ont été clairement gravées dans le marbre dès le départ. Et vous les avez toutes acceptées en signant le bail....

N'oubliez pas que le temps joue en votre défaveur: nous sommes maintenant le 30. A moins de payer un huissier à 200 ou 300 €, vous ne savez plus envoyer votre recommandé de résiliation pour que le bailleur le reçoive avant le 1er septembre. Il a donc très intelligemment gagné la 1ère manche! Surtout que quoi qu'il arrive, il a un nouveau locataire! Vous lui avez déjà transmis toutes ses coordonnées alors que vous n'avez toujours aucun document signé!!

En vous disant d'écrire vous même le contrat de cession, le bailleur a gagné un mois en plus... Si vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord sur un document de cession, vous devrez quand même envoyer votre préavis qui ne prendra plus cours au 1er septembre mais au 1er octobre (sauf si vous payez un huissier qui peut encore le remettre en mains propres demain).

Comme je vous le disais, nous n'avons pas avancé d'un iota dans cette affaire, on est revenu à la case départ... Sauf que le bailleur est assuré d'avoir un nouveau locataire! Mais pour vous tout reste à écrire.

Dernière modification par panchito (30-08-2017 21:10:39)

libra · #104 30-08-2017 22:36:05

Il est un fait que le temps qui passe pourrait avoir son coût. Il est aussi un fait que le nouveau locataire n'est pas encore un locataire. C'est un prospect qui pourrait entre temps trouver quelque chose d'autre ailleurs.

panchito · #105 31-08-2017 06:46:52

D'un autre côté, un bel appartement qui un suscite un coup de foudre chez le tout premier visiteur à 560€, va se relouer immédiatement. Le bailleur n'aura donc même pas le temps de coller une affiche, qu'un autre locataire sera trouvé.

Donc je ne comprends pas pourquoi, il a cherché les problèmes inextricables en permettant dès le départ une possibilité de cession?

C'est vous, Chechenne12 qui lui avez demandé d'ajouter toutes ces clauses?

C'est incompréhensible. Un beau bien qui suscite autant de coup de foudres à seulement 560€?

C'est un appartement une chambre à Bruxelles?

chechenne12 · #106 31-08-2017 07:26:43

Le futur locataire a eu un coup de foudre mais aussi la situation du bien et la date où je voudrais partir puisqu'un appartement social ne t'attend pas pendant des lustres et lui se sépare. Par contre, il a du courage car quand on voit toutes les misères et chipotages, à sa place, je me serais taillée donc c'est qu'il le veut vraiment et heureusement pour moi smile C'est un flat donc chambre dans la même pièce que le salon à Bruxelles.

Je n'ai rien demandé de particulier au propriétaire, je lui ai proposé de faire un nouveau bail avec un nouveau locataire et de payer les frais causés par cette situation, il ne perdait donc pas un euro ni un mois de loyer et comme il a mis deux semaines à me donner une réponse et un rdv, j'ai fini par comprendre à demi-mot qu'il voulait une cession car ce n'est pas un mauvais bougre mais il est un peu borné et a des soucis de communication, je connais son fils et c'est idem. A la base, je ne voulais pas de cession car cela m'engageait encore pour les deux ans

chechenne12 · #107 31-08-2017 07:36:49

Voici la lettre vu que plusieurs personnes ont demandé à la voir mais elle est déjà envoyée par mail pour savoir si elle convient au propriétaire

CESSION DE BAIL

Entre les soussignés, j'ai mis les noms, prénom, date et lieu de naissance, adresses, NN et numéro de carte d'identité

Il a été convenu ce qui suit :
Studio B2 situé ... 1200 Bruxelles au 2ème étage à l'arrière du bâtiment comprenant un living, une cuisine, une salle de bain, un wc, une terrasse et une cave pour un loyer de 560 euros et 80 euros de charges pour l'eau chaude, l'eau froide et le chauffage.

Le locataire sortant cède au locataire entrant qui accepte l'intégralité de ses droits et obligations attachés au bail intervenu entre lui et le propriétaire le 29 août 2016, enregistré le 12 octobre 2016 et prenant cours le 15 septembre 2017 et d'une durée de trois ans, relativement au bien ci-dessus indiqué.

Le locataire sortant n'est donc plus considéré comme partie au contrat de bail. Dorénavant, le locataire entrant et le bailleur seront seuls titulaires du bail et donc des droits et des obligations qui en découlent.

Le locataire entrant reprend la jouissance des lieux dans l'état où les délaisse le locataire sortant et qu'il déclare bien connaître. Le locataire sortant et le locataire entrant peuvent faire, s'ils le désirent, un état des lieux entre eux et à leur frais exclusivement.

Le locataire sortant remet une copie du bail et de l'état des lieux fait le 5 septembre 2016 par le géomètre expert immobilier je nomme son nom et adresse

Le locataire entrant reprendra les décomptes Caloribel au 15 septembre 2017 ainsi que les compteurs d'électricité numéro
EAN

La garantie prévue au bail sera versée par le locataire entrant au propriétaire. Le propriétaire restituera la garantie versée par le locataire sortant un mois après sa sortie des lieux pour autant que :

-le loataire entrant ait versé la nouvelle garantie
-le locatare sortant ait réglé les charges et les loyers échus
-il n'y a pas de litige entre les locataires sortant et entrant concernant l'état des lieux.

Le locataire sortant déclare qu'il n'y a aucune procédure judiciaire pendante devant tout tribunal, en rapport avec ce bail.

Les clés, codes, commandes à distance, documents (modes d'emploi de la chaudière, règlement d'ordre intérieur, etc) seront remis par le locataire sortant au locataire entrant le 1er octobre 2017 .

Ci-joint à cette cession de bail, copie du bail et état des lieux signés par Monsieur + copies des cartes d'identité de tous les intervenants.

La cession prendra effet le 1er octobre 2017.

Fait à Bruxelles, le en 5 exemplaires, chaque partie reconnaissant avoir reçu le sien.

Pour accord Pour accord Pour accord

Locataire sortant Locataire entrant Propriétaire

rexou · #108 31-08-2017 07:44:36

J'ai un flat à Bruxelles aussi, et pour un loyer de 560€, les locataires se bousculent ! Je n'ai jamais eu le moindre problème à (re)louer. Loyer 550 + 100 charges.
le bail initial de 3 ans prévoit aussi une indemnité fixe de 3 mois. Les ruptures anticipées sont fréquentes pour ce type de bien (jeune qui se met en ménage, qui trouve un emploi ailleurs, couple qui se sépare, ou simplement locataire instable...) et je me contente souvent d'un ou deux mois d'indemnité maxi, avec un préavis raccourci si demandé...
Depuis 1994 (si ma mémoire est bonne), aucun vide locatif financier... Quelques mois payés en double parfois. Une gestion généralement plus active que pour un appartement, mais une bonne rentabilité. Locataire actuel en place depuis 4 ans (c'est rare) et jeune retraité calme qui paie. Que du bonheur !

Il ne me viendrait pas à l'idée d'insérer une clause saugrenue dans mon bail du genre de ce qui est évoqué ici... Mais chacun ses choix...

Dernière modification par rexou (31-08-2017 07:46:32)

chechenne12

rexou · #109 31-08-2017 08:05:43

@ Chechenne : cela semble bon. Avez-vous vérifié les dates ?

Le locataire sortant cède au locataire entrant qui accepte l'intégralité de ses droits et obligations attachés au bail intervenu entre lui et le propriétaire le 29 août 2016, enregistré le 12 octobre 2016 et prenant cours le 15 septembre 2017 et d'une durée de trois ans, relativement au bien ci-dessus indiqué.

"prenant cours le 15 sept 2017" ?
Peut être mentionner la date de début de reprise du bail et la date de fin de bail...

Pour le reste... je vois que ce flat est à Woluwé. Prix trais raisonnable si le bien est correct... aucun risque de vide locatif ! je ne comprends pas les exigences du bailleur. Il est si simple, plus sur et plus rentable, de rompre le bail du sortant, avec état des lieux amiable ou expert, relevé de compteurs, indemnité réduite, et relocation (avec loyer adapté éventuellement)...

Bonne chance dans votre nouveau logement. smile

chechenne12, panchito

grmff · #110 31-08-2017 08:22:40

Le modèle "Droits Quotidiens" est bien, sauf pour la solidarité des dégâts locatifs.

grmff · #111 31-08-2017 08:27:15

Le locataire sortant cède au locataire entrant qui accepte l'intégralité de ses droits et obligations attachés au bail intervenu entre lui et le propriétaire le 29 août 2016, enregistré le 12 octobre 2016 et prenant cours le 15 septembre 2017 et d'une durée de trois ans, relativement au bien ci-dessus indiqué.

Je rajouterais l'accord du propriétaire qui n'est mentionné nulle part...

Le locataire sortant cède au locataire entrant qui accepte l'intégralité de ses droits et obligations attachés au bail intervenu entre lui et le propriétaire le 29 août 2016, enregistré le 12 octobre 2016 et prenant cours le 15 septembre 2017 et d'une durée de trois ans, relativement au bien ci-dessus indiqué. Le propriétaire marque son accord sur cette cession.

Vous pouvez aussi le mettre tout à la fin de votre convention.

grmff · #112 31-08-2017 08:30:09

Le locataire entrant reprend la jouissance des lieux dans l'état où les délaisse le locataire sortant et qu'il déclare bien connaître. Le locataire sortant et le locataire entrant peuvent faire, s'ils le désirent, un état des lieux entre eux et à leur frais exclusivement.

Il faut alors faire un état des lieux. L'idéal, si l'entrant accepte, c'est de considérer qu'il n'y a pas de dégâts du tout.

Par exemple:
Le locataire entrant reprend la jouissance des lieux dans l'état où les délaisse le locataire sortant et qu'il déclare bien connaître. Le locataire entrant reconnait la conformité à l'état des lieux initial et accepte que cet état des lieux fasse foi pour son entrée.

chechenne12

grmff · #113 31-08-2017 08:34:07

Le locataire entrant reprendra les décomptes Caloribel au 15 septembre 2017 ainsi que les compteurs d'électricité numéro
EAN

Il est à noter qu'il est impossible de faire un décompte complet et définitif en cours d'année.
Vous mentionnez la date du 15 septembre. J'imagine que c'est un flat étudiant avec des relevés Ista daté du 15 septembre (comme à LLN...)

Si ce n'est pas le cas, vous pouvez faire vous-même le relevé intermédiaire, et il vous appartiendra de faire la répartition entre les deux locataires. C'est un travail qui donne mal à la tête et prend des heures, mais qu'il est possible de faire.

chechenne12 · #114 31-08-2017 08:39:29

Merci à Rexou et à Grmff pour leur conseil, j'ai tout noté. Le relevé se fait justement ce 15 septembre

panchito · #115 31-08-2017 12:59:57

Chechenne12 a écrit :

A la base, je ne voulais pas de cession car cela m'engageait encore pour les deux ans

Détrompez-vous, si le bailleur, ne s'oppose pas à ce que le locataire reste dans les lieux, les baux de court terme se transforment automatiquement en bail standard de 9 ans (pour encore mieux protéger le locataire et bétonner ses droits pendant minimum 9 ans). Seulement pour les baux de résidence principale évidemment.

Dernière modification par panchito (31-08-2017 13:00:23)

panchito · #116 31-08-2017 17:32:33

Grmff a écrit :

Je rajouterais l'accord du propriétaire qui n'est mentionné nulle part...

Ca c'est effectivement un trou énorme, puisque la loi ne permet la cession d'un bail qu'avec l'accord écrit du bailleur.

chechenne12

rexou · #117 31-08-2017 22:16:17

panchito a écrit :

Grmff a écrit :
Je rajouterais l'accord du propriétaire qui n'est mentionné nulle part...
Ca c'est effectivement un trou énorme, puisque la loi ne permet la cession d'un bail qu'avec l'accord écrit du bailleur.

En toute logique, le bailleur signe l'ensemble du document pour accord, avec les locataires entrant et sortant.
Mais en effet, il est bon de préciser cet accord dans le libellé.

chechenne12 · #118 01-09-2017 07:29:35

Je pensais, effectivement, comme le dit Rexou que le propriétaire signait l'ensemble de la lettre en précédent sa signature de pour accord mais je vais l'ajouter.

jacq · #119 01-09-2017 13:28:32

chechenne12 a écrit :

Je pensais, effectivement, comme le dit Rexou que le propriétaire signait l'ensemble de la lettre en précédent sa signature de pour accord mais je vais l'ajouter.

Bon pour accord lu et approuvé
L'écriture du propriétaire doit être incontestable, aussi non cela pourrait être considéré comme un faux avec toutes les conséquences qui s'ensuivront en cas de litige smile

Dernière modification par jacq (01-09-2017 13:31:19)

rexou

grmff · #120 01-09-2017 17:27:24

jacq a écrit :

chechenne12 a écrit :
Je pensais, effectivement, comme le dit Rexou que le propriétaire signait l'ensemble de la lettre en précédent sa signature de pour accord mais je vais l'ajouter.
Bon pour accord lu et approuvé
L'écriture du propriétaire doit être incontestable, aussi non cela pourrait être considéré comme un faux avec toutes les conséquences qui s'ensuivront en cas de litige

Qu'il mentionné bon pour accord ou Lu et approuvé, la validité juridique est la même.

En réalité, la signature suffit (s'il est mentionné que le propriétaire est d'accord dans le corps du texte...). Le texte mentionné à la main n'a aucune valeur juridique. Il pourra cependant servir si le locataire conteste sa signature pour une étude graphologique...

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