Quel délai de réflexion (légal) sur le choix du contenu d'un devis ?

hellooo · #1 21-09-2017 11:50:46

Bonjour à tous,

un message sur le forum a retenu toute mon attention et je pense qu'il mérite un véritable débat en droit de la part des acteurs qui feront la loi :

coproprio77 a écrit :

Bonjour,
la loi de 2010 a visé à augmenter la transparence de la gestion et a réduit le rôle du conseil de gérance devenu conseil de copropriété. Une raison invoquée était que certains copropriétaires avaient le sentiment qu'il existait une collusion entre le conseil de gérance et le syndic. Le projet actuel réduit la majorité de 75% à 66,6 % pour la décision concernant les gros travaux et élargit le champ des travaux qui peuvent être décidés à 51 %. Il y a quelque temps déjâ un journal avait publié un article déplorant les commissions occultes payées par les entrepreneurs aux syndics. Compte tenu du temps réduit laissés aux coproprios pour examiner les offres amenées par le syndic et si celui-ci dispose d'une certaine faconde, bonjour les dégâts.
Meilleures salutations

et vous ?

GT a écrit :

Combien en secondes ? La loi ne le prévoit pas.

Réponse :
Compte tenu du temps réduit voir inexistant prévu légalement pour examiner les offres amenées par le syndic et si celui-ci dispose d'une certaine faconde, bonjour les dégâts pour l'immeuble ( risque de mauvais travaux et/ou trop chers et/ou mal faits) au désavantage du portefeuille du copropriétaire . sad

BmcTools un avis pour améliorer la loi à ce sujet ?

Dernière modification par hellooo (27-09-2017 11:38:38)

Yves Van Ermen · #2 22-09-2017 09:25:03

Ni la modification de 2010, ni la modification prévue pour le vote, ni la problématique des commissions occultes ne change la manière et le temps pour examiner des devis.

Ceci dis, qu'entendez-vous par temps réduit?

GT

hellooo · #3 22-09-2017 12:18:29

GT et BMcTools a écrit :

qu'entendez-vous par temps réduit?

nous savons TOUS que cette loi du Code Civil Belge prévoit que les copropriétaires en Belgique ont dans les jours précèdant l'AG à partir de leur réception d'une convocation de réunion sous la houlette du syndic une possibilité d'aller défiler pour consulter les éventuels devis dans le cabinet de ce dernier et sur une plage horaire de bureau ce qui aboutit l'impraticabilité du système.

il faut notamment que le copropriétaire soit chomeur ou retraité et pas en vacances aux caraïbes pour réchauffer ses os et qu'il puisse marcher jusqu'au cabinet dudit syndic et que ce dernier ne lui claque pas la porte au nez, vous conviendrez que cela fait beaucoup d'obstacles à la consultation matérielle d'un devis pour une dépense de copropriété en Belgique. monkey

Qui a connaissance d'une loi organisant légalement un délai de réflexion individuelle avant l'engagement de la dépense commune dans le système belge en vigueur ? Et ailleurs en europe ? Au Canada ?

Dernière modification par hellooo (22-09-2017 12:20:05)

luc · #4 22-09-2017 14:39:23

hellooo a écrit :

Qui a connaissance d'une loi organisant légalement un délai de réflexion individuelle avant l'engagement de la dépense commune dans le système belge en vigueur ? Et ailleurs en europe ? Au Canada ?

Ma réponse à votre question est simple: la loi belge est le mieux adapté,
si le copropriétaire assume et ose/peut sortir du rang
et si le syndic professionnel se concentre sur l'esprit de la loi et pas la lettre de la loi.

Explication

Actuellement je prépare pour la 12ème fois une citation d’annulation de décisions d’AG. J’eu contact depuis 2001 avec 3 avocats d’ACP, 3 experts comptable, dont un nommé par le juge en 2016, 4 firmes de syndic, 4 avocats de syndic, 11 gérants et une quinzaine de gestionnaires, mais en plus 3 avocats pénalistes contre moi pendant +13 ans. Toujours acquitté.

Actuellement j’en suis à une firme de syndic, qui a eu depuis 2014 en tout je crois 8 AI, qui depuis son début ne dépose pas les comptes de l’ACP. Tous les trucs y sont passés.

Mais le document clé qui est en train de mettre le château des cartes du pouvoir en place en ruine est la seule annexe obligatoire et impérative de l’invitation pour une AG. Ils le savent depuis 2015.

La disposition cruciale est la 18ème disposition des missions du syndic :

CodeCivil a écrit :

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(…)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires ; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.

Dernière modification par luc (22-09-2017 14:41:12)

Yves Van Ermen · #5 22-09-2017 16:03:42

Cher Hellooo,

Ce que dis la loi c’est que « La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour. »

Le fait que les copropriétaires peuvent venir consulter chez le syndic les documents n’est qu’une solution.

Les documents peuvent être envoyées par courrier, par mail, disponibles au téléchargement sur le site internet de la copropriété,…

Il faut aussi tenir compte du volume des documents et du coûts pour la transmission de ceux-ci.

Le législateur n’a pas voulu imposer une manière de faire car une copropriété n’est pas l’autre.

Je suis personnellement pour utiliser les outils modernes à notre disposition. En conséquence, vous avez des copropriétaires qui ont l’ensemble des documents au moment de la convocation, soit 15 jours avant l’AG, et ce sans se déplacer chez le syndic.

En Europe et au Québec, c'est variable. Cela va d'aucune obligation à l'obligation de joindre tous les documents à la convocation.

Bien à vous

luc · #6 23-09-2017 07:02:07

hellooo a écrit :

Bonjour à tous,
un message sur le forum a retenu toute mon attention et je pense qu'il mérite un véritable débat en droit de la part des acteurs qui feront la loi :
coproprio77 a écrit :
Bonjour,
la loi de 2010 a visé à augmenter la transparence de la gestion et a réduit le rôle du conseil de gérance devenu conseil de copropriété. Une raison invoquée était que certains copropriétaires avaient le sentiment qu'il existait une collusion entre le conseil de gérance et le syndic. Le projet actuel réduit la majorité de 75% à 66,6 % pour la décision concernant les gros travaux et élargit le champ des travaux qui peuvent être décidés à 51 %. Il y a quelque temps déjâ un journal avait publié un article déplorant les commissions occultes payées par les entrepreneurs aux syndics. Compte tenu du temps réduit laissés aux coproprios pour examiner les offres amenées par le syndic et si celui-ci dispose d'une certaine faconde, bonjour les dégâts.
Meilleures salutations
et vous ?

La phrase "et élargit le champ des travaux qui peuvent être décidés à 51 %" occulte une réalité réelle.

Dans une copropriété de 10.000 quotités on obtient le quorum entre autres avec 5001 quotités.
Si seulement 5001 quotités sont présents ou représentés et des CP avec 500 quotités s'abstiennent, la proposition sera approuvé si 2251 votent OUI, donc 22,51 %.

Allons plus loin et voyons le coté "représenté". Des CP se sont présenté avec en tout 3000 quotités de procurations. De ce groupe 1800 quotités ont voté OUI. On arrive dans ce cas à une majorité réelle de 4,51 %. Précaire si les représentés n'ont pas eu physiquement (ou électroniquement) accès à l'information requise.

Cet exemple est très prés de la réalité réelle dans mon ACP où une demande à me mettre une 3ème fois devant le juge pénal a lamentablement échoué en 2017 avec 49,5% de oui, malgré une préparation minitieuse avec l'aide du syndic, une masse de procurations et un refus de montrer des documents clés. Un pilier du groupe du "pouvoir en place" avait basculé en votant abstention (un vingtaine de quotités).

ickx · #7 23-09-2017 07:50:44

Bonjour Luc, je lis que vous avez donc des années d'expérience avec l'ancienne et la nouvelle loi 2010 et dans une très grosse copropriété où les choses fonctionnent souvent mieux du fait de la taille PME qui rémunère le syndic à suffisance et des organes mais très concrètement pourriez-vous répondre précisemment au sujet : quel délai de réflexion (légal) vous-même avez-vous eu pour examiner sérieusement le contenu du devis d'une dépense à voter en copropriété , selon votre expérience et également celle de toutes les autres copropriétés que vous connaitriez également ?
A ma connaissance il n'est pas rare que les devis ne soient jamais présentés aux copropriétaires en personne mais c'est certainement différent et mieux géré dans votre grosse copropriété.

Quoi qu'il en soit concrètement les copropriétaires voient-il le devis ?

et s'ils voient le devis quel est le délai de réflexion qui est accordé aux copropriétaires avant de voter le contenu d'un devis ? 180 secondes en assemblée générale ? Le délai est (trop) court pour saisir l'objet du devis et se renseigner auprès des fournisseurs concurrents et se concerter avec ses associés copropriétaires à ce sujet.

Ma proposition de solution : Il faudrait au moins (rece)voir le(s) devis par courriel 1 mois avant le vote à donner à l'AG.

l'AG de copropriété n'en serait que meilleur pour voter oui/non par correspondance et prévenir les séances façon réveillon et/ou report de sessions. Je pense que tout le monde y trouverait un avantage....a moins que. Bref.

ickx · #8 23-09-2017 08:08:55

BmcTools a écrit :

Les documents peuvent être envoyées par courrier, par mail, disponibles au téléchargement sur le site internet de la copropriété,…

Oui mais ce n'est pas ce que prévoit la loi et de ce fait , mon syndic refuse catégoriquement de fonctionner autrement.

Le système en vigueur avec la loi actuelle permet donc à mon syndic de s'assurer ( avant l'AG) qu'une majorité de gens copropriétaires avec qui en coulisses il a préparé l'AG votera LE DEVIS choisi par eux en coulisses.

Le syndic refuse catégoriquement d'envoyer les devis par courriel et pour le couvrir l'AG a écrit dans son PV que la copropriété respecte la loi.

Avec cette loi, je ne vois donc jamais les devis, sauf au mieux 180 secondes à l'AG ce qui m'empêche d'en saisir l'objet et d'en examiner le contenu et de me concerter avec mon partenaire en indivision.

Je suis donc favorable à un délai (légal) qui me serait octroyé par le législateur afin de me protéger pour que l'AG ne vote pas à n'importe quel prix et n'importe quoi. A titre d'exemple anecdotique , ma copropriété a voté un ravalement de facade à 25.000 euros qui n'a fait ni les joints et ni l'hydrofuge et ni la réfection des solins...ni même le nettoyage de la facade. Le syndic de l'époque qui a fait faire cela a démissionné en 2013 mais c'est tout bénéfice pour faire tourner le business des syndics au détriment de la bonne conservation du batiment. A ce jour le sujet facade est tabou et les deux syndics qui lui ont succédé évitent d'en parler. Les PVS sont truqués. Les voisins du quartier sont furieux car pour eux l'immmeuble est moche à voir avec ses moustaches noires ( humidité en facade). Il me faudrait dans la loi un vrai délai de réflexion d'un mois pour examiner le devis et un point obligatoire à l'ODJ de l'AG pour une gestion méthodique avec le suivi des décisions de la précédente AG.

ça irait mieux avec ces 2 règles venant du législateur ou de la corporation des syndics eux-mêmes. smile

rexou · #9 23-09-2017 17:42:43

La durée de validité d'un devis est limitée dans le temps.

Exiger des contraintes légales n'est pas positif pour le bon fonctionnement d'une copropriété. Le mode d'envoi des documents ne doit pas être imposé par une loi. Ils doivent être communiqués avec l'envoi des convocations à l'ag. Vous pouvez décider en ag de modifier le mode d'envoi, ou d'augmenter le délai. Votre syndic peut aussi refuser si votre choix ne correspond pas à une obligation de son contrat, ou exiger un complément d'honoraires, si vous lui imposez une prestation extraordinaire. En cas de désaccord, vous pouvez aussi décider de révoquer le mandat du syndic. Bref, vous avez la plus totale LIBERTE (quel beau mot!) de choisir comment et quand vous seront envoyés les documents relatifs aux devis. En contrepartie, si vous avez des exigences particulières, vous risquez aussi de devoir payer un complément.

A priori, si le syndic obtient l'approbation d'une majorité de cp avant l'ag, n'est-il pas légitime de supposer que ces cp agissent dans l'intérêt de la copropriété... qui est aussi LEUR intérêt ? Auquel cas ils agissent aussi dans votre intérêt !

rexou · #10 23-09-2017 17:51:24

ickx a écrit :

BmcTools a écrit :
Les documents peuvent être envoyées par courrier, par mail, disponibles au téléchargement sur le site internet de la copropriété,…
Oui mais ce n'est pas ce que prévoit la loi et de ce fait , mon syndic refuse catégoriquement de fonctionner autrement.

Le syndic et l'acp sont liés par un contrat. Ce contrat fait la loi. Les copropriétaires décident librement lors de l'ag des obligations et du choix du syndic.

Le site internet de la copropriété ? Pas réaliste dans le cas de petites copropriétés de quelques lots. Ne tient pas compte des nombreux cp âgés qui ne maitrisent pas l'informatique. C'est un choix que chaque acp fait avec le syndic qu'elle se choisit. Ce choix a un prix.

grmff · #11 23-09-2017 18:08:00

Je ne suis absolument pas d'accord avec ce principe.

La loi, ce n'est pas le contrat. La loi, c'est le code civil. La loi est un socle de règles minimales sensées protéger les parties faibles.

J'avoue que le comportement de mon syndic m'horripile. Il n'est pas honnête ni transparent. Il se prend à coup sûr de larges commissions, mais c'est impossible à prouver.

Et quand on essaie d'en savoir plus avant l'AG, il envoie ballader ceux qui ne sont pas de son camp.

Pourtant, je pense qu'il faut être très prudent avec un supplément de règles coercitives. Parce que trop de règles ne conduiront pas à mettre au pas les syndics foireux qui continueront à suivre leurs propres règles. Par contre, trop de règles auront le même effet que les marchés publics: un explosion des coûts à cause des lourdeurs administratives, des frais d'études et de cahiers de charges, des lenteurs qui conduiront à l'immobilisme et à l'inaction tant que la catastrophe n'est pas arrivée.

hellooo · #12 23-09-2017 20:24:48

Grmfff a écrit :

La loi, c'est le code civil. La loi est un socle de règles minimales sensées protéger les parties faibles.

Qui est d'accord avec cette idée ?

hellooo · #13 23-09-2017 20:32:14

Faire confiance à la majorité ?

Il s'agit de MON argent ....

On a pas tous la chance d'avoir des Ingénieurs aux conseils de la copropriété glasses

Dernière modification par hellooo (24-09-2017 09:07:10)

luc · #14 24-09-2017 10:27:14

hellooo a écrit :

Faire confiance à la majorité ?
Il s'agit de MON argent ....
On a pas tous la chance d'avoir des Ingénieurs aux conseils de la copropriété

Mon ACP a eu cette "chance" aussi d'avoir des ingénieurs (à certain moment 75% des mandats du CdC) ... ils se sont disputé entre eux ... un a "survécu" (de fait et de droit). Il oublie chaque fois de mentionner sa spécialité concrète.
Leurs actions nous ont coutés +1.000 EUR par appartement.
Donc je met en doute comme vous cette majorité manipulée.

hellooo · #15 24-09-2017 12:56:24

Luc a écrit :

je met en doute comme vous cette majorité manipulée.

Bonjour Luc, merci pour votre témoignage mais est-ce que cela vous gêne de dire quel délai de réflexion ont les copropriétaires dans votre ACP de 250 lots pour lire, réfléchir, prendre des renseignements pour se faire un avis propre , puis se concerter avec les indivisaires et copropriétaires avant de passer au vote d'AG ?

luc · #16 25-09-2017 07:26:53

hellooo a écrit :

Luc a écrit :
je met en doute comme vous cette majorité manipulée.
Bonjour Luc, merci pour votre témoignage mais est-ce que cela vous gêne de dire quel délai de réflexion ont les copropriétaires dans votre ACP de 250 lots pour lire, réfléchir, prendre des renseignements pour se faire un avis propre , puis se concerter avec les indivisaires et copropriétaires avant de passer au vote d'AG ?

Concret:
- l'information "préparé" pour appuyer le choix du syndic: 1 heure (donné à l'AG) à 1 semaine (accessible par le cloud "MySyndic" pour ceux qui ont Internet )
- l'informaton "réelle" pour décider en connaissance de cause: 1 à 10 jours (lecture debout dans le couloir du cabinet du syndic - refus de recevoir des copies ou de prendre des photos)

hellooo · #17 25-09-2017 07:59:07

Luc a écrit :

pour décider en connaissance de cause: 1 à 10 jours (lecture debout dans le couloir du cabinet du syndic...

Oui je confirme comme Luc que dans les copropriétés que je connais un peu avec le système actuellement en vigueur :

1. les devis n'arrivent pas aux mains des copropriétaires ;

2. Très souvent la plage de consultation du devis ( papier) debout dans le couloir du cabinet du syndic sera tardive ( 3 jours avant l'AG) et ouverte sur une durée de plage horaire réduite à 2 fois 2h. Le délai théorique de lecture du devis debout dans le couloir du cabinet du syndic est donc légalement de 1 à 10 jours ( rarement) et seulement si... le copropriétaires n'est pas à l'étranger, retraité ou chomeur et si le "syndic" ouvre son cabinet pour consultation du devis (papier) dès l'envoi de sa convocation.

bref, qui veut me faire croire que dans une copropriété de 250 ou 8 lots les copropriétaires vont aller à la queueleleu défiler dans le cabinet du syndic pour "voir" debout dans le couloir un devis ( papier) avec INTERDICTION de faire une copie via smartphone parce que c'est légal nous disent les syndics la bouche en coeur.

C'est la réalité dans les copropriétés que je connais les devis sont invisibles pour les copropriétaires.

Copropriete77 dit vrai lorsqu'il évoque les dégats causés aux copropriétés par le délai (légal) réduit accordé aux décideurs pour examiner un devis.

Si les copropriétaires n'examinent pas les devis alors le vote d'AG n'est qu'un blanc-seing donné par la loi en faveur du syndic.

rexou · #18 25-09-2017 18:54:26

hellooo a écrit :

Grmfff a écrit :
La loi, c'est le code civil. La loi est un socle de règles minimales sensées protéger les parties faibles.
Qui est d'accord avec cette idée ?

Ce n'est pas une idée, c'est une réalité.

Et légiférer sur tout et n'importe quoi n'est positif pour personne. Le raisonnement de Grmff est très cohérent.

hellooo · #19 25-09-2017 19:20:30

Rexou a écrit :

hellooo a écrit :
Grmfff a écrit :
La loi, c'est le code civil. La loi est un socle de règles minimales sensées protéger les parties faibles.
Qui est d'accord avec cette idée ?
Ce n'est pas une idée, c'est une réalité.
Et légiférer sur tout et n'importe quoi n'est positif pour personne. Le raisonnement de Grmff est très cohérent.

Bonsoir Rexou, ok tu trouves que le raisonnement de Grmff est très cohérent et que la loi est un socle de règles minimales sensées protéger les parties faibles mais penses-tu que les copropriétaires qui n'arrivent pas à voir les devis parce que la loi le permet sont protégées par la législation en vigueur ? Demander à changer cette réalité pour formaliser légalement un délai de réflexion d'1 mois afin que les minorités ( chaque copropriétaire pris individuellement) puisse examiner effectivement le devis envoyé par courriel cela te parait-il demander à légiférer sur tout et n'importe quoi ? Bonne soirée

Dupuis

GT · #20 25-09-2017 19:37:41

En matière de copropriété forcée, par loi il faut entendre notamment les articles 577-3 à 577-14, C. Civil.

Et l'article 577-4, C. civil prévoit l'existence aussi d'un acte de base, d'un règlement de copropriété (= les statuts ) (tout en précisant l'objet de ceux-ci) et d'un éventuel règlement d'ordre intérieur.

Sans oublier que l'art.577-8, § 1, al.2 énonce que les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.

Rien n'empêche un copropriétaire de mettre à l'ordre du jour d'une assemblée générale une décision visant à imposer au syndic des modalités particulières relatives à la convocation d'une assemblée générale (p.e. annexer les devis) . Par ailleurs, l'article 577-6, § 3, al. 4 prévoit la possibilité de fixer dans le règlement de copropriété un délai plus long que 15 jours pour la communication de la convocation à l'AG.

rexou

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