servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

lolalie · #1 20-12-2017 01:55:17

Bonjour,

Ma maison est une maison de rangée de 4 maisons qui avant 2004 appartenaient au même propriétaire qui louait ces 4 maisons avec cour commune.
En 2004 pour la vente des 4 lots, un géomètre expert a tracé un plan et les bornages.
Sur le plan il est écrit, entre autres, :
(moi = lot 3
mon voisin = lot 4)
"Notes particulières pour le lot n°4 :
il est créé
1) au profit du lot n°4, une servitude de passage à pied dans la cour, en direction de la rue des Berger, ladite servitude s'exercera à partir de la porte P1
2) Des servitudes de jour et de vue, pour les fenêtres F1, F2 et F3 au profit du lot n°4"
Ces notes sont reprises telles quelles sans autre indication dans mon acte d'achat. Mais n'ont pas été transcrite au registre de conservation des hypothèques, j'ai vérifié.
Cette porte P1 et les 3 fenêtres sont sur un mur privatif du voisin qui délimite un des côtés de ma cour.

Le soucis c'est qu'en l'état le droit de passage n'est pas délimité ou alors si : à l'ensemble de ma petite cour.
A refaire, je ne signerais pas et je chercherai une autre maison. Mais voilà, j'y habite depuis 2004 et à part le problème de la cour je m'y plais.

Le propriétaire du lot 4, mon voisin, loue cette maison et de là j'ai beaucoup de problèmes : les locataires ne comprennent pas que malgré la porte et le droit de passage ils n'ont pas un droit de libre utilisation de la cour : j'ai eu de tout des locataires qui laissaient leurs chiens dans ma cour, leur poubelle, ect.
Le dernier locataire me dit "si il y a une porte c'est pour s'en servir"

La discussion avec le propriétaire ne donne rien non plus il me dit qu'il ne peut pas contrôler ses locataires.

Je ne remets pas en cause le droit de passage ni les ouvertures, j'ai signé mon acte d'achat en connaissance de cause. Enfin je crois que le plan de l'expert géomètre et l'acte de vente que j'ai signé n'est pas opposable, que tout cela suffi légalement ?

Mais pour le prévenir d'un usage abusif de ma cour et pour me clore ais-je le droit de délimiter le droit de passage à pied, même si rien n'a été prévu dans l'acte de vente à cet effet (ni tracé ni mesures délimitant ce droit de passage ?

Ma question est la suivante : puis-je construire un mur qui délimiterait ce droit de passage ? Ou au moins une palissade translucide si besoin pour les servitudes de vue ?

Si oui, à quelle distante légale des fenêtres (servitudes de vue) puis-je le construire ? Ce mur serait le long de son mur privatif et donc de ses servitudes de vue et ainsi le passage le plus court pour lui et le moins gênant pour moi.

Je me demandais si la distance de 1.90 qui est la distance légale pour faire des ouvertures en vue droite sur un fond voisin serait la même dans ce cas çi ?
Ou ai-je le droit de bâtir où bon me semble sur ma propriété ?
Ou n'ai-je aucun droit à par celui de vendre pour ma tranquillité ?

Voiçi un plan du cadastre pour expliqué sommairement la situation et l'endroit, en vert) où je souhaite délimiter le droit de passage.
Si besoin je pourrai mettre également le plan de l'expert géomètre.

En vous remerciant

cloture_cadastrée.png

Dernière modification par lolalie (20-12-2017 02:09:14)

libra · #2 20-12-2017 05:23:05

Et si vous bloquiez l'accès à la cour à la porte P1 ne fut-ce que pour voir la réaction du propriétaire?

Erico · #3 20-12-2017 11:18:46

déjà c'est inconcevable que vous ayez accepté ça sans séparation réelle ( clôture , palissade, mur, etc ..)
le propriétaire du lot 4 devait aussi , selon moi, faire inclure dans le bail une clause réglementant l'usage du passage
mais bon sans séparation "solide", ça restera toujours compliqué (notamment pour des enfants ou des chiens ) donc le mieux est d'en installer une, normalement à frais partagés selon moi
bon il faut voir la longueur exacte, mais ça ne coûte pas une fortune
ce passage vous l'envisagez de quelle largeur ?

lolalie · #4 20-12-2017 11:53:38

libra a écrit :

Et si vous bloquiez l'accès à la cour à la porte P1 ne fut-ce que pour voir la réaction du propriétaire?

Je cherche une réelle solution légale et pacifiste et pour mon voisin et pour moi.
Je ne cherche pas d'ennuis.

PIM · #5 20-12-2017 12:05:09

lolalie a écrit :

Je ne remets pas en cause le droit de passage ni les ouvertures, j'ai signé mon acte d'achat en connaissance de cause. Enfin je crois que le plan de l'expert géomètre et l'acte de vente que j'ai signé n'est pas opposable, que tout cela suffi légalement ?

C'est une servitude qui bénéficie aux autres désignés: ceux-ci pour pouvoir en bénéficier ont certainement une clause dans leur propre acte.

lolalie a écrit :

La discussion avec le propriétaire ne donne rien non plus il me dit qu'il ne peut pas contrôler ses locataires.

Il ne peut pas les contrôler, mais il doit les informer (par exemple avec mention explicite dans le bail) de leurs droits et obligations.
Une servitude de passage, ce n'est pas un droit de jouissance intégral du dit passage.

Avant de vous lancer dans des constructions de murs (mitoyenneté, entretien, autorisations urbanistiques, etc ?), remettez d'abord les bonnes pendules à la bonne heure, avec le bénéficiaire de la servitude.

lolalie · #6 20-12-2017 12:07:50

Erico a écrit :

déjà c'est inconcevable que vous ayez accepté ça sans séparation réelle ( clôture , palissade, mur, etc ..)
le propriétaire du lot 4 devait aussi , selon moi, faire inclure dans le bail une clause réglementant l'usage du passage
mais bon sans séparation "solide", ça restera toujours compliqué (notamment pour des enfants ou des chiens ) donc le mieux est d'en installer une, normalement à frais partagés selon moi
bon il faut voir la longueur exacte, mais ça ne coûte pas une fortune
ce passage vous l'envisagez de quelle largeur ?

Merci pour votre réponse.

Quand j'ai lu mon acte de vente (d'achat ?) c'était trop tard, ce n'est que là que j'ai compris à quelle point la situation allait être compliquée. Et c'était le jour où je devais signer.
En fait à l'origine, il y avait une citerne à mazout dans ma cour appartenant au lot 4. Vu qu'avant les maisons étaient louées et la cour était commune çà se comprenait.

J'ai naïvement pensé que quand la citerne serait enlevée le droit de passage s'éteindrait. Mais je ne connaissais rien à ces lois, j'aurais du demander que cela soit inscrit dans les actes de vente. De toutes façons le voisin avait déjà acheté sa maison, les clauses pour les servitudes n'étaient plus modifiables.

Et encore très naïvement, je ne m'attendais pas à ce que la maison voisine soit louée, je pensais avoir simplement à m'entendre sur ce droit de passage avec un propriétaire et non plusieurs locataires successifs

J'envisage un passage de 100cm qui me semble raisonnable pour un "passage à pied" mais je ne sais pas si j'en ai le droit à cause d'une éventuelle distance à respecter par rapport à ces servitudes de vue ?
"bon il faut voir la longueur exacte, mais ça ne coûte pas une fortune" il doit y avoir 12m de long, mais peu m'importe le prix pour mon intimité et ma tranquillité.

Dernière modification par lolalie (20-12-2017 13:17:39)

libra · #7 20-12-2017 12:17:07

lolalie a écrit :

libra a écrit :
Et si vous bloquiez l'accès à la cour à la porte P1 ne fut-ce que pour voir la réaction du propriétaire?
Je cherche une réelle solution légale et pacifiste et pour mon voisin et pour moi.
Je ne cherche pas d'ennuis.

Ce que je suggère c'est de mettre un obstacle qui puisse être levé rapidement et facilement. Par exemple des encombrants. Ce n'est pas plus illégal que de jouir pour ne pas dire violer votre bien.

PIM a écrit :

Avant de vous lancer dans des constructions de murs (mitoyenneté, entretien, autorisations urbanistiques, etc ?), remettez d'abord les bonnes pendules à la bonne heure, avec le bénéficiaire de la servitude.

Par exemple aller en conciliation en Justice de Paix. Un bon Juge de Paix devrait pouvoir formuler une ou plusieurs solutions.

Dernière modification par libra (20-12-2017 12:17:59)

PIM

lolalie · #8 20-12-2017 12:26:48

PIM a écrit :

C'est une servitude qui bénéficie aux autres désignés: ceux-ci pour pouvoir en bénéficier ont certainement une clause dans leur propre acte.

Oui, d'après le notaire, qui a vendu tous les lots vu que c'était le même vendeur, on a tous le même plan du géomètre expert et les mêmes clauses

PIM a écrit :

Il ne peut pas les contrôler, mais il doit les informer (par exemple avec mention explicite dans le bail) de leurs droits et obligations.
Une servitude de passage, ce n'est pas un droit de jouissance intégral du dit passage.
Avant de vous lancer dans des constructions de murs (mitoyenneté, entretien, autorisations urbanistiques, etc ?), remettez d'abord les bonnes pendules à la bonne heure, avec le bénéficiaire de la servitude.

Les relations avec ce propriétaires sont
1/ Très rares, je ne sais pas où il habite, depuis 2004 j'ai du le voir 5 fois maximum quand il vient pour des travaux
2/ Un peu compliquées, sans être en conflit. Il croit dur comme fer et le dit que "les cours auraient du rester communes".
Par exemple nous avons des égouts communs qui traversent les 4 cours des 4 lots et quand il veut les entretenir il passe par chez moi, au-dessus du mur mitoyen avec mon autre voisin, et va jusque qu'à la chambre de visite chez mon autre voisin. Et tout cela sans mon accord ou celui de mon voisin.
Je lui ai juste demandé de me prévenir pour ne pas être surprise quand il passe par chez moi, il refuse net en disant qu'il a un droit d'accès aux évacuations communes. J'ai bon lui rétorquer qu'il n'a pas de servitude de passage pour un accès chez mon voisin aux évacuations, rien n'y fait.
Il y a une semaine, il l'a refait et j'ai pris des photos, je suis allée chez notre agent de quartier qui m'a dit qu'il va également lui dire que cela est interdit. Je n'ai pas voulu porter plainte pour ne pas envenimer la situation mais je le ferai la prochaine fois.

Donc pour le propriétaire comme pour les locataires : ils pensent avoir un droit de jouissance intégral de ma cour.

C'est pour cela que je voudrais me clore tout en respectant son droit de passage et ses servitudes de vue. Créer un "passage latéral" commun le long de chez lui.
Mais je ne sais pas si je peux le faire et à quelle distance.

En vous remerciant

Dernière modification par lolalie (20-12-2017 12:31:17)

PIM · #9 20-12-2017 12:28:23

libra a écrit :

Par exemple aller en conciliation en Justice de Paix. Un bon Juge de Paix devrait pouvoir formuler une ou plusieurs solutions.

Éventuellement avec une visite sur place par le Juge

lolalie · #10 20-12-2017 12:36:14

Oui, c'est bien mon intention de demander une conciliation en Justice de Paix.
Mais je ne sais pas ce que je peux proposer de "raisonnable" et légal.

J'avais pensé proposer de créer un passage latéral commun à partir d'une "palissade" à 100 cm de son mur, tout le long, en aluminium ou bois composite avec devant ses fenêtres des matières translucides pour laisser passer la lumière mais plus la vue, le systeme horizen de betafence fait cela, cela donne ceci

Mais vu qu'il a des servitudes de "vue" je n'ai peut-être pas le droit d'opacifier sa vue ?
Ou les servitudes de "vue" ne sont pas un droit de vue mais d'ouvertures avec fenêtres qui s'ouvrent et laissent passer l'air et la lumière ? Dans ce cas ma palissade respecterait le droit de vue : laisser passer l'air et la lumière.

Dernière modification par lolalie (20-12-2017 13:20:38)

libra · #11 20-12-2017 12:38:08

lolalie a écrit :

2/ Un peu compliquées, sans être en conflit. Il croit dur comme fer et le dit que "les cours auraient du rester communes".
Par exemple nous avons des égouts communs qui traversent les 4 cours des 4 lots et quand il veut les entretenir il passe par chez moi, au-dessus du mur mitoyen avec mon autre voisin, et va jusque qu'à la chambre de visite chez mon autre voisin. Et tout cela sans mon accord ou celui de mon voisin.
Je lui ai juste demandé de me prévenir pour ne pas être surprise quand il passe par chez moi, il refuse net en disant qu'il a un droit d'accès aux évacuations communes. J'ai bon lui rétorquer qu'il n'a pas de servitude de passage pour un accès chez mon voisin aux évacuations, rien n'y fait.
Il y a une semaine, il l'a refait et j'ai pris des photos, je suis allée chez notre agent de quartier qui m'a dit qu'il va également lui dire que cela est interdit. Je n'ai pas voulu porter plainte pour ne pas envenimer la situation mais je le ferai la prochaine fois.
Donc pour le propriétaire comme pour les locataires : ils pensent avoir un droit de jouissance intégral de ma cour.

La présence d'égouts communs ne crée t-elle pas une autre servitude de passage au bénéfice du propriétaire de chacun des lots?

lolalie · #12 20-12-2017 12:45:07

Non, il n'y a pas de servitude prévue pour les accès aux égouts.

D'ailleurs, sur le plan du géomètre expert il n'y en a pas, les terrains ont été bornés et il est écrit que les murs séparatifs des 4 lots sont des murs mitoyens.
Il est écrit "tous les murs séparatifs entre les lots sont mitoyens". Nous (les 3 autres lots) avons dressés des murs mitoyens de séparation.

Mais sincèrement, du moment qu'il me préviendrait, je ne l'empêcherais pas d'accéder à cette chambre de visite, mon voisin non plus.
Là le problème on se retrouve avec un homme dans notre jardin/cour sans en être prévenu qui pense être dans son bon droit.

Erico · #13 20-12-2017 14:54:46

bon on n'a aucune idée des dimensions de la cour, mais bon il ne faut pas trop la réduire non plus

le mieux est d'abord d'en discuter avec le propriétaire et d'envisager avec lui une clôture de ce passage, ainsi c'est chacun chez soi

ça doit rester raisonnable ( donc 1 m, voire un peu plus de large, peut être 1m50 ) pour eux.... comme pour vous ( pour ne pas trop réduire votre cour )

et encore une fois faire ça à coût partagé, ça coûterait , au grand max ( selon le type d'occultation ou de clôture ) 1.000 euros par partie

Erico · #14 20-12-2017 14:56:35

lolalie a écrit :

Non, il n'y a pas de servitude prévue pour les accès aux égouts.
D'ailleurs, sur le plan du géomètre expert il n'y en a pas, les terrains ont été bornés et il est écrit que les murs séparatifs des 4 lots sont des murs mitoyens.
Il est écrit "tous les murs séparatifs entre les lots sont mitoyens". Nous (les 3 autres lots) avons dressés des murs mitoyens de séparation.
Mais sincèrement, du moment qu'il me préviendrait, je ne l'empêcherais pas d'accéder à cette chambre de visite, mon voisin non plus.
Là le problème on se retrouve avec un homme dans notre jardin/cour sans en être prévenu qui pense être dans son bon droit.

si il pense être dans son droit, soit il n'est pas réglo, soit son proprio ne lui a pas bien expliqué la chose...un droit de passage pour aller en rue le long de son mur, ça ne veut pas dire un droit de circuler partout dans la cour
mais encore une fois, sans barrière physique le problème se posera toujours

Erico · #15 20-12-2017 14:57:46

et votre façade arrière, comporte au moins une porte je suppose wink mais aussi peut être une fenêtre, vous pouvez nous les indiquer sur le plan ?

et si sur le plan vous pouvez indiquer les dimensions de votre cour, ce serait bien aussi , merci

Dernière modification par Erico (20-12-2017 14:58:18)

grmff · #16 20-12-2017 15:04:47

Une servitude doit être utilisée selon son usage. Si le bénéficiaire abuse de l'usage de la servitude, il devrait (au conditionnel...) être possible de demander l'extinction de la servitude. C'est le juge de paix qui est compétent. Il est toujours possible de demander une vue des lieux. Le juge de paix se déplace alors sur les lieux avec son greffier, et voit la disposition. Le coût de cette vue des lieux est à charge du demandeur de la vue des lieux, mais ce sont des cacahuettes par rapport au prix d'un géomètre.

Pour ce qui est de la servitude de vue, j'imagine que ce sera une distance minimale de 2m. En effet, pour qu'une fenêtre sans servitude de vue puisse donner sur le fond d'un tiers, elle doit se trouver à une distance minimale de 2m du fonds en question.

Personnellement, je clôturerais simplement les lieux.

PIM · #17 20-12-2017 15:08:08

Vérifiez d'abord au service d'urbanisme de la commune concernée si un permis est requis, la hauteur autorisée et le recul nécessaire pour respecter la vue

nb: posté avant d'avoir vu la réponse de Grmff

Erico · #18 20-12-2017 15:32:12

grmff a écrit :

Une servitude doit être utilisée selon son usage. Si le bénéficiaire abuse de l'usage de la servitude, il devrait (au conditionnel...) être possible de demander l'extinction de la servitude. C'est le juge de paix qui est compétent. Il est toujours possible de demander une vue des lieux. Le juge de paix se déplace alors sur les lieux avec son greffier, et voit la disposition. Le coût de cette vue des lieux est à charge du demandeur de la vue des lieux, mais ce sont des cacahuettes par rapport au prix d'un géomètre.
Pour ce qui est de la servitude de vue, j'imagine que ce sera une distance minimale de 2m. En effet, pour qu'une fenêtre sans servitude de vue puisse donner sur le fond d'un tiers, elle doit se trouver à une distance minimale de 2m du fonds en question.
Personnellement, je clôturerais simplement les lieux.

clôturer simplement, ne lui laisserait aucune intimité.....ou alors une clôture qu'on occulte avec les lames plastiques, verticales, horizontales ou obliques

je ne sais pas comment mettre une photo à la suite de mon com, mais vous voyez tous ce que je veux dire je suppose

Dernière modification par Erico (20-12-2017 15:34:08)

lolalie · #19 20-12-2017 15:58:43

Erico a écrit :

bon on n'a aucune idée des dimensions de la cour, mais bon il ne faut pas trop la réduire non plus
le mieux est d'abord d'en discuter avec le propriétaire et d'envisager avec lui une clôture de ce passage, ainsi c'est chacun chez soi
ça doit rester raisonnable ( donc 1 m, voire un peu plus de large, peut être 1m50 ) pour eux.... comme pour vous ( pour ne pas trop réduire votre cour )
et encore une fois faire ça à coût partagé, ça coûterait , au grand max ( selon le type d'occultation ou de clôture ) 1.000 euros par partie

La cours n'est pas très grande, je vais mettre ensuite des photos du plan du géomètre.

Mais je suis prête à perdre une partie de ma cou pour ne plus être embêtée par l'usage abusif de ma cour.
La cour fait 11m sur 6 m elle est en "L" (je mettrai la photo du plan).

Sincèrement si j'arrive à un accord avec le propriétaire du lot 4 je serai contente et j’accepte de payer tout pour créer ce passage latéral à mes frais pour ma tranquillité mais comment alors faire que cet accord soit légal ? En conciliation devant le juge de paix ? Ou il y a un autre moyen, devant notaire ou autre ?

Merci

Dernière modification par lolalie (20-12-2017 16:08:17)

lolalie · #20 20-12-2017 16:06:26

Le plan des 4 lots
plan_2_réduit.jpg

Le plan des deux lots qui posent soucis
Lot 3 : moi
Lot 4 : le voisin qui loue sont lot 4 (qui a aussi un autre accès à la même rue sans devoir plan_réduit.jpg passer par ma cour)

servitudes de passage et de vue + droit de se clore ?

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