État des lieux d'entrée réalisé par un expert - délais

oufti · #1 26-05-2018 08:32:27

Bonjour à vous tous les spécialistes de l'immobilier smile

Voici la situation :

Durée du bail locatif : 3 ans
Date de prise d'effet : 1er mai 2018
Date de l'état des lieux d'entrée : 27 avril 2018
Réalisé par : expert immobilier
Date de remise des clés : 27 avril 2018

Pour bien commencer, une petite question pour pinailler : si le bail renseigne explicitement un expert immobilier (homme, avec son prénom et son nom) et que le jour de l'état des lieux, c'est une toute autre personne qui se rend sur place (une dame) pour prendre des photos de l'appartement avec un ipad, est-il judicieux de stipuler dans nos remarques lorsque nous recevrons l'état des lieux comme quoi la personne annoncée sur le bail n'est pas celle qui s'est présentée ?

Deuxième question, moins "pinaillante" cette fois smile . Nous sommes aujourd'hui le 26 mai et nous n'avons toujours pas reçu l'état des lieux d'entrée. Or, d'après ce que j'ai cru comprendre, le locataire dispose d'un délai d'un mois pour notifier ses éventuelles remarques au propriétaire. Et sans avoir une vue sur l'état des lieux d'entrée, il est difficile de les envoyer. Je sais que passé le délai de 30 jours, l'état des lieux ne sera plus considéré comme étant valable et que état des lieux de sortie = état des lieux d'entrée. Cependant, ça me paraît tellement étrange qu'un expert n'envoie pas l'état des lieux d'entrée dans les délais prévu par la loi que je pense que quelque chose doit m'échapper :

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … -des-lieux

https://www.pim.be/blog/delai-faut-real … ux-dentree (et un locataire averti ? ;-) )

Quoi qu'il en soit, je suis de ceux qui partent du principe "qui paie casse" et "qui endommage dédommage". Donc, hors de question d'aller profiter de cette situation.

Voilà voilà. Si quelqu'un pouvait me conseiller ou m'éclairer, ce serait vraiment très aimable. Profitez bien tous et toutes de ce magnifique weekend qui s'annonce !

Himura · #2 26-05-2018 18:23:30

Bonjour,

Pour votre première question : si l'expert mentionné au bail est différent, cela importe peu en réalité.
Cependant, il faut avant tout que vous ayez mandaté cet expert également, si vous en supportez la moitié des coûts (ce qui est très habituel).
Cet experte a du vous le demander avant d'intervenir (?)

Pour votre seconde question : le délai est trop long, bien sûr. Cependant, pas alarmant non plus. Envoyez un rappel par mail, ça me semble suffisant.
De ma compréhension, vous avez 1 mois pour faire des remarques à compter de la réception de ce rapport.
Quand bien même, je vois mal comment on pourrait vous reprocher de faire une remarque corrective éventuelle si vous n'avez eu que quelques jours pour ce faire.

panchito · #3 26-05-2018 21:16:22

Dans votre bail, vous avez accepté un expert nommément ou bien un bureau d'expertise? Si vous avez choisi un bureau (expert XYZ), il peut évidemment envoyer un employé ou un partenaire. Vous avez choisi quelqu'un que vous connaissiez? Sinon, avez-vous googelé les coordonnées pour savoir s'il s'agissait d'un expert-géomètre en personne physique, ou un bureau?

Normalement un vrai professionnel, vous refait signer un mandat avant de commencer l'expertise.

Les bons experts sont surchargé surtout entre le 25 et le 5 du mois suivant. Il est habituel à Bruxelles d'attendre parfois 6 semaines avant d'avoir le rapport.

Vous disposez de 15 jours ou d'un mois après la réception du rapport évidemment (pour le délai d'un mois ou de 15 jours c'est indiqué dans votre rapport).

Le problème est SURTOUT pour le bailleur évidemment puisque lui n'a que 2 mois après la signature du bail pour enregistrer le bail, le rapport d'état des lieux et les remarques!!

oufti · #4 27-05-2018 07:10:12

Bonjour à vous et merci bien pour vos réponses.

Pour vous répondre Himura, en général (en tout cas de mon expérience), c'est soit passer par l'expert (désigné ou non par le propriétaire), soit c'est trouver un autre appartement. Pour cette fois-ci, j'ai essayé d'évoquer avec le propriétaire la possibilité de faire un état des lieux entre adultes à l'amiable et il n'a pas voulu. Je n'ai donc pas insisté smile . J'ai en effet envoyé un mail de rappel hier. Je me demandais simplement quel était le délai maximum pour l'expert pour me faire parvenir l'état des lieux.

Monsieur Panchito, l'expert accepté dans le bail que j'ai signé et une personne (prénom+nom) qui est agréé comme agent immobilier et expert immobilier et qui travaille pour un bureau d'expertise. J'ignorais cependant qu'un expert peut envoyer une employée prendre des photos d'un appartement, pour ensuite rédiger l'état des lieux à distance, sans même avoir vu cet appartement.

libra · #5 27-05-2018 07:25:04

oufti a écrit :

Monsieur Panchito, l'expert accepté dans le bail que j'ai signé et une personne (prénom+nom) qui est agréé comme agent immobilier et expert immobilier et qui travaille pour un bureau d'expertise. J'ignorais cependant qu'un expert peut envoyer une employée prendre des photos d'un appartement, pour ensuite rédiger l'état des lieux à distance, sans même avoir vu cet appartement.

Il y a quelque chose qui m'échappe. Si j'ai bien compris, vous n'avez pas encore reçu le rapport de l'expert. Par ailleurs, vous savez qui a rédigé ce rapport.

panchito · #6 27-05-2018 07:32:41

Madame Oufti a écrit :

L'expert accepté dans le bail que j'ai signé et une personne (prénom+nom) qui est agréé comme agent immobilier et expert immobilier et qui travaille pour un bureau d'expertise.

Quand on signe un bail où il est indiqué que les parties ont choisi un bureau d'expertise, c'est que quand même vous étiez tous les deux à 100% d'accord.

Sinon vous auriez négocié cette clause AVANT de signer le contrat pour par exemple prendre votre propre expert et à ce moment-là chacun paie l'intégralité des honoraires de son expert. Tout est possible: c'est qu'on appelle la phase de négociation contractuelle qui précède la signature!

Donc puisque vous avez choisi un bureau, il peuvent en effet envoyer n'importe quel collaborateur (souvant un stagiare....)

panchito · #7 27-05-2018 07:34:02

Et le jour de l'ELE, si vous voyez un stagiaire qui débarque pourquoi n'avez-vous pas dit que vous n’étiez pas d'accord? Vous avez signé son mandat?

PIM · #8 27-05-2018 08:06:55

Panchito a écrit :

Le problème est SURTOUT pour le bailleur évidemment puisque lui n'a que 2 mois après la signature du bail pour enregistrer le bail, le rapport d'état des lieux et les remarques!!

Le rapport d’état des lieux peut être enregistré plus tardivement, en se référant au bail enregistré.
« Enregistrer les remarques » ? Pas prévu par la loi.

oufti · #9 27-05-2018 08:10:53

@ libra : je me suis mal exprimé, au temps pour moi. La personne qui s'est présentée n'est pas experte immobilière (j'ai googelé et j'ai vérifié sur le site du bureau d'expertise, elle n'est pas reprise en tant qu'experte). J'ai donc supposé que ce n'est pas elle qui rédigerait le rapport. Elle est venue et a pris des photos de l'appartement.

@ Panchito : j'ai signé son mandat par manque d'expérience, tout simplement, que je reconnais bien volontiers. Cela dit, quand on refuse l'état des lieux d'entrée, c'est bien simple : je suis parti du principe qu'un autre locataire l'accepterait avec plaisir et prendrait notre place. Or, l'appartement nous plaisait beaucoup et en trouver un était vraiment galère car à Bruxelles, il y a vraiment à boire et à manger. Ce qui revient à dire qu'un locataire n'est pas en position de force dans ces cas-là (je n'aime pas dire qu'il est en position de faiblesse, ce sont des inepties)

Sur le site notaires.be, j'avais trouvé cet élément de réponse :

L'état des lieux d'entrée est dressé au plus tard au moment où le locataire prend possession des lieux loués. Le délai maximum pour l'établir est d'un mois, pour les baux d'une durée supérieure à un an. Il s'agit d'un document écrit, établi contradictoirement entre les parties, et dans lequel tous les dégâts existant sont répertoriés. Il faut les reprendre avec le plus de précision possible, de préférence en établissant la liste reprenant séparément chaque pièce d'habitation. Une clause stipulant que le locataire reconnaît avoir reçu les lieux en "bon état" ne remplace pas un état des lieux détaillé, et ne suffit donc pas..

Cependant, je ne parviens pas à trouver l'information officielle. Car aujourd'hui, cela fait un mois que l'état des lieux a été réalisé et que nous avons pris possession des lieux (bien que le bail ne prenne effet qu'à partir du 1er mai). J'aime simplement que les règles soient respectées smile

Francis · #10 27-05-2018 10:32:03

Je n'ai pas lu toutes les réponses, désolé !
Mes rapports, sauf rares exceptions sont envoyés dans les 15 jours mais je sais que de nombreux confrères les envoient après 1 ou e mois.
Le délai pour faire des remarques est de 15 jours ou 1 mois mais a partir de la réception du rapport !

Il m'est aussi arivé d'utiliser mon iPhone pour dicter mes constatations ou prendre des photos mais c'était en dépannage ! Perso, je ne trouve pas sérieux qu'un expert utilise son iPhone ou iPad !

Il arrive souvent (pas chez moi) que l'expert qui procède à la visite soit différent de celui qui est mentionné au bail mais au minimum il faut qu'il appartienne au même bureau et qu'il soit qualifié. Malheureusement, la profession d'expert immobilier, contrairement à celle de géomètre expert ou d'agent immobilier , n'est pas protégée et n'importe qui peut se dire expert immobilier. Préférez un géomètre expert qui en plus est lui et pas les autres assermenté !

Attendez la réception du PV et examinez le attentivement pour faire vos remarques, vous serez peut-être positivement étonnée !

Bonne chance !

Dernière modification par Francis (27-05-2018 10:33:18)

GT, PIM, rexou

rexou · #11 27-05-2018 17:36:01

PIM a écrit :

Panchito a écrit :
Le problème est SURTOUT pour le bailleur évidemment puisque lui n'a que 2 mois après la signature du bail pour enregistrer le bail, le rapport d'état des lieux et les remarques!!
Le rapport d’état des lieux peut être enregistré plus tardivement, en se référant au bail enregistré.
« Enregistrer les remarques » ? Pas prévu par la loi.

Si cet état des lieux (tout comme le bail d'ailleurs) n'est pas enregistré, cela n'enlève rien à sa validité.

Concernant le délai d'envoi du rapport, je connais un expert (géomètre) qui a décidé de se passer des services onéreux d'une secrétaire, et qui envoie maintenant son rapport (souvent sur dictaphone, surtout si pas de d'état des lieux antérieur déjà établi pour le même bien) dans un pays extra-européen et qui lui revient tapé en bonne et due forme pour un prix assez minime. Ceci peut justifier parfois un délai un peu plus long, avec les éventuelles corrections nécessaires je suppose.

oufti · #12 27-05-2018 18:46:54

D'après ce que j'ai cru comprendre, si un bail n'est pas enregistré, le locataire peut résilier le bail à tout moment et le propriétaire ne peut lui réclamer le préavis de résiliation anticipative prévu par la nouvelle loi entrée en vigueur au 1er janvier 2018 en Région de Bruxelles Capitale. Quant à l'état des lieux, j'imagine que le non-respect de l'obligation d'enregistrement peut également avoir des conséquences non ?

Je donne un exemple concret : imaginons que l'état des lieux m'est envoyé par simple courrier postal et arrive dans ma boîte aux lettres le 15 juillet prochain. L'expert a bien rempli sa mission et tout semble correspondre à la réalité, sauf deux détails. J'envoie alors les corrections pour les indiquer dans l'état des lieux et on me répond que le délai est dépassé et qu'il est trop tard pour communiquer mes remarques.

J'expose cet exemple, car c'est une situation qu'a vécu une amie à moi. J'aimerais dès lors prendre les devants et faire en sorte que ça ne m'arrive pas.

panchito · #13 27-05-2018 19:32:22

Oufti a écrit :

@ Panchito : j'ai signé son mandat par manque d'expérience, tout simplement, que je reconnais bien volontiers.

Mais si la personne qui se présente le jour de l'état des lieux est différente de celle mentionnée au bail et qu'elle n'est pas qualifiée, pourquoi donc avoir signé son mandat? Votre bail était signé, vous ne risquiez évidemment pas de perdre le bien.

Vous pouviez aussi exiger un vrai professionnel, celui dont c'est le métier, soit un expert-géomètre reprit dans l'ordre des experts-géomètres.

Oufti a écrit :

D'après ce que j'ai cru comprendre, si un bail n'est pas enregistré, le locataire peut résilier le bail à tout moment et le propriétaire ne peut lui réclamer le préavis de résiliation anticipative prévu par la nouvelle loi entrée en vigueur au 1er janvier 2018 en Région de Bruxelles Capitale.

Non, c'est justement terminé tout cela! L'enregistrement ne servait qu'au locataire, pour pouvoir donner une date certaine au bail, et bétonner ses droits au cas où le bailleur viendrait à vendre son bien.

Maintenant si vous vous apercevez que vos droits ne sont pas bétonnés pour au moins 9 ans parce qu'il n'est pas enregistré, vous pouvez l'enregistrer vous-même ou mettre votre bailleur en demeure (par recommandé) de le faire. C'est cela que dit la toute nouvelle loi!

Apparemment vous n'avez pas compris ma réponse, mais un expert professionnel vous donne toujours de 15 jours à 1 mois pour lui envoyer vos éventuelles remarques, même si le rapport vous parvient 6 semaines après l'ELE.

Dernière modification par panchito (27-05-2018 19:33:27)

panchito · #14 27-05-2018 20:38:13

Mais au fond quelle a été la réaction de votre bailleur en voyant débarquer une personne inconnue et incompétente?

Personnellement je ne mets des biens en location qu'après les avoir pratiquement remis à neuf (belles communes de BXL) donc si pour réaliser l'ELE, je vois débarquer une autre personne que celle sur laquelle les parties sont tombées d'accord AVANT la signature du bail et dont effectivement le nom figure noir sur blanc dans le bail signé, pour moi ce serait une catastrophe! J'aurais peur qu'elle oublie de décrire la qualité des décors refait à neuf, l'entretien impeccable, la propreté exceptionnelle etc...

Surtout que si je dois aller en justice, je sais que les photos n'intéressent pas les juges, seul le texte compte.

Donc votre bailleur n'a pas été pris d'une terrible panique? Le rapport d'ELE c'est surtout important pour lui!

Je ne comprends pas...

Francis · #15 27-05-2018 21:31:25

Le délai de 15 ou 30 jours pour faire des remarques n'est pas une faculté laissée par un expert mais prévue par la loi.

Donc, bail de 9 ans, délai de 30 jours après réception du rapport pour émettre ses remarques.

Pour le reste, voir mon premier message !

grmff · #16 27-05-2018 21:36:11

Francis a écrit :

Le délai de 15 ou 30 jours pour faire des remarques n'est pas une faculté laissée par un expert mais prévue par la loi.
Donc, bail de 9 ans, délai de 30 jours après réception du rapport pour émettre ses remarques.

Bonjour Francis,

Je me suis toujours demandé l'origine de ces soi-disant 30 jours obligatoires. Et la base légale éventuelle.

Je ne l'ai jamais trouvée. Vous auriez une source?

GT

panchito · #17 27-05-2018 21:39:45

Au cours de mes 18 ans de location, c'est toujours l'expert qui a indiqué aux parties le délai dans lequel il souhaitait recevoir leurs remarques. Certains estiment qu'un mois est bien trop long.

oufti · #18 28-05-2018 09:29:15

panchito a écrit :

Mais au fond quelle a été la réaction de votre bailleur en voyant débarquer une personne inconnue et incompétente?
Personnellement je ne mets des biens en location qu'après les avoir pratiquement remis à neuf (belles communes de BXL) donc si pour réaliser l'ELE, je vois débarquer une autre personne que celle sur laquelle les parties sont tombées d'accord AVANT la signature du bail et dont effectivement le nom figure noir sur blanc dans le bail signé, pour moi ce serait une catastrophe! J'aurais peur qu'elle oublie de décrire la qualité des décors refait à neuf, l'entretien impeccable, la propreté exceptionnelle etc...
Surtout que si je dois aller en justice, je sais que les photos n'intéressent pas les juges, seul le texte compte.
Donc votre bailleur n'a pas été pris d'une terrible panique? Le rapport d'ELE c'est surtout important pour lui!
Je ne comprends pas...

Ce n'est pas la competence de la personne qui est ici remise en question. Dans ma demande, je cherche simplement que les événements se déroulent conformément aux règles en vigueur, rien de plus. Je voulais simplement m'assurer de pouvoir avoir un délai raisonnable pour renvoyer mes remarques.

Etant donné qu'on approchait le mois suivant la signature du contrat, j'ai voulu avoir confirmation que je ne risquais pas de devoir précipiter l'envoi de mes remarques.

Après, pour répondre à votre question, le propriétaire s'est également étonné que l'expert ne s'est pas présenté en personne. Il s'est également étonné que la personne s'est contenté de prendre des photos. Mais ce propriétaire est du genre à avoir d'autres chats à fouetter et donc il ne s'en est pas inquiété outre-mesure

rexou · #19 28-05-2018 09:42:41

oufti a écrit :

Ce n'est pas la competence de la personne qui est ici remise en question. Dans ma demande, je cherche simplement que les événements se déroulent conformément aux règles en vigueur, rien de plus. Je voulais simplement m'assurer de pouvoir avoir un délai raisonnable pour renvoyer mes remarques.
Etant donné qu'on approchait le mois suivant la signature du contrat, j'ai voulu avoir confirmation que je ne risquais pas de devoir précipiter l'envoi de mes remarques.
Après, pour répondre à votre question, le propriétaire s'est également étonné que l'expert ne s'est pas présenté en personne. Il s'est également étonné que la personne s'est contenté de prendre des photos. Mais ce propriétaire est du genre à avoir d'autres chats à fouetter et donc il ne s'en est pas inquiété outre-mesure

Vous ne devez pas avoir d'inquiétude concernant le délai pour faire des remarques, puisque vous disposez de 30 jours à dater de la réception du rapport.

La compétence de "l'expert" n'est pas à remettre en doute... elle est nulle. C'est tout à votre avantage parce que son rapport se limitant à des photos ne permettra pas votre bailleur de pinailler lors de la sortie. Le doute vous profite toujours lorsque le descriptif n'est pas détaillé. Soyez attentif à ce que les photos ne servent pas de simple support à un ancien texte rédigé précédemment par l'expert (le vrai). Si votre bailleur a accepté de payer le photographe pour sa prestation, il a à mon sens commis une erreur profonde. A votre avantage si ce rapport se limite à une série de photos.

oufti · #20 28-05-2018 10:34:13

Bonjour, merci pour votre réponse. Ce qui va se passer, c'est que la personne va transmettre les photos à l'expert qui va rédiger l'état des lieux d'entrée. Dans l'absolu, même si c'est autorisé de recourir à de telles pratiques, dans l'absolu je ne trouve pas cela correct. Cela permet à l'expert d'avoir plus de clients, mais ça limite considérablement l'efficacité de son travail. Sur base de photos, la seule chose qui risque de se passer, c'est qu'il omette des elements qui devaient être mentionnés. Résultat ? Je vais sans doute devoir passer mon temps à refaire moi-même mes remarques, alors qu'on paie normalement un expert pour la qualité de son travail et sa neutralité.

État des lieux d'entrée réalisé par un expert - délais

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