Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

hsimpson · #1 21-09-2018 19:54:52

Bonjour,

Mon locataire ne paie plus rien depuis le mois de mars (inclus), invoquant différentes excuses et allant jusqu'à mentir (en disant qu'il venait de le faire alors que une semaine plus tard, l'argent n'arrivait pas).
Etant donné que son bail (court terme - 1 an) terminait le 1er aout, je lui ai envoyé un recommandé fin avril pour lui annoncer la résiliation (le non-prolongement) du bail, et par la même occasion, lui rappeler qu'il me devait 2 mois de loyer.

Depuis ce recommandé, je n'ai plus eu le moindre versement de sa part
Alors qu'il n'avait plus donné de nouvelles, il m'annonce fin juillet qu'il a trouvé un logement libre à partir de mi-septembre, et me demande de pouvoir rester jusque là (donc un mois et demi de plus).
Etant donné qu'à ce moment, il me devait 5 mois de loyer et charges, je refuse et après avoir fait des recherches sur internet, je me suis rendu (avec une preuve de domicile - à propos il est domicilié dans une autre commune alors qu'il a un bail de résidence principale) au greffe du juge de paix d'Etterbeek pour introduire une requête.

L'affaire est mise au rôle pour une audience le 6 septembre.

La veille, je reçois un email d'un avocat, me transmettant la copie d'un fax qu'il a envoyé au juge de paix, lui indiquant qu'il représentait mon locataire, et que comme il ne pouvait pas venir à l’audience, il demandait de remettre l'affaire pour 3 mois!

Je me présente malgré cela à l'audience. Je juge m'explique qu'il doit laisser la possibilité à mon locataire de se défendre et propose de reporter l'audience à 3 semaines (c'est toujours mieux que 3 mois, mais c'est un peu fort je trouve).

Il y a 2 jours, le syndic de l'immeuble me demande de venir d'urgence pour permettre à une équipe de plombiers d'entrer dans l'appartement parce qu'il y avait une grosse fuite d'eau dans un mur. Sur place, je constate qu'une autre personne y vit. Je lui explique la situation, et l'occupant affirme être le frère de mon locataire, celui ci ayant déjà déménagé. Il m'explique qu'il a un autre logement mais que mon studio est plus proche de son lieu de travail.

Ce jour là, j'ai également constaté des dégâts sur la porte d'entrée du studio (elle a vraisemblablement été forcée).

Voilà donc où j'en suis.
Je trouve l'attitude de mon locataire totalement cynique et je le soupçonne de vouloir traîner le plus possible, me laisser payer tous les frais légaux, et se déclarer insolvable par la suite, ou peut-être quitter le pays.

* J'aimerais avoir vos avis, expériences, conseils éclairés concernant la suite de la procédure légale.

* Ai-je besoin de prendre un avocat (sachant que tout ca m'a déjà couté pas mal et je devrai certainement payer des frais d'huissier)?

* De quoi dois-je me méfier, étant donné qu'il a l'air de savoir ce qu'il fait et qu'il a un avocat, qui cherchera le moindre détail?

* Question très pratique, comment est fixée l’indemnité d'occupation?

* Le bail prévoit un intérêt de retard d'1% par mois. Dois-je le calculer et l'inclure dans ce que je réclame comme arriérés?

* Je n'ai pas d'état des lieux d'entrée. Le locataire était déjà là quand j'ai acquis le studio. Puis-je malgré cela lui réclamer des frais pour la réparation de la porte (et d'autres dégâts éventuels qu'il pourrait faire d'ici à son expulsion)?

Merci d'avance!

Edit: j'ai oublié de préciser :
* région de Bruxelles (Etterbeek),
* bail non-enregistré.

Dernière modification par hsimpson (21-09-2018 19:59:08)

libra · #2 21-09-2018 20:35:22

Ce que vous racontez est monnaie courante. L'autre partie ayant un avocat, je vous suggère de prendre un avocat. Sans avocat, le risque est grand que le Juge de Paix ne vous écoute pas. Par ailleurs, le fait d'aller à l'audience accompagné d'un avocat ne vous oblige pas à conserver un avocat durant toute la procédure.

grmff · #3 21-09-2018 20:51:28

* J'aimerais avoir vos avis, expériences, conseils éclairés concernant la suite de la procédure légale.
Voyez les différents messages sur ce présent forum. Une recherche avec les mots clés requête, jurisprudence, justice de paix vous donneront pas mal de renseignements.

* Ai-je besoin de prendre un avocat (sachant que tout ca m'a déjà couté pas mal et je devrai certainement payer des frais d'huissier)?
Question à 5 francs. Vous sentez vous de taille à vous exprimer clairement et calmement devant un juge de paix?
Faites-vous votre propre opinion sur la manière dont se passent les audiences: allez y assistez. C'est gratuit et public. Généralement le même jour de la semaine.
Personnellement, je me défends moi-même. J'ai bien sûr de l'expérience, mais quand j'ai commencé, je n'en avais pas. L'échelon de la justice de paix est très abordable. Avec une bonne connaissance de votre dossier simple, vous devriez pouvoir vous en sortir.
* De quoi dois-je me méfier, étant donné qu'il a l'air de savoir ce qu'il fait et qu'il a un avocat, qui cherchera le moindre détail?
Oui. Toujours. Mais votre affaire semble assez simple...

* Question très pratique, comment est fixée l’indemnité d'occupation?
Dans le tribunal qui s'occupe de mes affaires, c'est 1/30 du loyer et charges.

* Le bail prévoit un intérêt de retard d'1% par mois. Dois-je le calculer et l'inclure dans ce que je réclame comme arriérés?
Vous pouvez. Ce sera sans doute retoqué à l'intérêt légal. Vous pouvez calculer une "date moyenne" pour la dette, et demander de calculer les intérêts à partir de cette date moyenne.

* Je n'ai pas d'état des lieux d'entrée. Le locataire était déjà là quand j'ai acquis le studio. Puis-je malgré cela lui réclamer des frais pour la réparation de la porte (et d'autres dégâts éventuels qu'il pourrait faire d'ici à son expulsion)?
Vous pouvez prouver un dommage par toute voie de droit, notamment le témoignage. Si vous utilisez le témoignage, il y a un formulaire que le témoin doit remplir, et vous devrez prendre une copie de sa carte d'identité.

hsimpson, rexou

Himura · #4 21-09-2018 21:21:42

Vu la fin du bail largement dépassée ;
Vu la manipulation du système pour perdre du temps (ne pas écrire ça, mais rien ne vous empêche dire votre sentiment devant le juge...) ;
Vu que vous avez constater que le locataire n'y vit pas - et n'y a apparemment jamais vécu (cf. son absence de domiciliation !) ;
Vu qu'il sous-loue à un inconnu sans votre accord ;
Vu les arriérés de loyers tout de même très importants déjà, et l'absence de réponse et de suivi du locataire (pas d'excuse...) ;

Demandez la résiliation et l'expulsion immédiate, sans délai de grâce.
Sans cela, le juge lui laissera encore sûrement 1 mois, après signification, pour quitter les lieux.

Profitez aussi de l'audience pour demander la désignation d'un expert judiciaire, si vous sentez que ça va mal se passer.

Oui, ce sont des frais. Mais à ce stade, il vous faudra rester pragmatique, et sortir de cette spirale avant toute chose.

Notez que l'enregistrement ou non du bail n'a aucune influence ici.
J'ai vu une juge à Liège qui s'amusait à demander ça à chaque requérant, mais c'est juste pour les embêter inutilement.

hsimpson, rexou

hsimpson · #5 21-09-2018 21:22:53

Merci pour vos réponses!

grmff a écrit :

* Question très pratique, comment est fixée l’indemnité d'occupation?
Dans le tribunal qui s'occupe de mes affaires, c'est 1/30 du loyer et charges.

Ce n'est donc pas plus élevé que le loyer normal. Ca me semble injustement bas, sachant qu'il n'a pas de contrainte, peut partir à tout moment...
Quel intérêt a-t-il de partir rapidement si ça ne lui coûte pas plus qu'un loyer normal?

grmff a écrit :

* Le bail prévoit un intérêt de retard d'1% par mois. Dois-je le calculer et l'inclure dans ce que je réclame comme arriérés?
Vous pouvez. Ce sera sans doute retoqué à l'intérêt légal.

En cherchant, je trouve que l'intérêt légal est de 2% (annuel?).
Ca me semble injuste, sachant que je n'ai pas pour vocation de prêter de l'argent, je préfère qu'il s'adresse à un organisme bancaire, mais on ne lui accordera certainement pas ce taux là!
Quel intérêt a-t-il à rembourser rapidement?

Si je comprends bien, en gros, je n'aurai pas d'indemnité pour le temps qu'il me fait perdre, les tracasseries, le risque d'insolvabilité, etc?

Himura · #6 21-09-2018 21:55:58

hsimpson a écrit :

Merci pour vos réponses!
grmff a écrit :
* Question très pratique, comment est fixée l’indemnité d'occupation?
Dans le tribunal qui s'occupe de mes affaires, c'est 1/30 du loyer et charges.
Ce n'est donc pas plus élevé que le loyer normal. Ca me semble injustement bas, sachant qu'il n'a pas de contrainte, peut partir à tout moment...
Quel intérêt a-t-il de partir rapidement si ça ne lui coûte pas plus qu'un loyer normal?
grmff a écrit :
* Le bail prévoit un intérêt de retard d'1% par mois. Dois-je le calculer et l'inclure dans ce que je réclame comme arriérés?
Vous pouvez. Ce sera sans doute retoqué à l'intérêt légal.
En cherchant, je trouve que l'intérêt légal est de 2% (annuel?).
Ca me semble injuste, sachant que je n'ai pas pour vocation de prêter de l'argent, je préfère qu'il s'adresse à un organisme bancaire, mais on ne lui accordera certainement pas ce taux là!
Quel intérêt a-t-il à rembourser rapidement?
Si je comprends bien, en gros, je n'aurai pas d'indemnité pour le temps qu'il me fait perdre, les tracasseries, le risque d'insolvabilité, etc?

- Vous parliez de l'indemnité d'occupation. Mais rien ne vous empêche - et c'est même plutôt conseillé - de réclamer des indemnités compensatoires et forfaitaires, vu la résolution judiciaire (naturellement, c'est mieus d'avoir qqch écrit dans le bail à ce sujet).

- C'est bien 2% sur base annuelle.
Ca n'est pas injuste. Ce n'est pas votre objectif, mais vous n'êtes pas non plus lésé. Son intérêt est simplement de ne pas payer trop d'intérêt.

Vous n'aurez pas d'indemnité pour le temps perdu, entre autre pour le congé pris pour aller à l'audience (ce qui est un peu anormal, à mon sens, car vous n'obtenez des dépens que si vous êtes représenté... volonté corporatiste...) ; et certainement pas pour le risque d'insolvabilité, évidemment.
Par contre, on peut considérer que cela est inclus dans l'indemnité forfaitaire pour résolution du bail aux torts du locataire.

hsimpson

hsimpson · #7 21-09-2018 23:07:58

Himura a écrit :

- Vous parliez de l'indemnité d'occupation. Mais rien ne vous empêche - et c'est même plutôt conseillé - de réclamer des indemnités compensatoires et forfaitaires, vu la résolution judiciaire (naturellement, c'est mieus d'avoir qqch écrit dans le bail à ce sujet).
- C'est bien 2% sur base annuelle.
Ca n'est pas injuste. Ce n'est pas votre objectif, mais vous n'êtes pas non plus lésé. Son intérêt est simplement de ne pas payer trop d'intérêt.
Vous n'aurez pas d'indemnité pour le temps perdu, entre autre pour le congé pris pour aller à l'audience (ce qui est un peu anormal, à mon sens, car vous n'obtenez des dépens que si vous êtes représenté... volonté corporatiste...) ; et certainement pas pour le risque d'insolvabilité, évidemment.
Par contre, on peut considérer que cela est inclus dans l'indemnité forfaitaire pour résolution du bail aux torts du locataire.

Puis-je demander des indemnités compensatoires et forfaitaires pendant l'audience, si je ne l'ai pas demandé dans la requête?

jacq · #8 22-09-2018 08:12:40

Si j'ai bien compris vous avez 2 locataires pour le même logement, l e 1 er a signé le bail mais n'est pas domicilié dans les lieux, le 2 ème y habite sans y être domicilié et ce malgré que vous ayez donné le renom au premier.
A quel adresse avez vous adressé votre lettre recommandée, a t'elle été réceptionnée.

wayne · #9 22-09-2018 10:35:12

Question: est il solvable ?

En gros, il n est plus domicilié, il ne paye plus de loyer depuis 6 mois, la porte d entrée est fracturée et une personne qui prétend être son frère y squatte les lieux ?

Y a t il des meubles et beaucoup d affaires dans les lieux ? Ou juste un matelas au sol et 2/3 caisses?

Avez vous les clés de cet appartement ?

Depuis combien de temps n y est il plus domicilié ?
Y a t il quelqu un de domicilié actuellement dans les lieux ?

Dernière modification par wayne (22-09-2018 10:48:50)

jacq

jacq · #10 22-09-2018 17:00:35

jacq a écrit :

Si j'ai bien compris vous avez 2 locataires pour le même logement, l e 1 er a signé le bail mais n'est pas domicilié dans les lieux, le 2 ème y habite sans y être domicilié et ce malgré que vous ayez donné le renom au premier.
A quel adresse avez vous adressé votre lettre recommandée, a t'elle été réceptionnée.

La lettre recommandé a été réceptionné par qui par votre locataire ou bien le frère, j'espère pour vous qu'ils ne sont pas jumeaux smile

libra · #11 22-09-2018 18:24:22

hansv a écrit :

il est intéressant de remarquer que le locataire ne paie plus son loyer, mais il paye un avocat!

C'est peut être un prodéo.

hsimpson a écrit :

Puis-je demander des indemnités compensatoires et forfaitaires pendant l'audience, si je ne l'ai pas demandé dans la requête?

Vous pouvez demander tout ce que vous voulez. Ce qui n'est pas repris à la requête sera probablement refusé. Et si vous êtes débouté, vous ne savez pas revenir à la charge. À mon opinion, mieux vaut attendre que le locataire a quitté les lieux et ensuite faire une requête en continuation (art 730 ou 803).

Pour ce qui est l'indemnité d'occupation, si je la demande avant résiliation du bail, je demande entre 25 et 50 Euros par jour. Si je la demande après que le locataire a quitté les lieux suite à une décision du tribunal, je demande un montant égal au loyer plus charge et ou provision, tout mois commencé étant dus dans l'entièreté.

Dernière modification par libra (22-09-2018 18:25:35)

jacq, hsimpson

hsimpson · #12 24-09-2018 23:16:29

jacq a écrit :

La lettre recommandé a été réceptionné par qui par votre locataire ou bien le frère, j'espère pour vous qu'ils ne sont pas jumeaux

La lettre recommandée était adressée et a été réceptionnée par le locataire (signataire du bail). Le frère est arrivé plus tard (y'a pas longtemps).

hsimpson · #13 24-09-2018 23:22:20

wayne a écrit :

Question: est il solvable ?

A priori il travaille, mais il pourrait très bien devenir insolvable ou quitter le pays.

wayne a écrit :

En gros, il n est plus domicilié, il ne paye plus de loyer depuis 6 mois, la porte d entrée est fracturée et une personne qui prétend être son frère y squatte les lieux ?

Oui, et il a appelé mon locataire devant moi, donc même si rien ne prouve que c'est son frère, il le connaît.

wayne a écrit :

Y a t il des meubles et beaucoup d affaires dans les lieux ? Ou juste un matelas au sol et 2/3 caisses?
Avez vous les clés de cet appartement ?
Depuis combien de temps n y est il plus domicilié ?
Y a t il quelqu un de domicilié actuellement dans les lieux ?

C'est meublé, j'ai les clés, je crois qu'il ne s'est jamais domicilié, je crois que personne n'est domicilié en ce moment.

hsimpson · #14 24-09-2018 23:27:57

libra a écrit :

Vous pouvez demander tout ce que vous voulez. Ce qui n'est pas repris à la requête sera probablement refusé. Et si vous êtes débouté, vous ne savez pas revenir à la charge. À mon opinion, mieux vaut attendre que le locataire a quitté les lieux et ensuite faire une requête en continuation (art 730 ou 803).
Pour ce qui est l'indemnité d'occupation, si je la demande avant résiliation du bail, je demande entre 25 et 50 Euros par jour. Si je la demande après que le locataire a quitté les lieux suite à une décision du tribunal, je demande un montant égal au loyer plus charge et ou provision, tout mois commencé étant dus dans l'entièreté.

Merci pour ces conseils.
Vous dites "avant résiliation du bail", et "après que le locataire a quitté les lieux suite à une décision du tribunal". Qu'en est il si le bail est déjà résilié (par fin de bail court terme et recommandé), mais que le locataire est toujours là?
J'ai demandé 45€ par jour dans ma requête, en me basant sur les prix AirBnB. C'est trop selon vous? (loyer de 500/mois)

panchito · #15 25-09-2018 06:37:20

Dès que le bail est résilié, la date à laquelle le bail prend fin est connue. Si j'ai bien compris c’était e 31 août.

Donc depuis le 31 août votre ex-locataire occupe votre bien sans titre ni droit.

Vous pouvez demander dans votre requête une indemnité journalière pour occupation sans titre ni droit à partir de 31 août égale à 500/30 = 16,67€

GT · #16 25-09-2018 08:15:28

hsimpson a écrit :

J'ai demandé 45€ par jour dans ma requête, en me basant sur les prix AirBnB. C'est trop selon vous? (loyer de 500/mois)

Dans le système AirBnb, le bien en location n'est-il pas meublé ?
Le bien en question est meublé ?

panchito · #17 25-09-2018 11:57:52

De toute façon le Juge accorde maximum le montant du loyer divisé par 30. AirBnb ne peut être pris comme point de comparaison quand il s'agit de baux de résidence principale.

Donc dans ce cas-ci 500/30 = 16.67 € par jour

GT · #18 25-09-2018 13:03:07

panchito a écrit :

De toute façon le Juge accorde maximum le montant du loyer divisé par 30. AirBnb ne peut être pris comme point de comparaison quand il s'agit de baux de résidence principale.
Donc dans ce cas-ci 500/30 = 16.67 € par jour

N'est ce pas vous qui écriviez que le bail de résidence principale avait pris fin ?

libra · #19 25-09-2018 15:11:36

panchito a écrit :

De toute façon le Juge accorde maximum le montant du loyer divisé par 30. AirBnb ne peut être pris comme point de comparaison quand il s'agit de baux de résidence principale.
Donc dans ce cas-ci 500/30 = 16.67 € par jour

Il m'est déjà arrivé d'obtenir 50 € pour un loyer de 550 €.

libra · #20 25-09-2018 15:19:50

hsimpson a écrit :

Vous dites "avant résiliation du bail", et "après que le locataire a quitté les lieux suite à une décision du tribunal". Qu'en est il si le bail est déjà résilié (par fin de bail court terme et recommandé), mais que le locataire est toujours là?
J'ai demandé 45€ par jour dans ma requête, en me basant sur les prix AirBnB. C'est trop selon vous? (loyer de 500/mois)

Pour l'occupation sans titre et sans droit pour le passé vous avez aucune chance d'obtenir 45 € par jour. Ce sera une indemnité de 500 € par mois.

Dernière modification par libra (25-09-2018 15:20:20)

Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis.

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