caution

frfr · #1 26-11-2018 14:25:55

Bonjour a vous
voici ma question : mon locataire est décédé , l appartement est vide depuis 1mois . le notaire exige le remboursement de la caution qui était sur mon compte , je refuse car normalement j ai droit a des indemnités je pense.
mais celui ci me signale que la caution n est pas prévue pour cela et qu il va payer les dettes avec cette somme. et comme mon locataire n a pas d argent et que la famille refuse tout héritage je risque d être perdant au bout du compte . et dans mon intérêt je dois le louer aux plus vite .

en gros il me rend les clefs quand j ai rendu la caution et ca se termine comme ca .

merci a vous

GT · #2 26-11-2018 16:50:43

Je suppose que par caution vous entendez la garantie locative.
La législation sur le bail a été en partie régionalisée.
Le bien donné en location se situe ds quelle Région ?

L'article 46 du Décret (wallon) relatif au bail d'habitation prévoit :

"Art. 46. § 1er. Sans préjudice de l'article 55, § 8, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité.
§ 2. Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du preneur dispose d'un délai d'un mois prenant cours le jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail.
Le bailleur dispose d'un délai d'un mois prenant cours le lendemain de la notification visée à l'alinéa 1er, pour notifier à son auteur son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs.
A défaut d'opposition du bailleur dans le délai visé à l'alinéa 2, le bail est repris par la personne visée à l'alinéa 1er dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du preneur.
§ 3. Si l'habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le fait faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu'il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, par dérogation au § 1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.
Si l'habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu'il aura préalablement saisi par requête unilatérale. L'huissier réalise un inventaire des biens présents dans l'habitation. A l'issue du délai visé au § 1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.
§ 4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

L'article 232 du Code bruxellois du Logement

" Art. 232. - Régime des obligations du bail au décès du preneur
Par dérogation à l'article 1742 du Code civil, en cas de décès du preneur, si le logement est inoccupé après ce décès par les membres du ménage du preneur et si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant une durée de deux mois prenant cours au décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité.
Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résiliation dans le respect des règles de dépôt telles que décrites dans la loi du 30 décembre 1975 concernant les biens trouvés en dehors des propriétés privées ou mis sur la voie publique en exécution de jugements d'expulsion.
En cas de résiliation, le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, par demande sur requête unilatérale introduite par le bailleur ou son avocat auprès du juge compétent."

jacq · #3 26-11-2018 18:45:52

frfr a écrit :

Bonjour a vous
voici ma question : mon locataire est décédé , l appartement est vide depuis 1mois . le notaire exige le remboursement de la caution qui était sur mon compte , je refuse car normalement j ai droit a des indemnités je pense.
mais celui ci me signale que la caution n est pas prévue pour cela et qu il va payer les dettes avec cette somme. et comme mon locataire n a pas d argent et que la famille refuse tout héritage je risque d être perdant au bout du compte . et dans mon intérêt je dois le louer aux plus vite .
en gros il me rend les clefs quand j ai rendu la caution et ca se termine comme ca .
merci a vous

En gros le notaire est devenus votre locataire, puisque celui-ci détient les clefs ?
Qui a vidé l’appartement, je présume la famille qui refuse l’héritage?
En principe vous êtes créancier privilégié sur la valeur des meubles si ceux-ci ont été vendus.
J'écrirais au notaire, étant donné qu'il possède les clefs sans droits et titres que vous considérez qu'il est devenus votre locataire.
Proposez lui de lui rembourser un mois de la garantie tenant compte du nombre de mois de chômage immobilier que vous avez subit,sous conditions que vous receviez les clefs par retour du courrier.
Convoquez le devant le juge de paix et réclamez lui la totalité du préjudice que vous avez subit jusqu’à ce jour, si celui-ci ne réagit pas a votre proposition.

frfr · #4 26-11-2018 20:27:31

ok merci a vous pour votre aide toujours de bon conseils

libra · #5 26-11-2018 23:01:19

Quels risques le bailleur courent-il à prendre possessions des lieux et de ce qui s'y trouvent?

grmff · #6 26-11-2018 23:16:33

Comme le demande GT, quelle région?

grmff · #7 26-11-2018 23:18:35

De toute façon, vous pouvez transmettre l'information au notaire qu'il n'est pas question de rendre la caution qui garantit des obligations du locataire, et sur laquelle le propriétaire a un privilège.

Les dettes étant très certainement supérieures à cette garantie, il y a lieu de la libérer en votre faveur, et pas en faveur des honoraires du notaire.

jacq

rexou · #8 27-11-2018 00:05:20

jacq a écrit :

En gros le notaire est devenus votre locataire, puisque celui-ci détient les clefs ?
Qui a vidé l’appartement, je présume la famille qui refuse l’héritage?
En principe vous êtes créancier privilégié sur la valeur des meubles si ceux-ci ont été vendus.
J'écrirais au notaire, étant donné qu'il possède les clefs sans droits et titres que vous considérez qu'il est devenus votre locataire.
Proposez lui de lui rembourser un mois de la garantie tenant compte du nombre de mois de chômage immobilier que vous avez subit,sous conditions que vous receviez les clefs par retour du courrier.
Convoquez le devant le juge de paix et réclamez lui la totalité du préjudice que vous avez subit jusqu’à ce jour, si celui-ci ne réagit pas a votre proposition.

Pour moi, le notaire n'est rien d'autre que le notaire. Aucun rapport contractuel entre lui et vous. Il n'est pas votre locataire. Et s'il se considère comme tel, il lui reviendrait de... payer le loyer. Pas de se faire rembourser la garantie.

Si je suis bien informé, le simple fait que la famille "vide l'appartement" indique que la famille accomplit un geste qui implique l'acceptation de l'héritage.

Les meubles sont complémentaires à la garantie et servent à couvrir les sommes éventuellement dues. L'enlèvement des meubles implique la libération de l'appartement... et ne peut se faire qu'avec l'accord du bailleur, selon des conditions à définir par écrit. Notamment avec un accord quant à la libération des lieux et les sommes dues et à régulariser éventuellement.

Himura, PIM

rexou · #9 27-11-2018 00:16:46

Rien que le terme "le notaire exige"... pique aux yeux. Qu'il garde donc les clés en souvenir : changez la serrure, tout simplement. Et relouez directement votre bien.

L'appartement a été vidé par qui ? Avec votre accord ? Vous avez un document écrit qui établit l'identité des personnes qui ont vidé les meubles ? Ce mobilier avait une certaine valeur ?

Vous avez commis une erreur en permettant que cet appartement soit vidé sans faire signer un document mentionnant que les biens sont vidés et libérés en date du... par ... Mais il vous reste un atout : les personnes qui ont vidé les lieux peuvent aussi être forcées à accepter l'héritage (et les dettes du défunt)... Et dans votre grande bonté, vous pouvez convenir d'un accord win win.

panchito · #10 27-11-2018 07:18:07

Vous n'avez pas une assurance protection juridique? A votre place je prendrais un avocat et introduirais une requête contre ce notaire.
1/ La famille a vidé les lieux et a donc de facto accepté la succession (impossible de scinder le passif de l'actif). Donc s'ils ont pris les meubles, ils doivent prendre les dettes également.
2/ Les meubles servaient en fait de garantie à votre égard, ils vous revenaient en premier lieu pour garantir les obligations contractuelles du locataires
3/ Idem pour la garantie: vous êtes LE créancier privilégié.

PS1: Comment la famille s'est-elle procuré vos clés?
PS1 bis: Comment vos clés ont-elles atterri chez le notaire?
PS2: y-a-t'il des dommages locatifs?
PS3: changer immédiatement la serrure et relouer votre bien?

Dernière modification par panchito (27-11-2018 07:19:16)

jacq, rexou

rexou · #11 27-11-2018 12:27:21

A votre place je prendrais un avocat et introduirais une requête contre ce notaire.

Inutile d'aller si loin. Le notaire ne vous cause pas un préjudice quelconque dans la mesure où vous déclinez sa "proposition".

Mais certainement, vous reprenez pleine possession des lieux et vous relouez au plus vite. Je doute que quiconque y trouve sérieusement à redire. Et vous récupérez la garantie via la justice de paix dans un second temps.

S'il reste encore des sommes dues, à votre place, je creuserais du côté des personnes qui ont enlevé les meubles... surtout si leur identité est vérifiable. Vous pourriez en effet les contraindre à accepter l'héritage -et toutes les dettes qui en découlent- si vous portez l'affaire en justice. Reste bien sur à déterminer le degré de solvabilité de ces personnes. Cela en vaut-il la peine ?

panchito

frfr · #12 27-11-2018 13:19:45

Bonjour à vous et un grand merci pour vos conseils judicieux.c est dans la région de Huy et les meubles ont été enlevé par un ami à lui et à remis les clef au notaire .. Sans rien me demander bien sur ..

rexou · #13 27-11-2018 14:37:29

frfr a écrit :

Bonjour à vous et un grand merci pour vos conseils judicieux.c est dans la région de Huy et les meubles ont été enlevé par un ami à lui et à remis les clef au notaire .. Sans rien me demander bien sur ..

Cet ami est étranger à la famille. L'enlèvement des meubles peut constituer une acceptation de l'héritage, mais je pense que le mieux que vous ayez à faire est simplement de changer les serrures et relouer votre bien au plus vite. Je ne doute pas que vous pouvez justifier devant le juge d'une dette au moins équivalente à la garantie constituée et dès lors faire libérer cette garantie à votre seul profit.

Oubliez simplement le notaire.

panchito · #14 27-11-2018 15:41:42

Rexou a écrit :

Oubliez simplement le notaire.

Oui tout à fait! D'ailleurs c'est très curieux que vous soyez entré en contact avec le notaire qui gère la succession. Surtout suite au GDPR et à la loi sur la protection de la vie privée. C'est lui qui vous a contacté??

jacq · #15 28-11-2018 17:53:04

Avant septembre 2018 :

Le bail ne prenait pas fin en cas de décès du locataire.
Conséquences :
- Les héritiers se substituaient aux droits et devoirs du décédé. Ils étaient tenus de payer le loyer, d'entretenir le bien, etc. Cette charge pèse sur la succession.
- Ils devaient respecter les délais et conditions pour mettre fin au bail.

A partir du 1er septembre 2018 :

Le bail prend fin 3 mois après le décès du locataire sans préavis ni indemnité, et sans devoir demander au juge de mettre fin au bail.

Si le logement est inoccupé et vide de tout meuble au décès, le bailleur peut mettre fin au bail avant l’écoulement du délai de 3 mois suivant le décès. Il suffit de faire constater que le logement est vide (occupant et mobilier) par un huissier. Le bail prend fin à la date du constat de l’huissier, sans devoir passer par une action en Justice.
Pour faire le constat, le propriétaire peut s’adresser directement à un huissier ou demander au juge de paix d’en désigner un.

Comment récupérer la garantie
Le propriétaire peut récupérer la garantie locative si le locataire lui doit de l'argent dans le cadre du bail (loyers impayés ou dégats locatifs dans le logement).

Il ne peut récupérer que la part de la garantie locative qui correspond aux montants qui lui sont dus. Le reste de la garantie doit être restituée aux héritiers du locataire.

Pour récupérer la garantie locative, le propriétaire doit déposer une requête unilatérale devant le juge de paix. La requête unilatérale permet d’aller seul en justice, sans convoquer une partie adverse. La procédure sur requête unilatérale est donc en principe plus rapide.

jacq · #16 28-11-2018 18:58:00

https://www.laligue.be/leligueur/articl … es-la-mort

GT

rexou · #17 28-11-2018 19:06:57

@ Jack :

- Les héritiers refusent l'héritage.
- Le bien a été vidé par "un ami".

Il est parfaitement inutile de perdre du temps et de l'argent. Le bailleur peut reprendre immédiatement possession de son bien. Qui donc contestera cet acte ??? Ne pas attendre. Ne pas chipoter avec un huissier. Changer les serrures tout simplement. Faire des photos et un état des lieux succinct, avec un témoin éventuellement. Rénover et relouer. ASAP !

Ignorer le notaire.

Voir le juge pour récupérer la garantie, sur base des dégâts locatifs, et loyers dus.

panchito

rexou · #18 28-11-2018 19:20:13

L'article en lien est fort distractif. Intéressant pour savoir comment perdre de l'argent en toute légalité.
J'imagine que ce n'est pas le conseil que Frfr est venu chercher ici.

grmff · #19 28-11-2018 23:57:49

jacq a écrit :

https://www.laligue.be/leligueur/articl … es-la-mort

Article de début janvier 2018. Plus conforme en Wallonie depuis le 1er septembre.

grmff · #20 29-11-2018 00:04:22

Voici les textes de lois applicables:

§1er. (Sauf bail à vie), le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité. (...)
§3. Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du preneur, le bailleur peut le faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, par dérogation au §1er, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.
Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du preneur décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale.
L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai visé au §1er, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants droit du preneur décédé.
§4. Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge compétent.

Vu la simplicité de la procédure, et la rapidité, je n'hésiterais pas à procéder de la sorte: huissier pour constater que c'est vide et requête (pas citation, donc pas d'huissier.) pour récupérer la caution.

Rien ne vous empêche de commander la visite de l'huissier une fois que le bien est reloué...

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