louer à des Limosa ?

jetlag · #1 28-05-2019 13:37:54

Bonjour,

J'ai ete raproche par un Mr employeur (a la tete d'une societe etrangere), qui vit ici depuis 20 ans et qui fait venir des travailleurs etrangers sous declaration Limosa. Bref, faisant parti d'un pays de la UE, si je comprends bien, ils peuvent travailler comme "detaches" de leur pays d'origine, et toujours employes dans leur pays d'origine - sans trop de formalites. Il travaille pour un employeur Belge en sous-traitant, et a passe plusieurs controles sans souci aucun.

Bon - tout ceci dans le contexte d'un bail de courte duree, qui fait le sujet de mes questions...

Comme les travailleurs changent, et leur duree est indeterminee (peut aller de 2 mois a 6-12-24 mois) - ce Mr me propose de signer un contrat de bail a son nom, et il va reprendre les utilites a son nom.
Je lui ai dit que je compte enregistrer ce contrat - et il n'a aucun probleme.

Il me dit que c'est le meme principe que les contrats RyanAir, ou on signe un contrat de location avec la societe, mais pour loger des personnes prives (et ne pas pour conduire de business).

Je m'expose a qque chose de louche en faisant ce type de contrat?

Je pense que la discussion touche aussi qque part a l'autre sujet lie a de domiciliation - les crews de Ryanair ne se domicilie pas forcement a l'endroit ou il dorment ... Est-ce qu'ici ce sera different?

Merci, BAV -/
jet

panchito · #2 28-05-2019 16:01:11

NOWAY

Impossible de signer un contrat de bail de résidence principale avec une société. C'est illégal!

Vous ne savez d'ailleurs pas enregistrer un contrat de bail sans fournir le NN de votre locataire.

Donc impossible aussi de signer un bail de résidence principale avec un non-belge qui n'aurait pas de "Residence Permit" (inscription comme Résident Belge dans une commune belge).

C'est donc une arnaque!

Ces gens doivent louer des apparthotels, qui eux ne sont pas soumis à la législation belge sur les baux de résidence principale.

libra · #3 28-05-2019 17:23:58

panchito a écrit :

Impossible de signer un contrat de bail de résidence principale avec une société. C'est illégal!

Possible qu'on ne puisse pas signer un bail de résidence principal avec une société. Il y a cependant d'autres types de bail qui pourrait être signé avec une société. Il faut cependant voir l'aspect fiscal.

PIM · #4 28-05-2019 17:29:47

@panchito: je ne vois pas, dans la question posée, où il est question de résidence principale.

jetlag · #5 28-05-2019 17:46:09

ce n'est pas forcement signer avec la societe non plus, le Mr propose le faire a son propre nom si requis.
(Je lui ai explique l'impacte sur la taxation de mon cote que je compte repercuter si le cas, et il prefere la solution moins chere)

Vu que l'identite des personnes qui y habitent changera tous les 3-6 mois - il veut louer pour ses employees detaches, et il se porte garant.

Apres ce que j'ai compris, avec ce type de declaration et pour des ressortissants UE, il n'y a pas d'obligation de s'enregistrer a la Commune pendant 12 mois. Mais je n'ai pas encore telephone a la population.

Comment faire au niveau contrat pour cette situation ... ?

/jet

en plus, je lis que l'obligation de s'identifier avec NN est juste pour les baux authentiques (devant notaire).
Avez vous une autre reference?
https://www.lexgo.be/fr/articles/droit- … 85143.html

panchito · #6 28-05-2019 21:01:57

Effectivement, vous pouvez proposer à ce Monsieur un contrat de bail pour résidence secondaire. Vous recevrez une taxe de seconde résidence puisque personne ne sera enregistré à la commune pour cette adresse et vous pouvez répercuter ces quelques centaines d'euros (c'est la commune qui décide de la hauteur de cette taxe) sur votre locataire. Vous pourrez aussi répercuter le montant de votre précompte immobilier sur ce locataire et lui demander une garantie d'au moins 3 mois de loyer.

En plus s'il déclare le loyer en frais professionnels, vous perdrez +/- la moitié de ce loyer en impôts (en fonction de vos autres revenus). Donc vous devrez majorer votre loyer en le multipliant par 2 au maximum (faites le test via un simulateur fiscal) pour avoir la même rentabilité nette qu'avec un locataire "normal".

Je suppose qu'il s'agit d'ouvriers dans la construction employés par une firme étrangère qui fait du dumping social en envoyant des ouvriers pour maximum 3 mois en Belgique pour éviter de devoir demander des Belgian_ids pour non-belges.

A vous de voir si vous souhaitez que votre bien serve de dortoir à une multitude d'ouvriers qui vont aller et venir à leur guise, avec des tas d'outils, tous sales, et ne faisant attention à rien....

Vous n'avez vraiment pas trouvé d'autres candidats?

jetlag · #7 29-05-2019 09:31:43

FUD (fear, uncertainty, doubt). Oui, on peut immaginer le mal que ca peut engendrer ...

Pour memo, les faits concernant le bail residence secondaire, apres verification avec Commune, Region, MinFin, Assurances:
- la taxe de residence secondaire dans cette commune est zero. Donc c'est la regle du RC*1.4 qui s'applique
- Seulement si les habitants s'y domicilient (ils n'ont pas l'obligation), il y aura une taxe collecte de dechets du genre 200E/an, 17E/mois
- La region ne percoit pas de taxe sup, c'est du ressort de la commune
- Mon assurance abandon de recours couvre le contrat de residence secondaire
- Obligation d'enregistrer le contrat de bail sur MinFin
- Identification par NN n'est pas obligatoire sur le contrat de bail, ni au niveau de l'enregistrement.
Le nr. de CI suffit/UE (d'ailleurs non plus pour baux residence principale a ce qu'il parrait)

Le reste, c'est du risque pour ma pomme. A prendre ou a laisser...

Merci a tous !

panchito · #8 29-05-2019 10:11:50

Vous avez l'air d'avoir un bien dans une commune paradisiaque.

Dans toutes les communes où j'ai des biens, il y a une taxe de seconde résidence, une taxe forfaitaire pour les poubelles, une taxe supplémentaire si vos poubelles dépassent un certains poids, et parfois une taxe sur l'égouttage même si votre maison n'est pas raccordée....

C'est quelle commune?

Pour le NN, lisez un des derniers CRIs, qui confirme que cette information est nécessaire puisque le fisc enregistre le bail dans le MyMinFin du bailleur mais aussi celui du locataire et qu'ils veulent être sur de ne pas se tromper de personne....

PIM · #9 29-05-2019 10:46:12

Pour le NN, il y a discussion.
Ce que la Commission de la Vie Privée préconise ne constitue pas (encore) une obligation légale.
Et ce même si le SNPC, via Le Cri, rejoint l'avis de la CVPrivée.

(fin de l'aparté: ne dévions pas le sujet)

luc

bg1000 · #10 29-05-2019 11:15:42

Bonjour

Perso, je participerai jamais à un dumping social.
Que l'ont fasse venir des ouvriers ayant une compétence spéciale et qu'il n'y en ai pas cette compétence en Belgique, soit.
De même pour un capitaine d'industrie, un scientifique.

La majorité des LIMOSA et RSI c'est du dumping social et rien d'autre.
C'est gens sont imposé à l'INR et qui oublient de déclarer leurs revenus et impôts belge dans leur pays d'origine.

Un exemple 2 ingénieurs même age, même ancienneté, même travail, même qualification, l'un gagne plusieurs centaine d'euro de plus que l'autre car l'un est sous le RSI (avec transfert d'une partie du salaire en frais) et l'autre résident fiscal belge.

Priorité aux DIMONA

BG

panchito · #11 29-05-2019 13:47:45

BG1000 a écrit :

Perso, je participerai jamais à un dumping social.

Moi non plus. On paie déjà suffisamment de taxes pour financer les allocations de chômage aux nombreux résidents belges qui ne trouvent pas d'emploi parce que "trop chers" par rapport aux gens "détachés" de pays à bas salaire, honteusement exploités.

N'oubliez pas non plus que la Belgique fait une énorme différence entre le fait de CIRCULER et le fait de RESIDER. Tous les citoyens européens peuvent circuler à travers l'espace Schengen comme bon leur semble. Mais pas RESIDER. Comme à Monaco d'ailleurs...

Les non-belges (même européens) ont l'obligation légale de s'inscrire à la commune pour décrocher un Residence Permit (anciennement titre de séjour) dans les 8 jours de leur arrivée en Belgique dès qu'ils ont l'intention d'y séjourner pour au moins 3 mois.

Au pire, vous pourriez être inquiété pour recel de migrants en séjour illégal en Belgique.

A vous de voir....

Dernière modification par panchito (29-05-2019 13:50:55)

grmff · #12 29-05-2019 18:14:39

Le propriétaire ne peut avoir, conserver ou gérer le contrat sur base du NN. Interdit. Illégitime. Complètement interdit. Pour identifier le locataire, le propriétaire a le droit de prendre les deux premier prénoms. Pas le numéro national.

Pour enregistrer un bail, point besoin du numéro national non plus.

C'est très très très très crétin, mais c'est comme cela.

grmff · #13 29-05-2019 18:16:26

Vous pouvez parfaitement louer pour seconde résidence avec autorisation de sous-louer. Tant que ce n'est pas loué à titre professionnel, vous ne serez pas taxé.

jetlag · #14 29-05-2019 18:52:39

Merci - Auriez vous un lien ... ? Je suis presque au point de depart ... smile

La personne du MinFin m'a rappelle en debut d'aprem, en rectifiant l'info qu'ils m'ont donne le matin, deja.

Pour lui, je serai impose sur les loyers (comme revenu), DES QUE je loue en bail residence secondaire (qui est de droit commun). Peu importe que le signataire soit une personne prive ou morale. Il m'a dit que des que ce type de bail est enregistre, la taxation sur loyers s'y applique et il n'y voit pas une alternative autre que la residence principale pour y echaper.

Concernant la sous-location - si le signataire preneur le donne en sous-location - alors les (sous)locataires - ils sont obliges de se declarer a la Commune. Le but du depart de cette formule etait d'eviter justement de s'inscrire a la Commune - vu qu'ils restent que 3 mois... Il reste la question - que se passe-t-il si le preneur ne le donne pas formellement en sous-location, mais qqun d'autre que lui meme y habite ....

Est-ce que le bien est considere comme etant "donne en sous location" si qqun y habite, meme sane loyer verse dans le compte du signataire preneur? Je ne sais pas.

En tout cas je suis reste sur l'impression qu'enregistrer ce type de bail fait tilt dans le systeme des taxes, qui pense que c'est loue a des societes - peu importe ce qui est ecrit dans le contrat .... et ils en dessuadent le proprietaire en l'obligeant de declarer les loyers dans une autre case.

Ce serait utile si qqun de profession juriste/avocat pourrait envoyer un commentaire ... pour la clause "sous-location" que vous mentionez, et la relation du bail residence secondaire avec l'IPP.

Merci/
jet

panchito · #15 29-05-2019 19:21:16

Laissez tomber!

Vous n'avez vraiment pas d'autres locataires?

Eux, ils doivent prendrent des apparthotels ou des AirBnB, mais pas des baux d'habitation régis par les lois belges.

Vous n'aurez que des ennuis...

Pourquoi les cherchez vous?

grmff · #16 29-05-2019 20:04:46

J'ai signé personnellement plusieurs centaines de baux interdisantla domiciliation.

Je n'ai jamais été imposé à titre professionnel sur ces loyers. Uniquement sur le revenu cadastral.

Votre contrôleur raconte n'importe quoi.

grmff · #17 29-05-2019 20:10:27

Tous mes baux incluent la mention que la souslocation est interdite. Sans mon autorisation...

Mais si je donne mon autorisation, ils n'ont aucun moyen de le savoir, puisque cette autorisation n'est pas soumise à enregistrement...

Une fois de plus, votre contrôleur devrait s'écrire en deux mots.

jetlag · #18 29-05-2019 21:05:30

panchito - le profile du preneur m'interesse, c'est pour cela.

Sur 18 mois, j'ai eu des petits et gros travaux avec lui et j'ai ete particulierement impressione, chaque fois, par la qualite de son travail, ponctualite, sense de responsabilite. Dans un domaine ou 9 fois sur 10 je me suis fait exploser par des minables locaux qui utilisent les failles du systeme charge de faire respecter ces meme loi belges. Voila, je vais pas aller plus loin.

Mes unites sont recement renovees, toutes - equipement sdb/cuisine compris. Je paye l'entretien des equipements, assurance abandon de recours, titres services pour nettoyage des communs, j'enregistre mes baux. Je loue pas des chambres a des migrants ... je travaille a temps plein.

Au niveau qualite de logement, c'est aussi ce que ce Mr cherche, et il met une personne par chambre/ soit 2 dans mon appartement de 70m2 - si il rentre.
Il m'a invite de voir ou ses employees habitent actuellement (sans se domicilier donc) - son proprio actuel a signe, mais n'a pas enregistre de bail avec lui - ce que je refuse de faire...
Bref il se fait qu'il doit ramener encore 2 personnes qui vont se remplacer tous les 3 mois, pour un projet local (soit une acceleration du dumping social, vu la demande croissante qui emane des entrepreneurs belges - qui sont peut-etre la cause de tout cela, non ???).

2 de mes clients /en res principale/ travaillent dans le batiment, des bosseurs a 12-14h/jour. Ils payent, boivent pas, detruisent pas, ils m'appellent pas pour appuyer sur un bouton de chaudiere qui s'est arrete a cause des travaux dans la rue. Donc j'ai pas d'apriori contre ces gens.

Peut-on se limiter a la question de base - aspects legaux et de taxation pour solutioner la situation decrite/baux de droit commun ?

BAV/
jet

jetlag · #19 29-05-2019 21:15:52

Merci grmff ... j'ai pas vu les messages avent de poster la reponse precedente.

C'est quand meme surprenant que le MinFin donnent des reponses pareilles (qui se contredisent), et qu'il n'y ait pas plus d'info sur le sujet.
J'ai forme le 0257.257.57 - menu "enregistrement". 2x aujourd'hui ...

/jet

grmff · #20 29-05-2019 21:36:08

jetlag a écrit :

La personne du MinFin m'a rappelle en debut d'aprem, en rectifiant l'info qu'ils m'ont donne le matin, deja.
Pour lui, je serai impose sur les loyers (comme revenu), DES QUE je loue en bail residence secondaire (qui est de droit commun). Peu importe que le signataire soit une personne prive ou morale. Il m'a dit que des que ce type de bail est enregistre, la taxation sur loyers s'y applique et il n'y voit pas une alternative autre que la residence principale pour y echaper.

Vous avez son nom et une confirmation écrite? Non. Certainement pas. Parce que c'est faux.

Comme je l'ai dit, j'ai signé des centaines de baux de logement interdisant la domiciliation, et je n'ai jamais eu à déclarer rien d'autre que le RC.
Que le bail soit enregistré ou non, ils le savent. Ce n'est pas caché, et pas dissimulable non plus.

Taxation sur les loyers = requalification en revenus professionnels. A ma connaissance, il n'y a pas d'autre mode de taxation. J'ai eu peur il y a longtemps de cette requalification. J'ai donc consulté un avocat bien cher, 330€/heure il y a 10 ans, au moins. Je vous laisse imaginer la pointure que c'était et ses références.

Après avoir expliqué ma situation en 3 minutes et ma crainte en 10 secondes, il m'a regardé comme un extraterrestre (rien à voir avec mon avatar...) et m'a dit qu'il avait des clients qui louaient des milliers de logements en personne physique, certains avaient du personnel pour gérer ces biens et qu'aucun de ses clients n'avaient été requalifiés. Pourtant, certains de ses clients avaient le même type de bien que moi: loué en interdisant la domiciliation.

Depuis, je dors bien. Vous ferez de baux rêves, maintenant? big_smile

jetlag a écrit :

Concernant la sous-location - si le signataire preneur le donne en sous-location - alors les (sous)locataires - ils sont obliges de se declarer a la Commune.

Pourquoi? Cette affirmation péremptoire n'a pas de sens. Le 'si-alors' me semble radicalement n'importe quoi.
Même si le sous-locataire devait se déclarer à la commune - quod je n'en sais rien - cela n'a aucun rapport avec la sous-location.

jetlag a écrit :

Le but du depart de cette formule etait d'eviter justement de s'inscrire a la Commune - vu qu'ils restent que 3 mois... Il reste la question - que se passe-t-il si le preneur ne le donne pas formellement en sous-location, mais qqun d'autre que lui meme y habite ....

Rien. Il ne se passera rien.

jetlag a écrit :

Est-ce que le bien est considere comme etant "donne en sous location" si qqun y habite, meme sane loyer verse dans le compte du signataire preneur? Je ne sais pas.

D'une part, le fisc n'a aucun moyen de savoir. Par ailleurs, le preneur fait ce qu'il veut puisque vous l'avez autorisé à sous-louer. Et finalement, ce n'est pas votre problème.

jetlag a écrit :

En tout cas je suis reste sur l'impression qu'enregistrer ce type de bail fait tilt dans le systeme des taxes, qui pense que c'est loue a des societes - peu importe ce qui est ecrit dans le contrat .... et ils en dessuadent le proprietaire en l'obligeant de declarer les loyers dans une autre case.

Je pense que vous imaginez un big brother qui n'a rien à voir. Ils ne font aucun lien dans les différents biens et adresses des gens. J'ai plusieurs baux enregistrés pour chaque adresse, et ils n'effacent pas les anciens. Juste incapable de faire le tri dans le fatras de données qu'ils ont.

Et surtout, même s'il avaient la possibilité, vous ne faites rien d'illégal. Vous louez pour résidence des biens faits pour habiter, c'est occupé par des gens qui y vivent, pas qui y travaillent. Si c'était un belge qui louait ce bien à titre de résidence non principale pour des raisons professionnelles, par exemple comme pied-à-terre à Bruxelles pour éviter de rentrer à Aubel loin chez lui tout les soirs, il pourrait même le déclarer à titre de frais professionnel (si frais réels) et obtenir une déduction , et vous ne seriez pas taxé dessus!

Votre con-tolleur vous a indiqué dans quelle case vous deviez mettre le loyer? Non? Normal, il n'y a pas de case.

Attention, je parle bien de louer un bien immobilier standard, avec un bail et sans service (linge, draps, nettoyage, petit déjeuner, etc)

jetlag a écrit :

Ce serait utile si qqun de profession juriste/avocat pourrait envoyer un commentaire ... pour la clause "sous-location" que vous mentionez, et la relation du bail residence secondaire avec l'IPP.
Merci/
jet

Je ne suis pas juriste. Mais il est difficile de démontrer l'inexistence de quelque chose. C'est à votre contrôleur de démontrer son raisonnement. Pas à vous de démontrer que son raisonnement est absurde.

Demandez lui dans quelle case mettre ce qu'il dit que vous devez mettre. Par écrit.

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