code 1106

Michel Lynn · #1 27-06-2019 14:30:44

bonjour,

en 2002, pour des raisons familiales, j'ai acheté la maison de mes parents avec une mention dans l'acte de vente qu'ils pourront l'occuper gratuitement jusqu'à leurs décès.

dans ma déclaration de cette année est repris automatiquemment le revenu cadastral au code 1106 alors que je ne touche aucun loyer comme c'est prévu dans l'acte de vente.
jusqu'ici je n'ai jamais déclaré cela et bien évidemment cela à un impact sur le montant de mes impôts.

j'ajoute que comme convenu tacitement avec mes parents, c'est toujours eux qui ont payé le revenu immobilier.

puis-je le contester et/ou demander une exonaration de ce revenu puisque cela ne me rapporte rien ?

en vous remerciant.

Dernière modification par Michel Lynn (27-06-2019 14:32:17)

libra · #2 27-06-2019 15:06:48

Votre prose est quelque peu confuse.

Quand vous écrivez 'j'ai acheté la maison de mes parents avec une mention dans l'acte de vente qu'ils pourront l'occuper gratuitement jusqu'à leurs décès', je comprends par là que vous avez acheté la nue propriété. Dans ce cas, il me semble que c'est l'usufruitier à payer les impôts et éventuellement reprendre le revenu cadastral indexé et majoré dans sa déclaration des revenus.

Quand vous écrivez, 'j'ajoute que comme convenu tacitement avec mes parents, c'est toujours eux qui ont payé le revenu immobilier', je suppose que vous faite allusion au précompte immobilier.

Qui reçoit les avis extrait de rôle du précompte immobilier?

Comment cela se passait-il avant 2019 (depuis 2002!)?

GT · #3 27-06-2019 16:19:02

L'impôt des personnes physiques

Selon l’article 11 du Code des impôts, les revenus immobiliers ( le revenu cadastral indexé et majoré de 40 %) de biens bâtis sis en Belgique non donnés en location sont taxables dans le chef du propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier du bien.

Le précompte immobilier

En vertu de l’article 251 du même Code, le redevable du précompte immobilier est , d'après les modalités déterminées par le Roi, la personne qui est titulaire d’un droit réel sur le bien immobilier, à savoir, le propriétaire, le possesseur, l’emphytéote, le superficiaire ou l’usufruitier.
Par exemple, lorsque le propriétaire a consenti un droit d'usufruit sur l’immeuble, le titulaire de ce droit est redevable du précompte.

L'acte de 2002 fait-il bien explicitement mention du démembrement de la propriété entre un titulaire d'un droit d'usufruit et un titulaire d'un droit de nue propriété ?

Le droit d'usufruit d'un bien immobilier permet au titulaire de celui-ci de l'occuper ou de le donner en location .

Dernière modification par GT (27-06-2019 16:21:18)

grmff · #4 27-06-2019 17:54:18

La question est bien de savoir si vous avez acheté la nue propriété ou la pleine propriété.
Que dit votre acte d'achat?

rexou

panchito · #5 27-06-2019 23:11:46

Au code 1106, sont rassemblés tous les biens dont vous êtes propriétaires mais où vous n'êtes pas domiciliés.
Donc que vous les louiez ou non n'a aucune importance....C'est votre choix de l'avoir mis en location avec un loyer égal à 0.

Mais au fond vous êtes propriétaire ou usufruitier ou nu-propriétaire?

Michel Lynn · #6 28-06-2019 08:49:40

bonjour,

d'ores et déjà merci de vos réponses ...

@libra,
- oui, je parle bien de précompte immobilier, désolé, suis pas trop habitué au vocabulaire
- c'est bien moi qui reçoit les avis extrait de rôle du dit précompte immobilier
- jusqu'ici je ne l'ai jamais déclaré et cela n'a jamais posé de "problème" et ce malgré 2 contrôles depuis 2002

@GT,
pour moi, même si ce n'est pas mentionné explicitement dans l'acte de vente, j'ai bien consenti un droit d'usufruit sur l’immeuble.

@grmff,
@panchito,
l'acte de vente ne parle pas de nue-propriété ou de pleine-propriété, juste de propriété.

encore merci à vous.

libra · #7 28-06-2019 09:33:03

En fait, il n'y aurait pas d'usufruit mais un droit d'habitation.

Code Civil:

CHAPITRE II. - DE L'USAGE ET DE L'HABITATION.

Art. 625. Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit.

Art. 626. On ne peut en jouir, comme dans le cas de l'usufruit, sans donner préalablement caution, et sans faire des états et inventaires.

Art. 627. L'usager, et celui qui a un droit d'habitation, doivent jouir en bons pères de famille.

Art. 628. Les droits d'usage et d'habitation se règlent par le titre qui les a établis, et reçoivent, d'après ses dispositions, plus ou moins d'étendue.

Art. 629. Si le titre ne s'explique pas sur l'étendue de ces droits, ils sont réglés ainsi qu'il suit.

Art. 630. Celui qui a l'usage des fruits d'un fonds, ne peut en exiger qu'autant qu'il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille.
Il peut en exiger pour les besoins même des enfants qui lui sont survenus depuis la concession de l'usage.

Art. 631. L'usager ne peut céder ni louer son droit à un autre.

Art. 632. Celui qui a un droit d'habitation dans une maison, peut y demeurer avec sa famille, quand même il n'aurait pas été marié à l'époque où ce droit lui a été donné.

Art. 633. Le droit d'habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l'habitation de celui à qui ce droit est concédé, et de sa famille.

Art. 634. Le droit d'habitation ne peut être ni cédé ni loué.

Art. 635. Si l'usager absorbe tous les fruits du fonds, ou s'il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d'entretien, et au payement des contributions, comme l'usufruitier.
S'il ne prend qu'une partie des fruits, ou s'il n'occupe qu'une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit.

Art. 636. L'usage des bois et forêts est réglé par des lois particulières.

On notera l'article 635. Je comprends que c'est le bénéficiaire du droit qui paie les impôts. Le propriétaire n'aurait dès lors pas de déclaration à faire.

Dernière modification par libra (28-06-2019 09:41:57)

grmff, rexou

GT · #8 28-06-2019 09:35:13

hmm

Michel Lynn a écrit :

@GT,
pour moi, même si ce n'est pas mentionné explicitement dans l'acte de vente, j'ai bien consenti un droit d'usufruit sur l’immeuble.

L'administration fiscale se fonde sur l'acte d'acquisition.
Malgré vos 2 contrôles précédents il n'est pas exclu qu'elle vienne seulement de se rendre compte de la situation réelle révélée par cet acte.

Les droits d'usage et d'habitation ne sont cités ni à l'article 11 ni à l'art. 251 du Code des impôts sur les revenus.

Dernière modification par GT (28-06-2019 09:41:27)

Michel Lynn · #9 28-06-2019 11:09:06

donc, si je vous comprend bien, le Code Civil et le Code des Impôts sont, si pas contradictoires, à tout le moins pas "en phase" ... sad

en sachant que je ne veux pas prendre le risque qu'ils reviennent sur mes déclarations antérieures et de subir un redressement conséquent, que me conseillez-vous de faire ?

en vous remerciant

Dernière modification par Michel Lynn (28-06-2019 12:23:10)

GT · #10 28-06-2019 13:57:19

En droit civil,
• l’usufruit est un droit réel principal ou de jouissance, temporaire et au maximum viager, qui permet à son titulaire de se servir d'une chose appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits si elle est frugifère, à charge d'en conserver la substance et d'en jouir en bon père de famille
• l'habitation est un droit réel qui permet à son titulaire d'user d'un immeuble bâti sans avoir un quelconque droit aux fruits.
• l'usage est un usufruit limité aux besoins de l'usager et des membres de sa famille. C'est un droit réel qui permet à l'usager et à sa famille de se servir d'une chose qui ne leur appartient pas et d'en retirer les fruits qui leur sont nécessaires sans plus (alors que l'usufruitier n'est pas limité dans la quantité des fruits qu'il peut recevoir)

panchito · #11 28-06-2019 14:00:34

L'acte de vente ne parle pas de nue-propriété ou de pleine-propriété, juste de propriété.

Alors vous êtes plein propriétaire et deviez mentionner le RC au code 1106 de votre déclaration depuis la date de l'acte...

grmff · #12 28-06-2019 15:33:53

L'acte ne parle pas du droit de vos parents d'habiter?

GT · #13 28-06-2019 16:38:49

Quand bien même l'acte ferait mention du droit d'habitation des parents ds le bien, ceux-ci n'en sont pas moins , au sens du code civil, ni propriétaires ni possesseurs ni emphytéotes ni superficiaires ni usufruitiers du bien, situations visées aux articles 11 et 251 du Code des impôts sur les revenus mais titulaires au sens du même code civil d'un droit d'habitation.

grmff · #14 28-06-2019 17:10:39

Comme le mentionne Libra, le code civil stipule:

Art. 635. Si l'usager absorbe tous les fruits du fonds, ou s'il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d'entretien, et au payement des contributions, comme l'usufruitier.

Dès lors, je ne mentionerais rien du tout en 1106 si il y a droit d'habitation.
D'autant plus qu'il y a eu contrôle, et donc accord sur cette interprétation.
Vos parents doivent le mentionner, mais cela ne changera rien à leurs impôts.

rexou

panchito · #15 28-06-2019 17:38:39

Grmff a écrit :

D'autant plus qu'il y a eu contrôle, et donc accord sur cette interprétation.

Non rien n'est moins vrai!

Même s'il y a eu un accord pour une année, le fisc estime qu'il peut revoir cet accord chaque année et donc changer d'avis comme bon lui semble....

Le fisc n'a même peut-être pas conclu d'accord, il a juste "oublié" de contrôler les revenus immobiliers....

libra · #16 28-06-2019 17:47:39

grmff a écrit :

Art. 635. Si l'usager absorbe tous les fruits du fonds, ou s'il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d'entretien, et au payement des contributions, comme l'usufruitier.
Dès lors, je ne mentionerais rien du tout en 1106 si il y a droit d'habitation.
D'autant plus qu'il y a eu contrôle, et donc accord sur cette interprétation.
Vos parents doivent le mentionner, mais cela ne changera rien à leurs impôts.

C'est aussi mon opinion. D'ailleurs, quand j'ai un appartement qui durant une longue période n'est pas donné en location, je ne le reprend pas au code 1106 et je joins une note explicative à ma déclaration des revenus. Jamais eu de problème.

grmff · #17 28-06-2019 17:58:22

Je mets toujours le RC pro rata période occupée. Sur les indications de mon contrôleur fiscal. Mais ce n'est pas la situation de Mr Lynn.

Même s'il n'y a pas accord du contrôleur suivant l'interprétation, foireuse à mon avis, de Panchito, le fisc ne pourra pas mettre d'amende ou de supplément. Voire ne retournera pas en arrière si le nouveau contrôleur est de bonne foi. Il changera juste d'avis pour l'avenir...

GT · #18 28-06-2019 18:47:41

La jurisprudence et la doctrine fiscales relèvent que le droit fiscal peut déroger au droit civil par une disposition expresse.
Ainsi, le droit d'habitation n'est pas repris ds les énumérations reprises aux art. 11 et 251 du code des impôts sur les revenus.
Les revenus de la maison habitée par les parents doivent être déclarés par le propriétaire, le possesseur, l'emphytéote, l'usufruitier du bien et seront imposables dans son chef et non ds celui du titulaire du droit d'habitation dont il est question aux art.625 et svts du code civil.
Le précompte immobilier sera enrôlé ds le chef de la même personne.

Dernière modification par GT (28-06-2019 18:50:09)

panchito · #19 28-06-2019 21:27:16

Grmff a écrit :

Je mets toujours le RC pro rata période occupée. Sur les indications de mon contrôleur fiscal. Mais ce n'est pas la situation de Mr Lynn.

Moi aussi, mais effectivement, ce n'est pas la situation de Mr Lynn puisque le bien est effectivement occupé et que ses parents y sont domiciliés....

Il y a donc multitudes de preuves pour le fisc, qui peut aussi avoir accès aux consommation d'eau et d'électricité.

Si un bien est improductif, il faut démontrer que ce n'est pas la volonté du propriétaire! Donc soit il faut fournir les devis et les factures prouvant que le bien est en rénovation, ou, comme dans mon cas, garder précieusement toutes les annonces publiées sur des sites officiels pour prouver que le bien n'a pas trouvé preneur pendant la période inoccupée.

Mais tout cela n'est pas le cas de Mr Lynn. Il a CHOISI de le louer à 0€. Chaque bailleur est libre de fixer le montant de son loyer. Il ne s'agit absolument pas d'un cas d'improductivité "forcée".

libra · #20 28-06-2019 21:34:59

panchito a écrit :

Il a CHOISI de le louer à 0€. Chaque bailleur est libre de fixer le montant de son loyer. Il ne s'agit absolument pas d'un cas d'improductivité "forcée".

Ce n'est pas une location.

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