Loyer impayé "Bail commercial Horeca" - raison Covid19 ?

jacq · #1 26-05-2020 15:24:58

panchito a écrit :

Francis a écrit :
La seconde, c’est que si je comprends très bien la situation financière des commerçants, surtout Horeca, comment accepter d’en reporter une des conséquences importantes sur les bailleurs en ne payant plus de loyer, parce qu’eux ne vente plus rien. Si on retourne le problème, ces commerçants accepteraient-ils d’augmenter leur loyer parce que leur chiffre d’affaire et leurs bénéfices ont augmentés.
Excellent!

Pourquoi excellent?......Que fera le commerçant a votre avis si il n'arrive plus a payer ses factures....

max11 · #2 24-05-2020 16:12:15

Francis a écrit :

La seconde, c’est que si je comprends très bien la situation financière des commerçants, surtout Horeca, comment accepter d’en reporter une des conséquences importantes sur les bailleurs en ne payant plus de loyer, parce qu’eux ne vente plus rien. Si on retourne le problème, ces commerçants accepteraient-ils d’augmenter leur loyer parce que leur chiffre d’affaire et leurs bénéfices ont augmentés.

C"est ce qui arrive le plus souvent au moment de la négociation du renouvellement de bail..... !

Le propriétaire accepte le renouvellement (il n'a souvent pas vraiment le choix) mais exige une augmentation du loyer en fonction de ce que le locataire a fait de son commerce et sa rentabilité....
Le bien n'a pas changé, rarement des améliorations apportées par le propriétaire et si le quartier s'est développé, c'est souvent plus grâce aux commerçants qu'à toutes autres choses....
Des commerçants qui paieront un loyer plus élevé pour la valeur qu'ils ont apportés au commerce et au quartier

panchito · #3 24-05-2020 11:16:34

Francis a écrit :

La seconde, c’est que si je comprends très bien la situation financière des commerçants, surtout Horeca, comment accepter d’en reporter une des conséquences importantes sur les bailleurs en ne payant plus de loyer, parce qu’eux ne vente plus rien. Si on retourne le problème, ces commerçants accepteraient-ils d’augmenter leur loyer parce que leur chiffre d’affaire et leurs bénéfices ont augmentés.

Excellent!

Francis · #4 24-05-2020 10:58:07

Bonjour,
J’ai déjà lu quelques raisonnements juridiques relatifs à ce problème. Certains veulent invoquer la force majeure, d’autres reporteNe sur le bailleur la « non mise à disposition du local commercial », d’autre le fait du prince.
Je sais (ou crois savoir) que certains dossiers sont déjà entre les mains de la justice de paix. Je suis impatient de voir dans quel sens les juges vont trancher.

Cela m’amène 2 avis.
Le premier, c’est que la pus grande force majeure, la plus imprévisible et contre laquelle il n’est pas possible d’agir, c’est bien le décès ! Or, le décès du preneur ne met pas fin au bail ni n’interrompt l’obligation de payer les loyers !
La seconde, c’est que si je comprends très bien la situation financière des commerçants, surtout Horeca, comment accepter d’en reporter une des conséquences importantes sur les bailleurs en ne payant plus de loyer, parce qu’eux ne vente plus rien. Si on retourne le problème, ces commerçants accepteraient-ils d’augmenter leur loyer parce que leur chiffre d’affaire et leurs bénéfices ont augmentés. Je ne crois pas.

En tout cas, je suis très content d’avoir vendu en janvier une maison de commerce et de rapport dans un quartier de Bxl, un peu difficile voir chaud. Nous avions acheté ce bien il y a 23 ans afin de constituer ma pension complémentaire d’indépendant !
Si ce Coronavirus était apparu à cette époque, j’aurais bien été dans les ennuis: plus ou presque plus de revenus professionnels, le Rez commercial, comme la moitié des locataires d’appartements n’auraient plus rien payés, et j’aurais plongé profondément dans le rouge.
Bref, j’ai refilé la patate chaude au bon moment !

rexou, PIM, Himura

PIM · #5 20-05-2020 08:16:36

Sais pas pourquoi, mais cela m'a fait penser à une discussion ici...

max11

libra · #6 18-05-2020 06:30:47

max11 a écrit :

J'aime discuter avec vous et ce n'est pas une vanne
Vous avez un vrai talent pour tenter de tourner les arguments dans le sens du vent, tout en essayant de faire croire que vous dirigez le vent ! Vous êtes consultante en quoi ?

En cyclone? yikes

Dernière modification par libra (18-05-2020 06:31:12)

max11

Cbolo · #7 17-05-2020 23:17:21

panchito a écrit :

Cbolo, pourriez-vous nous expliquer exactement les problèmes de votre locataire?
1/ Quel type de local horeca vous lui louez? Bar, fritterie, restaurant?
2/ Quel est le montant du loyer? Privé
3/ Pourquoi votre locataire ne confectionne-t'il pas les même plats que ceux qu'il avait à sa carte pour les livrer à domicile? Il n'a pas mis à jour son site Internet pour prévoir cette possibilité? BAR
4/ Quelles sont toutes les démarches qu'il a prises pour pouvoir s'en sortir et honorer ses obligations? Néant me concernant
5/ Quelle est sa situation exacte? est-il en couple? son conjoint travaille-t'il? Bail signé seul.
De toutes façons arrêter de payer son loyer sans votre accord est tout à fait illégal.Et il sait qu'il est très difficile d'introduire une requête actuellement et encore plus difficile d'être convoqué à une audience...

Demain 1er heure je contacte un avocat, je vous tiendrai au courant.

PIM · #8 13-05-2020 11:38:24

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panchito · #9 13-05-2020 10:59:24

Voici un bel exemple "de personnes qui ont investi leur temps et leur argent dans leur affaire, des personnes qui ont pris et qui prennent des risques avec leur patrimoine pour créer, développer, sauvegarder leur affaire tous les jours.
Pas le genre de personne à ne pas retrousser ses manches devant une difficulté !"

Un chef étoilé se lance dans la livraison de plats à domicile

jacq · #10 11-05-2020 11:54:20

panchito a écrit :

S'il a été un peu malin / courageux; il pouvait proposer des plats qu'il aurait livrés à domicile sans contact comme tellement d'autre ont fait!

Oui mais en quel quantité pour couvrit les frais ? avec une augmentation des prix comme les grands magasins alimentaire qui ne font plus de promotions et ont augmenté de 5 % leurs prix smile smile

max11 · #11 11-05-2020 09:59:37

panchito a écrit :

MAX11 a écrit :
Il n'a pas pris la mesure de son risque en investissant ? ni en gardant son investissement ?
Tout cela, tous les propriétaires d'un bien commercial peuvent y être confronté un jour (covid ou pas) et devraient avoit pris ses précautions pour y faire face ! ou vendre pour investir/acheter quelque chose de moins risqué en fonction de ses moyens et possibilités
Vous voyez, nous sommes bien d'accord!
Ce sont bien les investisseurs qui prennent tous les risques!
Chapeau bas!

J'aime discuter avec vous wink et ce n'est pas une vanne tongue lol
Vous avez un vrai talent pour tenter de tourner les arguments dans le sens du vent, tout en essayant de faire croire que vous dirigez le vent ! Vous êtes consultante en quoi ?

Donc, ce propriétaire qui prends des risques dans son investissement ne veut pas assumer les risques les plus évident ? s'assurer que son locataire puisse faire face au paiement du loyer dans la continuité et s'assurer de la seule ressource financière de son projet ?
Votre position me fait plus penser à ces investisseurs qui achètent une société pour en sucer au plus vite toute la substance financière et s'en débarrasser dés qu'elle a tout donné....
C'est un choix d'investisseur mais il faut l'assumer et ne pas pleurer quand la proie (ici le locataire) tente de se défendre et se sauver.
Il vaut mieux avoir les épaules solides pour faire face quand on veut jouer à ce jeu.

Dernière modification par max11 (11-05-2020 10:01:12)

panchito · #12 11-05-2020 09:47:14

MAX11 a écrit :

Il n'a pas pris la mesure de son risque en investissant ? ni en gardant son investissement ?
Tout cela, tous les propriétaires d'un bien commercial peuvent y être confronté un jour (covid ou pas) et devraient avoit pris ses précautions pour y faire face ! ou vendre pour investir/acheter quelque chose de moins risqué en fonction de ses moyens et possibilités

Vous voyez, nous sommes bien d'accord!
Ce sont bien les investisseurs qui prennent tous les risques!
Chapeau bas!

panchito · #13 11-05-2020 09:25:45

Cbolo, pourriez-vous nous expliquer exactement les problèmes de votre locataire?

1/ Quel type de local horeca vous lui louez? Bar, fritterie, restaurant?
2/ Quel est le montant du loyer?
3/ Pourquoi votre locataire ne confectionne-t'il pas les même plats que ceux qu'il avait à sa carte pour les livrer à domicile? Il n'a pas mis à jour son site Internet pour prévoir cette possibilité?
4/ Quelles sont toutes les démarches qu'il a prises pour pouvoir s'en sortir et honorer ses obligations?
5/ Quelle est sa situation exacte? est-il en couple? son conjoint travaille-t'il?

De toutes façons arrêter de payer son loyer sans votre accord est tout à fait illégal. Et il sait qu'il est très difficile d'introduire une requête actuellement et encore plus difficile d'être convoqué à une audience...

jacq

max11 · #14 11-05-2020 09:25:16

panchito a écrit :

Max11 a écrit :
pour lesquels des propriétaires comme panchito & vous n'auront pensé qu'à percevoir leur loyer plein pot coûte que coûte ?
Pourquoi?
Mais parce que si vous réfléchissiez un peu plus loin que le bout de votre nez, ou si vous étiez vous même bailleur, vous sauriez qu'avant de mettre un magnifique restaurant en location, un bailleur y a peut être investi les économies de toute une vie de travail et que lui, n'a plus de poire pour la soif après avoir payé impôts, précomptes, taxes, assurances, intérêts hypothécaires, lourdes rénovation, entretien etc, etc...
Il est peut-être pensionné à présent, peut-être ancien indépendant avec une pension misérable et il compte sur son loyer pour pouvoir survivre!

Je l'attendais celle-là !
Le propriétaire qui investi dans un bien commercial doit savoir qu'il risque un vide locatif, un locataire qui a des difficultés financières (même hors COVID, tenir un commerce/horeca n'est jamais sans risque et la trésorerie peut manquer pour toutes sortes de raisons), une grosse réparation à faire en urgence sur son bien, une faillite qui bloque la remise sur le marché, ...
Il n'a pas pris la mesure de son risque en investissant ? ni en gardant son investissement ?
Tout cela, tous les propriétaires d'un bien commercial peuvent y être confronté un jour (covid ou pas) et devraient avoit pris ses précautions pour y faire face ! ou vendre pour investir/acheter quelque chose de moins risqué en fonction de ses moyens et possibilités

Par contre, quel commerçant pouvait prévoir qu'il arriverait un jour où il devrait fermer pendant 2-3 mois, redémarrer au ralenti pendant 2,3,6 mois, se trouver dans une période de crise où les clients seront beaucoup moins nombreux et moins dépensier, ne pas avoir de couverture d'assurance existant pour ce dommage.... et tout cela la même année et pour tout le monde en même temps ????

max11 · #15 11-05-2020 09:15:35

panchito a écrit :

On parle de personnes qui ont investi leur temps et leur argent dans leur affaire, des personnes qui ont pris et qui prennent des risques avec leur patrimoine pour créer, développer, sauvegarder leur affaire tous les jours.
Pas le genre de personne à ne pas retrousser ses manches devant une difficulté !
Le portrait tout craché de mon cher et tendre époux, "petit" indépendant en personne physique!
On n'est pas dans le monde des fonctionnaires internationaux qui n'ont aucun souci à se faire grâce à nos impôts, ni des consultants en contrat dans les grosses boites dont le seul investissement est leur temps et la seul "crainte" que leur contrat ne soit pas renouvellé,.... ni des propriétaires de ces mêmes personnes !
Qu'est-ce que cela vient faire dans le cas présent?
Le locataire, dans ce cas-ci, ne se donne même pas la peine d'expliquer à son bailleur ses problèmes. Il ne paie simplement plus son loyer.
Ce qui est inacceptable!

Il faut lire les discussions auxquelles ont participe :

Cbolo a écrit :

Bonjour à tous,
Depuis avril mon locataire (bail commercial horeca) ne peut plus ou ne veut pas me payer mon loyer pretextant qu'il n'a pas travaillé !!
D'avance un grand merci à tous

S'il "prétexte" c'est qu'il a prévenu....
D'autre part et même s'il n'a pas prévenu, qui n'est pas au courant que les commerces/horeca sont fermés depuis le 15 mars et que, du coup, il n'y a pas d'argent qui entre dans les caisses pour payer le loyer ?
Le propriétaire qui n'assume pas sa part du contrat peut aussi faire la démarche de prendre contact avec son locataire pour lui apporter son soutien et voir comment organiser & gérer la question du loyer ?
Le propriétaire a certainement beaucoup moins de démarches à faire pour son (ses) biens immobiliers que le locataire pour essayer de tenir la tête hors de l'eau entre le loyer, les banques, l'état, les salariés, les fournisseurs, les clients, ....

panchito · #16 11-05-2020 09:13:49

Max11 a écrit :

pour lesquels des propriétaires comme panchito & vous n'auront pensé qu'à percevoir leur loyer plein pot coûte que coûte ?

Pourquoi?

Mais parce que si vous réfléchissiez un peu plus loin que le bout de votre nez, ou si vous étiez vous même bailleur, vous sauriez qu'avant de mettre un magnifique restaurant en location, un bailleur y a peut être investi les économies de toute une vie de travail et que lui, n'a plus de poire pour la soif après avoir payé impôts, précomptes, taxes, assurances, intérêts hypothécaires, lourdes rénovation, entretien etc, etc...

Il est peut-être pensionné à présent, peut-être ancien indépendant avec une pension misérable et il compte sur son loyer pour pouvoir survivre!

max11 · #17 11-05-2020 09:06:49

jacq a écrit :

max11 a écrit :
Vous avez de drôles de notions d'économie et de gestion...
Super commerçant qui est fermé depuis au moins 2 mois pour les plus chanceux, combien pour l'horeca ?
Vous croyez qu'il lui reste de la marge bénéficiaire sur ces mois de fermeture ? quand on ouvre 0, le chiffre d'affaire est 0, le bénéfice est 0 (par contre la perte est totale) ==> il ne peut donc pas y avoir une amélioration de sa marge bénéficiaire, à peine une diminution de sa perte...
D'autre part, il faut relire le texte : on va lui prêter l'argent équivalent à deux mois de loyer (qu'il faudra rembourser) si et seulement si son propriétaire lui accorde de ne pas payer le loyer pendant deux mois. Je ne parle pas de loyer gratuit puisqu'il ne peut pas jouir du bien que le propriétaire essaie de lui louer (voir le livre blanc pour comprendre).
L'économie que fera le commerçant fermé pendant au moins 2 mois est de seulement deux mois de loyer... Pas de quoi sauver sa marge bénéficiaire de l'année !
Donc perte fiscal a reporter l'année suivante et a déduire sur le bénéfice de 2021 et les 2 mois prêté par l'état en combien de mois devront il être remboursé??

Rembourser un prêt, que ce soit en 6 ou en 18 mois ne change rien au bénéfice. C'est juste un étalement des besoins en trésorerie pour payer des arriérés imprévus dans un budget courant.
On ne gagne pas plus parce qu'on peut étaler un remboursement. Cela permet juste de sortir un peu moins d'argent chaque mois mais pendant plus longtemps, tout en continuant à payer plein pot toutes les dépenses habituelles...
Les marges bénéficaires qui ont été perdues pendant ces 2 ou 3 mois le sont définitivement, les recettes qui ne vont pas rentrer comme prévu pendant les 2,3,6,12 mois qui viennent ne reviendront plus jamais. C'est aussi de l'argent perdu !
Par contre, il va falloir rembourser les dettes en supplément de payer les frais habituels (on ne parlera plus de droit passerelle, de l'indemnité de fermeture, de loyer réduit ou annulé, de report de remboursement du crédit, de report de cotisations sociales, onss, PP, de procédure de mise au chômage temporaire simplifiée, ...). Alors que le chiffre d'affaires ne sera pas revenu à son niveau prévu pour couvrir toutes ses charges et dégager une marge bénéficiaire !

Quand aux pertes reportées, ça lui fait une belle jambe ! l'argent qu'il a perdu cette année, il ne le reverra plus, il n'est pas reporté lui !
A vous lire, c'est pas grave de perdre 10.000 € au 2ème trimestre 2020 ==> si vous avez de la chance, il sera en bénéfice de 10.000 € fin 2021 et ne devra pas payer en 2022 les 2000-2500 € qu'il aurait dû payer sur ce bénéfice....

En 2022, combien de commerçant/horeca seront en faillite parce qu'ils n'auront pas pu se dégager du piège de la trésorerie dans lequel ils ont tous été poussé pour le bien du confinement et pour lesquels des propriétaires comme panchito & vous n'auront pensé qu'à percevoir leur loyer plein pot coûte que coûte ?

Dernière modification par max11 (11-05-2020 09:09:00)

panchito · #18 11-05-2020 08:55:39

On parle de personnes qui ont investi leur temps et leur argent dans leur affaire, des personnes qui ont pris et qui prennent des risques avec leur patrimoine pour créer, développer, sauvegarder leur affaire tous les jours.
Pas le genre de personne à ne pas retrousser ses manches devant une difficulté !

Le portrait tout craché de mon cher et tendre époux, "petit" indépendant en personne physique!

On n'est pas dans le monde des fonctionnaires internationaux qui n'ont aucun souci à se faire grâce à nos impôts, ni des consultants en contrat dans les grosses boites dont le seul investissement est leur temps et la seul "crainte" que leur contrat ne soit pas renouvellé,.... ni des propriétaires de ces mêmes personnes !

Qu'est-ce que cela vient faire dans le cas présent?

Le locataire, dans ce cas-ci, ne se donne même pas la peine d'expliquer à son bailleur ses problèmes. Il ne paie simplement plus son loyer.

Ce qui est inacceptable!

Dernière modification par panchito (11-05-2020 08:59:18)

max11 · #19 11-05-2020 08:46:44

panchito a écrit :

Détromprez-vous, je le connais parfaitement!
C'est pour cela que j'admire tous ceux qui au lieu de ne pas payer leu loyer, ce sont retroussés les manches pour s'en sortir!
C'est le prix à payer pour être INDEPENDANT. Vous devez assumer tous les risques quoi qu'il arrive!

Vous ne m'avez pas convaincu ! je ne crois toujours pas que vous connaissiez ce monde...
On parle de personnes qui ont investi leur temps et leur argent dans leur affaire, des personnes qui ont pris et qui prennent des risques avec leur patrimoine pour créer, développer, sauvegarder leur affaire tous les jours.
Pas le genre de personne à ne pas retrousser ses manches devant une difficulté !

On n'est pas dans le monde des fonctionnaires internationaux qui n'ont aucun souci à se faire grâce à nos impôts, ni des consultants en contrat dans les grosses boites dont le seul investissement est leur temps et la seul "crainte" que leur contrat ne soit pas renouvellé,.... ni des propriétaires de ces mêmes personnes !

Et si on parlait des PROPRIETAIRES qui doivent, eux aussi, "assumer tous les risques quoi qu'il arrive" ? ils ont investi dans un bien commercial pour en donner la jouissance à un commerçant pour que celui-ci l'exploite et lui paie un loyer.
1. Il est partie prenante à l'activité commerciale, il prends lui aussi un risque en espérant que son bien permettra au commerçant de lui payer un loyer beaucoup plus élevé qu'un autre bien avec moins de risque.... Il ne doit pas l'assumer son risque ?
2. C'est un contrat : en échange du loyer, il doit fournir un bien dans lequel le commerçant peut exercer son activité.... Qui a mis le contrat en pause ? qui ne fournit pas, en premier, sa part du contrat ?.... (lire le livre blanc dont GT parle plus loin dans ce fil...)

Je pense qu'un peu de discussions/compréhension, d'empathie et de partages des risques est la moindre des choses.
Investir dans un bien à usage commercial est un investissement à risque commercial et le locataire doit être considéré comme un client, un partenaire.
Ce que semble oublier très vite certains propriétaires bien content de percevoir un loyer plus élevé mais sans aucune connaissance du monde professionnel dans lequel ils sont ou aucune conscience de se partage du risque obligatoire....
J'en ai eu beaucoup des discussions sur ce sujet en étant tantôt dans un camp, tantôt dans l'autre...
Le propriétaire inconscient de cette participation aux risques est souvent une des causes de l'aggravation des difficultés du commerçant et fait partie, avec l'Etat, d'un responsabile principal des faillites.... Qu'il ne vienne pas se plaindre des vides-locatifs ensuite...

Dernière modification par max11 (11-05-2020 08:47:41)

GT · #20 11-05-2020 07:46:17

jacq a écrit :

max11 a écrit :
jacq a écrit :
grmff a écrit :
jacq a écrit :
Conclusion cela fera 4 mois de loyer a prix réduit, a répartir sur l'année, ce qui augmentera sa marge bénéficiaire, mais ne diminuera pas son impôt
Erreur: pour les biens professionnels, on est taxé sur les loyers réellement perçus. Donc si on perçoit moins, on est aussi moins taxé.
Exact pour un propriétaire, mais pour un commerçant qui reçoit 4 mois de loyer gratuit il augmente sa marge bénéficiaire puisqu'il a moins de frais a déduire.
Le calcul fiscal se fait sur 12 mois de l'année même si vous êtes fermé 4 mois.
Vous avez de drôles de notions d'économie et de gestion...
Super commerçant qui est fermé depuis au moins 2 mois pour les plus chanceux, combien pour l'horeca ?
Vous croyez qu'il lui reste de la marge bénéficiaire sur ces mois de fermeture ? quand on ouvre 0, le chiffre d'affaire est 0, le bénéfice est 0 (par contre la perte est totale) ==> il ne peut donc pas y avoir une amélioration de sa marge bénéficiaire, à peine une diminution de sa perte...
D'autre part, il faut relire le texte : on va lui prêter l'argent équivalent à deux mois de loyer (qu'il faudra rembourser) si et seulement si son propriétaire lui accorde de ne pas payer le loyer pendant deux mois. Je ne parle pas de loyer gratuit puisqu'il ne peut pas jouir du bien que le propriétaire essaie de lui louer (voir le livre blanc pour comprendre).
L'économie que fera le commerçant fermé pendant au moins 2 mois est de seulement deux mois de loyer... Pas de quoi sauver sa marge bénéficiaire de l'année !
Donc perte fiscal a reporter l'année suivante et a déduire sur le bénéfice de 2021 et les 2 mois prêté par l'état en combien de mois devront il être remboursé??

La réponse se trouve dans le texte du lien communiqué par M. DECKERS que j'imagine chacun a ouvert.
Vous n'avez pas ouvert ce lien ?

Cbolo · #21 08-05-2020 20:17:00

Bonjour à tous,

Depuis avril mon locataire (bail commercial horeca) ne peut plus ou ne veut pas me payer mon loyer pretextant qu'il n'a pas travaillé !!

Questions :

- Est-il en droit de refuser de payer son loyer, prétextant le Covid19 ?
- Dois-je entamer une procédure, quoi exactement ?
- Existe t'il une nouvelle loi qui lui permettrait de ne pas payer son loyer suite à la situation actuelle ?
- Que me conseillez-vous et comment procéder ?
- Avez-vous une idée de quand l'horeca pourra reprendre son activité ?

D'avance un grand merci à tous

Loyer impayé "Bail commercial Horeca" - raison Covid19 ?

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