Ancienne conciergerie, caves, cour Précompte immobilier

copropriétaire engalère · #1 20-06-2020 21:15:58

Bonsoir, en faisant une recherche sur un autre sujet, je tombe sur une remarque faite par Grmmpf que voici;

"les conciergeries n'avaient pas de RC au niveau du calcul détaillé interne à l'administration, qui ne tenait pas compte de cette conciergerie. Donc, à la suppression de la conciergerie, un RC lui est attribué. Le changement d'affectation déclenche un contrôle ... qui conduit à une révision, toujours à la hausse, du RC."
jusque là, pas de soucis, toutefois, lorsque cette même conciergerie (ancienne, sans concierge) , quelques caves, et la cour, sont occupés par deux ou trois coproprio sans loyers, sans rien.......
comment le cadastre fait son calcul? comme si on avait encore la conciergerie, quelques caves et la cour en commun?
ou c'est à part? comment ça fonctionne en somme?

Merci

max11 · #2 21-06-2020 12:19:03

copropriétaire engalère a écrit :

Bonsoir, en faisant une recherche sur un autre sujet, je tombe sur une remarque faite par Grmmpf que voici;
"les conciergeries n'avaient pas de RC au niveau du calcul détaillé interne à l'administration, qui ne tenait pas compte de cette conciergerie. Donc, à la suppression de la conciergerie, un RC lui est attribué. Le changement d'affectation déclenche un contrôle ... qui conduit à une révision, toujours à la hausse, du RC."
jusque là, pas de soucis, toutefois, lorsque cette même conciergerie (ancienne, sans concierge) , quelques caves, et la cour, sont occupés par deux ou trois coproprio sans loyers, sans rien.......
comment le cadastre fait son calcul? comme si on avait encore la conciergerie, quelques caves et la cour en commun?
ou c'est à part? comment ça fonctionne en somme?
Merci

Si aucun acte de vente n'a été passé, la conciergerie et les caves appartiennent toujours à la copropriété et ne font donc pas l'objet d'une imposition particulière

Dernière modification par max11 (21-06-2020 12:23:44)

GT · #3 21-06-2020 13:15:41

L'acte de base prévoit , je suppose , que la conciergerie est une partie commune.
Cet acte définit notamment les quotes-parts des propriétaires des parties privatives sur les parties communes.
La conciergerie n'appartient pas à l'ACP mais est le patrimoine indivis des copropriétaires (en fonction de leurs quotes-parts).
Le code civil prévoit d'ailleurs que l'ACP ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet.
Aussi longtemps que la conciergerie n'a pas été vendue , seuls les propriétaires des lots privatifs en sont copropriétaires en indivision (en fonction de leurs quotes-parts).

Cette conciergerie a-t-elle été vendue (peu importe son occupation actuelle )?
La vente de la conciergerie est susceptible d'avoir un impact sur l'attribution d'un R.C. à celle-ci.

Dernière modification par GT (21-06-2020 13:16:59)

copropriétaire engalère · #4 21-06-2020 13:26:16

@GT et MAX11

il semble qu'une personne veut racheter la conciergerie, un cp s'y oppose, pourquoi? mystère.
dans le cas où les caves et la conciergerie sont louées, l'ACP devient bailleur?? comment ça se passe concrètement?
Merci

GT · #5 21-06-2020 14:00:25

En ce qui concerne la vente de la conciergerie, je suis intervenu le 25/10/2017 à 22:58:26 et à 23:25:49,dans la discussion en lien
https://forum.pim.be/topic-288344-vente … age-1.html

Je vous conseille de lire l'art.de Laurence Nemery de Bellevaux publié dans R.C.D.I.
« La vente de la conciergerie ou le parcours du combattant pour les parties à cette opération », R.C.D.I., 2016, liv. 4, p. 27 à 35.

copropriétaire engalère · #6 21-06-2020 14:15:00

GT a écrit :

En ce qui concerne la vente de la conciergerie, je suis intervenu le 25/10/2017 à 22:58:26 et à 23:25:49,dans la discussion en lien
https://forum.pim.be/topic-288344-vente … age-1.html
Je vous conseille de lire l'art.de Laurence Nemery de Bellevaux publié dans R.C.D.I.
« La vente de la conciergerie ou le parcours du combattant pour les parties à cette opération », R.C.D.I., 2016, liv. 4, p. 27 à 35.

J'ai vu votre intervention sur la publication qui ressemble à s'y méprendre à la mienne, je ne suis interressée que pour ma culture personnelle.....je ne suis pas contre la vente et je ne suis pas interressée par l'achat, par contre je serais interressée aux formalités lorsqu'une ACP devient bailleur.
Merci

copropriétaire engalère · #7 21-06-2020 21:39:57

GT a écrit :

Je vous conseille de lire l'art.de Laurence Nemery de Bellevaux publié dans R.C.D.I.
« La vente de la conciergerie ou le parcours du combattant pour les parties à cette opération », R.C.D.I., 2016, liv. 4, p. 27 à 35.

je ne trouve rien au sujet de R.C.D.I.? Laurence Nemery de Bellevaux, c'est pas une avocate? radio immo, un truc dans le genre?

rexou · #8 21-06-2020 22:48:40

copropriétaire engalère a écrit :

@GT et MAX11
il semble qu'une personne veut racheter la conciergerie, un cp s'y oppose, pourquoi? mystère.
dans le cas où les caves et la conciergerie sont louées, l'ACP devient bailleur?? comment ça se passe concrètement?
Merci

La copro n'a pas intérêt à vendre. Quand un bien commun à la copropriété (conciergerie, cave, parking, garage) est loué, le loyer est versé sur un compte de réserve au bénéfice de chaque cp au prorata de ses quotités. Il en est de même pour la location d'un espace publicitaire par exemple ou d'une antenne gsm... Cela génère un revenu qui permet d'alléger les charges à payer.

Vendre est une ineptie. Cela engendre des frais, une augmentation du RC... et une modification des quotités et de l'acte de base. Voilà peut être ce qui motive un cp à s'opposer à cette vente.

Oui, l'acp devient bailleur. C'est le syndic qui conclut le bail. Comme c'est lui qui est le seul responsable de la concierge par exemple.

Conciergerie = logement. Aucun changement d'affectation si c'est loué. Loué à une concierge ou à Tartempion, c'est pareil. Le contrat de concierge est interne et ne concerne pas le fisc. aucune modification de quoi que ce soit et rien à déclarer à personne.

Dernière modification par rexou (21-06-2020 22:51:24)

PIM · #9 21-06-2020 23:05:59

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :
Je vous conseille de lire l'art.de Laurence Nemery de Bellevaux publié dans R.C.D.I.
« La vente de la conciergerie ou le parcours du combattant pour les parties à cette opération », R.C.D.I., 2016, liv. 4, p. 27 à 35.
je ne trouve rien au sujet de R.C.D.I.? Laurence Nemery de Bellevaux, c'est pas une avocate? radio immo, un truc dans le genre?

https://www.jurisquare.be/pdf/journal/t … UiOnRydWV9

GT

GT · #10 21-06-2020 23:31:45

rexou a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
@GT et MAX11
il semble qu'une personne veut racheter la conciergerie, un cp s'y oppose, pourquoi? mystère.
dans le cas où les caves et la conciergerie sont louées, l'ACP devient bailleur?? comment ça se passe concrètement?
Merci
La copro n'a pas intérêt à vendre. Quand un bien commun à la copropriété (conciergerie, cave, parking, garage) est loué, le loyer est versé sur un compte de réserve au bénéfice de chaque cp au prorata de ses quotités. Il en est de même pour la location d'un espace publicitaire par exemple ou d'une antenne gsm... Cela génère un revenu qui permet d'alléger les charges à payer.

Une conciergerie n'est pas le bien commun de la copropriété qui n'en est pas propriétaire. Elle ne fait pas partie de son patrimoine.Ce sont les copropriétaires en indivision et en copropriété forcée qui en sont les propriétaires selon leurs quotes-parts respectives.

Il en résulte que le produit de la location revient aux propriétaires selon leurs quotes-parts, sauf si l'AG devait décider de l'affecter, par exemple, à l'alimentation du fonds de réserve général.

Il en résulte également que, sauf décision expresse en sens contraire de l'AG, le produit de la vente de la conciergerie reviendra à chaque propriétaire selon ses quotes-parts.

Dernière modification par GT (21-06-2020 23:33:44)

rexou · #11 22-06-2020 00:05:46

GT a écrit :

Une conciergerie n'est pas le bien commun de la copropriété qui n'en est pas propriétaire. Elle ne fait pas partie de son patrimoine.Ce sont les copropriétaires en indivision et en copropriété forcée qui en sont les propriétaires selon leurs quotes-parts respectives.
Il en résulte que le produit de la location revient aux propriétaires selon leurs quotes-parts, sauf si l'AG devait décider de l'affecter, par exemple, à l'alimentation du fonds de réserve général.
Il en résulte également que, sauf décision expresse en sens contraire de l'AG, le produit de la vente de la conciergerie reviendra à chaque propriétaire selon ses quotes-parts.

Vous avez raison, je me suis mal exprimé. Les cp sont propriétaires au prorata de leurs quotités et le revenu de la location (ou de la vente le cas échéant) leur revient dans les mêmes proportions.

Par contre, la location se fait au nom de la copropriété et c'est le syndic qui est chargé, sauf décision contraire, de gérer la location. Et cette location n'a aucun impact fiscal. Par contre, la vente implique des frais incontournables.

max11 · #12 22-06-2020 08:47:31

Rien que pour alimenter le débat parce que, pour le moment yikes wink yikes , je n'ai jamais entendu que ça s'était produit....

Si la loge est mise en location, chaque propriétaire a mis une partie de son bien en location...
Pour ceux qui loue leur appartement, cela ne change rien.
Mais pour ceux dont c'est le domicile ???? ils devraient déclarer qu'un prorata de leur bien n'est plus leur habitation propre mais est mis en location sous le code 106...
Et quid de tous les contrats passés sous la condition que le bien acquis le sera pour la seule habitation propre de l'emprunteur, du bénéficiaire de la prime, du preneur d'assurance, .... ???
La même réflexion est valable (et même pire selon moi) pour le petit bureau installé dans la loge avec un loyer pro, les antennes GSM, la façade pour un panneau publicitaire, ....

GT

GT · #13 22-06-2020 09:16:22

max11 a écrit :

Rien que pour alimenter le débat parce que, pour le moment , je n'ai jamais entendu que ça s'était produit....
Si la loge est mise en location, chaque propriétaire a mis une partie de son bien en location...
Pour ceux qui loue leur appartement, cela ne change rien.
Mais pour ceux dont c'est le domicile ???? ils devraient déclarer qu'un prorata de leur bien n'est plus leur habitation propre mais est mis en location sous le code 106...

Lorsque la conciergerie , partie commune appartenant en indivision et en copropriété forcée aux copropriétaires, est donnée en location, les copropriétaires devront, chacun et individuellement, reprendre ce fait dans leur propre déclaration fiscale .

Un copropriétaire, personne physique qui n'a pas affecté son lot privatif à une activité professionnelle devra compléter le cadre III de sa déclaration. La connaissance du RC de la conciergerie est indispensable . L'administration du cadastre devra être interrogée pour fixer le RC officieux de la conciergerie.

Ainsi, dans cette hypothèse, au cadre III (revenus immobiliers) de la déclaration à l'IPP, devra être déclaré par chaque copropriétaire concerné une quote-part du R.C. Le bénéficiaire effectif de la location est le copropriétaire, que le montant de la location lui soit ristourné par le syndic ou qu'il soit affecté à un fonds.

Je ne dispose d'aucune information concernant l'application concrète et dans les faits de ce raisonnement.

La connaissance du RC officieux est également indispensable lorsqu'une conciergerie est mise à la disposition gratuite du concierge. Il bénéficie d'un avantage en nature dont le montant est fixé par l'art.18 de l'arrêté royal d'exécution du code des impôts sur les revenus. Le calcul de l'avantage prend en considération le RC.

Par ailleurs, une mise à disposition de la conciergerie n'est pas une location.

La décision de principe de la location de la conciergerie nécessité la majorité des 4/5 des voix prévue à l'art.577-7, § 1, 2°, b.
Celle de vendre la conciergerie, à la majorité des 4/5 des voix prévue à l'art.577-7, § 1, 2°, e.

max11

rexou · #14 22-06-2020 10:11:38

GT a écrit :

Je ne dispose d'aucune information concernant l'application concrète et dans les faits de ce raisonnement.
.

Je peux suivre la justesse de votre raisonnement de juriste...

Concernant l'application concrète, j'ai été cp dans dans un immeuble avec conciergerie louée (une vingtaine de lots) et jamais personne n'a déclaré quoi que ce soit. Loyer touché par le syndic et affecté au fonds de réserve.
Pareil dans un autre immeuble où je suis toujours cp (147 lots hors garages) dont la conciergerie est louée depuis toujours.
Pareil encore pour un immeuble dont le toit est loué pour une antenne gsm, avec un loyer forcément professionnel et déclaré, et pour une somme relativement élevée...
Encore pareil pour des boxes de garages loués par la copropriété dans un bloc de 50 ou 100 lots (deux acp dans un même immeuble avec parties communes, j'ignore comment se répartissent les loyers de des garages.)
Et enfin, encore pareil pour une maison de quelques appartements, dont un mur est décoré depuis des décennies par une publicité (elle aussi sans nul doute faisant l'objet d'une déclaration fiscale).

Pour ce que j'en sais, concrètement, jamais rien n'a été déclaré individuellement par un cp et jamais l'administration n'a réclamé quoi que ce soit. Cela impliquerait des calculs fastidieux pour une somme ridicule.

Je serais curieux de lire si un internaute a déjà vécu UNE SEULE expérience d'un redressement de son ipp pour un revenu qui serait généré par la location d'un bien en indivision tel que décrit ici.
Ou que cela aurait posé un problème par exemple pour l'obtention d'un prêt qui interdit toute mise en location...
Ou tout autre souci avec l'administration fiscale dans un cas similaire.

Je serais aussi curieux de savoir si quelqu'un connait UN exemple d'une acp dans laquelle chaque cp reprend individuellement ces infos dans sa déclaration fiscale. Cela impliquerait que le syndic communique les chiffres à déclarer...

Par contre, en cas de vente, c'est automatique, puisqu'il faut attribuer des quotités et un RC à ce bien. Des frais et des complications qui amputent le bénéfice de la vente dans des proportions importantes. Assez pour la rendre inintéressante dans la plupart des cas.

max11 · #15 22-06-2020 10:31:06

Ce n'est pas parce que ce n'est jamais arrivé (jamais entendu parlé d'une intervention du fisc non plus...) que cela n'arrivera pas !
A ma connaissance, le code fiscal est clair et toutes ces recettes devraient être déclarées chez les CP (loyer de la loge, antenne, mur, ...) mais aussi toute les questions liées à la TVA, au nettoyage non déclaré, aux occupations partiels de bureau à la maison,...
Pour l'instant, il semblerait que le SPF n'ai pas (encore) donné instructions de se lancer dans cette chasse ciblée.
Mais ça pourrait venir vu les circonstances actuelles par exemple ou l'Etat va avoir besoin d'argent !
Bien sûr, cela ne va pas donner, dans la plupart des cas, un gros supplément d'impôt pour chacun mais j'y vois trois "motivations" :
1. c'est assez simple à mettre en oeuvre pour toucher plusieurs personnes en une fois et sur plusieurs exercices
2. le "jackpot" ne viendra pas nécessairement de l'impôt mais des amendes et majorations qui ne sont pas nécessairement proportionnelles à l'impôt mais forfaitaire ou avec montant minimal par infraction
3. cela ne devrait pas donner lieu à beaucoup de discussions et procédures de réclamation : le montant individuel est minime par rapport aux honoraires d'un conseiller ou avocat et le code est assez clair pour dire que ça doit être déclaré

Personnellement, je me méfierais de tous ces revenus imposables générés par une copropriété (c'est pas les bons termes juridiques mais l'idée wink )
La vente de la loge permet de mettre fin à ce risque potentiel...

copropriétaire engalère

panchito · #16 22-06-2020 10:51:03

Notre ACP au Rond-Point Montgomery (WSP) a revendu sa conciergerie en 2009.
Nous n'avons jamais eu de révision de RC.
Tous les CP's étaient bien contents du produit de la vente et de la chute des charges puisque les quotités de chacun ont ainsi été fameusement diminuées vu celles attribuée à l'ex-conciergerie.

copropriétaire engalère · #17 22-06-2020 17:01:32

PIM a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
Je vous conseille de lire l'art.de Laurence Nemery de Bellevaux publié dans R.C.D.I.
« La vente de la conciergerie ou le parcours du combattant pour les parties à cette opération », R.C.D.I., 2016, liv. 4, p. 27 à 35.
je ne trouve rien au sujet de R.C.D.I.? Laurence Nemery de Bellevaux, c'est pas une avocate? radio immo, un truc dans le genre?
https://www.jurisquare.be/pdf/journal/t … UiOnRydWV9

ok, je viens de voir, il faut s'abonner apparement, peut être GT aurait les pages 27 à 35?
ou une autre personne? le regretté Luc n'est plus là pour dépanner ....dommage.
Merci

Dernière modification par copropriétaire engalère (22-06-2020 17:02:10)

GT · #18 22-06-2020 17:46:21

rexou a écrit :

Je serais aussi curieux de savoir si quelqu'un connait UN exemple d'une acp dans laquelle chaque cp reprend individuellement ces infos dans sa déclaration fiscale. Cela impliquerait que le syndic communique les chiffres à déclarer...

Il suffirait d'un grain de sable : un copropriétaire attentif, scrupuleux , honnête, soucieux de remplir , comme bon citoyen, ses obligations fiscales. Il demanderait au syndic les chiffres utiles (devant apparaître en produits ds la comptabilité) pour remplir sa déclaration fiscale.

Et la machine fiscale pourrait être lancée.

Les personnes morales que constituent les ACP sont visées à l'article 29 du Code des impôts sur les revenus (transparence fiscale). Elles ne sont pas taxables en tant que telles et aucune déclaration ne leur est envoyée. A ma connaissance, elles ne font pas l'objet d'une vérification par le fisc. Sauf grain de sable.

C'est à juste titre qu'un citoyen qui déclare tous ses revenus se plaindra de certains comportements.

max11 · #19 22-06-2020 18:00:59

GT a écrit :

rexou a écrit :
Je serais aussi curieux de savoir si quelqu'un connait UN exemple d'une acp dans laquelle chaque cp reprend individuellement ces infos dans sa déclaration fiscale. Cela impliquerait que le syndic communique les chiffres à déclarer...
Il suffirait d'un grain de sable : un copropriétaire attentif, scrupuleux , honnête, soucieux de remplir , comme bon citoyen, ses obligations fiscales. Il demanderait au syndic les chiffres utiles (devant apparaître en produits ds la comptabilité) pour remplir sa déclaration fiscale.
Et la machine fiscale pourrait être lancée.
Les personnes morales que constituent les ACP sont visées à l'article 29 du Code des impôts sur les revenus (transparence fiscale). Elles ne sont pas taxables en tant que telles et aucune déclaration ne leur est envoyée. A ma connaissance, elles ne font pas l'objet d'une vérification par le fisc. Sauf grain de sable.
C'est à juste titre qu'un citoyen qui déclare tous ses revenus se plaindra de certains comportements.

Je ne pense pas que le grain de sable viendrait d'un contribuable "extraordinaire" mais plutôt soit du contrôleur zélé qui vérifie un contribuable qui a mis ses décomptes dans sa compta ou d'une volonté du fisc (grâce à une info quelconque qui traîne dans leur fichier comme un bail enregistré, une déduction de loyer payé pour l'antenne, ...). Si le fisc veut, il peut...

rexou · #20 22-06-2020 18:17:22

max11 a écrit :

Ce n'est pas parce que ce n'est jamais arrivé (jamais entendu parlé d'une intervention du fisc non plus...) que cela n'arrivera pas !
A ma connaissance, le code fiscal est clair et toutes ces recettes devraient être déclarées chez les CP (loyer de la loge, antenne, mur, ...) mais aussi toute les questions liées à la TVA, au nettoyage non déclaré, aux occupations partiels de bureau à la maison,...
Pour l'instant, il semblerait que le SPF n'ai pas (encore) donné instructions de se lancer dans cette chasse ciblée.
Mais ça pourrait venir vu les circonstances actuelles par exemple ou l'Etat va avoir besoin d'argent !
Bien sûr, cela ne va pas donner, dans la plupart des cas, un gros supplément d'impôt pour chacun mais j'y vois trois "motivations" :
1. c'est assez simple à mettre en oeuvre pour toucher plusieurs personnes en une fois et sur plusieurs exercices
2. le "jackpot" ne viendra pas nécessairement de l'impôt mais des amendes et majorations qui ne sont pas nécessairement proportionnelles à l'impôt mais forfaitaire ou avec montant minimal par infraction
3. cela ne devrait pas donner lieu à beaucoup de discussions et procédures de réclamation : le montant individuel est minime par rapport aux honoraires d'un conseiller ou avocat et le code est assez clair pour dire que ça doit être déclaré
Personnellement, je me méfierais de tous ces revenus imposables générés par une copropriété (c'est pas les bons termes juridiques mais l'idée )
La vente de la loge permet de mettre fin à ce risque potentiel...

Selon moi, il n'y aura jamais de chasse aux sorcières pour la simple raison que les sommes sont vraiment minimes, et les frais qu'engendrerait un éventuel recouvrement ne seraient pas couverts par les recettes. Il n'est par ailleurs pas question d'amendes pour un oubli si courant et de si peu d'importance, comme il ne sera pas question d'effet rétroactif (ou d'un an grand maximum) pour une situation que le fisc n'a jamais contesté.

Il est possible en effet qu'un jour (tout peut arriver) le fisc attire l'attention des copropriétaires qui sont dans ce genre de situation et les invite à rectifier leur déclaration pour le futur. C'est possible... mais cela reste très hypothétique. Et le contrôle ne sera pas facile, pour quelques malheureux centimes d'impôt.

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