Progresser dans l'investissement locatif ?

GTA · #1 18-11-2020 22:56:17

Bonjour tout le monde , je suis nouveau dans le forum et j'ai eu le privilège de lire pas mal de messages très utiles, c'est une vraie mine d'informations, encore merci!
Je me décide enfin à lancer un sujet et vous demande quelques conseils.
Je suis un employé stable et petit investisseur immobilier qui a acheté son premier bien il y a 15 ans , mon saint graal à l'époque était peut-être un jour devenir rentier.
Avec le temps ,la maturité, la famille ,les enfants ,etc.., on se rend compte qu'il faut beaucoup de biens et surtout oser et perdre le peu de cheveux qui me restent wink pour atteindre ce saint graal.

Et de toute façon j'aime bien mon travail actuel et je ne désire toutefois pas arrêter tout de suite.

Cependant je suis poussé par l'envie et le désir et de progresser, certaines personnes sur ce forum alimentent cette motivation big_smile wink
Ce désir est généré du fait que mes locataires me le rendent bien , je suis toujours bien reçu quand je dépanne ou je rend visite , il faut dire que je suis orienté "service " et j'aime ça.
J'ai la chance de n'avoir jamais connu la justice de paix, pourvu que ça dure car c'est quelque chose que je crains, il faut dire que je ne peux pas me permettre des arrêts de loyers d'une longue période , mes charges sont assez élevées déjà sur ma RP et il n'y a q'un salaire pour toute ma famille.

Soit, je ne vais pas raconter toute ma vie cependant j'ai peur de progresser, car celà succite des changements,je vise un petit immeuble à charleroi de 2_3 ou 4 unités .
Mes biens sont dans le BW et j'ai acquis un premier immeuble de rapport à charleroi il y a 3 ans (que ça passe vite).
Mes biens sont autofinancés et génèrent un peu de cash flow.
J'ai un immeuble de 2 apparts (maison que j'ai divisé moi-même en ordre d'urbanisme) qui est payée et pourrait servir de garantie pour une ouveture de crédit (valeur du bien 250K).
Je n'ai pas d'apport pour les frais notaire.

Soit je revends un appart dans une copropriété et j'ai à peine de quoi payer ces frais sur un bien de 300-350K, soit je l'inclut dans une ouverture de crédit , ce qui me semble très dificile (A voir avec le banquier après le confinement)
Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...

Que feriez-vous à ma place ?, je lance cette discussion pour avoir un avis différent et apprendre de chacun , en contre partie si je peut partager mon expérience aussi petite soit elle , celà me ferait bcp plaisir.

Merci

libra · #2 19-11-2020 05:53:19

C'est quoi RP?

Par ailleurs, pourquoi s'encombrer avec un appartement en copropriété si on peut acheter tout un immeuble et si de surcroît on peut en assurer la gestion technique?

GTA · #3 19-11-2020 06:24:45

RP veut dire résidence principale et oui en effet pourquoi s encombrer d un appartement en copropriété? , parce que c est confortable, il se rembourse tout seul , j ai un locataire pensionné de longue durée qui entretient comme si c était son bien .
Cet appartement est très bien situé en plein centre de Nivelles , pourtant je me doute que si je veux progresser , je devrai probablement m en séparer.

panchito · #4 19-11-2020 07:05:17

GTA a écrit :

Cet appartement est très bien situé en plein centre de Nivelles , pourtant je me doute que si je veux progresser , je devrai probablement m en séparer.

Pourquoi donc?

Toute la gestion quotidienne est prise en charge par le Syndic (sauf d'éventuel soucis dans les parties privatives) et c'est donc le confort absolu.
En plus vous dites vous même qu'il est auto financé et que vous en dégagez des cash flow positifs.

Votre rendement est trop faible à cause des charges "propriétaires"?

Faut voir aussi, si vous travaillez à temps plein, si vous avez le temps et l'envie de gérer un immeuble et/ou des maisons particulières...

Le plus confortable étant évidemment un appartement neuf dans une copropriété. Cela vous rapporte encore du 3% (brut).
Avez-vous participé au salon (virtuel cette année) Finance Avenue?

Tous ces sujets y ont été largement abordés.

Finance Avenue

libra · #5 19-11-2020 08:34:25

panchito a écrit :

Toute la gestion quotidienne est prise en charge par le Syndic (sauf d'éventuel soucis dans les parties privatives) et c'est donc le confort absolu.

... et payer 106 € pour fermer un robinet! kiss

https://forum.pim.be/topic-291224-inter … l#p1888180

panchito a écrit :

Le plus confortable étant évidemment un appartement neuf dans une copropriété. Cela vous rapporte encore du 3% (brut).

3 % sur le prix d'achat hors frais d'achat (notaire, enregistrement, ...)?

libra · #6 19-11-2020 08:41:11

GTA a écrit :

RP veut dire résidence principale et oui en effet pourquoi s encombrer d un appartement en copropriété? , parce que c est confortable, il se rembourse tout seul , j ai un locataire pensionné de longue durée qui entretient comme si c était son bien .
Cet appartement est très bien situé en plein centre de Nivelles , pourtant je me doute que si je veux progresser , je devrai probablement m en séparer.

Y a t-il une hypothèque dessus?

Bim · #7 19-11-2020 09:37:57

GTA a écrit :

RP veut dire résidence principale et oui en effet pourquoi s encombrer d un appartement en copropriété? , parce que c est confortable, il se rembourse tout seul , j ai un locataire pensionné de longue durée qui entretient comme si c était son bien .
Cet appartement est très bien situé en plein centre de Nivelles , pourtant je me doute que si je veux progresser , je devrai probablement m en séparer.

Parfois il faut reculer d'une marche pour prendre l'élan afin d'en monter 3-4 d'un coup. Autrement dit, il faut parfois revendre un appartement pour en acheter 3-4 d'un coup, ce qui augmente votre patrimoine de 2-3 appartements. En gros vous redémarrez un effet levier sur un capital de départ plus important... c'est de l'arbitrage patrimonial wink

Il existe aussi d'autres possibilités : reprise d'encours, ouverture de crédit pour emprunter les frais de notaire et ne pas vendre l'appartement. A voir en fonction du cash flow qui pourra être généré.

panchito a écrit :

Le plus confortable étant évidemment un appartement neuf dans une copropriété. Cela vous rapporte encore du 3% (brut).
Avez-vous participé au salon (virtuel cette année) Finance Avenue?

Si vous cherchez du rendement, n'allez pas vers le neuf ! Pour un rendement pareil, un portefeuille d'actions à dividendes de bon père de famille fera pareil sans la gestion locative, voire même mieux sur le long terme smile

GTA a écrit :

Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...

A ce prix-là, ce sera une maison ouvrière avec beaucoup de travaux à prévoir : maison sans chauffage central, avec cuisine et SDB rudimentaires, vieille installation électrique pas aux normes et pas en adéquation avec le confort actuel, etc... Le budget travaux peut vite dépasser le prix de la maison. Mais en effet, pas d'ennui avec les pompiers, les permis de location et l'urbanisme (si pas d'infraction comme une annexe construite sans permis par ex).

Sherlock

panchito · #8 19-11-2020 09:49:43

BIM a écrit :

Si vous cherchez du rendement, n'allez pas vers le neuf ! Pour un rendement pareil, un portefeuille d'actions à dividendes de bon père de famille fera pareil sans la gestion locative, voire même mieux sur le long terme

Bien entendu!

La toute grande partie de mes avoirs sont en bourse. Mais régulièrement, dès que j'atteinds un certain seuil, j'écrême en achetant un bien neuf pour sécuriser mes gains.

Libra a écrit :

3 % sur le prix d'achat hors frais d'achat (notaire, enregistrement, ...)?

Oui tout à fait. 3% brut avec tous les frais d'achat inclus (même tous les frais de donation et d'achat scindé compris puisque vu mon âge, je fais d'abord une donation enregistrée pour que ma fille puisse acheter la nu-propriété.)

Le budget total des locataires n'est pas grandement utilisé pour payer des charges locatives qui varient du simple au triple quand on passe du neuf (PEB A) à de l'ancen. Ce qui permet de mettre des biens neufs sur le marché locatif avec des loyers beaucoup plus élevés...car les charges locatives sont très faibles.

Dernière modification par panchito (19-11-2020 09:54:00)

PIM · #9 19-11-2020 09:58:32

GTA a écrit :

Bonjour tout le monde , je suis nouveau dans le forum et j'ai eu le privilège de lire pas mal de messages très utiles, c'est une vraie mine d'informations, encore merci!
Je me décide enfin à lancer un sujet et vous demande quelques conseils.
Je suis un employé stable et petit investisseur immobilier qui a acheté son premier bien il y a 15 ans , mon saint graal à l'époque était peut-être un jour devenir rentier.
Avec le temps ,la maturité, la famille ,les enfants ,etc.., on se rend compte qu'il faut beaucoup de biens et surtout oser et perdre le peu de cheveux qui me restent pour atteindre ce saint graal.
Et de toute façon j'aime bien mon travail actuel et je ne désire toutefois pas arrêter tout de suite.
Cependant je suis poussé par l'envie et le désir et de progresser, certaines personnes sur ce forum alimentent cette motivation
Ce désir est généré du fait que mes locataires me le rendent bien , je suis toujours bien reçu quand je dépanne ou je rend visite , il faut dire que je suis orienté "service " et j'aime ça.
J'ai la chance de n'avoir jamais connu la justice de paix, pourvu que ça dure car c'est quelque chose que je crains, il faut dire que je ne peux pas me permettre des arrêts de loyers d'une longue période , mes charges sont assez élevées déjà sur ma RP et il n'y a q'un salaire pour toute ma famille.
Soit, je ne vais pas raconter toute ma vie cependant j'ai peur de progresser, car celà succite des changements,je vise un petit immeuble à charleroi de 2_3 ou 4 unités .
Mes biens sont dans le BW et j'ai acquis un premier immeuble de rapport à charleroi il y a 3 ans (que ça passe vite).
Mes biens sont autofinancés et génèrent un peu de cash flow.
J'ai un immeuble de 2 apparts (maison que j'ai divisé moi-même en ordre d'urbanisme) qui est payée et pourrait servir de garantie pour une ouveture de crédit (valeur du bien 250K).
Je n'ai pas d'apport pour les frais notaire.
Soit je revends un appart dans une copropriété et j'ai à peine de quoi payer ces frais sur un bien de 300-350K, soit je l'inclut dans une ouverture de crédit , ce qui me semble très dificile (A voir avec le banquier après le confinement)
Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...
Que feriez-vous à ma place ?, je lance cette discussion pour avoir un avis différent et apprendre de chacun , en contre partie si je peut partager mon expérience aussi petite soit elle , celà me ferait bcp plaisir.
Merci

Bienvenue.
Je vois que vous avez déjà reçu plusieurs réponses qui alimenteront vos réflexions.
N'oubliez pas de faire bon usage de notre outil de calcul du rendement immobilier.

grmff · #10 19-11-2020 11:03:43

3%, c'est évidemment trop faible pour espérer que cela s'autofinance.

Si vous avez un peu de cash, ou si votre banquier accepte une reprise d'encours sur vos crédits actuels, le mieux est de continuer à rembourser vos crédits actuels. Plus vous avez de crédits, plus vous remboursez, et plus votre patrimoine augmente. Si vos revenus du travail ne vous permettent pas d'acheter un appartement tous les deux ans, c'est l'option la plus faisable pour atteindre un patrimoine qui vous permette de générer assez de revenus.

Je fais l'hypothèse que vous avez la quarantaine, et sans doute des enfants entre 10 et 15 ans (vu votre ancienneté au boulot et ce que vous annoncez) Que vous n'avez pas énormément de cash devant vous et que votre marge n'est pas monstrueuse. Et que vous espérez l'indépendance financière dans les 10 ans.

L'idéal est d'emprunter le plus que votre banque vous permet d'emprunter. Sur 15 ans à du 2%, vous êtes à une mensualité de 640€.

Imaginons un immeuble de 425.000€ à acheter en 15 ans. Cela fait, frais de 14% compris, 485.000€. Soit 3070€/mois en 15 ans.
Rajoutez les taxes (précompte immobilier - on compte 1% de la valeur de l'immeuble, pour le plaisir?), les frais généraux que vous ne pouvez mettre à charge des locataires (assurance, travaux - comptons 0.5% ) et 2 à 4% de perte locative.

Imaginons que l'immeuble vous rapporte "8% brut", soit un loyer total de 8% de 425.000€. Cela fait 2800€/mois.

On voit immédiatement que vous êtes "en perte". 2800€ de loyer - 4% de perte - 3070€ de prêt - (425.000 * 1.5%) /12 = -885€. Cash flow vachement négatif.

Mais qu'en est-il du bénéfice? En réalité, vous "épargnez" le remboursement du capital mensuel, soit, au début, 2100€/mois. Votre "bénéfice" est donc de 2100-885= 1215€/mois.

Au bout de 10 ans, le solde restant dû sur votre prêt de 485.000€ sera de 175.000€. Vous revendez une partie de vos actifs. En espérant une plus value raisonnable de 50% en 10 ans, vous ne devez revendre que 20% de votre actif. Et vous remboursez le solde de crédit.

Vous restez avec une rente de 80%x 2800€ de loyer - 4% de perte - 0€ de prêt - (425.000 * 1.5%) /12*80% = 1725€

Ceci si vous avez un investissement nul en argent frais.

PIM, Jeremy

grmff · #11 19-11-2020 11:07:31

Il faut évidemment mettre tout cela dans une feuille de calcul pour pouvoir jouer sur les paramètres de durée de prêt, de taux, de rendement, de frais tel que le précompte, les assurances, les frais de syndic.

Et au delà de cela, voir ce que votre banquier vous accordera comme prêt, le cash flow minimum que vous en voulez, le cash dont vous disposez, le cash donc vous disposeriez si vous vendiez un bien, etc.

grmff · #12 19-11-2020 11:15:40

Si vous faites le même calcul que ci-dessus, avec un crédit à 100% pour un bien de 400.000€, voici ce que cela donne:
Loyer : 2800
Emprunt : 2400€
Cash investi: 56.000€ (14% de frais de notaire et d'enregistrement)
Cash flow mensuel: -100€
Remboursement en capital au premier mois: 1984€
Rendement sur cash investi: 40%/an

En bourse? Pas crédible.

grmff · #13 19-11-2020 11:18:42

Si vous rajoutez une couche au niveau du temps, avec un petit peu d'inflation à 2%, vous verrez que le loyer augmente, les impôts aussi, mais pas la mensualité de votre prêt. Et la part de remboursement de capital augmente aussi, ce qui a un effet multiplicateur de votre rendement de 40%.

Mais ne le dites pas comme cela à votre banquier. Il faut rester crédible. Et dire à un banquier que vous allez avoir un rendement de 40% sur votre épargne, il vous classera dans les p'tits rigolos pas crédibles à qui il faut refuser les crédits hypothacaires.

Allez, là-dessus, merci pour les chocolats... wink

Sherlock

libra · #14 19-11-2020 11:48:39

grmff a écrit :

Imaginons que l'immeuble vous rapporte "8% brut", soit un loyer total de 8% de 425.000€.

Ce qui veut dire que le vendeur abandonne un rendement de 8 %.

PIM

PIM · #15 19-11-2020 11:50:22

libra a écrit :

grmff a écrit :
Imaginons que l'immeuble vous rapporte "8% brut", soit un loyer total de 8% de 425.000€.
Ce qui veut dire que le vendeur abandonne un rendement de 8 %.

Effectivement, mais les motivations pour une mise en vente peuvent être très diverses.

grmff · #16 19-11-2020 11:53:00

libra a écrit :

grmff a écrit :
Imaginons que l'immeuble vous rapporte "8% brut", soit un loyer total de 8% de 425.000€.
Ce qui veut dire que le vendeur abandonne un rendement de 8 %.

Il y en a. J'en connais. L'exemple n'est pas choisi au hasard wink
Cela permet de faire un coup d'accordéon: on revend tout, on récupère du cash parce que les crédits sont payés, on réinvestit avec un effet levier tel que cela fait repartir la machine 5 étage au dessus.

Pour investir, il faut commencer au bas de l'escalier. Un coup d'accordéon vous permet de passer quelques étages en une fois. Mais on ne peut pas faire de coup d'accordéon chaque année, hein. Il faut laisser le temps de rembourser un peu ses crédits.

grmff · #17 19-11-2020 12:00:15

libra a écrit :

grmff a écrit :
Imaginons que l'immeuble vous rapporte "8% brut", soit un loyer total de 8% de 425.000€.
Ce qui veut dire que le vendeur abandonne un rendement de 8 %.

Il n'y a pas si longtemps, sur Charleroi, on trouvait des rendements à deux chiffres...
En outre, certains immeubles ont besoin de travaux. Tout le monde n'a pas les compétences, le temps, la vision, la confiance, l'envie, le grain de folie ou ce qu'il faut dans le pantalon pour se lancer.

Un de mes amis s'est récemment fait un investissement à 50% de rendement après 3 ans de travaux autofinancés par les revenus des premiers biens loués, sur base d'un crédit à 100%+une part de travaux. Mais j'avoue que je n'aurais pas osé. Il a refait une partie des planchers pour la visite de l'expert avant son crédit. C'est dire si sa ruine était loin... C'était son premier investissement.

Hier, il sortait le champagne du frais. Son dernier locataire était rentré dans le dernier logement rénové. Il arrête de réinvestir l'argent des loyers, et il commence à thésauriser.

Mais bon, comme c'est un grand malade, il pense à faire un coup d'accordéon. Il faut de tout pour faire un monde...

Sherlock

GTA · #18 19-11-2020 22:42:41

panchito a écrit :

Votre rendement est trop faible à cause des charges "propriétaires"?
Faut voir aussi, si vous travaillez à temps plein, si vous avez le temps et l'envie de gérer un immeuble et/ou des maisons particulières...

Non pas du tout le bien s'auto-finance , en ce qui concerne l'envie de gérer immeuble/ maisons je le fais déjà, l'option éventuelle de revente serait de progresser dans de nouveaux projets.

panchito a écrit :

Le plus confortable étant évidemment un appartement neuf dans une copropriété. Cela vous rapporte encore du 3% (brut).

En effet mais je n'ai pas ce profil, mon père achète quand il le peut des appartements neufs cash et je vois son rendement qui n'est pas compatible avec mes moyens.(peut être un jour wink )

Panchito a écrit :

Avez-vous participé au salon (virtuel cette année) Finance Avenue?
Tous ces sujets y ont été largement abordés.
Finance Avenue

Top ça! , Merci Panchito pour ce lien intérêssant .

GTA · #19 19-11-2020 22:44:41

Libra a écrit :

Y a t-il une hypothèque dessus?

Oui il reste 10 ans à payer sur un crédit de 20 ans

GTA · #20 19-11-2020 23:00:42

BIM a écrit :

Parfois il faut reculer d'une marche pour prendre l'élan afin d'en monter 3-4 d'un coup. Autrement dit, il faut parfois revendre un appartement pour en acheter 3-4 d'un coup, ce qui augmente votre patrimoine de 2-3 appartements. En gros vous redémarrez un effet levier sur un capital de départ plus important... c'est de l'arbitrage patrimonial

Mais ça fait peur , le seul frein c'est soi-même , et l'attachement à mes biens et à mes locataires n'arange rien.
Merci en tout cas c'est encouragant!

BIM a écrit :

A ce prix-là, ce sera une maison ouvrière avec beaucoup de travaux à prévoir : maison sans chauffage central, avec cuisine et SDB rudimentaires, vieille installation électrique pas aux normes et pas en adéquation avec le confort actuel, etc... Le budget travaux peut vite dépasser le prix de la maison. Mais en effet, pas d'ennui avec les pompiers, les permis de location et l'urbanisme (si pas d'infraction comme une annexe construite sans permis par ex).

Ce sont des petites maisons , donc petits travaux , j'en ai fait l'expérience sur mon immeuble à charleroi qui est un lot de 3 petites maisons de 60m² j'ai réussi à regler pas mal de problèmes notament le plus dur = l'humidité (je pourrais donner un cours la-dessus ;-) j'en ai bavé)
Le tout en travaux pour les 3 maisons toiture et corps de métier = 35K et j'ai fait très peu moi-même.

Progresser dans l'investissement locatif ?

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