Mon renon est-il légal ?

jelou · #1 08-03-2024 17:56:03

Bonjour
Propriétaire en région Wallonne je loue un appartement 2 chambres depuis le 01 octobre 2022 bail de 9 ans mais résiliable annuellement 3 mois avant le 01 octobre et ce pendant 3 ans sans indemnité.
Occupation max de 3 personnes ( il venait avec son fils de 12 ans et sa compagne)

Courant 2023 il domicile a fille de 20 ans dans l'appartement
Elle partage donc la chambre de son frère de 12 ans se qui en soi est Illégal
Je le préviens que ça ne me convient pas ,de plus il y a plus de bruit et des nuisances pour ses voisins
Il me dit lui même que c'est un peu petit
Courant février je lui fait savoir par écrit qui doit chercher et trouver un appartement et que faute de préavis de sa part je lui donnerai son préavis pour le 1 juillet au plus tard
Oui mais voilà il ne veut pas partir ,me menace ,me dit qu'il ne quittera pas l'appartement
Que me conseillez vous de faire ?
Je précise que ce n'est pas la seule raison pour lui donner son renon

Dernière modification par jelou (08-03-2024 17:56:59)

GT · #2 08-03-2024 21:05:13

jelou a écrit :

Bonjour
Propriétaire en région Wallonne je loue un appartement 2 chambres depuis le 01 octobre 2022 bail de 9 ans mais résiliable annuellement 3 mois avant le 01 octobre et ce pendant 3 ans sans indemnité.
Occupation max de 3 personnes ( il venait avec son fils de 12 ans et sa compagne)
Courant 2023 il domicile a fille de 20 ans dans l'appartement
Elle partage donc la chambre de son frère de 12 ans se qui en soi est Illégal
Je le préviens que ça ne me convient pas ,de plus il y a plus de bruit et des nuisances pour ses voisins
Il me dit lui même que c'est un peu petit
Courant février je lui fait savoir par écrit qui doit chercher et trouver un appartement et que faute de préavis de sa part je lui donnerai son préavis pour le 1 juillet au plus tard
Oui mais voilà il ne veut pas partir ,me menace ,me dit qu'il ne quittera pas l'appartement
Que me conseillez vous de faire ?
Je précise que ce n'est pas la seule raison pour lui donner son renon

"Mon renom est-il légal ?"

Je n'ai pas lu que vous aviez adressé un préavis.

Le bail de résidence principale de 9 ans prend fin à son terme conformément à l'article 55, § 1 ou anticipativement conformément à l'article 55, §2,3 ou 4 du décret du 15 mars 2018.

Dispositions utiles

CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur

Section 1. - Champ d'application

Art. 52.
§ 5. Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent chapitre sont impératives.

( note : une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut pas être dérogé dans le contrat. La règle s’applique même si les parties ont prévu autre chose dans le contrat. )

Section 3. - Durée du bail

Art. 55. § 1er. Tout bail visé à l'article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années.
Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par le bailleur au moins six mois avant l'échéance, et par le preneur au moins trois mois avant l'échéance.
A défaut d'un congé notifié dans le délai prévu à l'alinéa précédent, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
§ 2. Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint ou cohabitant légal, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint ou cohabitant légal jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
L'occupation des lieux doit commencer dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.
§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :
1° respectent la destination des lieux telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme;
2° affectent le corps du bien d'habitation occupé par le preneur et
3° soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le <bail> ne soit pas résilié pendant la première année.
A la demande du preneur, le bailleur lui communique dans les deux mois à dater de sa demande, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnés d'une estimation détaillée du coût, soit un contrat d'entreprise faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur.
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
A la demande du preneur, le bailleur lui communique gratuitement les documents justifiant de la réalisation des travaux dans les conditions prévues au présent paragraphe.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.
§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.

Si la locataire ne respecte pas les dispositions du bail le bailleur peut s'adresser au juge en vue d'obtenir la résolution ou la résiliation du bail.

jelou · #3 09-03-2024 07:18:48

voici ce qu'il est noté dans mon contrat
Le bail est consenti pour une durée ininterrompue de 9 ans

Prenant cours le pour finir le
Cependant les parties peuvent notifier un renon à cette location sans motif ni pénalité moyennant un préavis, au moins trois mois avant l’échéance de la première année soit 3 mois avant le

Et/ou moyennant un préavis de 3 mois avant l’échéance de la 2ème année soit 3 mois avant le

Et/ou moyennant un préavis de 3 mois avant l’échéance de la 3ème année soit 3 mois avant le

Par lettre recommandée à la poste
Sans congé dans ces délais, le bail continuera de plein droit en respectant les clauses légales d’un bail locatif de 9 ans

Faut il dès lors faire une validation de congé

Dernière modification par jelou (09-03-2024 09:46:41)

rexou · #4 09-03-2024 10:45:57

Rien à ajouter à la réponse claire et détaillée de GT. Vous ne pouvez pas donner un renon ou résilier le bal de votre propre initiative. Votre bail est par ailleurs mal torché et vous devriez en modifier les termes à l'avenir. Ce qui est à retenir, c'est ceci :

GT a écrit :

Si la locataire ne respecte pas les dispositions du bail le bailleur peut s'adresser au juge en vue d'obtenir la résolution ou la résiliation du bail.

grmff · #5 10-03-2024 18:04:36

Votre contrat est effectivement mal torché. Si c'est un contrat de 9 ans, on ne peut pas le résilier au bout de chaque année moyennant préavis de 3 mois.

Vous auriez dû faire un contrat de 3 ans, ou un contrat de 1 an, renouvelable tacitement, et qui devient un contrat de 9 ans une fois que les 3 ans sont passés.

Je vous aurait bien conseillé de tenter le préavis, mais si il vous menace et vocifère déjà, pas la peine d'y penser.

Il vous reste la carte de l'appartement insalubre car surpeuplé. Faites le constater par la commune, et ensuite, demandez la résiliation au juge de paix. Pas sûr que cela marchera du premier coup. J'ai eu ce genre de situation, et l'affaire a été reportée plus d'une fois pour laisser au locataire le temps de trouver des solutions... A bout du compte, j'ai eu gain de cause. Plusieurs fois, le locataire a fait ce qu'il fallait quant j'ai menacé, ou quand il a reçu la convocation en justice.

Il faut dire que se voir expulsé parce que l'on a rendu le logement insalubre par son comportement risque bien de faire ouvrir un contrôle des services sociaux et d'aide à l'enfance...

jelou · #6 11-03-2024 10:20:58

le contrat vient d'une agence immobilière alors je ne sais que penser

grmff · #7 11-03-2024 10:31:00

jelou a écrit :

le contrat vient d'une agence immobilière alors je ne sais que penser

Mon avis sur cette agence immobilière sera similaire à mon avis sur le contrat qu'ils proposent...

D1791 · #8 11-03-2024 12:35:18

jelou a écrit :

le contrat vient d'une agence immobilière alors je ne sais que penser

Pour ma part, ça sent l'agence de branquignolles.
Parce que les durées des baux et les modalités pour y mettre fin, ça fait un paquet d'années que l'extrait que vous avez recopié n'y est plus conforme.

GT · #9 11-03-2024 13:05:00

jelou a écrit :

le contrat vient d'une agence immobilière alors je ne sais que penser

Dans un contrat de bail ,certaines clauses doivent être complétées et il est souvent demandé de cocher certaines mentions et/ou d'en barrer d'autres. Particulièrement important en ce qui concerne la durée du bail.
Les dispositions relatives au bail de résidence principale de courte durée ne pourront trouver à s'appliquer si la convention de bail de résidence principale prévoit expressément une durée de 9 ans.

Le bail "PIM" prévoit que le bail est SOIT un bail de 9 années SOIT un bail de courte durée.

Dernière modification par GT (11-03-2024 13:36:10)

rexou · #10 11-03-2024 13:44:18

GT a écrit :

jelou a écrit :
le contrat vient d'une agence immobilière alors je ne sais que penser

Dans un contrat de bail ,certaines clauses doivent être complétées et il est souvent demandé de cocher certaines mentions et/ou d'en barrer d'autres. Particulièrement important en ce qui concerne la durée du bail.
Les dispositions relatives au bail de résidence principale de courte durée ne pourront trouver à s'appliquer si la convention de bail de résidence principale prévoit expressément une durée de 9 ans.

Je partage l'avis de GT. Il est très possible que le contrat type ait été mal rempli, ce qui rend le bail incohérent. L'agence n'est pas en cause, sauf si c'est son représentant qui a coché les différentes cases/options du bail, ce qui serait surprenant, quoique toujours possible...

Quel que soit le bail qu'on souhaite conclure, il est important d'utiliser le dernier modèle actualisé et de le remplir correctement avec toute l'attention nécessaire.

Quoi qu'il en soit, votre renon n'est pas valable et il vous reste deux options : un accord amiable ou la constitution d'un dossier le plus complet possible et une action en justice de paix.

jelou · #11 15-03-2024 12:01:12

pouvez vous me citez l'article de loi pour insalubrité car surpeuplé merci

grmff a écrit :

Votre contrat est effectivement mal torché. Si c'est un contrat de 9 ans, on ne peut pas le résilier au bout de chaque année moyennant préavis de 3 mois.
Vous auriez dû faire un contrat de 3 ans, ou un contrat de 1 an, renouvelable tacitement, et qui devient un contrat de 9 ans une fois que les 3 ans sont passés.
Je vous aurait bien conseillé de tenter le préavis, mais si il vous menace et vocifère déjà, pas la peine d'y penser.
Il vous reste la carte de l'appartement insalubre car surpeuplé. Faites le constater par la commune, et ensuite, demandez la résiliation au juge de paix. Pas sûr que cela marchera du premier coup. J'ai eu ce genre de situation, et l'affaire a été reportée plus d'une fois pour laisser au locataire le temps de trouver des solutions... A bout du compte, j'ai eu gain de cause. Plusieurs fois, le locataire a fait ce qu'il fallait quant j'ai menacé, ou quand il a reçu la convocation en justice.
Il faut dire que se voir expulsé parce que l'on a rendu le logement insalubre par son comportement risque bien de faire ouvrir un contrôle des services sociaux et d'aide à l'enfance...

GT · #12 15-03-2024 12:27:44

jelou a écrit :

pouvez vous me citez l'article de loi pour insalubrité car surpeuplé merci
grmff a écrit :
Votre contrat est effectivement mal torché. Si c'est un contrat de 9 ans, on ne peut pas le résilier au bout de chaque année moyennant préavis de 3 mois.
Vous auriez dû faire un contrat de 3 ans, ou un contrat de 1 an, renouvelable tacitement, et qui devient un contrat de 9 ans une fois que les 3 ans sont passés.
Je vous aurait bien conseillé de tenter le préavis, mais si il vous menace et vocifère déjà, pas la peine d'y penser.
Il vous reste la carte de l'appartement insalubre car surpeuplé. Faites le constater par la commune, et ensuite, demandez la résiliation au juge de paix. Pas sûr que cela marchera du premier coup. J'ai eu ce genre de situation, et l'affaire a été reportée plus d'une fois pour laisser au locataire le temps de trouver des solutions... A bout du compte, j'ai eu gain de cause. Plusieurs fois, le locataire a fait ce qu'il fallait quant j'ai menacé, ou quand il a reçu la convocation en justice.
Il faut dire que se voir expulsé parce que l'on a rendu le logement insalubre par son comportement risque bien de faire ouvrir un contrôle des services sociaux et d'aide à l'enfance...

Google est notre ami

Une simple recherche avec tous les mots "région wallonne logement surpeuplé"?

grmff · #13 15-03-2024 15:38:10

Vous pouvez demander une visite de salubrité à la commune, ou à la région wallonne si votre commune ne peut le faire.

Un inspecteur agréé du service logement prendra rendez-vous, et constatera l'état de salubrité ou d'insalubrité. Il remettra un rapport comme quoi c'est insalubre car surpeuplé.

Muni de ce rapport, vous pourrez déposer une requête en demande de fin de contrat, expulsion et indemnité pour fin de contrat fautive, pour cause de non respect des obligations de base du locataire.

En effet, le locataire a deux obligations de base: payer un loyer, et occuper en "personne prudente et raisonnable" (autrefois appelée "selon la notion juridique de bon père de famille"). Or, être la cause d'insalubrité n'est pas le comportement d'une personne prudente et raisonnable. Su cette base, vous pourrez demander une résiliation du contrat.

Il va de soi que le juge risque de tiquer un peu. Il risque de reporter l'affaire, afin de laisser le temps au locataire pour se retourner. A la deuxième audience, il risque de donner au locataire un délai complémentaire. Il risque aussi de vous raboter les indemnités de 3 mois que vous aurez inévitablement prévu au contrat.

Il y a néanmoins un risque à faire venir un inspecteur de la région wallonne ou de la ville. Parce que quand ils viennent, ils cherchent la petite bête... et la trouvent: prises avec terre, conformité électrique, différentiels, seuils de fenêtre des étages supérieurs à 80cm, ou poignées à clés, ou rambarde (avec espacement entre les barreaux inférieurs à 10cm), rampes aux escaliers (même une seule marche!), aérations aux salle de bain et WC, surfaces habitables, surface des fenêtres par rapport à la surface des pièces, détecteur de fumée, conformité gaz et conformité chaudière, aération de la chaufferie, etc, etc, etc.

jelou · #14 16-03-2024 09:46:29

Je n'ai pas peur pour la visite de la région wallonne
une locataire avait déposé plainte et avait fait venir la région wallonne car elle disait que le logement était perclus d'humidité , on s'était même retrouvé devant le juge de paix qui avait mandaté un expert qui lui avait donné tord donc elle avait fait une plainte en région wallonne qui n'a pas abouti

grmff a écrit :

Vous pouvez demander une visite de salubrité à la commune, ou à la région wallonne si votre commune ne peut le faire.
Un inspecteur agréé du service logement prendra rendez-vous, et constatera l'état de salubrité ou d'insalubrité. Il remettra un rapport comme quoi c'est insalubre car surpeuplé.
Muni de ce rapport, vous pourrez déposer une requête en demande de fin de contrat, expulsion et indemnité pour fin de contrat fautive, pour cause de non respect des obligations de base du locataire.
En effet, le locataire a deux obligations de base: payer un loyer, et occuper en "personne prudente et raisonnable" (autrefois appelée "selon la notion juridique de bon père de famille"). Or, être la cause d'insalubrité n'est pas le comportement d'une personne prudente et raisonnable. Su cette base, vous pourrez demander une résiliation du contrat.
Il va de soi que le juge risque de tiquer un peu. Il risque de reporter l'affaire, afin de laisser le temps au locataire pour se retourner. A la deuxième audience, il risque de donner au locataire un délai complémentaire. Il risque aussi de vous raboter les indemnités de 3 mois que vous aurez inévitablement prévu au contrat.
Il y a néanmoins un risque à faire venir un inspecteur de la région wallonne ou de la ville. Parce que quand ils viennent, ils cherchent la petite bête... et la trouvent: prises avec terre, conformité électrique, différentiels, seuils de fenêtre des étages supérieurs à 80cm, ou poignées à clés, ou rambarde (avec espacement entre les barreaux inférieurs à 10cm), rampes aux escaliers (même une seule marche!), aérations aux salle de bain et WC, surfaces habitables, surface des fenêtres par rapport à la surface des pièces, détecteur de fumée, conformité gaz et conformité chaudière, aération de la chaufferie, etc, etc, etc.

grmff · #15 16-03-2024 12:00:55

Si elle a fait une plainte à la région wallonne et qu'un inspecteur concernant la salubrité est venu, il doit déjà exister un rapport de visite, qui doit déjà mentionner la surpopulation.

Si vous n'avez pas ce rapport, contactez le SPW

jelou · #16 18-03-2024 10:25:33

Non je me suis mal exprimée c'était une plainte pour un autre appartement du même bloc et c'était pour de l'humidité

grmff a écrit :

Si elle a fait une plainte à la région wallonne et qu'un inspecteur concernant la salubrité est venu, il doit déjà exister un rapport de visite, qui doit déjà mentionner la surpopulation.
Si vous n'avez pas ce rapport, contactez le SPW

Dernière modification par jelou (18-03-2024 10:25:50)

GT · #17 18-03-2024 11:23:36

jelou a écrit :

Non je me suis mal exprimée c'était une plainte pour un autre appartement du même bloc et c'était pour de l'humidité
grmff a écrit :
Si elle a fait une plainte à la région wallonne et qu'un inspecteur concernant la salubrité est venu, il doit déjà exister un rapport de visite, qui doit déjà mentionner la surpopulation.
Si vous n'avez pas ce rapport, contactez le SPW

Vous ne vous êtes pas mal exprimée .
Vous avez fait état d'UNE (article indéfini) locataire et non de LA (article défini) locataire visée par votre renom.

Cette subtilité ne m'avait pas échappé.

jelou · #18 20-03-2024 08:36:52

Je vais consulter un avocat vendredi pour examiner le contrat , je reviendrai vers vous pour vous communiquer ses observations.

En attendant , hier soir il m'envoie un message pour me demander si j'étais d'accord qu'il quitte l'appartement le 10 avril sans aucune compensation ...soit 10 jours de préavis et c'est lui qui dit que je ne suis pas dans les clous

grmff · #19 20-03-2024 10:28:35

"Sans compensation" ne veut rien dire.... ou tout dire. Pas de compensation pour les dégâts locatifs et la remise en peinture inévitable? Pas de compensation pour le préavis raccourci? Pas de compensation pour l'indemnité de un mois de loyer pour un départ dans la première année?

Dans un cas similaire, je suis content que le locataire se barre, et je fais le nécessaire pour que ce soit possible pour lui, sans que cela ne grève mes intérêts.

Généralement, je laisse tomber le mois d'indemnité, je remets en location illico, je commence les visites, et le préavis se termine quand c'est reloué. La garantie est libérée une fois que je peux faire le décompte, donc pas avant que ce ne soit reloué.

Evidemment, s'il faut tout remettre en peinture, cela fait des frais, et cela prend du temps. Et donc cela fait du loyer en plus à payer pendant le temps de la remise en peinture.

Pour ce qui est de l'indemnité, je ne la mentionne plus sur le document de fin de bail, et je me réserve le droit de la réclamer si cela passe par la case justice.

rexou · #20 20-03-2024 13:04:29

jelou a écrit :

Je vais consulter un avocat vendredi pour examiner le contrat , je reviendrai vers vous pour vous communiquer ses observations.
En attendant , hier soir il m'envoie un message pour me demander si j'étais d'accord qu'il quitte l'appartement le 10 avril sans aucune compensation ...soit 10 jours de préavis et c'est lui qui dit que je ne suis pas dans les clous

Le côté positif de la proposition est que maintenant votre locataire accepte l'idée de quitter les lieux. Un départ volontaire est toujours une meilleure solution face à une procédure longue et couteuse, même si vous devez y laisser quelques plumes.

Vous verrez ce que dit votre avocat au sujet des termes du bail, mais vous pouvez négocier avec le locataire des conditions de départ qui conviennent aux deux parties.

La solution de Grmff est efficace et pragmatique, mais s'applique avec succès à un bien qui trouve un nouveau locataire avec facilité. Si votre bien est moins attractif sur le marché locatif, vous pouvez avoir un temps de vacuité plus important. Mais vous aurez solutionné votre problème. A voir donc avec le locataire quel est l'accord possible avec départ volontaire et rapide

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