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#1 Copropriétés forcées » Travaux et appel du fonds de réserve » 22-10-2018 17:43:08
- helllllo
- Réponses : 4
Bonjour à tous.
Contexte:
La copropriété a décidé de travaux à l'AGO de mai 2018. Ces travaux portent sur un nombre d'éléments dans certaines parties communes dans lesquelles je n'ai aucunes quotités selon les statuts de la dite copropriété. En effet la copropriété est divisée en plusieurs blocs ou parties, et je n'ai des quotités que dans certaines de ces parties.
Lors du vote de l'AG, organisée en l'absence du syndic de l'époque, la répartition des dépenses pour les travaux par copropriétaire n'avait pas été faite. Chose que j'avais demandé bien évidemment voyant la chose venir.
Le nouveau syndic aujourd'hui fait plusieurs appel au fonds de réserve pour financer ces travaux pour un montant maximum global de 18k EUR. (Il n'y a pas de fonds de réserve alimenté de façon régulière, aucun vote n'a jamais eu lieu sur l'établissement d'un fonds de réserve).
Aucune répartition n'a été faite par rapport aux copropriétaires concernés par les travaux. Enfin si, le syndic a pris la clé de répartition générale, mais donc sans diviser les frais selon les parties communes concernées (eg. travaux sur la porte d'entrée d'une partie commune spécifique).
Cette façon de procéder me semble inadéquate.
Mes questions sont donc les suivantes:
- le syndic n'est-il pas sensé appliqué une répartition de son appel de fonds en fonction des quotités de chacun dans les parties concernées/dans les travaux?
- Doit-je payer du coup ces appels de fonds ou puis-je demander au syndic de revoir sa copie? (En plus l'ACP a un manque de liquidité, du coup autant dire que je vais devoir attendre 3 ans avant de voir la couleur de l'argent qu'on devra nous rembourser si on paie comme demandé).
D'avance merci pour vos éclaircissements.
#2 Copropriétés forcées » Remboursement du surplus de provision » 03-01-2018 23:47:47
- helllllo
- Réponses : 3
Bonjour à tous,
Le syndic vient de m'informer que j'aurais un surplus de provision pour l'année écoulée (2017) de l'ordre de 1.000 EUR. Il me dit aussi que cela devrait mettre plus d'un an pour me rembourser ce surplus étant donné que de nombreux copropriétaires sont eux en retard de paiement et que donc les liquidités de la copropriété sont limitées. Cela fait un peu plus d'un an que je suis propriétaire, donc autant dire que d'ici l'année prochaine le surplus pourrait être porté à plus de 2.000 EUR.
Il n'est pas normal que le retard de certains impacte la copropriété dans son ensemble et des copropriétaires individuellement. Pour le moment le syndic ne demande aucune "amende" de retard. L'acte de base de la copropriété prévoit pourtant des indemnités journalières et une procédure de recouvrement qui ne nécessite aucun accord express de l'Assemblée Générale. Je lui ai demandé de commencer à utiliser un peu plus la manière forte vu que certains copropriétaires ne souhaitent visiblement pas s'exécuter dans les temps (et ce n'est pour certains pas une question de moyens). Ce n'est pas aux autres de combler leurs manques. Il récupère évidemment les sommes dues s'il y a vente d'un lot visé mais bon c'est pas comme si on pouvait compter sur des ventes 4 fois par an.
Quels recours puis-je avoir pour récupérer ces fonds rapidement et/ou pour attaquer la copropriété afin de récupérer les sommes dues, le cas échéant avec un intérêt légal ou indemnité de retard?
D'avance merci pour votre aide.
#3 Divers (hors achat/location) » Régime franchise de TVA - location de parkings » 04-07-2017 21:38:40
- helllllo
- Réponses : 2
Bonjour,
Le contexte est le suivant:
- Nous sommes deux propriétaires de parkings en indivision
- Les parkings sont donc loués en personne physique et le numéro de TVA pour ce premier lot est à mon nom
- Je suis inscrit sur le régime de la franchise TVA
- Nous souhaitons faire un deuxième achat de parkings, en indivision à nouveau
- La location du 2e lot de parkings ferait vraisemblablement passer notre CA annuel au dessus du seuil de 25.000 EUR pour la franchise TVA
La question est la suivante: quid si la location du 2e lot de parking se fait par et au nom de ma compagne avec un autre numéro de TVA ? Est-ce que le seuil de 25.000 est individuel ou globalisé?
Le site du SPF Finance explique que
Lorsque l'activité est exercée en commun :
Si plusieurs personnes exercent une activité économique, en indivision ou en association : il faut reprendre le montant annuel total des chiffres d'affaires qu'elles réalisent.
Que signifie exactement réaliser l'activité en commun pour une activité en personne physique (qui ne nécessite pas de numéro d'entreprise donc peut-on parler d'entreprise personne physique?), et dont le numéro de TVA est nominatif et individuel?
Est-ce que l'administration TVA selon vous accepterait le principe de 2 numéros de TVA distincts pour 2 personnes distinctes pouvant bénéficier séparément du régime de franchise TVA dès lors que ces 2 personnes sont propriétaires en indivision?
D'avance merci pour vos éclaircissements...
#4 Re : Divers (hors achat/location) » Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers » 03-07-2017 22:16:57
Pour les parking, la TVA est normalement due.
Sinon, au vu de mon expérience, vous ne risquez rien. Ou presque...
La location de parking est en effet soumise à la TVA, toutefois régime de la franchise TVA possible pour un CA annuel <= 25k EUR.
Le risque existe, oui. Mais cela dépend beaucoup de la "sensibilité" du bureau du SPF (et leurs instructions) dont vous dépendez...
Impossible de vous garantir que vous y échapperez mais l'inverse non plus.... vive les lois fiscales belges...Par contre, pour la TVA, pas de doute possible : vous devrez être assujetti à la TVA !
Si votre chiffre d'affaires total est inférieur à 25.000 € vous pouvez demander à bénéficier du régime de la franchise (pas de TVA à ajouter au loyer).
Attention : c'est 25.000 € pour la totalité de votre chiffre d'affaires (location mais aussi autres activités soumises si vous en avez une....)
En tant que franchisé, il faudra déposer un formulaire TVA chaque année avec le total de votre chiffre d'affaires et la liste de vos locataires assujettis....Sous le régime de la franchise, vous ne pourrez pas bénéficier des factures en autoliquidation pour les travaux. La TVA à payer sera de 21%
Concernant la TVA, oui on peut demander à bénéficier du régime de la franchise TVA.
Pour l'anecdote c'était jojo pour demander un numéro TVA et j'ai l'impression que j'aurais mieux fait de me taire. L'administration TVA n'avait pas l'air au courant de la spécificité de la location de parking. Ils m'ont d'abord demander d'obtenir un numéro d'entreprise, sauf qu'un numéro d'entreprise implique des cotisations de sécurité sociale et des obligations administratives plus compliquées. Le guichet d'entreprise m'a remballé avec le règlement TVA qui disait bien que la location de parking était assujettit à la TVA mais ne nécessitait pas de numéro d'entreprise. Du coup après 3 va-et-vient, la TVA a finalement bien voulu m'inscrire. Les 2 personnes de la TVA avec qui j’étais en contact n'avaient encore jamais vu ça....comme quoi !
Par contre et ça m'inquiète mais je ne vois nulle part l'obligation de déposer un formulaire TVA chaque année. Une capture d'écran du site finances.belgium.be 
Il y a bien un listing client à tenir mais vu qu'il n'y a d'habitude aucun client assujetti à la TVA pour un parking (sauf en cas de location à usage professionnel)...
Donc à part tenir un journal des recettes, conserver/numéroter les factures (mais pour moi il n'y en a pas ça reste des parkings), apposer son numéro de TVA sur le contrat de bail, il n'y a pas grand chose à faire. Pour autant que le CA reste <= à 25k EUR/an, il faut s'inscrire à la TVA, de préférence avec le régime de franchise mais ça change rien pour personne à part de la paperasse inutile 
@helllllo
Si vous souhaitez la sécurité juridique, introduisez un dossier au service des décisions anticipées.
Voici quelques mois, un "pimonaute" faisait état de problèmes qu'il rencontrait avec l'administration qui entendait requalifier des revenus immobiliers en revenus professionnels.
Le risque n'est pas inexistant que vous soyez confronté à la même situation.
A ma connaissance, le montant des loyers perçus n'est pas en soi un argument pour échapper à une taxation en revenus professionnels.
Ok merci pour le conseil et vos réponses je vais les contacter en espérant une décision rapide.
#5 Re : Divers (hors achat/location) » Revenus locatifs privés requalifiés en revenus divers » 03-07-2017 22:16:57
Bonjour,
Nous avons acheté en couple 10 parkings en 2016 (un seul acte de vente), un appartement pour notre habitation en 2017 et nous pensons peut-être à réinvestir dans des parkings cette année (acte de vente unique également).
Y a-t-il un risque que nos revenus locatifs soient requalifiés en revenus professionnels sachant que nous voudrions racheter une vingtaine de parkings (acte unique) et que:
- Nous sommes salariés dans d'autres domaines
- Nous avons eu recours à l'emprunt à chaque fois pour max 80% du prix d'achat (soit quotité <= à 80%) et nous comptons le faire également pour l'achat éventuel à venir
- Les parkings quoi que nombreux ont été acheté en un seul acte unique et ne représentent pas des loyers énormes
- Les 10 loyers perçus ne dépassent pas le loyer que pourrait avoir un seul et même appartement, et les 30 loyers au total ne devraient pas dépasser ceux de 2 ou 3 appartements (disons que 10 parkings = ~ 1 appart 2 ch)
- Les parkings ne demandent quasi aucune gestion (gestion normale de patrimoine privé + gestion administrative quasi nulle)
Disons que c'est plus en terme de nombre de parkings et de délai probable entre les 2 achats que l'inquiétude réside pour la requalification, parce qu'en termes de montants de loyer/d'achat/d'emprunt il y aurait à mon avis aucune chance de requalification vu que les montants sont faibles. Qu'est-ce que vous en pensez?
Merci d'avance!
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