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#1 Re : Locations et baux » Contestation après ELS » 20-11-2019 10:03:54
tsmr2018 a écrit :Bonjour.
J’ai quitté un appartement en Juillet (RW).
Le ELS a été faite avec une personne de l’agence immobilière nommée par le propriétaire.
Rien de spécial n’a été noté et la garantie locative m’a été remboursée totalement sauf pour une petite somme pour des frais de nettoyage (poussière, déménagement, etc).Je suis en attente de régulariser les charges avec le propriétaire (en ma faveur, plusieurs milliers d’euros).
Maintenant il me signale que des dégâts ont étés signalés par le nouveau locataire lors de son ELE.
Selon lui les réparations ont déjà été faites et il m’indique donc les différents montants dépensés. Je ne reconnais pas avoir causé ces dégâts.A ma connaissance le ELS que j’avais faite avec l’agence est définitif et ne permets pas de contestations. Suis-je correct ?
Peut le propriétaire décider d’utiliser partie la somme due pour la régularisation des charges pour couvrir les réparations ?Merci.
Au vu des éléments fournis, il a été répondu clairement et sans équivoque à la première question. L'ELS est libératoire et il n'est pas question d'y rajouter des points sujets à entrainer un paiement supplémentaire par la suite. Il existe un document signé par les parties et le locataire est libéré de tout dégât locatif après après s'être acquitté du montant indiqué sur cet ELS et accepté par les parties.
La garantie a été remboursée si je lis bien. Il semble donc que le bailleur reconnait que son locataire n'a plus de dette envers lui. La dernière question est dès lors un peu surprenante. Il faudrait plutôt comprendre : Le bailleur peut-il ponctionner des frais liés aux supposés dégâts locatifs postérieurs à l'ELS dans le surplus de provision de charges payé par le locataire ? La réponse est NON. Et il est vrai qu'on peut s'étonner de la mention "plusieurs milliers d'euros". Cela indique un problème dans l'évaluation/gestion de ces charges. Un décompte doit être présenté au locataire au plus tôt et le surplus éventuellement payé doit être remboursé.
Bonjour.
Oui la garantie locative a été débloquée il y a quelques mois déjà.
Je n’ai aucun problème avec le propriétaire, dans l’appartement tout a bien marché pendant la durée du bail (3 ans) et je n’ai jamais eu besoin de le contacter.
Aucun décompte des charges n’a été fait ni la première ni la deuxième année et en début 2019 j’ai commencé à réclamer pour éviter que ça traine encore (et je savais déjà que ça aurait été en ma faveur).
Après quelques mois le propriétaire m’a fourni un tableau très basique, qui malheureusement ne me convainc pas du tout.
Il y a une sensible différence des montants entre deux années et ça cloche avec les relevés des compteurs que je faisais moi-même. Je peux comprendre qu’il y ait des autres dépenses mais alors je veux savoir quoi exactement.
Je lui ai donc demandé un détail de la répartition des sommes payées (chauffage, eau, syndic, etc.) et je suis en attente depuis.
#2 Re : Locations et baux » Contestation après ELS » 20-11-2019 10:03:54
Oui l’agence a été mon réfèrent pendant toute la durée du bail. Je n’ai jamais eu à faire au propriétaire jusqu’en début 2019 quand j’ai commencé à réclamer pour qu’on fasse la régularisation des charges.
Je ne veux pas contacter l’agence, j’estime que c’est au propriétaire de résoudre son problème.
Le jour du ELS j’ai rendu les clefs (avec attestation de l’agence immo) et je ne sais pas ce qui a pu se passer dans l’appartement depuis.
Je suis simplement à la recherche de la façon la plus simple d’être sur que le propriétaire ne tentera pas de m’imposer les frais pour des dégâts qui n’étaient pas là le jour du ELS.
Si nécessaire je suis prêt à passer par le juge de paix mais c’est vraiment la dernière mesure car ça prend du temps, etc
#3 Re : Locations et baux » Contestation après ELS » 20-11-2019 10:03:54
Oui le document a été signé par la personne de l’agence et moi-même.
C’est une photo du papier que j’ai pris le jour du ELS (bonne idée car ils ne m’ont jamais transmis une copie).
Je pense que le montant de la provision mensuelle était calculé sur la base d’une occupation par un couple avec enfant alors que j’habitais seul. De plus que j’étais souvent absent.
Donc le propriétaire ne peut en aucun cas utiliser la somme qu’il me doit pour couvrir ce qu’il appelle « dégâts locatifs » ? Comment puis-je lui rappeler cet aspect ?
Car je commence à suspecter un peu de mauvaise fois de son côté. J’ai déjà dû le relancer plusieurs reprises pour qu’il prépare un décompte détaillé e pas un simple excel avec des totaux annuels calcules on ne sait pas comment..
#4 Re : Locations et baux » Contestation après ELS » 20-11-2019 10:03:54
Bonjour,
Voici l’extrait du document que l’agence immobilière et moi-même avons signé lors du ELS.
Pour moi il est assez clair et je ne comprends pas comment le propriétaire peut penser de réclamer quoi que ce soit.
#5 Locations et baux » Contestation après ELS » 20-11-2019 10:03:54
- tsmr2018
- Réponses : 22
Bonjour.
J’ai quitté un appartement en Juillet (RW).
Le ELS a été faite avec une personne de l’agence immobilière nommée par le propriétaire.
Rien de spécial n’a été noté et la garantie locative m’a été remboursée totalement sauf pour une petite somme pour des frais de nettoyage (poussière, déménagement, etc).
Je suis en attente de régulariser les charges avec le propriétaire (en ma faveur, plusieurs milliers d’euros).
Maintenant il me signale que des dégâts ont étés signalés par le nouveau locataire lors de son ELE.
Selon lui les réparations ont déjà été faites et il m’indique donc les différents montants dépensés. Je ne reconnais pas avoir causé ces dégâts.
A ma connaissance le ELS que j’avais faite avec l’agence est définitif et ne permets pas de contestations. Suis-je correct ?
Peut le propriétaire décider d’utiliser partie la somme due pour la régularisation des charges pour couvrir les réparations ?
Merci.
#6 Locations et baux » Regularisation charges et ELS » 14-07-2019 09:18:04
- tsmr2018
- Réponses : 1
Bonsoir.
Je quitte bientôt l'appartement que je loue depuis 2016 en RW. Je vais effectuer le ELS avec l'agence immobilière de confiance du propriétaire.
A priori je n'ai pas fait de dégâts donc je m'attends que tout ce passe bien.
Cependant je suis actuellement en discussion avec le propriétaire par rapport à la regularisation des charges (en ma faveur). Il a déjà calculé un montant (qui probablement est fondamentalement correct) mais je lui ai tout de même demandé de me fournir les justificatifs.
Il ne m'a toujours pas répondu, je compte le relancer après les vacances.
Ma question est: est-ce que ma signature sur le ELS pourrait influencer en quelque sorte la régularisation? Pourrait-il masquer un "solde tout compte" qui empêcherait futurs recours à la justice?
Merci.
#7 Re : Locations et baux » Demander decompte des charges » 27-08-2018 08:45:58
Je reporte le texte exact du contrat de bail :
« Le locataire versera à titre de charges de communs, provision eau, provision chauffage ; un montant forfaitaire de X € par mois. »FOR FAI TAI RE ... pas de décompte, pas de discussion. Un forfait convenu et accepté.
Indemnité pour rupture anticipée = loyer hors charges bien sur
Je ne comprends pas 
La phrase du contrat de bail contient au même temps les termes « provision » et « forfaitaire ». Donc quel s’applique aux charges variables (eau et chauffage) ?
De plus, si comme vous dites que le montant est considéré forfaitaire, quel était l’intérêt d’effectuer un relevé des compteurs lors de l’état des lieux d’entrée ?
#8 Re : Locations et baux » Demander decompte des charges » 27-08-2018 08:45:58
@tsmr20018
Mon attention a été attirée par votre projet de mettre fin de manière anticipée au bail.Vous nous apprenez que :
• vous êtes locataire d’un appartement en province de Luxembourg depuis Aout 2016.
• le bail a été établi pour une durée de 3 ans.
• à la fin de l’année ou début 2019 vous quitterez probablement l’appartement.
• vous savez qu'une indemnité est prévue si vous quittez l’appartement avant la fin du bail.Je suppose que le bail conclu est un bail relatif à votre résidence principale.
Ce bail dit de courte durée est visé par la section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 contenant des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur et plus particulièrement par son article 3, § 6.
Cet article ne prévoit pas la possibilité pour le preneur de mettre une fin anticipée à ce type de bail de résidence principale moyennant ou non payement d'une indemnité alors que l'article 3, § 5 ouvre cette possibilité au preneur dans le cadre d'un bail d'une durée de 9 ans moyennant le respect d'un congé et le paiement éventuel d'une indemnité de 3,2 ou 1 mois.
Si le texte légal ne permet pas de rompre anticipativement ce bail de courte durée, peut-être le contrat de bail le prévoit-il explicitement ? Est-ce le cas ?
Par ailleurs, le chapitre III du décret du 15 mars relatif au bail d'habitation contient des dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur. La section 3 est consacrée à la durée du bail. L'art. 55, § 6 stipule que, pour un bail conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans, il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Cependant l'article 91 du Décret prévoit que l'article 55, § 6, n'est applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés à dater du 1 septembre 2018, date d'entrée en vigueur du Décret.
Dès lors, l'article 3, § 6 visé par la section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 contenant des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale reste applicable. Cet article, je le rappelle, ne prévoit pas de possibilité de résiliation anticipée d'un bail de 3 ans.
Vérifiez attentivement si le contrat prévoit explicitement la possibilité de résiliation anticipée du bail de courte durée (à ne pas confondre avec la possibilité de résiliation d'un contrat de bail de 9 ans)?
Je vous remercie pour votre réponse très précise et détaillée.
A ma connaissance le contrat de bail prévoit la possibilité de quitter l’appartement moyennant une indemnité. Je vais vérifier mais si ce n’était pas le cas je ferais en sorte d’arriver à la fin du bail.
Et j’attendrai donc encore quelques temps avant de relancer le propriétaire sur le sujet du décompte des charges.
Pour info, l’appartement dispose de compteurs sépares eau froide/chaude et chauffage (mesuré en KWh si je ne me trompe pas).
Donc j’imagine qu’il n’y aura pas de soucis pour établis la consommation réelle.
#9 Re : Locations et baux » Demander decompte des charges » 27-08-2018 08:45:58
Merci pour la réponse.
Vous avez un propriétaire qui à première vu semble extrêmement distrait et/ou négligeant.
Votre bail stipule certainement que puisque vous payez une provision pour vos charges, au moins une fois l'an, il doit vous établir un décompte avec une régularisation et que dans les jours qui suivent ce décompte la partie débitrice devra reverser le montant du à l'autre partie. La provision est aussi adaptée chaque année en fonction des frais réels de l'année qui précède. Donc vous auriez du demandé votre décompte pour 2016 et 2017!
Est-ce que la loi indique un terme spécifique après lequel le décompte des charges est prescript ?
Vue que le propriétaire semble être, comme vous dites, « distrait et/ou négligeant », pourrais-je reporter la sollicitation du décompte à la fin de l’année ou début 2019 quand, probablement, je quitterai l’appartement ?
Tant vaut faire tout d’un coup et surtout je préfère ne pas réveiller le chat qui dort..
Vous êtes le locataire idéal, vous n'avez encore jamais reporté le moindre soucis à votre bailleur depuis 2 ans?
J'aimerais avoir des locataires comme vous, même si moi j'envoie des décomptes tous les 3 mois et que cela génère parfois des questions...
Mais au fond, vous êtes dans une copropriété? Gérée par un syndic professionnel?
Peut-être une question de pure chance mais tout fonctionne très bien dans l’appartement et je n’ai donc jamais eu besoin de contacter le propriétaire 
Je ne sais malheureusement pas vous répondre au sujet de la copropriété. Je pense que c’est bien le cas car une entreprise vient chaque semaine pour le nettoyage des communs et en début d’année il y a eu un entretien ascenseur, mais je n’en sais pas plus que ça.
Est-ce que c’est eux qu’il faut contacter pour le décompte ?
#10 Re : Locations et baux » Demander decompte des charges » 27-08-2018 08:45:58
Merci pour la réponse et le lien informatif.
Malheureusement je ne suis pas encore à 100% de la compréhension du Français. Est-ce que la mention de « forfaitaire » dans la clause n’indique pas que le montant est fixe et non soumis à décompte (ni favorable ni défavorable) ?
Est-ce que je suis encore à temps pour demander le décompte de la première année de location ? Faut-il envoyer un recommandé ou un simple mail est suffisant ?
Le loyer est versé sur le compte du propriétaire, domicilé dans un autre province.
Si j’ai bien interprété l’article, l’indexation d’Aout 2017 ne peut plus être appliquée. Mais est-ce que c’est normal qu’un propriétaire n’indexe pas le loyer ?
#11 Locations et baux » Demander decompte des charges » 27-08-2018 08:45:58
- tsmr2018
- Réponses : 25
Bonjour.
Je suis locataire d’un appartement en province de Luxembourg depuis Aout 2016.
C’est ma première expérience de location en Belgique après y avoir déménagé pour raisons de travail.
Le bail a été établi pour une durée de 3 ans. En plus du loyer, je verse au propriétaire un certain montant pour les charges.
Je reporte le texte exact du contrat de bail :
« Le locataire versera à titre de charges de communs, provision eau, provision chauffage ; un montant forfaitaire de X € par mois. »
L’appartement est assez grand, normalement prévu pour un couple avec enfant. Moi j’habite tout seul, donc je pense que la provision eau et chauffage a été calculée pour une utilisation de 2,5 personnes.
Je n’ai jamais reçu de décompte pour la consommation eau/chauffage.
Est-ce que je suis en droit de le demander au propriétaire pour ces deux années de location ?
En outre, je sais qu’une indemnité est prévue si je quitte l’appartement avant la fin du bail. Est-ce que cette indemnité est uniquement pour la partie loyer ou bien loyer+charges (pas très logique car je ne serai pas dans l’immeuble) ?
Depuis le début de la location, le loyer n’a pas été indexé. Et je n’ai jamais eu à faire au propriétaire, le contrat a été signé à l’agence et je ne les ai plus vus ou entendus depuis septembre 2016.
Merci à tous.
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