Messages de nicky250

nicky250 · Prêts hypothécaires/assurances

C'est sûr que présenter un bon dossier est fondamental. après, tout dépend du banquier. certains sont très rigides, d'autres se montrent plus souples.

J'ai demandé à mon banquier de réintroduire mon dossier pour en estimer la faisabilité en modifiant quelques peu le taux et en allongeant le nombre d'années. Même si je trouve le taux encore trop élevé. il me le propose à 3.37 en variabilité annuelle pour une quotité basse. avec les taux que j'ai vu à batibouw, ils sont en dessus de près de .4%

Après la simulation, nous sommes repassés en positif, et selon lui ça pourrait faire "l'affaire. Reste à attendre la décision finale de bruxelles

quant à l'expertise du bien, j'espère qu'elle soit au dessus du prix d'achat. c'est toujours ça de moins à mettre en garantie...

nicky250 · Prêts hypothécaires/assurances

Désolé si je vous fais répéter mais le but de ma question ne concernait pas la qualité d'un dossier.La dessus, il est vrai que j'ai lu certaines interventions qui en faisaient référence.

Ayant effectué mes calculs coûts/bénéfices, j'avais pris une décision sur la durée du prêt. Mon objectif étant de financer le bien dans un minimum de temps ... à condition bien évidemment que cela soit réalste financièrement.

Or, comme vous le dites, la banque ne tient compte que de 80% des rentrées locatives. La différence est de taille avec mes estimations. car sur le dossier que j'avais présenté, le banquier à reçu un résultat négatif de quelques euros
je lui ai demandé de le faire sur une durée plus longue... la suite au prochain épisode.

je vous tiendrais informé sur l'évolution du dossier... en espérant peut-être un jour founir comme vous des conseils aux "petits nouveaux" qui sont perdu.

nicky250 · Prêts hypothécaires/assurances

Salut,

J'aurais voulu savoir si vous aviez connaissance du calcul que les banques utilisent pour calculer le revenu locatif net afin de déterminer notre capacité de remboursement.

Après avoir recontacté ma banque, j'ai été étonné de la partie dont ils tennaient compte sur les rentrées locatives.

merci

nicky250 · Ventes et achats

Merci, c'est ce que je voulais savoir.
dans ce genre d'affaire, il faut mieux poser des questions avant, que de se rentrouver comme une andouille parce qu'un point de législation ne soustend pas ce que nous avions cru évident.

ce site est une mine de conseils et d'informations en tout genre smile

nicky250 · Ventes et achats

alors je vais reformuler, en espérant avoir été plus clair.

tout d'abord, s'il existe une plus-value sur les construction neuve, comment est-elle calculée?

dans mon cas, je réaliserais les travaux avec une de mes connaissances qui est entrepreneur. celui-ci accepte de se faire payer non pas au fur et à mesure, mais à la fin, lors de la vente d'appartements.
dès lors, est-ce que le calcul de la plus value intègre la MO qui ne serait payée réellement que sur base de la vente?

autrement dis, est-ce que si mes coûts sont payés après la vente, sont-ils pris en compte dans mes coûts de construction pour le calcul de la plus-value réalisée.

nicky250 · Ventes et achats

Bonsoir,

je me permet encore de solliciter l'aide précieuse des professionnels de ce site...

voilà la situation: je suis sur le point de construire un immeuble de rapport avec un membre de ma famille. celui-ci est entrepreneur, ce qui permet quelques souplesses, notamment en niveau du financement.
on a conclu, que le payement de la MO se ferait par la vente d'un appartement.

mais c'est là que je me pose pas mal de questions. qu'en est-il dès lors de la plus value?

ces messieurs calculerons t-il les coûts d'acquisition et de construction sur base de ce qui doit être payé ou sur base de ce qui a été payé avant la vente?
d'autre part, est-ce que nos factures d'achat et des coûts suffiront pour le calcul de la plus-value?

Merci de votre aide

nicky250 · Locations et baux

J'ai vos coordonnées... Si le projet se fait, une affiliation au syndicat pourrait effectivement être intéresante.

nicky250 · Locations et baux

Selon vous, est-il aussi intéressant de louer des studios que des appartements?

je ne connaît pas le marché à Bruxelles, mais certains me déconseille d'investir dans un immeuble de rapport composé de studio.
effectivement, l'image que l'on a des studios, ce sont des logements sociaux pour des personnes à bas revenu.

on peut sans doute ce protéger avec des garanties locatives, mais qu'en est-il lorsque l'on se trouve face à des personnes à revenus faibles qui refusent de payer pendant plusieurs mois?
sans compter que la rotation de locataire doit certainement être plus importante.

nicky250 · Ventes et achats

Beh je comencerai par là alors...

malheureusement, après avoir retéléphoné au propriétaire, celui-ci ne veut plus passer par agence. A-t-il le droit de procédéder de la sorte?
Parce que dans ce cas, c'est facile: laisser les agents immobilier faire tout le boulot pour ne pas passer à la caisse au moment de signer...

nicky250 · Ventes et achats

Je dois aller voir un immeuble de rapport ce we.

quelles sont les bonnes questions à poser aux propriétaires... questions que les "non professionnels" de l'immobilier ne se posent pas mais qui sont essentielles.

vaste sujet vous me direz... sans doutes, mais je vais aller le voir avec un entrepreneur. ça limitera déjà un éventuel probléme quant à la vetusté du bâtiment.

nicky250 · Ventes et achats

On m'a proposé un bâtiment en cession de part. cet immeuble à un revenu locatif suffisant pour rembourser l'emprunt de la banque. je serais tenté de me lancer, mais si cet immeuble ne peut être mis en garantie, je devrais bloquer mes garanties personnelles pendant plusieurs années.
ce qui est impossible, car celle-ci devront être utilisées dans le cadre d'un autre projet.

C'est pour cette raison que j'ai émis l'idée de construire.

Maintenant, si vous me dites que c'est possible... ça change évidemment tout.

nicky250 · Ventes et achats

Francis, tu pourrais m'en dire plus sur les motivations de les banques à accepter ces garanties?

si je connaissais l'argument à mettre en avant, ça pourrait peut être m'aider.

dans mon cas, il s'agit d'un immeuble de rapport situé à Bruxelles avec un revenu locatif suppérieur au remboursement du financement. tout est déjà loué.

d'autre part, le prix d'achat de l'immeuble reviendrait à 1500€/m²

nicky250 · Ventes et achats

Merci pour cette réponse aussi rapide.

je vais peut être abuser mais j'aurais encore une question...

quant aux constructions neuves, effectuées sois-même. la garantie porte certainement sur le bâtiment au fur et à mesure de sa construction.

est-ce que la prise en compte de la capacité de remboursement se base sur nos rentrées avant la construction ou est-ce qu'il tient compte des loyers que l'on perçevra de ce futur immeuble.
car dans ce cas, si la banque accorde un échéance acceptable avant de rembourser les mensualité, cela pourrait être intéressant.

nicky250 · Ventes et achats

J'ai un amis qui vends les parts de sa société qui possède un immeuble de rapport.

a priori, cela pourrait être intéressant. cependant, comment se passerait le financement.

Est-ce que l'on pourrait utiliser la valeur de l'immeuble comme garantie?

nicky250 · Prêts hypothécaires/assurances

Effectivement, ça change tout.

de quoi faire réfléchir...

merci du renseignement.

nicky250 · Prêts hypothécaires/assurances

j'ai calculé les frais via ce site ainsi que sur le site notaire.be pour les prêt hypothécaire.

le montant des frais d'enregistrement sont différent celon qu'il s'agit d'une vente de gré à gré ou par prêt hypothécaire. est-ce que ces frais s'ajoute ou sont substitué?

#1 Re : Prêts hypothécaires/assurances » calcul revenu locatif net » 05-03-2005 17:07:30

#2 Re : Prêts hypothécaires/assurances » calcul revenu locatif net » 05-03-2005 17:07:30

#3 Prêts hypothécaires/assurances » calcul revenu locatif net » 05-03-2005 17:07:30

#4 Re : Ventes et achats » plus-value sur nouvelle construction » 31-01-2005 01:39:24

#5 Re : Ventes et achats » plus-value sur nouvelle construction » 31-01-2005 01:39:24

#6 Ventes et achats » plus-value sur nouvelle construction » 31-01-2005 01:39:24

#7 Re : Locations et baux » Studio ou Appartement. » 27-01-2005 20:18:40

#8 Locations et baux » Studio ou Appartement. » 27-01-2005 20:18:40

#9 Re : Ventes et achats » questions à se poser avant achat immeuble » 22-01-2005 20:30:25

#10 Ventes et achats » questions à se poser avant achat immeuble » 22-01-2005 20:30:25

#11 Re : Ventes et achats » cession parts avec immeuble » 21-01-2005 20:44:38

#12 Re : Ventes et achats » cession parts avec immeuble » 21-01-2005 20:44:38

#13 Re : Ventes et achats » cession parts avec immeuble » 21-01-2005 20:44:38

#14 Ventes et achats » cession parts avec immeuble » 21-01-2005 20:44:38

#15 Re : Prêts hypothécaires/assurances » calcul frais enregistrement » 20-01-2005 14:59:25

#16 Prêts hypothécaires/assurances » calcul frais enregistrement » 20-01-2005 14:59:25

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