Je viens encore demander des conseils d'experts sur cet excellent forum concernant mes problèmes de syndic...

Le 1er juillet de cette année, nous  recevons une facture à payer d'urgence pour des travaux de rénovation des toits en terrasse de notre bâtiment au 7ème étage avec échéance pour le 1er septembre : montant des travaux : 112.850 € HTV pour 160 m² de terrasse en derbigum hors recouvrement (carrelage, bois, etc.). Du coup tollé parmi les copropriétaires. Nous envoyons une lettre au syndic (rassemblant 30% des copropriétaires) demandant de faire une assemblée générale concernant ces travaux car ils nous paraissent d'un montant disproportionné. Je correspond par mail avec le syndic qu'il me dit juste qu'il peux posposer les travaux. Je lui demande de me fournir les devis comparatifs qu'il a du faire, chose qu'il n'a toujours pas faite.

Nous avons reçu il y une semaine un courrier supplémentaire du syndic avec la même facture nous demander de payer édéans le mois de mars. En citant qu'il faudrait dédommager le commanditaire si nous n'effectuions pas les travaux avec avec lui.
Quels sont nos voies de recours?
J'ai été vérifier le numéro de TVA de l"entreprise" et il s'agit d'un indépendant en Belgique depuis 3 ans... pas le genre d'entreprise qui a l'ai fort saine en plus.
Je vous mets copie du courrier et du devis fourni (cette fois), si je réussi à les attacher à ce message.

PS : une facture de 3500 € pour un circulateur d'une chaudière (qui fourni 56 appartements) ça ne vous parait pas aussi un peu disproportionnée...

Pas réussi à attacher le fichier alors j'au numérisé le courrier en biffant les noms.

Bruxelles le 14/10/2009
Concerne: Résidence    — travaux terrasse 7ème étage.
Madame, Monsieur,
Nous faisons suite à notre courrier du 28/07/09 ainsi qu'aux différents courriels et courriers reçus de la part de quelques propriétaires de l'immeuble au sujet des travaux de terrasse.
Nous rappelons à tous les propriétaires ue l'accord donné au sujet de ces travaux qui ont été confiés à l'entreprise    résulte de la décision prise par les
propriétaire lors des Assemblées Génerales Statutaires de 2007 et de 2008. Avant de prendre cette décision, l'Assemblée Générale, a pu analyser en Assemblée les deux offres oi avaient été sollicitées, pour rappel
1°) Firme 2°) Firme
Le choix s'est porté sur la firme XXX car la firme YYY proposait de réaliser les travaux do question pour des montants plus élevés
•YYY    option 1: 115 421 € TTC
•YYY    option 2: 131  806 € TTC
Tandis que la firme XXX proposait dans son offre initiale de les réaliser pour la
somme de : 101 601 € TTC.
Nous attirons votre attention sur le fait que lors de l'Assemblée Générale Statutaire du 6 décembre 2007, ces travaux de réparation des terrasses avaient déjà été considérés comme urgent et la première visite avait eu lieu en 2006.
Lors de cette Assemblée Générale, au point 7 pages 5 et 6, l'Assemblée bien qu'elle a reçu l'analyse des deux offres dont question ci-avant a finalement décidé de donner mandat au Syndic pour sélectionner la meilleure offre de prix.
Lors de l'Assemblée Générale Statutaire du 11/12/2008, au point 8 page 6, le Syndic a précisé que concernant les terrasses, il avait sélectionné la firme XXX Il résulte
Tél. 11111C.    RCB :
Fax.    TVA :

de cette situation que la firme XXX a reçu un accord écrit. Il est donc impossible d'annuler ce contrat sans indemnités.
Par conséquent, le choix de la Firme XXX ne peut plus être remis en question.
Nous vous informons que la firme a accepté de surseoir l'exécution de ces travaux suite au fait que plusieurs propriétaires n'avaient pas payés leur appel de fonds travaux.
En conséquence, nous avons bien été obligés d'informer la firme ...que nous ne disposions pas de la totalité des fonds nécessaires nous permettif diassurer le paiement des travaux. Il a donc été convenu et accepté par la firm que les travaux seraient postposés et entrepris au mois d'avril 2010.
Pour rappel, ce dossier a été suivi par l'architecte Monsieur
Ceci également suite à la décision adoptée par l'Assemblée Générale Statutaire. Vu l'ancienneté de la première offre qui datait de 2006 et suite à la demande de l'architecte, la firme... actualisé son offre en date du 28/08/09 pour arriver à un montant de : 112 850 € + TVA ° en ce non compris la couverture des terrasses pour lesquels l'architect propose l'installation de bois BankiraÏ en IP lisse dont le coût s'élève à 100€ par m2 + TVA 6% .
Nous rappelons enfin à tous les propriétaires que lors de son rapport du 22/07/09, l'architectellalla précisé qu'il y avait plusieurs désordres et vétustés au niveau des terrasses de la Résidence. Que ces désordres et vétustés avaient déjà été signalés dans le rapport d'expertise dressé par l'architecte OMM en 2006. Que plusieurs infiltrations d'eau avaient été constatées dans quelques appartements du 6e étage, que certaines poutres linteaux au-dessus des châssis de la façade sont fortement marquées par des infiltrations d'eaux, que le ciel des terrasses et la poutre de façade sont fortement endommagées.
L'expert-architecte MM a aussi précisé dans le procès-verbal de sa visite du 22/07/09 que si ces travaux de remise en état des étanchéités des terrasses du 7e étage ne sont pas réalisés rapidement, les frais de remise en état en seront d'autant plus conséquent dans les mois et années à venir. Une copie de ce procès-verbal vous a été envoyé au verso de notre courrier du 28/07/09.
En conclusion
> Nous vous prions de vouloir bien trouver copie, ci-annexée, de l'offre réactualisée de la firme dûment signée par nos soins en date du 8 septembre dernier, conformément aux décisions adoptées par l'Assemblée Générale dont question ci-avant.

1111.1111111111111111•1111111•11

> Les appels de fonds travaux:
appel de fonds travaux de 60 000 € payables pour le 31/08/09. 0 2e appel de fonds travaux de 60 000 € payables pour le 31/03/10. Ces deux appels de fonds restent d'application.
> En raison du fait que les travaux ont dû être reportés vu que les appels n'avaient pas été pyés par l'ensemble des propriétaires, l'exécution des travaux par la firme    nt été reportés et seront exécutés en avril 2010.
> Il résulte de cette situation que les propriétaires qui n'ont pas encore payés à ce jour leurs appels de fonds travaux, bénéficient d'un délai complémentaire jusque fin mars 2010.
Nous attirons l'attention des propriétaires sur l'importance et l'obligation de payer sur le compte:    les montants de leurs charges dues et échues (sans quoi nous serons contraints de réaliser une augmentation du fonds de roulement). Il est donc impératif de réaliser, au plus tard pour le 31/03/10, le paiement total de votre quote-part pour les deux appels de fonds travaux.
Veuillez trouver, ci-annexé, le deuxième appel de fonds travaux lequel est payable au plus tard pour le 31/03/10. Pour les propriétaires qui n'ont pas encore payé le 1' appel de fonds travaux, nous les invitons à réaliser des acomptes mensuels afin d'arriver à avoir payé les 2 appels de fonds en question, au plus tard pour le
31/03/10.
Nous comprenons fort bien que ces travaux représentent des montants importants dans vos dépenses et croyez bien que si ceux-ci n'étaient pas strictement nécessaire pour la sauvegarde de l'immeuble, nous ne vous demanderions pas de les faire exécuter.
Enfin, nous rappelons aux propriétaires, qui éprouvent des difficultés de s'acquitter des montants relatifs à leur quote-part dans ces travaux, qu'il leur est possible de recourir à un emprunt privé.
Veuillez également trouver, séparément, en annexe, le décompte de vos charges réelles pour le 2e trimestre 2009 dont vous devez effectuer le paiement séparément.
Nous vous souhaitons bonne réception de la présente et de ses annexes.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos sentiments les meilleurs et les plus dévoués.

Tél. :    11111.1111111
Syndic
RCB
TVA :
UMM
e-mail :

Bruxelles, le 28/08/2009
DEVIS 2009/004
Concerne : les travaux
Devis 17/2006 du 06/09/2006 corrige
Messieurs,
En réponse à votre demande, veuillez trouver ci-joint, notre devis pour l'exécution des travaux de rénovation..
•    Location d'échafaudage pour le montage d'élévateur    6.000,00 C
•    Transport, montage et démontage d'échafaudage    2.500,00 C
•    Location d'élévateur pour transporter le matériel et les déchets du 71éme étage 2.750,00 C
•    Transport et montage d'élévateur    450,00 C
•    Location du containeur    1.650,00 C
•    Démolition de carrelage et de chape +-10cm /surface 159m2 159m2=15.90m3x1600kg=25,4 T    9.400,00 C
•    Enlèvement du derbigum de toute la surface    13.000,00 C

•    Transport des briquaillons    étage
•    Transport des briquaillons au containeur
•    Transport de la marchandise pour réparer la chape
•    Réparation de la chape -I application de PRIMER DE
•    Achat et transport du matériel    330
•    Pose d'isolation 3 à 5cm d'épaisseur sur colle 159m2    11.000,00 €
dé 3 cd-ilee.41.eidkrielLum sur 159 m2    16.000,00 €
•
Ponçadüle-Iustrade1et décapage de rouille et d'ancienne peinture le:1„
4.000,00 €
•    Réparation des balustrades et application de 2 couches de peinture 3.500,00 €
•    Séparation des balustrades rouillées, remplacement et souder la nouvelle partie 7.000,00 E
•    Pose de protection en PVC sur garde-corps des balustrades    4.000, 00 €
•    Finition de plate-forme solins    2.550,00 €
•    Remplacement de 5 séparation ei tri
.    c profils en aluminium) r
9.000,00 €
•    Nettoyage du chantier    800,00 €
•    Démontage d'élévateur et transport    350,00 €
POUR UN MONTANT TOTAL DE 112.850,00 € HTVA
Dans l'attente d'une réponse favorable de votre part, veuillez agréer, Messieurs, l'expression de mes sentiments distingués.
En cas de commande, nous vous prions de bien vouloir renvoyer le double du présent document signé pour accord ainsi qu'un acompte de 40 % du coût total des travaux pour conclure notre collaboration.

Bonjour à tous,

Mon concierge m'a prévenu que notre syndic avait l'intention à l'AG de demander qu'on mette des antennes GSM sur le toit de notre immeuble car "sic" on n'a pas assez d'argent pour réparer les balcons des façades" et que ça rapporterait un montant non négligeable.
Etant donné que j'habite un quartier à forte immigration (Schaerbeek) beaucoup de copropriétaires ne sont pas très éduqués (parlent à peine le français ou le néerlandais) et j'ai peur que la proposition passe.

Que me conseilleriez-vous de faire? J'habite en outre juste en façe (10m) d'une école primaire ! et je suis dans un rayon de 300 m de trois autres écoles primaires ou secondaires.

Bonjour à tous,

je voudrais vous poser une question à qui saura peut-être éclairer ma lanterne. En mai, il y avait une annonce dans l'ascenceur (moyen commode par lequel le syndic ou le concièrge affiche les messages concernant la copropriété). Dans ce message, le syndic indiquait que la firme untel allait venir faire remplacer les vannes thermostatiques des copropriétaires le souhaitant qu'il fallait prendre rendez-vous pour tel jour et que si on le le faisait pas, que le vidangeage de la colonne serait à nos frais plus tard.

Sur le moment je n'ai pas tiqué (c'est mon premier achat en copropriété) et j'ai pensé que comme cela concernanit le chauffage central de l'immeuble ce serait pris en charge par la copropriété. Mon compagnon a téléphoné pour prendre rendez-vous et une personne est venue changer les vannes de 5 radiateurs et mon compagnon a reçu un accusé de réception des travaux (sans information de prix : mis forfaitaire sur la facture). L'ouvrier est resté 40 min pour faire ces travaux et n'a pas remplacé la vanne du living car il ne disposait pas du bon format de vannes.

Une semaine plus tard nous recevons une facture pour 450 ! Euros. Citant  un prix forfaitaire de 85 € par vannes à payer édéant 5 jours sinon nous n'aurions pas droit aux 6% de TVA. j'ai téléphoné à la firme qui est venue faire les travaux et elle m'affirme qu'elle est a donné ses tarifs par téléphone (ce qui est faux) de plus nous n'avons que signé un accusé de récéption des travaux sans montant; Le syndic n'est pas plus coopératif. En ayant une explication suppléméntaire avec la firme, elle a expliqué qu'elle comptait une heure de travail forfaitaire par vannes et 30 € la pièce.

J'ai envoyé un recommandé au syndic et à la firme en disant que je ne comptait pas payer cette facture que j'estimait exorbitante.

Estimez-vous que je suis dans mon droit et quelles seraient les démarches que je devrais faire??

Merci