@ rexou

Comme trop souvent sur le forum, le débat à malheureusement dévié vers d'autres sujets.

Seuls Saxo et Luc ont répondu à ma question.

Je ne vous connais pas, aussi, pour mieux comprendre votre point de vue, il serait utile pour les intervenants, que vous précisiez votre qualité de copropriétaire:
- syndic bénévole
- président ou membre du conseil de copropriété
- copropriétaire lambda.

Pour répondre à votre question, mais sans entrer ici dans le détail que je développerai dans d'autres sujets, j'ai beaucoup de griefs contre le syndic et le conseil de copropriété, qui, en fait, est toujours un véritable conseil de gérance.  Eh oui, c'est comme ça !!!

En bref:
- nous n'avons toujours pas connaissance du contrat écrit du syndic, et il ne respecte pas ses honoraires tels que repris (sans précision) dans son PV de nomination en juin 2011.

- nous n'avons aucun rapport de sa gestion et pas la moindre information sur ce qui se passe dans l'immeuble. (travaux, contentieux, démarches, etc...) alors que le syndic précédent (certifié qualité SNP) a été viré sur le champ pour des raisons comptables, parce qu'il était incapable de justifier un trou de 13.000 euros et était incapable de justifier les décomptes individuels ... et donc de justifier les créances qu'il réclamait en justice, ce qui a valu la condamnation de l'ACP à 3 reprises.

- nous n'avons pas davantage de rapport du CDC ni des contrôleurs aux comptes.

- les ODJ sont imprécis, en conséquence de ce qui précède, ils ne permettent pas de savoir sur quoi porteront les votes. Les procurations sont donc des blancs seings !!!

- nos statuts, non encore actualisés, prévoient 3 membres du conseil de gérance (un président et 2 assesseurs) mais 6 membres sont désignés et personne n'ose prendre la fonction de président. Il y a 2 contrôleurs aux comptes.

- les 8 contrôleurs ont fait voter (grâce à leurs voix et procurations) l'autorisation de se faire représenter en justice aux frais de l'ACP par un avocat de leur choix pour se défendre. (sic) !!!

- certaines décisions d'AG ne sont pas exécutées et d'autres ne sont pas respectées, ainsi, l'avocat désigné par l'AG pour défendre les intérêts de l'ACP a été remplacé par un autre par décision du CDC, sans aucune explication. C'est dire que les votes en AG ont peu de poids.

- après bientôt 3 ans, le syndic n'a toujours pas connaissance des dossiers contentieux ni des décomptes individuels, mais l'absence de tout rapport de gestion ne permet pas de savoir si une action est entreprise pour les récupérer.

- nos statuts ne prévoient toujours pas la date des AG, en conséquence de quoi le syndic a organisé les AG respectivement à la veille des vacances d'été, en plein congé de carnaval et cette année, fin janvier. C'est en rentrant de vacances que nous avons appris que l'AG avait lieu le lendemain. Dans ces conditions, il est difficile de proposer des points pour l'ODJ ... et d'organiser ses vacances si l'on veut assister à l'AG.

- le syndic accepte des procurations non valables et devant témoins, en a complété de sa propre main en précisant "on verra au moment des votes " !!

- le syndic a fait placer une serrure codée à la porte du local des compteurs gaz et seuls les membres du CDC en connaissent le code.  Selon les pompiers, cette disposition est interdite car dangereuse. Toute personne doit pouvoir accéder 24h/24 aux compteurs en cas d'accident.

- les membres du CDC utilisent ainsi ce local pour y entreposer en toute sécurité leurs vélos, alors qu'un local vélos a fait l'obejt de récents travaux d'aménagement.

- le CDC s'occupe de la gestion de l'ancienne conciergerie.

- les membres du CDC et leurs proches habitantn l'immeuble, dont certains sont au chômage, exécutent des travaux pour l'ACP, sans décision d'AG.

-les membres du CDC ont travaillé en noir durant 3 semaines (après la récente AG de janvier) pour remettre cette conciergerie en parfait état pour y installer ... la soeur d'un membre du CDC.  Et tout cela sans en avoir avisé les CP. Nous ne connaissons pas les conditions de location demandée à cette locataire, et rien n'a été discuté en AG en janvier 2013, puiisque ce point n'était pas à l'ODJ.

- les membres du CDC se sont octroyé l'avantage de payer leurs provisions mensuellement à partir de la date limite, ce qui signifie qu'ils sont en permanence en retard par rapport aux CP qui paient à la date limite, mais aucune sanction ne leurs est appliquée contrairement aux autres CP en retard de paiement de quelques jours.

- les PV ne sont pas lus ni signés en AG.

- le syndic vient de nous communiquer le PV 35 jours après l'AG, soit avec 5 jours de retard.

- etc...

J'ai fait part au syndic de ces quelques manquements à la loi. Celui-ci m'a répondu "Notre société travaille depuis 25 ans avec sérieux et professionnalisme et nous respectons scrupuleusement la loi".

Même si certains manquements à la loi ne causent aucun préjudice (immédiat !) , je pense qu'il est important d'exiger que l'on respecte la loi, et comme l'a dit très justement Saxo:

J'espère rexou, que vous conviendrez, que c'est parce que personne n'a jamais signalé à ce syndic (et à d'autres) qu'il ne respectait pas la loi, qu'il ose affirmer aujourds'hui qu'il a toujours respecté scrupuleusement la loi.

C'est d'autant plus grave dans son chef, qu'il avait été désigné syndic judiciaire par le JP après la révocation sur le champ de l'ancien syndic.

Pour la plupart des CP, mais aussi pour ce syndic, un syndic judiciaire est la garantie d'avoir un syndic de meilleure qualité.

Mistral

@Luc,

votre suggestion rejoint en partie l'intention que nous avons, outre la suspension du paiement de la provision pour FR, de demander une conciliation avec le syndic devant le Juge de paix.

Nous pensons que ce sera la manière la plus simple, la plus rapide et la moins onéreuse pour contraindre le syndic à respecter la loi.

Je ne vois pas la nécessité d'appeler le CdC, d'autant plus que nous devrions appeler les 8 membres puisque le vote n'a pas permis d'en limiter le nombre aux 3 membres prévus par nos statuts et que lors de la dernière AG, ils ont fait voter (et avec leurs propres voix et procurations !) leur défense en justice aux frais de l'ACP avec libre choix de l'avocat et sans limitation d'honoraires !!

Rien que cela !

Ce qui nous gêne le plus serait de limiter notre demande de conciliation au seul refus d'ouvrir un compte séparé pour le fonds de réserve.

En effet, ce nouveau syndic (judiciaire devenu définitif dans une mise en scène peu crédible alors qu'il n'était pas candidat !!) ne respecte rien, ni la loi de 1995 ni celle de 2010, ni nos statuts.

Il interprète tout à sa manière, mais ceci sort de ce sujet. 

Aussi, à titre d'info et dans l'espoir que cela serve à d'éventuels amendements à la loi, je vous transmets sur votre mail personnel copie du rapport d'AG que je lui ai transmis.

Si le sujet a déjà été traité, selon votre remarque, le problème du paiement des provisions en cas d'absence de ce compte séparé ne l'a pas été.

Dans mon ACP, précisément, il n'y a pas de compte séparé pour le fonds de réserve alors qu'il n'est pas contesté que celui-ci soit obligatoire.

Dans l'état actuel et par suite de son propre fait, le syndic est actuellement dans l' IMPOSSIBILITE de transférer l'appel de provision vers ce fonds de réserve.

Qui est donc coupable ?

Le syndic qui refuse d'appliquer la loi ou le copropriétaire qui, après plusieurs rappels restés sans réponse, suspend son paiement (partiel) de provisions dans l'attente de l'ouverture de ce compte bancaire par le syndic ?

Suite à la confusion des deux fonds, ce qui est plus grave c'est le détournement du fonds de réserve à des fins non prévues par le législateur, ce qui pose problème en cas de mutation de lots (voir mon post précédent quant aux travaux prévus !).

Cette dérogation à la loi permet au syndic de prétendre que les provisions n'ont pas augmenté.

@rexou,

Quelle base juridique pourrais-je invoquer en AG si je présente une candidature qui n'a pas été reprise par le syndic dans l'ordre du jour ?

Il est évident qu'il la rejettera, étant donné que dans son courrier communiqué il y 2 jours aux seuls coprpriétaires habitant l'immeuble, il précise que si un CP possède des offres de candidatures (il fait ici allusion à moi mais je n'ai pas reçu ce courrier) celles-ci doivent impérativement lui être communiquées avant le 6 juin sous peine d'être rejetées.

En dernier recours, il reste votre proposition (merci) de faire venir "mon" candidat muni d'une procuration d'un copropriétaire n'habitant pas l'immeuble et qui pourra invoquer n'avoir pas reçu l'avis que les offres devaient impérativement être remises au syndic avant l'AG.

Dans ce cas également, si cela est illégal, on revient au même point.

Je signale par ailleurs que dans le jugement de désignation du syndic judiciaire, le Juge précise que le syndic est chargé d'organiser une AGE afin de désigner le syndic définitif après avoir recueilli plusieurs offres de candidatures.

Je précise que j'habite à 56 km AR de l'immeuble.

Mais j'ai appris que les arguments utilisés par le président du CDC ne sont que des arguments ad hominem. Est-ce cela battre la campagne ?

La méthode utilisée n'est pas saine.

Et pour reprendre l'expression chère à Luc, le CDC ne vise pas la balle mais l'homme.

Je suppose que vous voulez dire majorité absolue (50%+1).

Quant à l'ordre du jour, dans le cas présent, il devrait mentionner:
"élection d'un nouveau syndic" et probablement aussi "sur base du tableau ci-joint" où figureront les candidats retenus par le syndic.

En effet, dans son récent courrier aux copropriétaires il signale qu'il établira un comparatif entre les candidatures...dont la sienne !!

Il serait étonnant qu'il valorise dans ce tableau comparatif ses adversaires .

Personnellement, je trouve qu'il y a un conflit d'intérêt.

Pas d'accord avec vous.

- Dans le cas précis, l'AG a donné mandat à cet avocat en 2004 pour "assurer la defense de l'ACP".

- Depuis cette date cet avocat commence tous ses courriers par "Vous connaissez ma qualité de conseil de l'ACP ****"." et non, je suis le conseil du syndic de l'ACP ***.

- Dans ces conditions, alors que l'AG n'a pas mis fin à son mandat, il a cependant jeté le gant dès qu'il a eu connaissance de la révocation du syndic.
J'ai alors signalé au conseil de copropriété qu'il devait refuser cette démission, ce qui n'a pas été fait, le conseil de copropriété ayant déjà pris fait et cause pour le syndic judiciaire qui devriendra, grâce aux nombreuses procurations du conseil de copropriété, le nouveau syndic.

- Si par contre, c'est le syndic judiciaire qui a mis fin à ce mandat, en dehors d'une AG, il a selon moi commis une faute.

- Par ailleurs, un mandataire ne peut pas démissionner lorsque bon lui semble.

A ce propos, je vous renvoie au récent avis de l'IRE concernant la démission du cabinet de révisorat Daerden & Co. 

L'IRE précise qu'une démission doit être actée par l'assemblée générale des sociétés pour lesquelles ce cabinet travaille et que dans ces conditions, leur mandat court jusqu'à ce moment.

Pourquoi en serait-il autrement ici ?

Voilà qui est troublant puisque vous dites que l'avocat est celui du syndic !

Pensez-vous que dans un cas de contestation de la gestion du syndic, l'avocat va aller à l'encontre des intérêts de son client...le syndic ?

Dans le jugement de désignation de ce syndic judiciaire, il n'est NULLE PART mentionné que le syndic judiciaire doit rendre compte de sa mission au Juge de paix.

Cela n'est pas normal non plus.

Petite mise au point !
Comme vous devez le savoir, c'est précisément la thèse que nous défendons depuis notre arrivée dans notre ACP en 1996.