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#1 Re : Copropriétés forcées » Recherche syndic Bruxelles » 20-05-2013 05:20:56
Merci pour vos réactions, mais bon il n'est pas question du contrôle ou non là, mais d'avoir éventuellement des bons plans pour débusquer un syndic faisant bien son boulot tout simplement 
#2 Copropriétés forcées » Recherche syndic Bruxelles » 20-05-2013 05:20:56
- Digitalex
- Réponses : 16
Bonjour à tous
voilà, comme sans doute pas mal de vous, le passage par la case "recherche de syndic" n'est pas vraiment facile.
hormis l'éliminaiton possible des syndics déjà "essayés" et dont les services se sont avérés insatisfaisants, comment procéder ?
la liste de l'IPI à Bruxelles est très longue, et comme le dit très bien ce post sur un autre forum (http://forum.livios.be/default-fr.aspx?g=posts&t=334)
--
Certes, l'IPI répertorie tous ses membres reconnus (cf. http://www.ipi.be/index.php?lingua=FR ), mais cette liste n'offre aucune garantie de qualité. De même le label de qualité du SNP s'obtient simplement sur une promesse non vérifiée et en payant une centaine d'euros par an... (cf. http://www.lalibre.be/ec...syndics-d-immeubles.html & http://www.crioc.be/inde...&id=3270&lang=fr ).
--
Les grands groupes ont souvent un portfolio trop rempli et souvent beaucoup de marketing et trop peu de temps a consacrer a gérer leurs trop nombreuses ACP, et les petits c'est une roulette russe ...
Alors, avec si peu de gages, comment trouver un excellent syndic ?
Malheureusement un site-baromètre où les gens pourraient exprimer leur satisfaction/insatisfaction avec le service des syndics est inimaginable en Belgique, on va crier à la diffamation et autre, alors sur quoi se baser ?
Quelles sont vos ficelles ?
(il s'agit d'une ACP de 190 lots à Bruxelles).
Merci !
#3 Re : Copropriétés forcées » Copro bizarre, quels statuts réels ? » 26-11-2011 13:29:54
Digitalex a écrit : (...)
ok merci Luc, seulement cela fait 40 ans que ça marche ainsi...
pour clarifier, ce sont les présidents des 6 pavillons et les syndics respectifs qui se réunissent pour régler les affaires de cette "grosse" copro. De plus, un des syndics gère 3 des 6 pavillons, et il est également le syndic qui gere officiellement la grosse copro. super main mise sur tout le bazar évidemment.
Le législateur voulait avant tout responsabiliser le CP.Si mes souvenirs sont bon (je n'ai pas de temps à vérifier les rapports parlementaires) ces pratiques (des mandataires de l'ACP partielle représentant l'ACP partielle à l'ACP principale) ont jugé par la commission comme incompatible avec la loi, tant l'esprit que la lettre.
Digitalex a écrit : forcément, des voix se sont elevées a force contre cela, et en plus vu le fric que représente ce "contrat", les autres syndics des pavillons essaient, plutot que de désigner un syndic totalement indépendant, de s'approprier ce contrat si possible.
Une ACP sans contrôle réel des CP. C'est un rêve pour certains syndic ... .Digitalex a écrit : je ne sais même pas si tout cela est légal (le fait qu'il n'y ait jamais d'AG de tous les CP des 6 pavillons ensemble), etc etc...
Comme dit plus haut c'est contraire à la loi (de 1994).Une ACP voisine à la mienne (5 entrées - un parc - un parking souterrain - une chaufferie par entrée) fonctionnait comme cela. Elle s'est adapté à la loi. Une ACP légale a repris l'ensemble ET un nouveau syndic a été élu.
Cette fusion avait été décidé avant la loi de 2010, puisqu'ils avaient constaté que le syndic F. de ce moment s'était un peu trop rempli les poches sans accord préalable des CP dans le cadre de l'octroi d'un permis d'environnement pour le parking souterrain (appartenant à l'ACP "globale" et géré comme chez vous).
Merci Luc, donc en gros a qui je peux m'adresser pour forcer une régularisation de tout cela ? Le probleme est que si je remue la m* personnellement je vais juste me mettre tout le monde à dos, pas exactement souhaitable vu que la situation est déjà tendue comme ça...
#4 Re : Copropriétés forcées » Copro bizarre, quels statuts réels ? » 26-11-2011 13:29:54
Digitalex a écrit
..) Il y a donc un grand terrain contenant au total 3 immeubles à étages. L'ensemble de ce terrain appartient en copropriété aux 400 copropriétaires résidant dans les 3 immeubles. (...)
Je traduis cela comme un terrain indivisé en copropriété forcée avec trois immeubles, chacun avec 2 entrées (appelé pavillon).Comme chaque ACP a un acte de base (= référence transcription différente) ils ont, contraire à ma supposition de départ (un acte de base), la personnalité juridique.
Mais ... "la copropriété globale (le terrain, le parc paysager qui complète les immeubles, la chaufferie et les canalisations, etc)" constitue l'ACP principale. Son acte de base est prioritaire sur celle des 6 autres.
Ce syndic doit d'urgence réunir l'AG (= inviter TOUS les CP avec droit de vote de tous les ACP partielles) et la remettre sur les rails. Les syndics des 6 ACP partielles ne peuvent pas représenter NI leur ACP NI les ou une partie des CP de leur ACP. Vu le mélange d'intérêts enter les syndics, il est préférable que cette AG nomme un autre syndic et un commissaire aux comptes externe.
ok merci Luc, seulement cela fait 40 ans que ça marche ainsi...
pour clarifier, ce sont les présidents des 6 pavillons et les syndics respectifs qui se réunissent pour régler les affaires de cette "grosse" copro. De plus, un des syndics gère 3 des 6 pavillons, et il est également le syndic qui gere officiellement la grosse copro. super main mise sur tout le bazar évidemment.
forcément, des voix se sont elevées a force contre cela, et en plus vu le fric que représente ce "contrat", les autres syndics des pavillons essaient, plutot que de désigner un syndic totalement indépendant, de s'approprier ce contrat si possible.
je ne sais même pas si tout cela est légal (le fait qu'il n'y ait jamais d'AG de tous les CP des 6 pavillons ensemble), etc etc...
#5 Re : Copropriétés forcées » Copro bizarre, quels statuts réels ? » 26-11-2011 13:29:54
Pour ouvrir le débat:
Si la coordination des statuts est faite en respectant la loi ET si seulement un acte de base existe:
@romon
- Une ACP principale avec personnalité juridique, syndic, comptabilité, ….
- Deux ACP partielles sans personnalité juridique avec syndic et dans la comptabilité des sous-comptes par ACP partielle
- En plus une ACP partielle sans personnalité juridique, mais dormante (pas activé), puisque un seul CP possède tous les garage-box; dès que ce CP vend un emplacement l’ACP partielle s’active@digitalex
- Une ACP principale avec personnalité juridique, syndic, comptabilité, ….
- Trois ou six ACP partielles sans personnalité juridique avec syndic et dans la comptabilité des sous-comptes par ACP partielle
- Pas d’ACP pour le Parc, parking, … : à intégrer dans l’ACP principale.Remarques :
- Comptabilité : attendre l’AR avant de les fusionner
- Syndic d'une ACP partielle: peu de pouvoirs réels quand au fonctionnement de la copropriété.
dans les faits j'ai plutot l'impression que ce n'est pas ainsi que ça se passe, que les 6 ACP sont complètes et ne constituent pas des sous ACP avec une sous comptabilité, d'ou ma question de savoir quel peut etre le statut de la copro globale qui a un compte, un syndic, mais pas d'AG et pas d'acte de base commun, il y a un acte de base par ACP, donc 6 différents, dont certains sont identiques simpelement car au départ le promoteur avait fait le meme à tout le monde, et certains ont changé, d'autres non.
#6 Re : Copropriétés forcées » [Nouvelle loi] un site web par copropriété ? » 06-01-2012 12:10:56
Digitalex a écrit : Est-ce que le syndic peut faire payer aux copropriétaires le fait de leur faire parvenir ces informations ?
Qu'est-il prévu dans le contrat à ce sujet ?
alors là, c'est une bonne question
#7 Copropriétés forcées » Copro bizarre, quels statuts réels ? » 26-11-2011 13:29:54
- Digitalex
- Réponses : 9
Bonjour à tous
voilà, je suis copropriétaire dans une copriété classique qui fait en même temps partie d'une autre copropriété dont le statut n'est pas très clair pour moi.
Il y a donc un grand terrain contenant au total 3 immeubles à étages. L'ensemble de ce terrain appartient en copropriété aux 400 copropriétaires résidant dans les 3 immeubles.
D'autre part, chaque immeuble est divisé en deux "pavillons" qui constituent chacun une copropriété "classique", c'est à dire disposant d'une assemblée générale annuelle, d'un syndic professionel, d'un conseil de gérance etc.
Par contre, pour la copropriété globale (le terrain, le parc paysager qui complète les immeubles, la chaufferie et les canalisations, etc) il n'y a jamais d'assemblée générale des 400 copropriétaires. Il y a un syndic professionel qui la gère, et des réunions périodiques auxquelles seuls les syndics et présidents des 6 pavillons assistent. Cette coproriété a un compte bancaire, s'occupe des achats de mazout pour le chauffage des 400 appartements, du jardinier pour le parc paysager, du contrat d'entretien de la chaudière commune, de l'éclairage du terrain en général, etc. De plus, le syndic qui gère cette copropriété gère également une partie des pavillons.
Cette copropriété globale refacture en fin d'année les frais engagés au pro rata des quotités de chaque pavillon, qui le refacture aux copropriétaires selon le quota également.
Je suis curieux de savoir quel est le statut légal d'une telle entité, qui dispose de la gestion de cet espace et pourtant dont la gestion est faire de manière "indirecte", à savoir uniquement par les conseils de gérance des pavillons ?
Merci de m'éclairer si vous en savez plus que moi ...
#8 Re : Copropriétés forcées » [Nouvelle loi] un site web par copropriété ? » 06-01-2012 12:10:56
Est-ce que le syndic peut faire payer aux copropriétaires le fait de leur faire parvenir ces informations ?
#9 Re : Copropriétés forcées » Syndic décide de travaux non urgents ? » 24-11-2011 20:38:35
Vous avez raison: votre syndic fait n'importe quoi!
je tiens a préciser qu'il n'y a pas de panne ou d'accident quelconque qui justifie à mon sens l'urgence d'une telle mise en conformité ...
que puis-je y faire pour le rappeler à l'ordre ?
comme d'habitude évidemment le président est copain comme cochon avec le représentant du syndic, et je n'ai pas envie de déclarer une guerre non plus, vu que de toute manière on aurait du faire la mise en conformité, mais il est quand même important il me semble de ne pas laisser le syndic faire ce qu'il veut !
si j'en parle au syndic, on va me baratiner encore je ne sais quelle c*nnerie pour se justifier... peut etre faut il mettre un message aux valves ou toutes boites pour informer les copro de l'agissement illégal et les inviter à se plaindre au syndic tous ? c'est surtout que comme d'habitude, meme si on a raison, si on est tout seul à se plaindre...
#10 Copropriétés forcées » Syndic décide de travaux non urgents ? » 24-11-2011 20:38:35
- Digitalex
- Réponses : 2
Bonjour à tous.
a l'AG de l'année dernière, nous avons parlé des ascenseurs...
Le syndic a mentionné verbalement le fait qu'une mise en conformité était obligatoire pour l'année 2018 apparmement (placement de doubles portes). Aucune décision votée n'a eu lieu à ce sujet.
Egalement, nous avons évoqué le changement de contrat d'une société de maintenance A à une autre société B. Ce changement de contrat a été approuvé par l'assemblée.
Voilà qu'hier, la société B commence des travaux sur les ascenseurs, avec un mot du syndic aux valves qui stipule qu'il s'agit de la mise en conformité.
Je peux me tromper, mais à moins de travaux urgents nécessaires pour maintenit la valeur du bien, le syndic n'a pas le droit de faire exécuter de travaux sans le vote de l'assemblée générale, juste ?
Donc, vu que l'on a pas validé la mise en conformité pour cette année à l'AG, le syndic se trouve donc dans l'illégalité, non ?
Merci aux avis éclairés !
#11 Re : Locations et baux » Clause concernant les visites en cas de vente » 14-10-2011 23:53:29
mais enfin, qu'est ce que vous essayez de faire ? utiliser le forum pour déverser votre bile ?...
#12 Re : Locations et baux » Clause concernant les visites en cas de vente » 14-10-2011 23:53:29
rexou, je ne vois pas vraiment ce que vous cherchez à faire là avec toutes ces insinuations ?
je comprends pas trop pourquoi vous m'avez pris en grippe, alors que j'ai simplement lu une disposition spéciale Française et demandais si c'"tait identique en Belgique.
personne n'essaie de se soustraire à quoi que ce soit, et quand bien même, je pense avoir été tres courtois et expliqué deja plusieurs fois que je demandais simplement un renseignement, je sens vraiment une attitude un peu agressive et négative de votre part, que je pense assez injustifiée dans cette circonstance.
j'ai eu la réponse a ma question apres très peu de messages, et pourtant le fil continue assez hors propos, sur des suppositions et je ne sais quoi encore ... je vois assez peu le but de commencer a imaginer des situations conflictuelles et essayer de me les coller sur le dos ...
bonne soirée à vous
#13 Re : Locations et baux » Clause concernant les visites en cas de vente » 14-10-2011 23:53:29
digitalex, quand je vous ai demandé si vous étiez loc ou proprio, vous auriez pu préciser quand même
j'ai précisé que j'étais locataire, c'est a dire que je me situais du coté du locataire, pas du proprio après, c'est des détails.
merci pour la réponse PIM, j'avais bien compris 
#14 Re : Locations et baux » Clause concernant les visites en cas de vente » 14-10-2011 23:53:29
Je vois que le sujet a un petit peu dérapé alors je recentre.
Je ne suis pas le locataire personnellement, je me renseigne pour une connaissance qui n'y connait pas grand chose à tout cela, qui a signé ce bail de 8 pages il y a 12 ans et a mon avis sans vraiment lire tous ces détails, et sans s'y connaitre car c'est son premier bail.
La seule question était de savoir si en Belgique il y avait la même chose qu'en France au sujet de cette clause particulièrement, ou non, voilà tout.
Personne n'essaie de se soustraire à rien, il ne faut pas chercher de mauvaises intentions forcément. Même si tout se passe bien avec le proprio, il est bon de connaitre ses droits et les limites de l'acceptable, au cas où l'on en aurait besoin, voilà tout.
Merci a tous pour vos avis !
#15 Re : Locations et baux » Clause concernant les visites en cas de vente » 14-10-2011 23:53:29
oui, seulement il existe des clauses qui, meme ajoutées au bail, sont nulles car outrepassent certaines dispositions des lois... d'ou ma question
#16 Re : Locations et baux » Clause concernant les visites en cas de vente » 14-10-2011 23:53:29
merci à tous !
#17 Re : Locations et baux » Clause concernant les visites en cas de vente » 14-10-2011 23:53:29
digitalex vous ètes proprio ou loc ?
Locataire.
je sais bien qu'il vaut toujours mieux s'arranger etc, mais c'est juste pour savoir au cas où...
#18 Locations et baux » Clause concernant les visites en cas de vente » 14-10-2011 23:53:29
- Digitalex
- Réponses : 44
Bonjour à tous.
J'ai une question assez simple à laquelle je ne trouve pas de réponse sur Internet ni dans les fascicules divers sur les lois des loyers...
En cas d'un bail de 9 ans, en pratique plutot de 12 ans, l'appartement est remis en vente. Le bail contient une clause qui prévoit des visites 3 jours / semaine et 2h/ jour.
J'ai trouvé qu'en France, une clause prévoyant plus de 2 jours de visite et 2h/jour est illégale, et je voudrais savoir ce qu'il en est en Belgique ?
Merci !
Si vous avez une référence où je peux trouver l'info complète, c'est génial !
#19 Re : Locations et baux » Bail de 12 ans, renom non officiel pour cause de vente » 23-09-2011 11:38:44
Bonjour aux suisses de PIM 
#20 Re : Locations et baux » Bail de 12 ans, renom non officiel pour cause de vente » 23-09-2011 11:38:44
ok bien compris !
je sais bien que je dispose de 6 mois mini, le hic est que si je commence à visiter et vois une affaire dans un mois, il se peut que si je la veuille je doive signer tout de suite, d'ou ce sujet
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