Bonjour
Nous avons un locataire qui nous causent beaucoup de soucis, non seulement au logement lui-même, mais aussi à nous personnellement
Nous avons pensé à lui envoyer une lettre comme ci-dessous: est-ce une façon de procéder : la forme (lettre) et le contenu (trop détaillé ou pas assez ou differement ?
Merci d'avance pour vos conseils et retour d'expérience

MISE EN DEMEURE POUR DEGRADATION DU BIEN et INSULTES
Lieu, 06/05/2024.

Cher locataire,

Par la présente nous vous mettons en demeure pour dégradation du bien loué que vous avez reçu en bon état, rénové suivant le contrat de bail du xx/xx/2022 ainsi que pour les insultes répétées que vous nous adressez.
A la signature de contrat et de l’entrée des lieux, vous avez reçu un logement en très bon état, rénové. Vous étiez la 2e personne à l’occuper depuis la récente rénovation :
isolation de la toiture
•    châssis double vitrage et ouverture oscillant battant
•    nouvelle cuisine
•    nouvelle salle de douche
•    carrelage et parquet
•    nouvelle électricité
•    nouveau système de chauffage

Vous avez fait part de problèmes, de divers aspects, allant de problème d'humidité ou infiltration d'eau (en réalité de condensation), des problèmes de voisinage, etc
A chaque fois nous sommes intervenus aussi rapidement que possible en bon bailleurs attentifs.
Sur le plan de l’humidité :
Pendant longtemps nous avons cru qu'il y avait un défaut du bâtiment ou autre problème structurel malgré la rénovation. Nous avons fait intervenir
•    un architecte
•    un entrepreneur
•    une société spécialisée en traitement contre l'humidité
•    et même des amis qui travaillent dans le bâtiment pour avoir divers points de vue

Jusqu'à présent, les professionnels ont conclu qu'il y a un problème de condensation lié au manque d'aération par la locataire.

Vous refusez d'aérer par les fenêtres sous prétexte qu'il fait froid, et pourtant c'est une nécessité. Les experts nous ont conseillé de vous aider à mieux aérer en réalisant des travaux supplémentaires en plaçant des ouvertures réglables pour plus d'aération naturelle. Même là aussi, vous les maintenez fermées.

Vous refusez de chauffer convenablement à tel point qu’au dernier relevé des charges de chauffage, vous étiez fière d'avoir moins consommé et être bien en dessous de la moyenne wallonne, mais cela au détriment du logement.

A l'occasion de certaines fortes pluies 2 ou 3 fois, vous avez signalé des problèmes d'infiltration d'eau par la toiture. Nous avons fait intervenir un entrepreneur qui est venu regarder. Je suis moi-même venu à 2 reprises. Il n'a pas été possible de constater que l'eau venait de la toiture : il y a une membrane de protection en dessous des tuiles + un pare vapeur (plastique) dans le plafond. En revanche on pouvait voir des traces sur les velux de toiture : on vous a demandé de bien fermer les velux quand il pleut fort.

L'expert de la société de traitement contre l’humidité vous fait remarquer qu'il ne fallait pas sécher votre linge dans le bien, sans aération suffisamment en même temps: cela augmente la condensation qui dégrade le bien. Tout cela accumulé va jusqu’à former des gouttes qui coulent le long des murs et plafonds. Mais tout vient de l’intérieur. Nous n’avons aucun souci si jamais il y avait un problème d’infiltration, car même l’assurance pourrait intervenir. Ce n’est en aucun cas un problème de paiement. D’ailleurs, à votre égard, nous avons réalisé beaucoup dépenses, certaines qui se sont avérées inutiles car le problème est lié au mauvais entretien et non pas au bâtiment.

Vous avez évoqué la présence de rat ou souris à cause du voisinage dans la rue. Bien qu'il ne soit pas nécessairement de notre ressort de bailleurs car nous n'avons aucune prise sur le voisinage de rue (vous adresser à la commune): nous sommes quand même vite intervenus. Nous avons contacté une société spécialisée, nous vous avons mis en contact direct, vous leur avez expliqué la situation, ils ont diagnostiqué que c'était probablement une fouine, espèce protégée et qu'ils ne peuvent rien y faire. Cependant nous avons continué à chercher une solution pour vous aider. Nous avons réussi à la chasser après un certain temps.

Vous avez évoqué un souci de douche. Nous vous rappelons que c’est une nouvelle douche et c'est curieux que cela ne se passe que chez vous. A 2 reprises nous sommes intervenus, une fois nous avons simplement démonté le pommeau de douche, nous l’avons trempé dans du vinaigre, après c'était débouché. C'était une question de mauvais entretien et/ou mauvaise utilisation. Une autre fois par manque de temps, et fatigués/las de tous vos messages incessants, nous l'avons simplement changé.

Vous avez évoqué une toilette bouchée. Cela peut arriver, et c'est un tuyau de canalisation bouché/cassé, c'est couvert par l'assurance. Nous sommes rapidement intervenus et le problème était réglé.

Vous avez évoqué des problèmes avec vos voisins. Bien que cela ne soit pas de notre ressort (vous adresser à un juge de paix ou une conciliation entre voisins), nous sommes intervenus à plusieurs reprises pour trouver une solution.

Cela n'arrive que à vous, mais à chaque fois vous vous en prenez à nous, bailleurs, avec des messages insultants, des menaces ou des jugements à priori. Jusqu'ici nous sommes restés courtois, calmes, à l'écoute et à la recherche de solutions car nous ne voulons pas plus d'histoire. Nous avons même proposé à plusieurs reprises de chercher un autre endroit qui vous conviendrait, sans voisins ou dans un autre environnement de votre choix. Mais, ces derniers temps, vous avez dépassé les limites de manque de respect mutuel et de vos obligations du contrat de bail.

Au vu des points cités ci-dessus:
•    nous vous demandons de bien entretenir le logement et ses éléments, faute de quoi vous devrez les réparer.
•    nous vous demandons de cesser de nous insulter dans vos messages et échanges verbaux.

Nous restons à votre disposition pour toute question ou clarification supplémentaire.

xxxxx
Bailleurs

Bonjour.
Ma femme et moi sommes dans une situation délicate: mardi on doit signer l'acte d'achat, mais la maison n'est toujours pas libre et vide comme prévu   le locataire actuel refuse de partir et surtout il ne paie pas son loyer au vendeur, propriétaire actuel ! Notre projet est de rénover et ensuite faire une colocation de 4 chambres.

En Juillet, on a signé le compromis, dans lequel il es convenu que le bien sera libre et vide de tout contenu à l'acte. Le vendeur s'y était engagé car il avait un mauvais locataire à qui il avait déjà remis un préavis depuis Mars. Donc à priori en Octobre, tout devrait être ok.
Malheureusement fin Septembre, le locataire était toujours en place, idem en Octobre. On a donc repoussé la signature de l'acte à 2 reprises. Mais ici on ne peut plus repousser car nous avons un accord de crédit qui va expirer jeudi. Et comme entre temps ma situation professionnelle a changé, on ne veut pas (et on ne peut pas) demander une extension de délai à la banque au risque que notre dossier ne soit re-examiné et qui sait, je ne sois plus dans les même conditions, ou pire un refus.
Nous on a avait déjà prévu de commencer les travaux mardi après-midi (signer le matin et rdv avec l'entrepreneur après-mid), on a déjà acheté quelques matériaux (en promotion), bref, le chantier devait démarrer. De plus on devra commencer à rembourser notre prêt. En plus on a peur que l'entrepreneur n'aille sur d'autres chantiers et que nous on se retrouve renvoyés à plus tard dans son calendrier

Ce dimanche on a contacté le vendeur en direct (avant tout se passait via agence). Il a répondu et semble coopératif. Il nous a informé que en fait fin Septembre il a déjà entamé une procédure chez le jude de paix à l'encontre du locataire. L'audience est prévue pour jeudi prochain, cad après la date de l'acte 
Du coup en fait on est encore plus inquiets car si ça doit aller en justice, personne ne sait combien de temps ça peut prendre pour expluser le mauvais locataire : 6 mois, 9 mois , plus, moins ?

Que faire ?

Bonjour
Je suis en pleine réflexion et dois faire un choix entre louer 2 petits logements ou un (plus) grand logement.

En effet j'ai acheté un bien à l'arrière cour d'un autre grand bâtiment (facilement accessible via un grand passage couvert sur le côté). J'ai bien un permis d'urbanisme en ordre pour 2 logements avec les numéros 100A et 100B
- le 1er logement c'est un petit appartement de +/- 40 m2 (1 ch, sdb, cuisine/séjour) - possible de louer 500 (hors charges)
- et l'autre c'est un studio de 25m2 pour lequel je dois demander un permis de location  - possible de louer 400 (hors charges)
Tout est en cours de rénovation complète du sol au plafond, sanitaire, chauffage, électricité. Il ne reste qu'à placer le carrelage et les nouvelles cuisines.
Les 2 logements bénéficient d'une cour commune que j'espère leur sera agréable quand il fait bon en ces temps de confinement
Le bien se trouve dans la région de Charleroi, sur un axe très accessible, bus, écoles, magasins. A l'arrière, c'est très calme, pas de bruit de la route

Le contexte ainsi exposé, dernièrement je me suis demandé si peut-être ça serait intéressant de faire une ouverture/porte dans le mur mitoyen et alors ainsi obtenir un plus grand appartement de 2 grandes ch, (voir même 2 ch et petit bureau) + 2 salles de douches, un grand séjour/cuisine, plus lumineux également. Dans ce cas je penserai à le louer +/- 700 (grand maximum 750 eur) hors charges, pour une famille avec enfants. Dans ce cas le locataire aurait en plus toute la cour pour lui tout seul !

NB: biensûr le choix n'est pas définitif, il est réversible car les biens s'y prêtent facilement: il suffirait de refaire l'ouverture et de réinstaller une 2e cuisine  

Au niveau urbanistique, est-ce que cela est autorisé (ou dans l'autre sens, est-ce que cela est interdit) ? J'ai un permis d'urbanisme pour 2 "petits" logements, mais j'en exploite un en grand ?
Faut-il le signaler à la commune (urbanisme) ? j'espère que non !
Pour le petit logement, je dois encore faire les démarches pour obtenir un permis de location: ça serait la 1ère fois que je ferais cette démarche. Avez-vous une expérience récente avec la demande d'un nouveau permis de location à Charleroi ? Ce n'est pas une renouvellement de permis existant, mais bien une première demandé.

Au niveau financier, il y aurait un manque à gagner de 150 à 200 euros/mois (900 euros pour 2 logements vs 700 pour un grand appart). L'investissement resterait rentable même avec moins de locataires à gérer. Mais en cas de changement (ou de problème) avec ce locataire, le manque à gagner serait plus important que s'il y avaient 2 locataires.

Qu'en pensez-vous ?
- s'investir dans le processus de permis de location et louer 2 petits logements (combien de temps ça prendrait, quelle probabilité d'acceptation) => gagner plus
- ou avancer avec juste un grand appartement "familial" ? gagner moins

Merci d'avance de vos avis.
Bonne fin de journée

Bonjour à tous.
On rénove 2 studios du côté de Charleroi (châssis, électricité, sanitaire, chauffage, finition) à mettre en location "normale" (ce n'est pas du meublé)
On comptait aussi mettre de nouvelles petites cuisines "suédoises" Method
L'offre actuelle pour chaque cuisine c'est +/- 950 euros pour les meubles, évier, hotte et ajouter +/- 450 pour 2 électroménagers (taque de cuisson et four) => total +/- 1400.
NB: on ne compte pas placer de frigos, le locataire apportera son frigo, à poser.

Seulement on se pose la question: est-il judicieux / nécessaire / conseillé d'équiper une cuisine avec taque et four ? Ou bien on peut laisser l'espace vide pour que le locataire puisse y installer/poser les appareils de son choix?

Quel est votre avis et/ou expérience sur cet aspect ?

Merci d'avance.
Bonne journée

Bonjour
Je suis intéressé par l'achat d'un immeuble à Charleroi. Le propriétaire nous a dit que l'immeuble est reconnue comme une maison unifamiliale.
Mais avant, il y a 15 ans, se trouvait au rdc un commerce.  L'immeuble a donc un rdc + 3 étages unifamiliale.
Il serait possible d'y faire 4 unités locatives : 2 apparts de 1 ch de +/- 60 m2 chacun et 2 studio de +/- 45 m2 chacun.
A gauche et à droite de l'immeuble,  les autres immeubles eux sont déjà transformés ainsi depuis 10 ans et sont loués, les 4 étages.

Avant de faire une offre et aller plus loin, je cherche un architecte qui pourra m'accompagner, pour analyser la faisabilité d'un permis d'urbanisme (et estimation des coûts de travaux) dans ce sens.
Et ainsi je pourrais ajouter la condition suspensive dans l'offre et plus tard dans le compromis :
- sous réserve d'obtention du permis d'urbanisme pour 4 unités locatives au plus le jour de la signature de l'acte de vente (4 mois)

Je viens donc demander si quelqu'un pourrait me recommander/conseiller un architecte sur Charleroi;
Merci d'avance