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#1 Re : Locations et baux » Validité d'un renom » 19-01-2016 16:53:26
Cette lettre a peu de validité légale. Si ils ne sont pas partis, vous ne pouvez évidemment pas vous faire justice vous-même et changer les serreures. Ce serait de la violation de domicile, ce qui relève du pénal. Ce serait dommage de passer la nuit au violon pour la .nnerie de vos locataires.
Il est évident qu'on ne reçoit pas un logement social si facilement. Ce qu'elle essaie de faire, c'est quasiment de la fraude. Ne vous laissez pas faire, mais faites attention où vous mettez les pieds...
Si le loyer de décembre n'est pas payé complètement, et si janvier n'est pas payé à ce jour, il ne fait pas hésiter: entamez sans perdre de temps la procédure en justice.
Merci pour votre intervention Grmff.
Un bail peut quand même être rompu d'un commun accord il me semble?
je vais chercher votre post avec le modèle de requête à la justice de paix, j'imagine que je peux l'utiliser.
cette locataire suivait une formation, et il y a une une cellule "sociale" dans l'établissement dont la locataire faisait usage. La personne qui suivait son dossier vient de m'envoyer un mail dans lequel elle précise que lors de sa dernière entrevue avec la locataire, celle-ci affirmait n'entamer la procédure d'insalubrité que pour obtenir un logement social.
c'est du pain bénit à mon avis
très cordialement
#2 Locations et baux » Validité d'un renom » 19-01-2016 16:53:26
- Scholle
- Réponses : 2
Bonjour à Tous,
un de mes locataires en difficulté financière m'a demandé fin 2015 de le virer dans l'espoir d'avoir plus facilement un logement social. Preférant accéder à ca demande, je lui fais une belle lettre de renom aux torts du preneur (voir ci-dessous) et le locataire me le signe avec la mention pour accord.
Rebondissement, ca n'aide pas le locataire à avoir un logement social. Il a besoin que le logement soit déclaré insalubre. pour info, femme enceinte et un enfant de 2-3ans. Elle a décidé donc d'entamer la procédure pour faire déclarer mon appartement insalubre. Je n'apprécie évidement pas qu'on joue avec mes pieds.
selon moi la seul entorse à la loi sur la salubrité c'est l'électricité qui n'est pas aux normes. Je viens d'acheter ce bâtiment en novembre, J'ai 18mois pour le remettre au norme selon Vincotte.
j'arrive à ma question. Cette lettre de renom "d'un commun accord" est-elle légalement valable et contraignante pour elle et moi? Si oui, le 31/3 elle sera à la porte enfant ou pas, grossesse ou pas... Est ce que je peux changer la serrure si elle n'est pas partie le 31/3?
Bail non enregistré, et loyer de décembre payé à moitier, janvier encore rien reçu...
Merci d'avance et bonne journée
Objet: Notre contrat de bail du 30/09/2014 Rue xxxxxxxxxxxxx 6030 Marchienne au Pont, ayant pris effet le 01/10/2014.
Madame, Monsieur,
Suite à la constatation, dans votre chef, de différents manquements graves au contrat de bail qui nous lie, dont vous trouverez détails ci-dessous :
- Loyer de décembre non acquitté dans son entièreté
- Entretien et détartrage du chauffe-eau non-effectué
- Entretien du système de chauffage non-effectué
- Garantie locative non-constituée
- Défaut d’assurance
Je demande la résolution de ce contrat aux torts du preneur, sans vous demander quelque indemnité que ce soit et vous prie de partir endéans les 3 mois suivants le début du congé. Cette notification vous étant parvenue courant décembre, le congé démarrera au 1er janvier 2016, pour se terminer le 31 mars 2016. Je vous demanderai donc de quitter les lieux pour cette date au plus tard. Le loyer reste bien entendu dû pour la période du congé.
Sans retour de votre part endéans les 7 jours calendriers, une requête en résolution de bail aux torts du preneur sera déposée dans les plus brefs délais au greffe de la justice de paix du 5ième canton de Charleroi (Marchienne-au-Pont). Au vu des manquements précités, il ne fait aucun doute que la résolution du bail à vos torts soit prononcée. Il va de soit que si une telle procédure devait être lancée, je vous réclamerai toutes les indemnités requises et légales ainsi que tous les frais de justice.
Dans l’attente de votre retour, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations respectueuses.
#3 Re : Locations et baux » Bail de résidence principale, mais payé par une sprl » 06-01-2016 19:15:37
je vais en parler avec le locataire, mais le bail de 3ans signé prévoit que chaque partie peut mettre un terme au bail à chaque date anniversaire du début de contrat avec un préavis de 3mois, sans indemnités. Si il ne se montre pas coopératif, je lui prépare un recommandé et c'est réglé 
très bonne après-midi à tous, et merci encore
#4 Re : Locations et baux » Bail de résidence principale, mais payé par une sprl » 06-01-2016 19:15:37
Ce n'est pas parce que la société y a son siège social que les loyers (ou une partie) passent en charge dans la comptabilité.
Ce n'est pas parce que le compte bancaire utilisé est celui de la société que les loyers passent en charge non plus.
Si les loyers ne sont pas repris en charge, tout est correct.Vous avez peut-être affaire à un locataire qui mélange sa poche privée avec sa poche professionnelle.
Ou simplement que son comptable va régulariser via son compte courant d'actionnaire.Enregistrez déjà votre bail.
Rappelez lui gentiment la clause de révision du loyer au cas où il déduirait les loyers.
Comme vous venez de recevoir le loyer de la sprl, c'est justement l'occasion d'avoir cette discussion.
Bonjour D1791, je suis tout à fait d'accord avec vous, c'est possible qu'il ne déduise pas le loyer de ses revenus professionnels. le problème c'est que je n'ai aucun droit de regard sur sa compta et je peux encore moins l'empêcher de les déduire. je peux juste me retourner contre lui par après. c'est vraiment mal fait. Les choses devraient être inversées, c-a-d, que sur présentation de mon bail (enregistré ;-) ) avec la clause précitée, le fisc devrait récupérer les sommes chez mon locataire et pas chez moi.
En bref, la location avec une contrepartie professionnelle, pour moi c'est la misère.
Bien à vous
#5 Re : Locations et baux » Bail de résidence principale, mais payé par une sprl » 06-01-2016 19:15:37
je suppose qu'il qu'il faut aller sur place pour enregistrer un bail? ou serait-il possible au 21eme siècle de l'enregistrer par internet?
merci beaucoup pour tous vos commentaires, conseils
cordialement
Apres vérification sur google, il y a moyen de le faire via le portail My Rent
#6 Re : Locations et baux » Bail de résidence principale, mais payé par une sprl » 06-01-2016 19:15:37
Si le bail est fait en son nom privé, commencez par enregistrer (même si tardif) ce bail, de manière à lui donner dater certaine et le rendre opposable aux tiers (dont le fisc).
Voyez aussi ceci dans notre FAQ
Merci PIM pour votre intervention.
Que voulez-vous dire exactement par opposable au fisc?
Je comprends sans doute mal, mais le fisc me taxera sur base des loyers réels - 40%, que la clause de votre FAQ soit mentionnée ou non (ce qui est le cas ici). Cette clause me permettra juste de me retourner contre le locataire, avec recommandés, procès, huissier et touti quanti... bref j'ai déjà mal de tête.
J'aurai sans doute plus facile à le mettre à la porte pour non respect de différentes clauses du bail (affectation pro, pas d'assurance, pas d'entretien de chaudière, chauffage, etc..)
Qu'en pensez-vous
Merci d'avance
#7 Re : Locations et baux » Bail de résidence principale, mais payé par une sprl » 06-01-2016 19:15:37
une bête question sans doute :
même si il déduit les loyers de ses revenus imposable en société, le fisc ne me tombera dessus qu'en cas d'un contrôle de sa comptabilité je suppose?
qu'est ce que je risque raisonnablement si je ne déclare que le rc indexé x 1,4?
#8 Re : Locations et baux » Bail de résidence principale, mais payé par une sprl » 06-01-2016 19:15:37
Merci pour votre intervention Grmf!
J'ai bien acheté avec un prêt, mais deja comme ça les intérêts de l'emprunts de suffisent pas à annuler le RC indexé x 1,4...
Et pour remplir ma déclaration, je ne sais pas vraiment comment faire avec cet appartement "en société". Je m'explique : le RC du batiment est pour l'ensemble des logements, je ne connais pas le rc relatif à tel ou tel appartement. tout est bien en ordre d'urbanisme en tout cas, reconnu pour 4 logements.
si le dialogue ne fonctionne pas, justice de paix ?
bonne journée
#9 Locations et baux » Bail de résidence principale, mais payé par une sprl » 06-01-2016 19:15:37
- Scholle
- Réponses : 16
Bonjour à Tous,
je viens de faire l'acquisition d'un nouvel immeuble sur la belle région de Marchienne-au-Pont, une contrée verte, enchantée et enchantante où il ne fait pas bon vivre, mais très rentable :-) du moins sur papier
le problème concerne un de mes locataires : le bail est à son nom privé, et précise que "le bailleur n'autorise pas le preneur a affecter une partie du bien une activité professionnelle. Dans ce cas le preneur ne peut pas déduire son loyer de ses revenus imposables et il serait redevable au bailleur de tous les impôts supplémentaires mis, le cas échéant, à charge de ce dernier".
j'ai reçu le loyer par la sprl dont le locataire est gérant. J'ai été sur google pour trouver plus d'info sur la sprl et là, je me suis rendu compte que le locataire à mis le siège social de la sprl dans l'appartement qu'il me loue. il est locataire depuis 14 mois et a fait ça courant 2015 sans que j'en sois informé lors de mon achat du bâtiment. A mon avis les anciens proprio n'en savaient rien non plus.
Je fais partie des personnes qui aiment encore moins payer d'impôts que les autres (personne n'aime, mais moi c'est pire :-) )
Quelle serait la solution? Est-ce que je peux le contraindre à me payer via un compte privé et à changer le siège social? Ca m'étonnerait qu'il ne déduise pas les loyers payé dans sa société.
est ce que je peux facilement le mettre à la porte à votre avis?
pour info : bail non enregistré, pas état des lieux d'entrée, pas de garantie.... je sais je sais je suis dingue mais je reprends les baux comme ils sont, ils seront revus quand les locataires changeront.
Merci d'avance pour vos retours que je sais d'avance éclairés
#10 Locations et baux » Résiliation bail à ferme » 08-10-2015 22:50:15
- Scholle
- Réponses : 3
Bonjour à tous
Je vends une parcelle de terrain à batir actuellement occupée par un fermier. La parcelle fait 30a. Le fermage est de 75€. A quoi dois je m'attendre pour que le fermier me laisse la terre libre de fermage?
Merci d'avance
#11 Re : Locations et baux » avenant ou nouveau bail » 03-03-2015 09:37:06
Et normalement, on pose ce genre de question AVANT l'achat et le passage chez le notaire...
Sinon, félicitation pour votre acquisition! (Charleroi? Mais vous êtes fou!!!
)
Avant de faire signer un nouveau bail, j ai demandé à la locataire si elle comptait bien rester. Voilà qu'elle m'annonce qu'elle cherche autre chose... Soit! Je lui dis que ca ne sert à rien de faire un nouveau bail.
La question que je me pose, sachant que le bail est truffé de fautes, omissions, signé par le mari de l'ancienne proprio (il n'a donc aucun droit réel sur l'immeuble), la garantie pas constituée comme il faut, est ce que je peux faire annuler ce bail et la mettre dehors si elle ne paye par son loyer comme il faut dans le cas où elle resterait quand même?
#12 Re : Locations et baux » avenant ou nouveau bail » 03-03-2015 09:37:06
et quand je dis une partie de la garantie en cash, je ne veux pas dire qu'il y a une autre partie bloquée quelque part.
la garantie n'a jamais été constitué comme il le fallait
#13 Re : Locations et baux » avenant ou nouveau bail » 03-03-2015 09:37:06
La vraie question, c'est "Où se trouve la garantie?"
Si elle se trouve dans la poche du vendeur , il faut la récupérer.
Si elle se trouve sur un compte bancaire, il faut savoir lequel.
Si c'est une caution bancaire, il faut savoir si cette caution existe encore...Posez la question au vendeur ET au locataire.
La garantie a été versée en partie à l'ancienne proprio en cash....... et ce montant a été déduit de mon prix d'achat par mon notaire. C'est donc moi qui ai une partie de la garantie.
en plus il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, bref une garantie qui ne sert à rien. les anciens proprios étaient plutôt du genre farfelus.... je veux justement remettre de l'ordre dans tout ca
Charleroi a l'air très bien lol, une gestion locative certainement plus sportive qu'à Lasnes lol mais un bien qui fait bien plus que s'autofinancer par les loyers... c'est tout simplement génial
je suis donc occuper avec le nouveau bail à partir du 1/3, qui annule et remplace le précédant truffé de fautes.
merci
#14 Re : Locations et baux » avenant ou nouveau bail » 03-03-2015 09:37:06
Oui, ce serait le cas de l'avenant.
C'est effectivement plus simple de mettre fin de commun accord au bail actuel, et de repartir sur un nouveau au 1/3.
Un grand merci
#15 Re : Locations et baux » avenant ou nouveau bail » 03-03-2015 09:37:06
- Si le locataire est d'accord de signer un avenant avec vous : il vous suffit de vous mettre d'accord sur les conditions de celui-ci. Vous ne pouvez pas rédiger un nouveau bail rétroactivement, même avec l'accord du locataire. En cas de problème, il deviendrait vite nul quand on verra que vous n'aviez aucun droit sur l'immeuble à cette date...
- Sinon : vous êtes tenu au bail existant jusqu'à son terme. Vous ne pourrez le modifier que lorsque vous y aurez mis fin, au terme.
Merci pour votre intervention.
pourrions nous faire un nouveau bail qui annule et remplace le précédant, avec une date de début >24/2?
merci encore
#16 Locations et baux » avenant ou nouveau bail » 03-03-2015 09:37:06
- Scholle
- Réponses : 11
Bonjour à tous,
je suis propriétaire depuis hier de deux appartements sur la région de Charleroi.
le bail d'un des appartements est plein de fautes et/ou omissions. par exemple dans le point garantie,il y a deux points :
A un compte individualisé ouvert auprès d'une institution financière
B une garantie bancaire
il est mis le montant de la garantie dans les deux points, et aucune case n'est cochée...
autre exemple, le bail porte sur un appartement mais le bail mentionne une maison, etc etc....
étant nouveau propriétaire j'aimerais partir sur de bonnes bases, d'où ma question, puis-je faire un nouveau bail qui annule et remplace l'ancien bail enregistré, et avec date de début de bail 1/1/2012 => on est en bail de 9ans ou dois je faire un avenant au bail existant?
Dans le cas d'un nouveau bail, j'imagine que la date de début doit rester le 1/1/2012?
merci d'avance pour vos avis,
bonne journée
#17 Re : Locations et baux » refus de garantie par le CPAS » 29-12-2014 13:34:48
Les locataires ont-ils un écrit? La décision est-elle motivée?
Bonjour,
Les locataires m'ont communiqué ça par email, je n'ai vu aucun papier. Ils n'ont pas non plus donné de raison.
En cherchant avec mon ami google, j'ai trouvé qu'un cpas pouvait refuser de donner sa garantie si il estimait que le loyer était trop élevé par rapport aux revenus.
Dans mon cas loyer 660, leur revenus totaux sont de 2100(allocation familliale et mutuelle) pour un couple avec 5 enfants...
Du coup, dans leur email, ils me disent qu il ne savent pas payer la garantie et que par conséquent ils ne savent pas prendre le duplex.
En tout cas le bail est signé et doit prendre effet le 1er janvier non?
Je vais leur parler de immocaution, mais à mon avis ils ne rentrent pas dans les critères d'octroi.
Pour info, c'est mon premier bail, je viens d'acheter le batiment, je suis donc débutant :-)
Bonne journée et Merry Christmas :-)
#18 Locations et baux » refus de garantie par le CPAS » 29-12-2014 13:34:48
- Scholle
- Réponses : 4
Bonjour,
je viens de faire signer un bail de 3ans à de nouveaux locataires pour un appartement duplex à Marchienne-au-Pont, début du bail 1/1/2015.
Ils m'avaient bien précisé que la garantie serait celle du CPAS de Fontaine l'Evêque, pas de soucis pour moi, je prévois 3 mois de loyer de garantie dans le bail. Dont acte...
nous remplissons également la paressasse pour la garantie cpas.
Ce matin les futurs locataires me disent avoir étés au cpas pour la garantie, et là, abracadabra, le cpas refuse de donner une garantie supérieure à 1200€...le loyer est de 660 pour un duplex de 140m2 avec 3 chambres.
Est-ce possible que le cpas limite sa garantie ou les futures locataires se moquent de moi?
Merci d'avance et Joyeux Noël :-)
#19 Re : Ventes et achats » Petit immeuble de rapport » 28-10-2014 17:17:13
Si le studio est sous toiture, il y a très peu de chance de régulariser. Les règles à Charleroi ont changé, et il est devenu interdit de diviser n'importe comment.
Pour être sûr, vous pouvez aller poser la question à Gilly, à l'urbanisme.
J'ai préféré laisser tomber....je suis sur un autre coup (foireux à mon avis)...
Merci
#20 Ventes et achats » Regularisation » 28-10-2014 17:10:43
- Scholle
- Réponses : 0
Bonjour,
Je suis sur le point de signer une offre pour une maison d'habitation sur Marchienne au Pont. Dans les faits c ette maison a été divisée illégalement en deux appartements. Au service population il y a biens deux logements, avec deux domiciliations différentes.
Sachant que la division suit les règles de la nouvelle directive de 2013 sur la division à Charleroi, qu elles seraient selon vous les chances d'obtenir la régularisation?
http://www.charleroi.be/sites/default/files/kcfinder/files/directive%20logement.pdf
Merci d avance
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