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#1 Re : Ventes et achats » Achat d'une maison! Quelles précautions à prendre? » 23-02-2013 14:27:33

Vous payez l'intégralité de la somme lors de l'acte devant le Notaire.

Souvent, pour ceux qui ont besoin d'un emprunt hypotécaire, le chèque est en fait fourni par la banque qui vous a octroyé le crédit, et qui vous prélèvera immédiatement les mensualités correspondantes.

Vous serez propriétaire au passage de l'acte devant le notaire.

Si les anciens propriétaires ne savent pas libérer votre bien, peut-être vous paieront-il un loyer?

#2 Re : Locations et baux » résiliation anticipée bail 9 ans , » 15-06-2012 08:14:00

Votre propriétaire est parfaitement en droit de vous réclamer ces indemnités de rupture ainsi que les loyers venant à échéance jusqu'à la in de votre préavis.

En quoi serait-elle responsable de vos déboires financiers?

Vous avez rendu l'appartement dans un état impeccable?
Parfait, vous n'avez en fait que rempli vos obligations légales et contractuelles quant à l'entretien du bien qu'elle vous avaitt confié.

Si vous lui aviez trouvé un locataire solvable, ayant des référence en béton armé, peut-être l'aurait-elle accepté?

Mais encore, légalement, rien ne l'oblige à accepter un locataire proposé par vous, ni dès lors de renoncer aux indemnités de rupture (et préavis)auxquelles elle a droit.

#3 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité Bailleur Vs ACP » 08-06-2012 09:08:47

Vous n'avez évidemment rien à voir avec le comportement de votre locataire dans les rues!!

Par contre, il en va tout autrement pour les parties communes que vous louez en même temps que les parties privatives à votre locataire.

Si vous avez un bail de type PIM, vous trouverez d'ailleurs au chapître 11, une clause relative à

11. REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR – PARTIES COMMUNES

Indiquant que

L’obligation du Preneur de jouir des lieux loués en bon père de famille s’applique également aux parties communes ou annexes de l’immeuble dans lequel se trouve le bien loué.

A vous de faire en sorte que votre locataire respecte ses obligations contractuelles.

Et non, le Syndic!

#4 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité Bailleur Vs ACP » 08-06-2012 09:08:47

Il est clair que juridiquement les locataires ont une relation contractuelle (avec droits ET obligations) vis-à-vis du propriétaire et lui seul.

Un syndic n'a jamais à intervenir en direct avec des locataires puisqu'il n'a aucun lien juridique avec eux.

#5 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité Bailleur Vs ACP » 08-06-2012 09:08:47

Et de quelles dégradations parle-t'on?

Dommages provoqués à la cage d'escalier en déménageant? Ou à la cabine d'ascenceur qu'ils auraient omis de protéger?

Votre Syndic est-il un syndic professionnel avec n°IPI?

Si oui, pourquoi ne déclare-t'il pas le sinistre à l'assurance de l'ACP, à charge pour elle de se retourner sur l'assurance des responsables des dommages?

#6 Re : Locations et baux » Exit survey and Key Handover, lease copy with fiscal authorties » 07-06-2012 22:32:17

Article 1: Objet - Description - Etat

Sauf accord des parties, l'état des lieux de sortie sera effectué le dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux.

So if you want to perform this inspection sooner, you will need the written agreement of your tenants.

#7 Re : Locations et baux » Exit survey and Key Handover, lease copy with fiscal authorties » 07-06-2012 22:32:17

If you have used the excellent PIM lease contract, there is clause requiring that the exit house inspection takes place AT LATEST the last day of the contract, which is in your case the 30th of June.

By the way, did they pay the rent for June?

#8 Re : Locations et baux » location appartement insalubre » 04-06-2012 14:01:29

Vous allezICI

Ensuite vous choisissez ACED comme compétence.
Ensuite: Enregistrement des baux d'immeubles
SoitICI

Puis vous rentrez le code postal de votre commune, soit 1030

Et vous obtenez:

Rue de la Régence 54   
1000 BRUXELLES
Tel: 0257/742.90 -- Fax: 0257/963.83
bur.enr.bruxelles6@minfin.fed.be
bur.enr.bruxelles6.baux@minfin.fed.be (baux)

#9 Re : Locations et baux » location appartement insalubre » 04-06-2012 14:01:29

Il vous suffit de prendre contact avec le bureau d'enregistrement dont dépend votre commune pour savoir si le bail a été enregistré oui ou non.
Demandez-leur une attestation confirmant que le bail n'est pas enregistré (c'est important au cas où elle enverrait le bail à l'enregistrement par fax ou email à la seconde où elle recevrait votre lettre de renom)

#10 Re : Locations et baux » location appartement insalubre » 04-06-2012 14:01:29

Si elle n'avait pas de CPE, elle n'a probablement pas enregistré le bail non plus (Résidence principale - 9 ans?)

Si c'est le cas, vous pouvez quitter les lieux immédiatement sans préavis ni indemnités...

#11 Re : Locations et baux » location appartement insalubre » 04-06-2012 14:01:29

Elle nous indique que si nous désirons partir, il n'y a pas de problème.

Effectivement, si vous avez un bail de résidence principale de 9 ans, le preneur a le droit de résilier ce type de bail à tout moment sans devoir donner la moindre justification!

Il lui suiffit d'envoyer un préavis de 3 mois et de payer une indemnité de rupture de 3 mois (puisque vous demandez la résiliation en cours de la 1ère année du bail)

#12 Re : Locations et baux » location appartement insalubre » 04-06-2012 14:01:29

. La salle de bain et la cuisine ont été vite " noircies" magré une expertise en bonne et due forme.

Et l'expert indique quelle cause?

Souvent l'apparition ce type de champignons (mais c'est évidemment difficile de se prononcer sans les voir ou sans photo) est dû à de la condensation.

Si c'est de la condensation, il s'agit d'un dommage locatif car elle est due à un manque d'aération et/ou chauffage.

La quantité d'eau que vous produisez en cuisinant et/ou en vous doucahent est trop importante, l'air est saturé d'eau et si vous n'aérez pas suffisemment, l'eau contenue dans l'air se condense sur les parois les plus froides, ce qui provoque l'apparition de champignons....

#13 Re : Locations et baux » location appartement insalubre » 04-06-2012 14:01:29

Bonjour,

Dans quelle région le bien est-il situé?

Si c'est Bruxelles-Capitale, le certificat de performance énergétique était obligataoire depuis le 1er novembre.

Vous l'avez vu AVANT de signer le bail?

#14 Re : Législations régionales » RULES ON RENOVATION NOISE IN A APARTMENT BUILDING » 03-06-2012 21:25:01

Please find hereunder the best advices Relocation agent gives to expat tenants in Belgium (could apply even if in this case the situation is expat landlord - Belgian tenants...)

MOVING OUT
Respect the terms of the contract!
If you want to break the lease before its expiration date, send your termination notice in due time best by registered letter with proof of delivery. The termination period starts on the first day of the month following the month in which your landlord received your notice.
Once notified of your departure, your landlord is entitled to show the property to new candidates (generally 2 hours per day, 3 times a week). Propose the most convenient timeslots for every one (like 2 evenings a week between 6 and 8 pm and the Saturdays between 10 and 12 am). Present the property at its best: as soon a new tenant signs, you get rid of the visits and your landlord is more likely to grant you an earlier departure.
Arrange with your landlord a date and time for the Exit Inspection. Please note that if this inspection is conducted by an Expert, acting for both parties, his decisions concerning the amount of compensation will be irrevocable. Generally, you have to give back all the keys (and the copies you would have made) at the end of this Inspection.
CHECKLIST BEFORE THE EXIT INSPECTION
•    The rented place should be given back in, at least, the same conditions you got it  (as described in the initial house inspection report).
•    It needs to be perfectly clean and perfectly maintained.
•    Clean out the smoke extractor in the kitchen and all the grease filters need to be perfectly clean.  Otherwise replace them before the exit house inspection.
•    Calc: use a good anticalc for all taps in the kitchen and bathroom including opening the tip of the faucet and cleaning the filter under it.
•    Check that WC flush mechanism is perfectly clean and doesn't keep on running.
•    Joints: need to be perfectly maintained; replace them if they are damaged.
•    Light fixtures; make sure all the light fixtures are firmly on the wall and that all bulbs work (unless they were dead when you moved in).
•    Rain gutters must be perfectly clean.
•    The garden must be in exactly the same conditions as before you moved in the rented property.
•    Check for scratches on the parquet floors and doors; repair them if any or refinish the whole parquet floor if there are numerous spots and scratches.
•    Vacuum and shampoo the carpets (it doesn’t matter if they were not shampooed when you entered. If the expert said they were clean and proper, you will need to clean them like that).
•    Dirt smudges / condensation on the walls; you may be charged for painting the whole wall unless the painting is more than 9 years old, in which case it is fully amortized and you don’t have to repaint it. N.B you would still need to repair holes and clean the pencil writings of your children for instance.
•    Check window and door handles and locks to make sure they work okay. Be sure each door has its own key. (Also valid for the letter box)
•    Wash the curtains if they belong to the landlord and keep the receipt.
•    Have the last maintenance bills for your boiler, heating system, water softener, alarm, chimney sweeping (even if you didn’t use the fireplace). Those maintenance reports can’t be older than 3 months.
•    Make sure all appliances are perfectly clean and actually work if they belong to the landlord (dishwasher, dryer, washing machine, cooker, oven, microwave)
•    Since following the Belgian laws you are responsible for any damages that would have occurred during your tenancy, you will need to prove you have informed your landlord in written (best through registered letters using the same language than the contract) as soon damages would have occurred for which you think your responsibility is not engaged (a leak in an inaccessible pipe, a leaking roof, …) If you don’t have those proofs, the expert will claim them from you.

#15 Re : Législations régionales » RULES ON RENOVATION NOISE IN A APARTMENT BUILDING » 03-06-2012 21:25:01

By law, do I need to occupy the first floor they will vacate for us in July (else pay 18 months rent as penalty??]

YES

Ok. I gave six months notice that I need their apartment for my family to move. Now they gave me one month notice that they will break the contract themselves and move sooner. Does that mean it nullifies the requirement that I/my family need to stay in their apartment for 2 more years?

NO

Will they file a lawsuit and claim 18 month rent if I don't move to first floor and instead rent back first floor out, from, say 1st July?

THEY WOULD BE ENTITLED

#16 Re : Législations régionales » RULES ON RENOVATION NOISE IN A APARTMENT BUILDING » 03-06-2012 21:25:01

A rule of thumb for good syndics is to always have the equivalent of 5 months of charge to be able to cope with all kind of unexpected situation.

Like a landlord who is not able to pay the consumptions of his tenant because the tenant has not paid them.

But in front of the other co-owners, the gulty one is the owner, not the tenants who are not present during the annual general assembly.

#17 Re : Législations régionales » RULES ON RENOVATION NOISE IN A APARTMENT BUILDING » 03-06-2012 21:25:01

I am a first time landlord

And I also presume you are a first time Syndic!!!

Why to pretend to take such an important function, if you don't speak the local languages, have no idea about the Belgian laws on renting and probably knows nothing about being Syndic???

#18 Re : Législations régionales » RULES ON RENOVATION NOISE IN A APARTMENT BUILDING » 03-06-2012 21:25:01

There is NO money in syndic account and we can't pay

Other co-owners may now take legal actions against you!!

You have not properly managed the co-propriété.

The Syndic knows only the owner, not the tenants.

So it is always the owner (YOU) who has to pay the charges and consumptions of his tenants BEFORE to charge them back to the tenants.

So in this case you are twice guilty: as Syndic but also as co-owner

#19 Re : Législations régionales » RULES ON RENOVATION NOISE IN A APARTMENT BUILDING » 03-06-2012 21:25:01

As the syndic, Bank sent me a letter and state syndic account is blocked (as the account went negative since tenant didn't pay his provisional charges).

As Syndic, you do have the legal obligation to make sure the bank account of the "copropriété" never goes in the red.

It was your obligation to call money from the other co-owners to cover the gap!!

You have failed to fulfill your legal obligations as Syndic!!

#20 Re : Législations régionales » RULES ON RENOVATION NOISE IN A APARTMENT BUILDING » 03-06-2012 21:25:01

Is it fair to expect that he pays rent for the month of July?

No, they only have to pay June.

Once June is paid and the exit house inspection took place, they may leave when then want!

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