Dans une copropriété c'est selon moi l'ACP qui doit être mentionné.

Je crois que vos antennes suivent la situation de près.

La procédure appliqué est la même pour tous les ACP dans ce canton, cela depuis au moins 2001.

Le Juge applique le même droit, n'importe quelle copropriété. Si non il peut être démis de ces fonctions. D’ailleurs ces jugements (et ceux du juge correctionnel) ont été pour confirmes en appel.

Pour le cas concret de l'application de l'Art. 577-8 §1 il le fait déja depuis 1995,

Vos antennes émettent la version classique de tout syndic pris avec la main dans le sac. Vous faites confiance à eux ? C’est votre choix.

En attendant le syndic 2012-2013 de mon ACP est en train de publier dans le moniteur ce que qu(il cachait aux CP lors de l’AG qui l’a nommé. Vos antennes l’ont dit à vous ?

En fait c'est pas le §1, mais bien le §7 qui est d'application, suite au mot "à défaut". Je ma base sur une ordonance du 14.02.2014 (pas (encore) publié). Personne ne s'est opposé à cette décision du Juge de Paix.

NON. La règle de base est que le syndic est nommé par l’AG. Les autres règles légales sont des exceptions et doivent donc être explicite. On ne peut pas supposer. Exception pas dans la loi? Alors cette exception n’existe pas.

1. Le président de l'AG n'est qu'un gardien de l'actif, des clés, archives, …, pas plus . Tout au plus il peut en cas d’extrême urgence (incendie) aller en référé (même un samedi soir) et demander la nomination immédiate d’un syndic provisoire en attente que le juge de Paix se prononce.

2. Sa seule tâche ET responsabilité est d'aller comme copropriétaire d’urgence chez le juge pour faire nommer un syndic provisoire sur base de l'Art. 577-6 §1. Cela se fait dans les 24 heures après le dépôt de la requête unilatérale. C'est pourquoi le président d'AG doit être un copropriétaire dans le sens de l'Art. 577-6 §1.

Donc par exemple (cas réel mais simplifié) AG le lundi à 20h. Le mardi le président va chez un avocat. Dépôt le mercredi matin de la requête à la greffe. Ordonnance le mercredi. Réception de l'extrait par l'avocat le vendredi. Le lundi suivant (donc après à peine une semaine), réception de la nomination par le nouveau syndic. Ceci peut aller plus vite si l’avocat fait un effort.

Grmff,

Quel foutoir … vous avez raison, on a la copropriété qu’on mérite (comme chez moi).

Mais il y a toujours une solution, quand on en accepte les conséquences.

Concrètement, si on veut pas que les pour décisions soient précaires (annulation possible par le tribunal):
1. On ne démissionne pas un syndic, on nomme un autre, qui remplace automatiquement l’autre. Motif : le syndic est un mandataire envers l’ACP et c’est toujours le dernier mandat qui est le seul valable.
2. En cas de nomination d’un syndic il faut joindre au moins une proposition de contrat par candidat.
3. la disposition que le CP avec le plus de quotitrés devienet syndic ff est certainement illégal depuis le 01.09.2010.

Le syndic ne peut pas demander au juge d'annuler la décision de nommer un autre syndic, mais il peut demander des dommages par la voie de Tribunal de 1re instance.

Si l’AG accepte de payer les conséquences d’une décision précaire elle peut passer outre l’avis du syndic sortant (et s'assoir si nécessaire sur ses fesses brulés). Payer les conséquences = payer des indemnités, .... .

Pour moi j’inverserai en tout cas les deux points.

Donc d’abord point 2 :
- si OUI (mandat du syndic est donné), le point 1 est d’office pas d’application
- si NON (pas de nouveau syndic), le point 1 peut être délibéré et voté. Dans ce cas l’AG peut décider que le président de l’AG aille en justice (au frais de l'ACP)  pour que le juge en nomme un. Mais c’est risqué, vu que l’AGO a donné un mandat.

Faites attention de s’assurer que l’AG reste maître, donc :

- Nommer un CP comme secrétaire avec la mission de faire le PV
- Le président décide par motion d’ordre, proposé par un CP, que la séquence des points sera inversé
- Faire sortir le syndic actuel lors de la délibération et vote du point 2 et 1. Il peut être présent lors de la communication de la décision de l’AG par le président de l’AG.
- Joindre le contrat du nouveau syndic au PV, de préférence signé par tous les CP présents, si non donner à 1 à 2 CP un mandat « ad hoc » pour représenter l’ACP afin de signer le contrat. Cette décison est préciare, sauf si tous les  CP sont physiquement présents.
- La diffusion de PV se fait par le nouveau syndic.

Il y a probablement un amalgame de définition des fonctions. Ce qui suit est mon opinion personnelle, mais se base tant sur la loi que sur des cas concrets.

Une ACP n’a que quatre organes légaux :
a. L’assemblée générale des copropriétaires (= réunion des copropriétaires, un pour un ou plusieurs lots privatifs - Art. 577-6 CC)
b. Le syndic de l’ACP (un mandataire, mais possibilité d’avoir un ou plusieurs syndics adjoint pour une durée déterminée ou mission spécifique) (Art. 577-8 CC)
c. Le conseil de copropriété de l’ACP (de fait au moins trois mandataires – nombre à définir dans le règlement de copropriété = acte authentique) (Art. 577-8/1 CC)
d. Le commissaire aux comptes (un mandataire pour une ou plusieurs années comptables) (Art. 577-8/2 CC).

« L’avocat » est en fait un mandataire du syndic de l’ACP et n’est responsable qu’envers le syndic. Son titre officiel est : « avocat du syndic de l’ACP ». Son honoraire et frais sont à 100% à charge de l’ACP et ne pourront pas être mis à charge d’un tiers que moyennant une décision judiciaire ou un compromis enter parties. Le syndic répond envers l’AG des actes de l’avocat.

Cet avocat est à distinguer de l’avocat de la personne « X » qui est nommé syndic de l’ACP. Le titre de ce deuxième avocat est « avocat de la personne X ». Son honoraire est à 100% à charge de la personne X. Aucun copropriétaire n’a accès aux documents échangés entre ce 2ème avocat et son client, la personne X.

Le syndic est obligé d’appliquer l’Art. 577-8 §4 15° CC, puisque la convention avec l’avocat du syndic de l’ACP est conclue au nom de l’ACP.

Cette convention doit être conclue séparément, puisque pour chaque dossier un honoraire et frais peuvent être différentes, suivant la difficulté du dossier. Le règlement de copropriété peut obliger le syndic à donner d’office une copie de cette convention au conseil de copropriété et au commissaire aux comptes de l’année concernée. Si le dossier concerne un CP spécifique, ce dernier n’aura accès à ce document (et les autres en possession du syndic) que si ce dossier est mis comme point à l’ordre du jour et s’il est membre de l’AG.

L’AG a le droit d’émettre un veto contre la nomination d’un avocat du syndic de l’ACP (Art. 577-8 §5 CC). L’avocat n’est en principe pas désigné avec un mandat général, mais doit recevoir un mandat par « dossier ». Renouveler son mandat pour un dossier spécifique n’a donc aucun sens.

Il s’en suit aussi que l’avocat de la personne X ne peut pas être le même avocat que celui qui est l’avocat du syndic de l’ACP, que moyennant l’accord explicite et préalable de l’AG en application de l’Art. 577-8 §4 15° CC. Même si les dossiers sont différentes.

Les conséquences concernant l’accès aux documents sont :
- L’avocat ne pourra communiquer qu’avec le syndic de l’ACP et les avocats des parties adversaires
- Le syndic n’aura accès qu’au courrier officiels que s’il le demande.
- Le conseil de copropriété ne pourra voir que les documents qui sont en possession du syndic.
- Si un document (conclusions, lettre officielle entre avocats, …) n’a pas été demandé par le syndic ou transmis à lui, les membres du conseil de copropriété (ou CP, ...) n’y auront pas d’accès.
- Si le syndic (ou la partie adverse) réfère dans un courrier à un ou plusieurs CP à un document, en possession de l’avocat du syndic de l’ACP, ce document est officiel. S’il refuse de donner une copie alors le conseil n’a pas d’autres moyens que de mentionner ce fait dans leur rapport périodique aux CP.

En ce qui concerne les documents en possession du syndic :
1. Un copropriétaire qui n’a pas droit de délibération vote à l’AG (voir Art. 577-6 § 1 et 577-9 §1 - 4ème alinéa CC) n’a droit de voir de documents d’ACP, sauf exceptions.
2. Un résident, copropriétaire ou non, a en principe le droit de voir les documents de la comptabilité annuelle dès qu’elle est approuvée par l’AG. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété et à rappeler dans le ROI.
3. Un membre de l’AG (= copropriétaire avec droit de vote à l’AG pour un ou plusieurs lots privatifs – voir Art. 577-6 § 1) a droit de voir les documents non-privatifs concernant un point dés que ce point est mis explicitement (par le syndic, lui ou d’autres membres de l’AG) sur l’ordre du jour de l’AG suivante, et cela même 11 mois avant la date de cette AG. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété et à rappeler dans l’invitation à chaque séance de l’AG (Art. 577-8/1 CC) .
4. Le commissaire aux comptes a le droit de voir tous les documents concernant la comptabilité de l’année pour laquelle il est nommé, au plus tôt dès qu’elle sont inscrite dans la comptabilité. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété. Règles à spécifier dans le règlement de copropriété (Art. 577-8/2 CC) .
5. Un membre du conseil de copropriété a droit de voir tous les documents de l’ACP en possession du syndic de l’ACP. Règles à spécifier lors de la coordination des statuts dans le règlement de copropriété (Art. 577-8/1 CC).
6. Dans cas d’une action judicaire le syndic doit communiquer séparément aux personnes mentionnés ci-devant aux points 1 et 3 les actions intentées par ou contre l’ACP, ainsi que les actions concernant son lot privatifs intenté par un CP envers d’autres que l’ACP.

Commentaire
Le législateur a voulu équilibrer entre les besoins des différentes personnes concernées et leur vie privée. En plus il y a un lien avec d’autres dispositions, comme ceux de l’Art. 577-9 § 8 et 9.
Si un copropriétaire veut avoir accès au dossier complet alors il devra entrer comme partie dans l’affaire (Voir Art. 577-9 – dernier alinéa CC – cité ci-devant). L’ACP n’est pas là pour défendre aux frais de l’ACP les intérêts de chaque copropriétaire, mais exclusivement les intérêts de l’ACP dans le cadre de la gestion et conservation des parties communes.
En ce qui concerne l’avocat il ne faut pas perdre de vue que c’est un indépendant qui mène une action de telle façon que la demande de son mandant (= le syndic de l'ACP et pas la personne X) soit honorée le plus possible.
En ce qui concerne le syndic professionnel il ne faut pas perdre de vue que c’est un indépendant qui mène une action de telle façon que la demande de son mandant (= l’ACP) soit honorée le plus possible.

Vous avez raison d'avoir cette crainte.

C'était la pratique classique d'avant 1994. Les lois de 1994 et 2010 l'ont explicitement interdite (voir Art. 577-14), mais certains professionnels ne veulent pas comprendre.

Faut-il vraiment une loi 2019 qui rend certains dispositions concernant la copropriété d'ordre public ? Donc annulable d'office suite à la moindre erreur comme en France?
L'ACP doit suivre les règles de publicité telle qu'imposé par l'Art. 577-10, mais aussi d'autres (comme l'Art. 577-8 §2).

Vous avez raison, mais le voie normale de publicité d'une décision explicite de l'AG doit être suivie. Donc ou bien une acte authentique ou bien un acte sous seing privé, directement fait, affiché par le syndic.
En plus des dispositions copiés dans ma réplique précédente, je réfère à :

Je réfère aussi aux dispositions de l'Art. 577-6 §1 qui définit les mots "membre de l'AG avec droit de vote". Tous les autres CP d'un lot privatif doivent recevoir le recommandé.

Les droits et devoirs de ces membres du CdC sont ceux qui existaient au moment de leur élection.

Si on change leur énumération dans le point suivant, alors il y a un mélange d’intérêts dans leur chef et ne peuvent (en principe) pas participer à la délibération ni vote.

Il serait rentable que vous déterminez avec un avocat vos possibilités. Ou bien vous sautez dans le bain (procédure(s) contre l’ACP) ou bien vous ne faites rien.

Il y a deux approches à discuter avec votre avocat ("avoir raison" en théorie)  et aussi avec un spécialiste en sociologie/psychologiue de groupe ("obtenir raison" en pratique)  :
- L’approche ponctuelle (vous gagnerez la « bataille » après 6 à 24 mois, mais de fait rien ne changera)
- L’approche globale (vous perdrez la première « bataille », mais tout changera, après 2 à 6 ans).

Réponse à 1: oui, la nomination ne concerne pas l'exécution de leur mission, qui commence seulement après le vote.

Réponse à 2 : non, la majorité requise pour déterminer les honoraires des mandataires est 50% des quotités + 1 (l’honoraire d’un mandataire concerne l’administration des parties communes).